房地产知识总结.docx
《房地产知识总结.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产知识总结.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产知识总结
房地产宏观调控：
指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
1、房地产市场过热
2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。
而部分城市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米，房价收入比为11.35：
1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。
2、宏观调控仍待完善
面对房地产市场过热的发展态势，政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施，力图通过宏观调控扭转这一局面。
房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。
但根据历次宏观调控政策的经验，一般很难长期持续发挥作用。
2006年初，房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。
据国家统计局统计数据显示：
2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。
信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005年增长了8个百分点。
而2007年1月的数据显示，在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。
2006年12月，全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨幅高达10.4%。
二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析
房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的，面临着诸多的考验。
1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控
长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的上涨，造成房价随之水涨船高。
目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房价高居不下的重要原因之一。
2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温
上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政政策。
随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。
投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。
我国GDP增长自1998年开始，维持在7%-10%。
而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。
在经济高速增长，固定资产投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。
另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。
3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰
我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。
我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。
中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。
一方面，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足。
以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。
另一方面，富人通过此手段进一步聚敛财富，扩大了贫富差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市场的动荡。
据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在投机性购房中48%为空置待涨性购房。
2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置率仍然高居不下。
而全国范围内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%，严重超过了国际警戒10%的标准。
且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21亿平方米，同比增长14.4%。
其中空置商品住宅同比增长10.8%。
数据表明了房屋空置率再次抬高。
4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大
随着经济的发展和人民生活质量的提高，城市化运动将全面推进，城镇对住房的需求也日益增多。
大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。
我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%，若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。
据预测，我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。
届时城镇人口可达12亿。
2006年我国城镇人口5.77亿，到2030年，将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算，每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。
如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算，也要达到6.78亿平方米。
供不应求下房价小幅上涨尚属合理，但引发了各方对房价上涨非合理性预期，供需矛盾进一步被放大。
首先，城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期，导致部分地区投资结构失衡。
经济适用房投资建设少，高端楼盘和商用楼盘开发过度，不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性；还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨，给真正需要房子的住户造成了很大的购房困难。
其次，引发了投机者交易获利预期，为出现泡沫埋下祸根。
另外，形成了非理性预期住房需求。
据研究报告显示，目前不需要房但是由于房价上涨预期而提前买房的需求已经占到房地产总需求的11.3%。
这又进一步加剧了各方对需求和利润的过高期望。
5、地方执行不力是造成宏观调控成效难以凸显的重要原因
统计数据显示，2006年，全国房地产业开发投资占GDP比重达到9.26%，远远超过国际公认5%的合理水平。
而在个别地区，该值更高。
如上海，2001年房地产业贡献率已经达到6.4%左右，近些年以每年超过10%的速度迅速增长，其通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。
土地资源利用方面，各地诸侯经济的迹象显著。
20世纪90年代以来，地方政府手中金融权利收归中央，预算外可以独立支配的收入很大程度上依赖于土地资源，使得地方政府对土地批租、出售的预算外收入产生了严重的依赖。
一些地方政府利用手中掌有控制权，通过非法过度开发、高价售地以换取任期内经济增长。
“招拍挂”成为地方政府增加收入的好方法。
有些地区还大搞“以租代征”，违规占用农田、农宅进行房地产开发。
统计结果显示，2006年前5个月，国土资源系统查处的土地违法案件涉及土地面积高达12241.7公顷，同比上升了近20%。
这些违法行为已对国家土地调控产生了严峻的挑战，进一步威胁到房地产宏观调控有效性。
房地产开发方面，部分地方政府在经济增长利益的驱使下为某些开发商违规行为开绿灯，对不顾中央调控建造别墅、高档住宅的开发商行为视而不见，致使经济实用房、普通住宅房屋开发建设因利润较低而备受冷落。
6、流动性过剩为房地产市场推波助澜
近几年中，我国的流动性不断增加。
截至2006年12月，存贷差已经达到11万亿元。
银行呆坏账比例前几年持续攀高，资本充足率难以达到《新巴塞尔协议》标准。
房地产开发以及个人住房贷款对资金的巨大需求为银行业所青睐。
个人住房贷款风险性较小，因此备受追捧。
2006年贷款余额已经达到1.99万亿元，是1998年的100多倍。
居民由于住房、医疗、就业等问题尚未完全解决，内需难以拉动。
前几年股市的萧条又使得资金流向难寻。
因此，除了存入银行一部分资金则大量涌入楼市。
7、国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观调控难度
在人民币升值的预期下，房地产作为人民币资产受到追捧。
截至2007年4月23日，人民币汇率中间价已升至1美元兑7.729元人民币，相比2005年汇改开始的，升值4.7%。
这一期间外商投资房地产以及境外机构、个人购买房地产都表现得非常活跃。
外资的推波助澜，使得房地产价格上涨又是在所难免。
摩根、德意志等一些国外投行已经相继与中国地产企业合资组建房地产开发公司及融资公司，投资房地产开发项目。
在人民币升值预期加剧情况下，外资通过各种方式进入中国市场的热情难以在短期内得到抑制。
另外，汇率升值使加息可能性减小。
低利率环境又进一步加剧了经济过热态势，汇率利率双重因素为房地产市场发展推波助澜，从而使房地产宏观调控也遭受多方压力。
三、相关政策建议
作为地位重要、关联行业多的支柱型产业，房地产市场宏观调控需要切实解决人民的住房需求问题，应进行各方的长期协调和疏导。
1、制定房地产调控的长期目标.以长期目标指导短期实践
房地产宏观调控措施需要在总量上把握供需关系。
相关部门应在有效预计城镇化进度、对关联产业带动效应、房地产需求量的基础上制定出合理的供给总量，并作为宏观调控措施制定的依据。
在这一目标指引下合理运用货币政策和财政税收政策，并通过税收改善房地产市场环境。
2、加大信息披露力度.提供居民购房有效信息
建立公正合理的房地产交易制度，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产住宅项目的土地供给、交易价格等信息数据全线公开，合理引导消费者的心理预期，为居民买房和销售提供有效的信息。
3、加强中央控制下对地方宏观调控的指导，既要避免一刀切，又要保证地方政府有效执行
一方面，要指导地方政府制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，接受中央政府的监督。
另一方面，积极完善土地供给计划制定的依据监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行为。
要明确土地补偿，拆迁工作的责任利益分配，同时应该积极寻找地方政府政绩考核的新标准。
4、积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系
积极借鉴国际上成功解决房地产问题的案例，如香港从1954年开始实施公共住房制度。
其多层次的社会住房保障制度及多种渠道的资金筹措方式等措施，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场的有效经验。
总之，在房地产宏观调控这一问题上，中央和地方政府统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。
房价的构成
我想从房价的构成来看看这个问题。
1：
地价2：
配套费：
3.前期费用：
审图，报建，三通一平费用等等费用。
其中，报建费用，也是付给政府的。
4.土建费用，其余是供应商（材料商）的材料费用，工程管理费用等等。
其他包括监理费用，财务费用，销售费用等等。
导致房价上涨及下跌的因素
很多网友问我，导致房价上涨、下跌的因素有哪些？
事实上，房价上涨还是下跌已经成为人们所关注的热门话题。
人们在关注这一热点话题并抒发自己见解的同时，也在探究导致房价上涨及下跌的因素。
对于这个问题，本人试分析如下：
一、导致房价上涨的因素。
可以从两个方面来谈，首先是正常因素。
1、成本增加。
成本的增加会导致房价上涨，包括土地成本，建材成本，建安成本，营销成本，税费。
2、供不应求。
在市场供不应求的情况下房价会上涨，这也是市场规律的体现。
3、居民的收入大幅提高。
普通民众收入大幅提高时，其购房需求也将有所提高。
而需求的增加将推高房价。
4、通货膨胀。
通货膨胀将导致所有物价上升，房价当然不例外。
其次是非正常因素，
1、开发商过分的追求利益最大化，过分追求利润率。
成本每平方六千块钱的房子可以卖到一万二甚至更高。
此行为在很大程度上推高了房价。
2、开发商捂盘人为造成供应短缺。
开发商挤牙膏式的推盘，在人为造成供应短缺的情况下也不断推升房价，即便是造成有价无市也在所不惜。
3、政府对房地产市场过分的扶持。
在此前土地出让金可以延期支付的，在这之前土地开发商有两百万资金可以运作4到5个项目，总标的可以达到2个亿。
另外一个扶持房子建好以后老百姓买不起怎么办，给贷款。
这就是政府对房地产市场过度的扶持导致房价上涨。
4、非正常的新闻导向对民众的影响。
在房产火爆时期，我们打开媒体所看到的都是房价会涨的信息，给消费者，给普通的投资者这样一个非理性的新闻导向。
这样的新闻导向在令消费者、投资者更加盲目的同时也推高了房价。
5、盲目的需求（自住、投资）。
有人说居者有其屋是我们民族的传统问题，在我看来这是非理性的想法，本人一直认为，购房要量力而行。
大多数买房子的人都是有条件要买房，没条件创造条件也要买房。
向亲戚朋友借钱，特别是有的年轻人刚刚工作两三年凭什么买房子，首付老人给，节衣缩食还贷款。
另外一个就是非理性的投资行为，前一阵子房产市场上，很多人尽管不懂房产，可看到别人买房子赚钱，自己也就进行房产投资。
可以说，盲目的需求在很大程度上推升了房价。
6、银行对房产市场的推波助澜。
银行对开发商在拿地及房产开发阶段发放贷款，对个人购房发放贷款都是在为房产市场的疯狂及房价的上涨起推波助澜作用。
7、房产投机行为充斥楼市。
在目前及房产火爆时期，炒房者推高房价是一个不争的事实。
今年深圳的房价之所以暴涨正是房产投机行为充斥楼市所造成的。
二、导致房价下跌的因素。
1、成本降低的时候房价会下跌。
有的人说现在地价这么高，建材各方面这么高，目前来讲可能看不到房价下跌，但是随着新产品的应用，新技术的应用，造房的成本会降低，房子成本降低了那么房价也就会下跌。
2、市场出现供过于求的时候或者是远远供大于求的时候，那价格必然是会下跌的。
在目前来看可能07、08年还不会出现这样的现象，目前来讲供求刚刚平衡，随着保障型住房，经济适用房以及廉租房还有90、70政策所推出的房源大幅度增加的话，市场供求关系必然会出现逆转，这样的情况下供求关系出现逆转的情况下房价是会下跌的。
3、老百姓能够有理性的房产消费观。
当老百姓能够树立理性的房屋消费观时候房价也会下跌。
因为，消费者有了理性的房屋消费观，则以前扎堆买房的现象有可能不会再出现，这样势必降低市场需求，从而令房价下跌。
4、房产投资者的投资行为趋向理性。
房产投资者有了理性的投资理念时，就不再会盲目、冲动。
这样，房市投资需求也将大大降低，从而对房价降低有利。
5、、房产业者有了正确的经营理念。
当开发商不在追求暴利时，当房产从业人员不在蒙蔽消费者、投资者时，房价必将回归理性。
6、市场竞争的加剧。
竞争的市场才是健康有序的市场，房产竞争的加剧会导致房价下跌。
目前任何一种商品可以说房地产行业是绝无仅有的不打价格战的，没有哪个楼盘对面卖一万我就卖九千。
房地产行业不排除打价格战的可能。
7、国家宏观调控的政策。
前期出台了很多的政策，有很多人都说是调控变空调，房价越调越高，原因就是没有调控到点子上。
现在政府的调控是政府推出保障性住房和控制市场供应结合起来。
宏观调控不可能是一项政策就能达到目的，物业税也好，个贷政策也好，对开发商这种控制也好，单个政策出来都不会起到任何有效的作用，但叠加起来就会有效。
8、房产市场各方的心态。
消费者、投资者、开发商、房产从业人员的心态会对房价产生影响。
目前，消费者、投资者都对房产市场持观望态度，开发商因受政府调控政策的影响，不再捂盘囤房，而是积极推盘。
这样的心态对房价降低是有利的。
综合上述影响房价的因素，目前的房产市场，导致房价降低的因素正日渐显现，故此，本人认为，中国房价即将下跌。
房地产开发经营的程序、主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。
1.建设工程项目设立和企业组建；2房地产建设工程项目规划与审批；3.土地使用权的取得；4.征地与拆迁；5.工程建设与管理；6.房地产的租售管理；7.房地产的物业管理。
房地产开发建设土地使用权的取得一、我国土地公有制的形式我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。
农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。
任何个人不能取得土地的所有权。
二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让
（一）土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。
这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
1.土地占有权。
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。
它是行使土地所有权和使用权的基础。
我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。
因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。
2.土地使用权。
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。
土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。
土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。
在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
3.土地收益权。
土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。
土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4.土地处分权。
土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
房地产开发面临的主要风险
2.1 政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。
对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。
就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。
同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。
就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。
这一风险在我国尤其需要关注。
2.2 经济风险
是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。
由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。
原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。
通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。
而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。
一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。
以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。
采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
自然风险
是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。
自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
2.4 技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。
例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。
由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
2.5 经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。
该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
（l）位置固定性或不可移动性。
位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
（2）寿命周期长。
房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。
房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；
自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。
房地产的经济寿命与其使用性质相关。
应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。
（3）适应性。
适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。
房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。
由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。
（4）各异性。
各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。
（5）政策影响性。
政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。
（6）专业管理依赖性。
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
（7）相互影响性。
相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
物业管理是一种新型的管理模式，具有以下特点：
（1）社会化
物业管理的社会化指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。
诸如：
房屋局、水电、清洁、保安、绿化等。
使第位业主只面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，不需要再分别面对务各个不同的部门，实行物业管理犹如给产权人找到了一个“部管家”，而对政府各职能部门来说犹如找到了一个“总代理”一样。
从而就克服了各自为政，多头管理，互相扯皮，互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而就提高了城市管理的社会化程度，变多头产权管理，多头家的管理为物业公司的统一管理，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。
因此，应该鼓励物业公司走向社会，承接管理其他公司开发的物业。
同时，也应允许不同地区的物业管理公司实行跨省、跨地区接管各种类型的物业，充分发挥物业管理社会性化的优越性，以取得较好的管理效果。
物业管理的社会化还表现在，它是一项由全社会参与的活动。
（2）专业化
物业管理的专业化指的是由专门的管理企业通过委托合同，按照产权人和房屋使用人的意志与要求去实施专业化管理。
所谓专业公，是指专业的人员配备；有专门的组织机构；有专业的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序。
实行专业化管理表明这一行业已从分散型的劳动转向了专业型劳动。
（3）
升级会员 