地下三层高层商业办公酒店式公寓综合楼项目前期策划书.docx
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地下三层高层商业办公酒店式公寓综合楼项目前期策划书
地下三层高层商业、办公、酒店式公寓综合楼工程
项目前期策划书
编制：
审核：
审批：
建筑工程集团公司
20年月日
第一部分
项目机构设置及管理人员配备策划
1.项目机构设置及管理人员配备策划
1.1项目规模和特点
本工程位于市西道与路路口交叉处，分为A、B二个区，地下均为3层。
A区为27层综合楼，为高层商业、办公、酒店式公寓综合楼，结构形式为框架剪力墙结构，总高为99.9米（结构板上皮），室内外高差为0.3m；B区为框架结构，为6层，总高为30.6m（结构板上皮），室内外高差为1.2m。
地上建筑面积为57515.51㎡,地下室建筑面积为15664.25㎡。
抗震设防烈度为7度，建筑设计使用年限为50年。
高层（A区）地下三层，地下室基础底板下皮相对标高-14.75m，基础选型采用后压浆钻孔灌注桩基础,满堂红布桩，筏板板厚2200mm。
数码广场（B区）地下三层，基础采用承台+十字交叉梁板，承台厚1500mm，主梁：
800X1500,次梁：
500X1000，板厚700mm。
1.2项目机构策划
本工程为北京分公司进的一个重要工程，社会关系、技术水平、合理的施工安排是本工程成败的关键。
项目管理人员配置以“业务素质高、施工经验丰富、对外有一定的沟通能力、具有团队合作意识”的为原则。
本项目部机构设置如下：
综合楼组织机构
1.3项目管理人员配备策划
1.3.1为把本工程建设成为的窗口工程，将在技术上、管理上充分发挥集团公司的人才优势，抽调精兵强将组建项目管理机构，精心组织、精心施工，高质量的如期完成施工任务，为2008年奥运会献礼。
1.3.2综合楼工程主要管理人员一览表（主体施工阶段）
姓名
职务
学历
职称
备注
项目经理
中专
工程师
执行经理
大专
工程师
生产经理
大专
助理工程师
技术负责
大专
助理工程师
技术员
大专
助理工程师
预算员
本科
助理经济师
质量员
高中
助理工程师
安全员
高中
施工员
测放员
高中
施工员
资料员/试验员
大专
助理工程师
材料员
高中
施工员
砼工长
高中
施工员
木工工长
高中
施工员
钢筋工长
高中
施工员
1.3.3综合楼工程主要管理人员一览表（装修施工阶段）
姓名
职务
学历
职称
备注
项目经理
中专
工程师
执行经理
大专
工程师
生产经理
大专
助理工程师
技术负责
大专
助理工程师
技术员
大专
助理工程师
预算员
本科
助理经济师
质量员
高中
助理工程师
安全员
高中
施工员
测放员
高中
施工员
资料员/试验员
大专
助理工程师
材料员
高中
施工员
泥工工长
高中
施工员
泥工工长
高中
施工员
第二部分
项目合同风险策划
2.项目合同风险策划
2.1合同风险因素识别
2.1.1直接风险
（1）工期风险
本合同11.5条规定:
若因承包人原因不能按合同工期竣工,每推迟一天处罚贰万元工程款作为违约金,并承担由此引起的一切损失和法律责任。
（2）质量风险
本合同12.1条规定：
质量标准：
符合国家、市质量验收标准，并必须取得“杯”或“扬子杯”。
本合同15.4条规定：
因承包人本合同范围内工程未取得“杯”或“扬子杯”则罚款100万元人民币，“杯”或“扬子杯”的要求是相当高的，不下一番功夫是很难取得的。
（3）技术风险
本工程属中等商业楼工程，技术含量较高；对各种质量通病及质量隐患的防治就显的极为重要。
故本工程技术风险主要集中在工程测量控制、外墙（门窗）渗漏等方面。
（4）安全风险
本工程属高层商业楼，高处施工作业范围广；职工素质不高，安全防范意识不强。
（5）索赔签证风险
工程变更的有效性；工程变更的时效性；工程变更签证的管理。
（6）指定分包与指定材料风险
本工程桩基工程、门窗、电梯工程等为分包工程；分包单位的进度很难控制，以上工程对项目总体进度计划的实施影响深远。
2.1.2间接风险
（1）物价上涨风险
本工程采用调量不调单价的固定单价合同，投标人中标后与招标人核对工程量，经双方确认的造价为合同价。
（2）不可抗力风险
合同规定不可抗力按通用条款执行。
（3）管理风险
管理风险主要集中在以下几个方面：
一内部管理人员的团结协作；二是业主、监理和兄弟施工单位的配合；三是外部质监、环保、公安、市容等监察监督部门。
（4）付款风险
合同规定付款节点，业主能否按节点及时兑现是风险。
（5）民扰或扰民风险
本工程处于学府区，周边居民较多且素质较高，法律意识、维权意识强烈。
（6）施组及方案认可风险
施工方案应兼顾技术与经济措施；保证方案的有效性。
2.1.3其他风险
（1）合同中约定不明和隐含条款带来的风险
（2）业主的资金或其他原因引起的停工及损失
（3）竣工风险
（4）竣工结算风险策划
2.2制定规避风险对策和措施
2.2.1直接风险对策和措施
（1）工期风险对策和措施
针对合同条款11条有关工期管理的约定是十分苛刻的，相应措施：
排出合理的总进度计划及单位工程总进度计划，合理划分施工流水段。
根据计划配备足够人力、物力，合理组织施工。
按节点进行控制，及时调整计划。
如遇不可遇见原因，及时与业主沟通，顺延工期。
分包管理
A、桩基施工
因本工程桩基系我方分包，所以控制分包进度至关重要，具体措施：
a、选择一个信誉好、施工能力强的分包是首要任务。
分公司在发包前对所有投标队伍的资质进行详细审核，对原有工程业绩进行调查，确认其施工能力的可靠性。
b、对现场情况详细向分包说明，特别针对地下可能遇见的障碍物，要求分包有详细的应急处理预案。
c、签定分包合同要确定施工时间，分节点控制。
d、进场后，制订详细的施工进度计划，分阶段控制。
e、施工过程中，利用召开例会、发文等形式来控制施工进度；也可根据分包合同给予必要的处罚。
f、施工过程中根据需要，合理调配施工机械，来满足施工进度需要。
B、其它业主分包（土方、门窗、电梯等）
a、进场施工前与业主协调，订立能控制分包进度、质量等的分包合同。
b、根据我方施工合同，制订满足我方施工要求的分包施工进度。
c、严格按进度控制。
出现滞后现象，及时以发文形式通知分包，同时上报业主，督促分包想办法赶上。
d、确有原因滞后，与业主协调，发文要求工期顺延；减少我方不必要的风险。
（2）质量风险对策和措施
建立完整的质量保证体系，加强工程质量管理，确保至少两栋获得市优工程。
加强材料采购关、验收关及使用关，一是要符合图纸设计要求，二要符合国家材料质量规范要求，三要符合业主特殊要求；进场材料合格证、准用证、试验报告等要齐全有效；材料应复验合格后才能使用。
注意工程各种资料的收集整理，积极申报。
附：
项目质量管理保证体系
（3）技术风险对策和措施
测量人员必须持证上岗，测量工作必须认真细致，误差在允许范围之内。
进场后必须及时与甲方（监理）办理测量主控点书面交接手续，并进行复核。
现场定位后，在现场设置明显标志桩，并采取措施防止破坏或移位。
建立由项目经理领导、执行经理中间控制，责任工程师现场检查，作业人员自检的多级测量质量管理系统。
所有原始测量资料必须整理存档。
加强自控，施工测量允许偏差:
（附表）
轴线竖向投测允许偏差
项目
允许偏差（mm）
每层
3
总高H（m）
H≤30
5
30＜H≤60
10
60＜H≤90
15
90＜H≤120
20
120＜H≤150
25
施工层放线允许偏差
项目
允许偏差（mm）
外廓主轴线长度L（m）
L≤30
±5
30＜L≤60
±10
60＜L≤90
±15
L＞90
±20
细部轴线
±2
承重墙、梁、柱边线
±3
非承重墙边线
±3
门窗洞口线
±3
标高竖向传递允许偏差
项目
允许偏差（mm）
每层
±3
总高H（m）
H≤30
±5
30＜H≤60
±10
60＜H≤90
±15
90＜H≤120
±20
120＜H≤150
±25
H＞150
±30
外墙（门窗、卫生间防水）渗漏风险对策
1）技术交底工作到位。
2）加强过程控制。
3）建立专项质量验收制度。
（4）安全风险对策和措施
建立完整的安保体系。
进场后对所有职工进行安全生产教育，建立安全个人档案，签订安全责任目标书。
确保安全生产的投入，个人劳动保护用品要满足生产安全要求。
现场料具堆放整齐，标号、规格、型号要分清，施工道路清洁、畅通，无积水、垃圾等。
职工宿舍、办公室、食堂等布置要合理，保持整洁卫生。
围墙、大门符合公司统一形象规定。
外架要符合安全生产要求，充分展示企业形象。
附项目安保体系机构图（要把相关人员的姓名填全）：
（5）索赔签证风险对策和措施
项目技术员接到工程变更内容后，在第一时间分析是否与经济有关，确认与经济有关后，同时转送项目预算员进行经济核算，核算后及时返给项目技术员，分析按此价格能否完成，并要符合合同要求，如不能完成，要及时找甲方代表进行磋商。
对所有的变更按合同要求，在规定的时间内，及时办理有效手续，确保变更的有效性。
项目技术员、预算员要对所有的变更进行系统性保管，并按时间顺序建立台帐，防止竣工结算时遗漏。
（6）指定分包与指定材料风险对策和措施
充分利用合同有关工期顺延及经济索赔的约定，涉及甲供材料因素、变更因素、业主直接分包项目及政府行为等。
但应特别注意，工期顺延及经济索赔生效的前提是所发生行为确实造成工期延误，并且该行为必须经发包人、监理、承包人确认在关键线路上。
因此，我方在及时收集、确认相关材料的同时，必须将容易造成工期延误的涉及甲方的因素在编制进度计划时尽量设置在关键线路上，比如：
铝合金等门窗安装、土方回填、外墙施工及电梯安装等。
另外，业主分包工程施工前，我方应采取各种正式或非正式手段提醒业主有关准备工作、质量要求、施工安排等，以确保工程顺利进行。
2.2.2间接风险对策和措施
（1）物价上涨风险对策和措施
为确保清标工程量计算准确，应充分利用图纸会审形式将潜在签证内容予以明确。
比如：
基础砖胎模、门窗洞位置门下挂板、市质量通病防治特殊规定、加强钢筋设置等。
另外，应特别注意市场物价行情，采用各种措施规避物价上涨风险。
（2）不可抗力风险对策和措施
施工组织策划中注意规避风险，尽量将不可抗力带来的损失降到最低。
（3）管理风险对策和措施
加强内部管理人员的沟通与协调，重点以公司规章制度为准则展开内部管理工作；与业主、监理等单位保持良好的工作关系，尊重他人工作，有争议及时纠正处理；保持与监察监督部门经常性的沟通、联系。
（4）付款风险对策和措施
加强与业主、监理的沟通与协调，在付款节点将临时，提前上报要款申请，提前走程序。
（5）民扰或扰民风险对策和措施
加强与街道办事处的沟通与联系；对周边居民采取安抚措施，尽量考虑其方便；因工程需要不得不扰民时，尽量提前做好解释和安抚工作。
（6）施工组织设计及方案认可风险对策和措施
编制施工方案时应考虑周全，兼顾技术与经济合理；方案经上级部门审核无误后报监理（业主），经监理（业主）批准后作为现场施工及工程结算依据。
2.2.3其他风险对策和措施
（1）合同中约定不明和隐含条款带来的风险对策和措施
对合同约定不明或隐含条款，要及时发函业主给予澄清或确认。
（2）业主的资金或其他原因引起的停工及损失对策和措施
若发生业主的资金或其他原因引起的停工及损失，要及时收集索赔证据和旁证资料，按照索赔程序索赔。
（3）竣工风险对策和措施
加强业主直接分包管理，对单位工程竣工担负总包责任；提前整理竣工资料，并交相关部门检查，资料提前实体验收合格；工程达到竣工验收条件，提前15天向业主提交书面通知。
（4）竣工结算风险对策和措施
组织完整的竣工结算书，竣工一旦完成，迅速介入结算程序，并主动与审计单位加强沟通，妥善处理各种争议。
2.3制定风险管理责任
按所列风险因素及对策措施和防范落实责任并责任到人。
2.4实施过程风险对照
制定随着工程的进展时间、分阶段对风险进行对比，适时调整风险对策。
第三部分
施工组织设计及施工方案策划要点
3.施工组织设计及施工方案策划
3.1编制依据及说明
3.1.1编制说明
工程名称
综合楼
工程地址
市西道与路路口交汇处
建设单位
开发实业有限公司
设计单位
市建筑设计有限公司
市天勘建筑设计院
勘察单位
市地质勘察设计院
质量监督单位
市质量监督站
监理单位
建工建筑工程监理有限公司
总承包单位
建筑工程总承包有限公司
合同工期
IT数码广场2006年7月20日至2007年11月15日，483日历天，综合楼2006年7月20日至2008年5月31日，682日历天
合同质量目标
整体工程质量合格，确保市“杯”或“扬子杯”争创“鲁班奖”
合同承包范围
施工图纸范围内土建及安装工程
资金来源
建设方自筹
结算方式
合同总价加设计变更调整
3.1.2编制依据
3.1.2.1、建设单位提供的资料和文件
序号
文件名称
日期
1
岩土工程勘察报告
2006年5月
2
综合楼工程设计图纸（建筑设计有限公司）
2006年7月
3
综合楼工程基坑支护图纸（市天勘建筑设计院）
2006年7月
4
建筑工程承包施工合同
2006年7月
3.1.2.2、国家现行主要法规
类别
名称
编号
国家
中华人民共和国建筑法
主席令第91号
中华人民共和国招投标法
主席令第21号
建筑工程质量管理条例
国务院令第279号
行业
建设工程施工现场管理规定
建设部令1991第15号
企业
质量、环境、执业健康安全管理手册、程序文件作业指导书
3.1.2.3、主要规范、规程
类别
名称
编号
国
家
建设工程项目管理规范
GB50326-2001
混凝土结构工程施工质量验收规范
GB50204-2002
工程测量规范
GB50026-1993
屋面工程质量验收规范
GB50207-2002
地下工程防水技术规范
GB50108-2001
地下防水工程施工质量验收规范
GB50208-2002
建筑装饰装修工程施工质量验规范
GB50210-2001
民用建筑工程室内环境污染控制规范
GB50325-2001
工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）
2002版
人防工程施工及验收规范
GBJ134-1990
混凝土外加剂应用技术规范
GB5000119-2003
建筑地面工程施工质量验收规范
GB50209-2002
砌体工程施工质量验收规范
GB50203-2002
建设工程文件归档整理规范
GB/T50328-2001
建筑地基基础工程施工质量验收规范
GB50202-2002
火灾自动报警系统施工及验收规范
GB50166-1992
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-2002
国家
通风与空调工程施工质量验收规范
GB50243-2002
建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
GB50242-2002
电梯工程施工质量验收规范
GB50310-2002
自动喷水灭火系统施工及验收规范
GB50261-2003
建设工程施工现场供用电安全规范
GB50194-1993
塔式起重机安全规程
GB5144-1985
行业
建筑变形测量规程
JGJ/T8-1997
建筑基坑支护技术规程
JGJ120-99
建筑地基处理技术规范
JGJ79-2002
建筑桩基技术规范
JGJ94-94
建筑基桩检测技术规范
JGJ106-2003
高层建筑混凝土结构技术规程
JGJ3-2002
钢筋机械连接通用技术规程
JGJ107-2003
直螺纹钢筋连接技术规程
Q/JY16-2001
带肋钢筋套筒挤压连接技术规程
JGJ108-1996
冷扎带肋钢筋混凝土结构技术规程
JGJ95-1995
混凝土泵送技术规程
JGJ/T10-1995
混凝土冬期施工技术规程
JGJ04-1997
回弹法检测混凝土抗压强度技术规程
JGJ/T23-2001
建筑施工高处作业安全技术规程
JGJ80-1991
建筑机械使用安全技术规程
JGJ33-2003
施工现场临时用电安全技术规程
JGJ46-1988
地方
混凝土小型空心砌块工程施工及验收规程
DB29-15-1998
人工砂应用技术规程
DB29-72-2004
市建设工程文件归档整理规程
DB29-86-2004
居住建筑节能检测标准
DB29-88-2004
市建设工程施工现场安全管理规程
DB29-113-2004
3.1.2.4、主要图集
类别
名称
编号
国家
混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图
03G101-1
地沟及盖板
03J331
钢筋混凝土双扇防护密闭门和门框墙选用图集
GJBT-131
钢筋混凝土单扇活门槛防护密闭门、密闭门选用图集
GJBT-457
建筑物抗震构造图集
G329-1~9
行业
建筑构造通用图集
88J系
框架结构填充空心砌块构造图集
94SJ19
钢筋混凝土过梁图集
92G21
建筑设备通用图集
91SB系统
建筑电气通用图集
92DQ系列
地方
02系列结构设计标准图集
02G01-09
02系列结构设计标准图集
02G10-11
防空地下室工程图集
DBT29-31-2001
3.1.2.5、主要标准
类别
名称
编号
国家
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-2001
混凝土质量控制标准
GB50164-1992
建筑施工场界噪声限值
GB12523-1990
行业
建筑施工安全检查标准
JGJ59-1999
3.1.2.6、其它
名称
编号
版号
程序文件
NZ-CX-2005
2005版
质量管理手册
NZ-MM-2005
2005版
企业管理制度（标准）
2006版
2006版
3.2工程概况
3.2.1工程总体简介
（1）工程建筑设计概况
1
层高（m）
地下车库
首层
标准层
4.75米\4.80米
2.9米
2.9米
2
建筑总高（m）
86.7米/81.8米
3
屋面
复合式防水屋面（苏J9501-7-25）（苏J9501-7-22）（苏J9501-7-7）
40厚C20细石混凝土内配ф4双向@200，粉平压光；20厚1：
2.5水泥砂浆找平层；25挤塑泡沫板保温层；高分子卷材防水层1.5mm（贴必定）高分子自粘防水卷材1.5mm防水层；20厚1：
3水泥砂浆粉平压光；结构层上垫陶粒混凝土找坡（3%坡度厚度大于30）；捣制钢筋砼板
4
外墙
外墙涂料（苏J9501-22/6）、外墙面砖（苏J9501-12/6）。
5
内墙
住宅公用部分及户内为乳胶漆墙面（参苏J9501-5-15）；水泥砂浆墙面（参苏J9501—5-4），厨卫间为瓷砖墙面（参苏J9501-5-22），一层门厅及电梯厅为大理石墙面（参苏J9501-5-24）
6
顶棚
住宅公用部分及户内为板底水泥砂浆平顶（参苏J9501-8-4），一层门厅及电梯厅为水泥压力板吊顶（参苏J9501-8-13），自行车库为板底喷涂平顶（参苏J9501-8-1）
7
楼地面
地下层及户内间为水泥楼面（参苏J9501-3-3），厨卫间及阳台防滑为地砖楼面（参苏J9501-3-10），电梯间楼梯间为镜面防滑地砖楼面（参苏J9501-3-11），一层门厅电梯间为花岗石楼面（参苏J9501-2-18）
8
门窗
所有外门窗（出入口大门外）均采用彩铝中空玻璃窗，户门为成品钢木分户门
9
防水
厨卫间
防水砂浆找平层（丙烯酸防水胶膜CP97防水层）
屋面
高分子防水卷材
10
保温节能
屋面25厚挤塑保温板，外墙GTW保温隔热砂浆，所有外门窗（出入口大门外）均采用彩铝中空玻璃窗
11
设备
安装
电梯
通风
送风、防排烟
上水
冷水：
市政供水
消防水：
自网水泵供水
下水
污水：
排入市政污水管
雨水：
内排为主，排入市政管网
强电
动力系统、照明系统
弱电
火灾自动报警、有线电视、楼宇可视对讲门控、宽带数据网络；
天线
消防
报警和联动控制
（2）工程结构设计概况
序号
项目
内容
1
建筑
规模
建筑面积（m2）
区号
±0.000
（m）
总高
（m）
楼层
总面积
地上
地下
73179.76
57515.51
15664.25
A区
大沽标高
4.70m
99.9
B03/F27
B区
30.6
B03/F06
2
外墙面
A区主要为玻璃幕墙、金属板；B区主要为深色花岗岩
3
内墙面
乳胶漆墙面、釉面砖墙面、水泥砂浆墙面、粘贴石质板材墙面
4
楼地面
地砖楼面、水泥砂浆楼面、大理石楼面、特殊骨料耐磨楼面
5
顶棚
纸面石膏板吊顶、PVC条板吊顶、矿棉板吊顶
6
保温节能
外墙采用90mm厚聚苯板外墙外保温，外窗采用隔热断桥铝合金保温窗；屋面采用110mm厚聚苯板保温层。
7
防水
地下室
基础底板及地下室外墙采用自防水混凝土，抗渗等级P10。
屋面
三道防水设防，一道合成高分子防水涂料，两道合成高分子卷材
3.3工程特点及施工难点
本工程位于市南开区西道与路交口处，对面是市中医学院第一附属医院，南面是学湖里生活小区，地理位置特殊，交通不便，现场存在扰民问题。
施工场地狭小，现场几乎没有可利用场地，现场只能布置部分材料临时堆放区。
办公区，钢筋加工场及料场堆放、职工均需在场外安排，给施工生产带来一定的难度。
基础施工分包单位交叉作业多，基础施工涉及降水、土方开挖、破桩、钢结构支撑及防水施工专业单位，对分包队伍的施工生产、交工工期、质量控制等管理必须加强。
现场群塔施工作业，塔吊交叉作业多，对安全生产管理有更高的要求。
现场基坑较深，对周边建筑物、构筑物、道路及基坑的沉降变形监测是现场管理的要点，以确保施工安全。
综合楼A区有未破除的旧科学大厦基础，破除旧基础清理后，基坑深度达8.2m，旧基础采用400×400mm方桩，对即将施工的φ800mm钻孔灌注桩带来不便。
综
升级会员 