阿特金斯-青岛海泉湾度假项目.ppt

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第一部分第一部分:

青岛产业经济及房地产行业运行概况青岛产业经济及房地产行业运行概况l青岛产业经济发展特征青岛产业经济发展特征传统的制造之都传统的制造之都从制造大市到制造强市的转变从制造大市到制造强市的转变产业高度滞后于城市发展阶段产业高度滞后于城市发展阶段从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变l青岛房地产行业运行概况青岛房地产行业运行概况青岛具备宜居城市的魅力青岛具备宜居城市的魅力宜居城市与房地产发展状况存在反差宜居城市与房地产发展状况存在反差房产市场供需相对平衡房产市场供需相对平衡市场理性发展市场理性发展青岛经济产业发展概况

（一）传统的制造之都青岛经济产业发展概况

（一）传统的制造之都青岛是环渤海地区青岛是环渤海地区、乃至全国、乃至全国重要的工业基地重要的工业基地2006年环渤海经济圈主要城市年环渤海经济圈主要城市GDP比较比较单位：

亿元单位：

亿元2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标数据来源：

中国统计年鉴数据来源：

中国统计年鉴2006年；年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例比例2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较年省会城市和计划单列市工业总产值比较单位：

亿元单位：

亿元青岛经济产业发展概况

（二）青岛经济产业发展概况

（二）从制造大市到制造强市的转变从制造大市到制造强市的转变2002-2006年青岛新技术产业发展状况年青岛新技术产业发展状况青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33%以上在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4单位：

亿元单位：

亿元高新技术产业快速提升规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业）工业产值保持28.37%的年平均增长速度六大集群产业创造效益能力显著青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势年青岛规模以上企业增加值趋势CAGR：

28.37%数据来源：

青岛市统计公报、数据来源：

青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查青岛市第一次经济普查青岛经济产业发展概况（三）青岛经济产业发展概况（三）产业高度滞后于城市发展阶段产业高度滞后于城市发展阶段2002-2006年青岛产业结构比例年青岛产业结构比例2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较年环渤海经济圈主要城市产业结构比较2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发展中后期，城市化加速期。

这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务业比重的上升空间，现代服务业发展不足2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的发展状况城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。

小结：

青岛小结：

青岛从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地第三产业是城市辐射力的主要载体。

大力发展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。

青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。

以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济发展新的增长点增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新技术产品占工业总产值的比重创新、发展现代制造业创新、发展现代制造业创新、发展现代服务业创新、发展现代服务业青岛市确定的总体城市功能定位青岛市确定的总体城市功能定位可持续发展、创新型的经济体系的构建可持续发展、创新型的经济体系的构建从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变提升城市核心竞争力提升城市核心竞争力青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况（一一）青岛具备宜居城市的魅力青岛具备宜居城市的魅力中国城市宜居评价指数中国城市宜居评价指数TOP10（2005）投资者中国城市宜居指数评价值投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）数据来源：

数据来源：

零点研究咨询、商务周刊，零点研究咨询、商务周刊，20052005中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价在31个宜居城市评价中排第9位排第11位排第12位青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况（二二）宜居城市与房产发展状况存在反差宜居城市与房产发展状况存在反差20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产投资比较房地产投资比较数据来源：

青岛统计局网站数据来源：

青岛统计局网站与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元，位居第9位2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位单位：

亿元单位：

亿元20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总面积比较房地产销售总面积比较单位：

万平方米单位：

万平方米20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总额比较房地产销售总额比较单位：

万平方米单位：

万平方米青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况（三三）房产市场供需基本平衡，市场相对理性房产市场供需基本平衡，市场相对理性竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。

2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。

2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内注：

施工面积反映了12年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比2000-20062000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值年青岛房地市场商品房供需比例值数据来源：

青岛统计局网站，数据来源：

青岛统计局网站，2005年房地产产业地图年房地产产业地图青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况（四四）居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级2000-20062000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出CAGR：

15.14%CAGR：

12.93%青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20.5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房正从有房住向住好房转变转变2001-20042001-2004年全国年全国2323个城市人均居住面积比较个城市人均居住面积比较单位：

元单位：

元单位：

平方米单位：

平方米数据来源：

数据来源：

2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴l青岛旅游度假市场发展状况分析青岛旅游度假市场发展状况分析青岛旅游区位及产业优势青岛旅游区位及产业优势青岛市旅游客源市场分析青岛市旅游客源市场分析青岛旅游产品供给状况青岛旅游产品供给状况项目目标客源市场项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵旅游产品分析矩阵l区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴环渤海的审视层面环渤海的审视层面山东半岛的审视层面山东半岛的审视层面青岛当地的审视层面青岛当地的审视层面国外滨海度假发展模式研究及借鉴国外滨海度假发展模式研究及借鉴对于本项目的借鉴对于本项目的借鉴第二部分第二部分:

青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视区域旅游市场发展状况分析（一区域旅游市场发展状况分析

（一）青岛旅游区位与产业优势青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业发展的增长级青岛是山东旅游业发展的增长级青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区；青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。

2006年游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占25.1%。

与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游业已经成为青岛的支柱产业。

2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。

19991999年年20062006年青岛旅游业各项指标年青岛旅游业各项指标20062006年青岛各项旅游指标占山东省比重年青岛各项旅游指标占山东省比重年度年度游客接待量游客接待量（万人次）（万人次）增长率增长率（%）旅游总收入旅游总收入（亿元）（亿元）增长率增长率（%）199919991153-81.117.2200020001311.5713.75100.523.9200120011551.4318.2811817.4200220021836.718.38150.5227.6200320031688.67-8136.8-920042004220931207.75220052005251714256.682320062006288715325.227游客接待量游客接待量（万人次）（万人次）所占比重所占比重（%）旅游总收入旅游总收入（亿元）（亿元）所占比重所占比重（%）青岛青岛2886-325.2-山东山东17193.116.81295.625.1区域旅游市场发展状况分析（三）区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析旅游客源市场分析国内旅游客源市场：

主要客源市场对于度假产品需求强烈国内旅游客源市场：

主要客源市场对于度假产品需求强烈客源集中在经济发达地区客源集中在经济发达地区：

北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长；商务目的占很大比重，增长迅速商务目的占很大比重，