谷山湖度假村规划方案.docx
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谷山湖度假村规划方案
熊大实业有限公司
谷山湖度假村规划方案
2015年10月
项目总论
一、项目概述5
二、开发公司介绍6
第一部分规划研究
第一章规划背景8
第二章规划设计依据、范围和目标8
一、规划设计依据8
二、规划范围9
三、规划目标9
第三章项目SWOT分析10
一、优势10
二、劣势12
三、机遇12
四、挑战12
第四章市场背景与市场定位13
一、市场背景分析13
二、市场定位16
第二部分规划设计17
第五章规划理念与项目定位18
一、规划理念18
二、项目定位19
第六章功能区规划构想与产品规划20
一、功能结构组织20
二、功能分区21
第七章?
功能区规划构想和产品规划22
一、规划区规划构想22
二、项目功能分区和产品构成表27
三、度假区规划特点和主要产品说明28
四、项目主要经济技术指标29
五、主要建筑功能规划31
第八章道路规划设计32
一、规划依据32
二、道路规划设计32
三、度假村游览路线组织设计34
第九章接待容量估算34
一、估算原则34
二、估算依据34
三、容量估算35
第十章给排水系统规划37
一、规划依据37
二、给水系统37
三、排水系统38
四、水循环系统40
第十一章电力、电讯工程规划41
一、规划依据41
二、电力电讯工程系统41
三、供电电源41
四、用电负荷标准及负荷预测42
五、电力设施及管网布置42
六、电力用量预测43
七、建筑物防雷接地系统43
第十二章消防系统规划43
一、规化依据43
二、规划范围44
三、消防通道45
第十三章绿化规划45
一、规化依据45
二、绿化系统规划45
第十四章生态环境保护规划49
一、规划依据49
二、环境保护目标49
三、环境保护措施50
四、环境评价52
第十五章?
投资估算和经济效益分析53
一、项目投资估算53
二、经济效益分析55
第十六章?
社会效益评价58
第三部分?
图件60
项目总论
1、项目概述
1、项目名称
谷山湖度假村开发
2、项目地址
九江市姑塘镇谷山湖
3、项目开发
九江熊大实业有限公司
4、项目简介
位于谷山湖的庐山水产场，占地面积4200余亩，其中养殖水域4000余亩，果林80亩，荒山60亩，目前规划单一，处于单纯水产养殖及果林种植阶段，现我司响应我市旅游发展工作推进会议号召，根据项目现有条件经行系统性考察、专业性规划、合理性建设，期望将谷山湖及周边地区打造成国家AAA级旅游景区景点。
二、开发公司介绍
九江熊大实业功有限公司前身为业泰工贸有限公司，集机械设备制造、五金交电、化工产品、餐饮管理、旅游开发、影视策划、市场营销管理、普通货物道路运输、石材、建材等于一体的复合型企业。
近年来，公司着力于旅游开发，餐饮管理等行业，旗下有九江本土连锁餐饮酒店两家，丽江旅游型酒店一家。
2015年2月，成立九江本土户外旅游品牌：
熊大户外俱乐部，着力于九江及周边地区旅游线路规划和旅游资源整合，目前已有会员2540人。
2015年5月，我司积极响应政府号召，与九江市团市委等部门合作，由九江市团市委主办，我司作为唯一天使投资，共同举办了九江市第一届“创在九江”创新创业大赛，我司对大赛优秀项目经行注资200万元。
2015年9月，我司与海韵工贸有限公司达成战略合作协议，共同开发九江八里湖旅游资源，总投资达3600万元，由我司出资70%，其中包括船舶码头2座，八里湖水上娱乐项目，
2015年10月，我司与大迈影像科技有限公司达成协议，共同开发九江蓝宝石裸眼3D视觉文化产业园，致力于打造全球唯一的真正的视觉文化产业园，集合科技、商贸、旅行、硬件、软件、服务、会展、娱乐为一体的综合性的无地域界限的大型高科技地标景点，也将填补九江旅游产业仅靠庐山自然景观的单一局面。
现依据《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003），我司对谷山湖及周边地区经行旅游开发可行性评估，其地文景观、水域风光、气候、人文活动等旅游资源符合旅游开发标准，现我司有意向对谷山湖经行旅游产品包装、整合、建设，打造国家AAA级旅游景点。
第一部分
规划研究
第1章规划背景
谷山湖属于姑塘镇下辖，拥有的生态旅游资源、地域文化旅游资源相当丰富，九江旅游业近年来呈告诉发展趋势，各级政府对旅游发展给予了高度重视，但是由于九江旅游起步较晚，除庐山外九江缺乏全国性旅游产业，各类旅游服务接待设施滞后，很难满足旅游业迅速发展的需要，游客滞留时间不长，影响游客消费，需要度假型产品作为互补，并进一步完善服务接待设施。
因此，建设一个综合性的度假村已具备了市场条件和政策条件因素。
位于九江市东南方的的谷山湖，距离九江市区13公里，占地面积4200余亩，其中养殖水域4000余亩，果林80亩，零星荒山约60亩，该地自然环境古朴、山水优美，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置，该地区的自然生态环境和人文风貌完全符合建设度假村的要求。
第2章规划设计依据、范围和目标
1、规划设计依据
1、《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）
2、《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）
3、《旅游区（点）质量等级划分与评定》（GB/T17775-2003）
4、《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308—93）
5、《公园设计规范》（CJJ48-92）
6、《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）
7、《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）
8、《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）
9、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）
10、《建筑屋防雷设计规范》（GB50057-94）
11、《游泳池和水上游乐池给水排水设计规程》（CECS14：
2002）
12、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）
13、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）
14、《城市电力规划规范》（GB50318-2000）
15、《室外给水设计规范》（GBJ13-86）
16、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
17、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）
18、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
19、《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-1991）
20、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
21、《低压配电设计规范》（GB50054-95）
22、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）
23、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
2、规划范围
对4000亩养殖水域、80亩果林、60亩荒山进行总体规划。
3、规划目的
按照国家AAA级旅游区标准进行规划。
通过规划，将谷山湖度假村建设成为全国知名，江西省内最具特色的一流度假村。
第3章项目SWOT分析
1、开发优势
（1）符合我市旅游发展工作推进会总体规划标准
会上提出提出加快旅游改革发展，必须完善旅游体制机制、优化旅游产业结构、扩大旅游市场规模、巩固旅游品牌形象，真正把九江打造成“全省龙头、全国示范、世界知名”的旅游强市，实现旅游人数和经济总量占全省份额“四分天下有其一”。
建设一批项目，即打造“千亿项目工程”，着力推进一批总投资1000亿元的重点文化旅游项目；打造一批景区，即到2020年，力争每个县（市、区）至少有一处4A级旅游景区和三处以上4A级乡村旅游点，全市3A级以上景区景点达到100个。
（2）交通区位优势
谷山湖距离九江市城区13公里，距离省会144公里，全程有福银高速公路想通，交通方便，属于1-2小时的车程范围。
铁路可通武汉、南京、重庆、北京、长沙、成都、昆明、上海、广州、等城市。
（3）资源优势
1、自然资源优势分析
4000亩淡水鱼养殖水域，每年产鱼量超过800吨，水产种类丰富，供给浙江，广州等沿海城市，当地居民以渔业为主要产业，人文资源丰富。
80亩果林种植水果，完全可满足中等规模的度假村需求。
60亩未开发土地可经行系统规划，建设集餐饮、住宿、娱乐为一体的综合度假村及道路、泊车等配套设施。
2、与红色旅游资源、生态旅游资源互补开发优势
其一、九江市红色旅游资源和生态旅游资源极为丰富，2005年旅游业发展持续快速增长，红色旅游发展态势喜人，但以观光旅游为主。
其二、九江市配套的旅游接待服务设施严重不足，很难能满足旅游业快速发展的需要。
谷山湖属度假型旅游资源，在九江市城郊建设以水面山地资源为载体的度假村开发正符合九江市旅游业蓬勃发展时期存在旅游接待设施不足，度假型产品缺乏的市场需求，可形成互补性极强的旅游产品。
（4）规模与配套优势
谷山湖度假村与市内的宾馆酒店相比较，属休闲旅游度假区内的度假酒店范畴，区别于城市商务酒店，突出自然环境好、游乐设施齐全、档次高、服务配套齐、休闲度假的设计理念与特色鲜明的多项优势，是集休闲度假、康娱、康乐、商务会议、保健养生为一体的综合型大型度假村，其“后发”优势在江西省内相当明显。
（5）经营特色优势
该度假村以山水风光为环境，以生态为主题，突出健康和养生理念，以“以人为本”指导思想来经营管理，可实现自然和谐，高尚健康经营宗旨。
2、劣势
由于谷山湖度假村是新建项目，没有客源基础，也没有品牌积累效应和管理经验，因此，正确制定整套度假村营销策略十分重要，也是度假村建成后，能否最快实现投资回收的关键。
3、机遇
（1）九江市生态旅游的蓬勃发展为度假村提供全国性的客源
九江市旅游市场目前正处在从观光、游览旅游为主向休闲度假与观光相结合的旅游方式转变的过程中，休闲度假需求正在蓬勃兴起。
因此，度假村建设正迎合了这种趋势。
（2）九江市薄弱的旅游接待设施现状为“后发”项目发展提供机遇
九江市旅游都处于开发阶段，宾馆及其设施相对落后，多为市区的商务型酒店，与游客需求尤其是度假游客的需求有较大差距。
因此，目前正需要一些高品位、多功能的度假酒店或度假村来满足市场需要。
（3）旅游业受到江西省以及九江市各级政府的高度重视。
九江市政府把旅游业作为经济支柱产业之来规划，必然会推动旅游业发展，并在政策上给予大力扶持。
旅游发展大环境有利于度假村市场开拓和品牌经营。
4、挑战
如果谷山湖度假村随着旅游市场获利前景看好，该地区将会吸引更多的项目投资，度假村可能面临规模更大，设施更齐全度假村的挑战。
竞争机制的存在将有利于优化度假村的经营管理，创建休闲品牌。
因此，度假村应确立近期以经营特色创品牌，长期以服务质量保品牌的经营策略。
第4章市场背景与市场定位
1、市场背景
（1）九江旅游发展水平
1、九江旅游景区（点）分布状况
旅游景区（点）
基本特征
庐山
世界文化遗产，世界地质公园，全国重点文物保护单位，国家重点风景名胜区，国家5A级旅游景区，首批全国文明风景旅游区示范点。
鄱阳湖
国家级湿地公园，国家5A级旅游景区
庐山西海
国家着名重点AAAAA级风景名胜区”及“中国最美的湖光山色”
星子庐山温泉
国家4A风景区
九江市旅游资源丰富，结构合理，具有全国重点红色旅游旅游资源。
各大景区能自成体系，又能联动发展。
旅游区形成省内品牌旅游产品，互补性极强，市场操作空间很大。
2、2013年，全市接待旅游总人数5613万人次，增长39.9%；旅游总收入401亿元，增长32.5%，旅游经济各项主要指标持续多年位居全省第一位，我市旅游业对GDP的贡献率高达25%。
（2）旅游消费结构
缺少旅游消费结构数据
（3）客源市场规模与结构
1、依托两大中心城市——南昌和九江。
南昌市作为江西省省会城市，是江西省政治、经济和文化中心，城市人口规模和经济发展水平高于省内其他城市；九江市是江西北部重要的中心城市，人口规模超过472万，且经济发展良好。
2、《中部崛起规划》重点开发项目管理、建设队伍
《中部崛起规划》实施和鄱阳湖生态经济区上升为国家战略的历史机遇，大力推进沿江开发，大力推进鄱阳湖生态经济区建设，大力推进共青城跨越式发展，着力打造昌九工业走廊，全力推进强工兴市战略，发展现代服务业、旅游业；加速中心城区和中心城镇建设，以八里湖新区建设为重点，构建“大九江”格局，工程规模大，人员滞留时间长，人员多，资金流量大，个人收入水平较高，可以成为客源市场之一。
3、旅游市场
（1）势头强劲的旅游市场
2015年九江市接待游客的数量为474.11万人次，同比增长24.65%；旅游收入27.58亿元人民币，同比增长27.16%，其中，过夜旅游者175.22万人次，同比增长21.821；“一日游”旅游者298.89万人次，同比增长26.37%。
有国家的相关政策扶持，兼生态旅游资源和各类地域性人文旅游资源结构合理，旅游市场可操作性强，增长势头强劲。
（2）联合打造金三角旅游圈
2012年4月19日，三地签订《九江—咸宁—岳阳区域旅游合作框架协议》，随后，三地的旅游局长和旅游企业互访沟通，举办的活动互相参加，共同打造精品路线，互相推介对方旅游产品。
九江会以“小三角”为支撑，以“一核两带”，即主城区高新技术和现代服务业、临江产业、“物流”经济带、绿色经济带为发展战略，全面融入长江经济带和长江中游城市群，打造“中三角”重要枢纽。
（4）九江市旅游市场特点
省内中短期休闲度假和观光旅游为主，省外以中长期观光旅游为主，其中省内游客占60%，省内游客占40%。
（5）九江市经济发展水平
全市完成生产总值1780亿元，同比增长10.3%。
财政总收入328.5亿元，增长17.2%；公共财政预算收入213.7亿元，增长21.3%。
固定资产投资1812.5亿元，增长20.2%。
社会消费品零售总额496.4亿元，增长13.9%。
居民消费价格总水平上涨2.1%。
（6）同行业竞争情况
度假村名称
所处置位
类型
度假村特征
经营状况
优劣分析
西海度假村
九江永修县
温泉度假村
浓郁泰国风情的泰皇宫水疗馆
已营业
规模较大
会议室、餐饮、娱乐等配套设施
交通极便利
设施完善
价格较高
庐山天沐温泉度假村
庐山山南景区温泉镇
理疗保健
专业温泉水疗区
已营业
规模较大
会议室、休闲、棋牌等配套设施
交通便利
专业疗养设施
特产美食
2、市场定位
1、市场总定位
以九江和南昌两个中心城市中短期休闲度假客源市场为主，兼顾到九江旅游客源市场，同时满足九江市高端商务会议和政府的政务接待需要。
2、市场类型定位
大众化的城郊型休闲度假市场；到九江义旅游的境内外旅游市场；九江市中、高端的商务、政务和会议市场
3、市场群体定位
大众休闲度假产品针对九江和南昌两个中心城市中短期的休闲度假群体；到九江义旅游的旅游团队和自助旅游群体。
别墅和体育休闲区等高端休闲度假产品针对九江市及南昌市企事业商务和政府部门的公务群体，九江市的社会名流、企事业单位高层管理人员、私营企业主等社会精英群体。
4、市场范围定位
（1）基础市场：
九江市和南昌市及周边县区客源市场。
（2）核心市场：
到九江旅游的境内外其他旅游市场和九江、南昌两市中高端的商务、政务和会议市场。
（3）机会市场：
江西省其他城市和地区以及周边湖北、浙江、福建、湖南、江苏等省客源市场
第二部分
规划设计
第5章规划理念与项目定位
1、规划理念
1、“多元化休闲度假产品”理念
度假村产品组合满足游客休闲、度假、康体、游乐需求；“人性化”休闲产品策划，兼顾家庭成员的互动游乐需求。
产品的设计迎合旅游消费的发展趋势，即“健康旅游”产品的设计理念，该产品的核心理念体现在“为保持健康而休闲”。
2、“休闲社区”的规划理念。
产品的设置区别于传统的观光旅游模式，形成重复回游的“休闲社区”概念。
“休闲社区”也是度假村发展的主要方向，以休闲度假产品为主，融入游乐、体育产品，将到度假村的休闲活动融入到周边中心城市的日常休闲度假活动中。
3、“自然、和谐”规划理念。
“自然”理念体现在对原有自然生态环境的维持，根据“保持原有生态体系并加以良性改造”的原则，对建筑进行合理布局，在工程建成后回复和建立新的自然生态系统。
“和谐”体现人们暂时脱离城市的喧嚣，在自然界的活动中营造与自然和谐共生的休闲空间和度假空间的美好意境，达到自然、和谐、朴素、大气的效果，规划中体现整体“自然”理念的营造。
度假村产品的策划和设计中注重人与自然的和谐相处。
2、项目定位
（1）主题定位
以自然生态为依托，将江南传统建筑特色完善的融入到酒店及会所的建筑打造，有民族特色的生态度假村。
（2）功能定位
（1）休闲度假功能：
形成休闲、养生、康体、理疗为主导的休闲度假场所；
（2）休闲游乐功能：
形成垂钓、运动休闲、少数民族风情、特色餐饮为一体的休闲度假基地；
（3）针对九江市强劲的旅游发展趋势提出九江市重要的旅游接待基地定功能定位。
形成团队和散客的“食、宿、娱、游、购”等5大要素的综合接待服务功能。
（4）VIP区域具有商务会议和政务（VIP）接待功能，满足九江市企事业单位商务会议和市政府的政务接待功能。
（3）产品定位
根据城郊型度假村休闲度假功能、旅游团队接待功能和商务（政务）接待功能的定位规划相应产品。
1、度假型休闲产品
度假村的整体规划思路和经营思路是休闲度假产品和九江旅游重要的接待基地，该思路决定了度假村整体的产品定位。
将健康休闲旅游产品的设计理念融合到康体养生产品、游乐产品、运动产品之中，配套有住宿、餐饮、娱乐、体育运动等多种休闲度假元素的组合，使该产品更适合于城郊型中短期的度假、休闲旅游。
2、“商务+休闲”高档休闲产品
针对“商务+休闲”模式提出的休闲产品定位。
推出“度假别墅+会议+运动+养生”的商务体闲组合，度假村产品偏重于高端保健、养生、康体、理疗项目的策划，为商务活动、商务会议和上层的社会人士等精英客源市场提供一个高端的休闲社区，形成高端客源层的休闲场所。
3、娱乐休闲产品
针对以家庭、自驾车等自助出游方式而提出的产品定位，符合休闲度假旅游的发展趋势，该产品主要体现在运动区体育休闲项目，用来增加度假村休闲度假产品的丰度。
4、运动休闲产品
运动休闲产品的定位是度假村必要的体育运动的配套，在度假村增加射箭场、网球场、羽毛球场和游泳池等体育运动设施，将体育运动项目与度假休闲结合起来，形成综合型的假区。
第6章功能结构组织和功能分区
1、功能结构组织
根据谷山湖泉度假村的地形条件特征，可以将其概括为“一心、两块、三带、五区”功能结构，总体布局依功能结构布置。
1、“一心”，即一个中心区域，项目用地中心地块，由南至北依山地抬升，用来布置度假村的主停车场、度假酒店、餐饮中心、度假别墅等主要的接待服务设施，成为度假村的交通集散中心和服务中心。
2、“两块”，即两个休功能板块，，分别布置旅游度假区和生态养殖区。
中心区域形成对两侧休闲带的服务支持，两个版块带集中了度假村的主要休闲度假产品。
3、“三带”，即三条辅助带，根据项目用地地形状况而定，三个辅助带起始于度假村的主要用地范围，依地势向项目用地纵深延伸，但受到两边的地势的限制，并将项目用地变为极不规则，虽不能作为度假村主要项目用地，但起到“画龙点睛”的作用，不可或缺。
4、“五区”，五个功能区，根据“一心、两块、三带”的功能结构，划分为5个功能区，将度假村功能结构进一步清晰和细化。
2、功能分区
根据度假村“一心、两块、三带”功能结构分为5个功能分区，分别为：
A区度假酒店区
B区垂钓娱乐区
C区体育运动区
D区商务休闲区
E区水产养殖区
F区果林绿化区
根据度假村经营管理的需要，在度假村西面的公路边规划后勤服务区，为独立的后勤服务区域。
第7章功能区规划构想和产品规划
1、功能区规划构想
（1）度假酒店区
1、位置与范围：
位于度假村用地中部的中心区域，占地面积6850㎡。
2、规划构想：
本区作为度假村主体酒店住宿区域和交通集散中心，主要为游客提供接待、餐饮、购物、住宿、会议等服务，规划建设度假酒店、停车场、餐饮中心、综合服务楼，形成度假村的中心服务区域。
（1）度假酒店是度假村最主要建筑，3层，坐北朝南，按模块组合，集酒店客房、会议、娱乐、综合服务楼等功能于一体。
建筑的组团采用与人亲和的尺度，以优化三大模块建筑之间的尺度感和联系；兼顾现代的功能需求和现代的审美情趣，建筑力求简洁、明敞。
例如，在一些必要部位适当采用通透的大玻璃窗等；建筑风格应当注入江南传统风情元素，装饰色调与周围自然环境相融合，透出自然、朴实、和谐的风格。
酒店按照四星级标准建设，约120间客房。
酒店定位为度假型酒店，区别于紧凑的城市商务酒店概念，营造宽松的休闲氛围，突出度假的特色。
酒店采用模块组合，主楼大堂采用通透设计，以便获取良好的景观视线和空气流通。
主楼两侧为副楼，一侧为酒店客房和会议中心为主，每个房间保证都能有开阔和良好的景观朝向；一侧为综合服务楼及其他功能设施。
度假酒店一层规划一个小型标准游泳池，16m×25m，采用室内与室外结合的方式。
（2）依山开辟景观湖，餐饮中心临湖而建，借湖成景，湖滨规划垂钓廊。
（3）1000㎡的停车场设置在主进入道路的两侧，约205个停车位，采用生态设计，突出生态绿地和绿化隔离带。
（4）将酒店地下层作为度假村的仓储用房、洗衣房、水电机房、工程设备用房等后勤用房。
（2）垂钓娱乐区
1、位置与范围：
位于度假村东南面地块，用地面6450㎡。
2、规划构想
垂钓娱乐区为度假村的核心区域，设置丰富的垂钓项目。
根据垂钓产品不同风格，将垂钓娱乐区划分为3个亚区：
天然水域垂钓区、人工水域垂钓区和垂钓比赛区，三个亚区的主题意向各不相同，但不是完全的隔离，之间相互融合。
（1）“天然水域垂钓区”——天然水域垂钓区：
充分利用自身的地理及自然资源，以自然观光、主体性景观和水上自主捕鱼垂钓为主体，以区域化品牌运营、度假区经营，打破传统的旅游观念，结合城市经济发展和城市功能拓展的需求，通过开放性项目及公共休憩空间的广泛设置，咋时空维度上实现区域一体化。
（2）“人工水域垂钓区”——人工水域垂钓区：
人工湖及周围配套景观华丽工程是度假村建设工程的一部分，包括：
人工钓鱼池的土建、仿古钓鱼亭、沿池建菱路及护坡、水景、自然驳岸、亲水平台、曲桥、仿古亭、假山、仿木小桥、人造溪流及周围的仿木围栏、仿藤栏杆、沿湖健身路及树兜桌凳、麻石条凳、洗石条凳、小塑树垃圾筒、文化墙、挡土护坡等
天然水域垂钓区和人工水域垂钓区没有明显的区域划分界线，两区垂钓项目的组合是互动和融合的，通过廊道连接在一起。
（3）“垂钓比赛区”——垂钓比赛区：
是一个可承办国际垂钓比赛的赛场，场内周边现有地块包括温室区，苗木大棚，肥料厂，竹园，松树林，种子仓库，水塘，钢架大盆，设施蔬菜园。
整合周边原有资源，规划设计比赛赛场的同时兼顾生态，休闲意义，充分利用场地优势，使其即使赛场也是度假
（3）体育运动区
1、位置与范围
位于度假村西部地块，占地面积6794㎡。
2、规划构思
度假村的体育休闲带。
本区用地条件良好，以度假村为依托，高起点、高标准开发体育休
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