金地-上海金地格林春晓商业市场报告-102PPT.ppt

金地-上海金地格林春晓商业市场报告-102PPT.ppt

《金地-上海金地格林春晓商业市场报告-102PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金地-上海金地格林春晓商业市场报告-102PPT.ppt（102页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

金地金地.格林春晓格林春晓商业市场报告商业市场报告上海开启房地产投资咨询有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司20042004年年33月月2929日日第一章第一章南翔概况南翔概况第二章第二章南翔目前的商业格局南翔目前的商业格局第三章第三章相似案例分析相似案例分析第四章第四章本案商业经营模式建议本案商业经营模式建议目录目录南翔概况南翔概况第一章第一章南翔概况南翔概况区位区位南翔镇位于嘉定区的东部，上海市区的西北郊，与普陀区相接，是嘉定通往市区的重要门户。

距市中心18公里，距虹桥国际机场15分钟车程，沪嘉高速公路，沪宜公路和沪宁铁路穿越南北，交通便捷。

面积面积全镇总面积33.4平方公里，其中中心镇区面积约为全镇面积的1/151/12人口人口全镇总人口近5万人，其中镇中心区人口目前约3.5万之之基本现状基本现状人文优势人文优势千年古镇，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，对区域的发展有积极的促进作用。

交通优势交通优势镇区毗邻外环线，与市区的联系较便捷。

规划中的轨道R3线（接徐家汇）和M7线（接静安寺）将从根本上改变目前的交通格局。

政府支持政府支持依托R3站点，嘉定政府着意将南翔培育成为富有浓郁传统文化韵味的，以居住和旅游为主的综合经济发展地区。

南翔概况南翔概况之之区域特色区域特色南翔目前商业格局南翔目前商业格局第二章第二章从人均指标来看从人均指标来看：

目前上海人均商业面积的指标接近1M2/人；南翔目前集中商业面积约1.5万M2，分散商业的面积接近1万M2，以南翔目前5万人计，人均商业面积约0.5M2/人，远低于全市平均水平。

根据嘉定的规划，南翔在未来将扮演越来越重要的角色，其已逐渐成为一个重要的人口“倒入区”，人口的倒入，意味着市场对商业的需求越来越大，商业的市场机会也越来越大。

以目前南翔的人均商业指标来看是偏低的，这也就意味着市场的成长空间会比较可观。

商业格局商业格局即南翔镇中心的商业集中区域。

北至鹤翔路，南至南翔火车站，西至真南路，东至沪宜公路，约为五纵五横形成分别以解放街、古漪园路为辐射带状商业格局。

商业格局商业格局之之商业分布商业分布南翔商业分布区域内的区域内的带状商业带状商业外围区域的外围区域的集中型商业集中型商业即为区域外位于城中路的乐购嘉定店和位于铜川路的欧倍德普驼店。

作为距离最近的两家大型的卖场，其对南翔镇的辐射力甚至要远远强于一部分镇区内的商业设施。

商业格局商业格局之之商业业态商业业态七大业态构筑起南翔商业氛围大大型型卖卖场场大大型型集集贸贸市市场场百百货货商商场场中中型型连连锁锁超超市市小小型型便便利利店店大大型型餐餐饮饮沿沿街街商商铺铺这是目前距离本案最近的两大卖场，特别是乐购，其对周边超强的商业辐射力，可以直接吸呐大量南翔镇的居民前往消费，其对南翔商业业态的发展有一定的影响。

商业业态商业业态之之大型卖场大型卖场代表商家代表商家经营内容经营内容规模规模营业额营业额乐购嘉定店乐购嘉定店大型超市大型超市30000以上以上未知未知欧倍德普陀欧倍德普陀店店大型建材超大型建材超市市营业面积：

营业面积：

15000约约2亿亿/年年大型集贸市场大型集贸市场代表代表经营面积经营面积摊位数摊位数/店面数店面数年总销额年总销额进驻时间进驻时间南翔农贸市南翔农贸市场场6000600余只余只2000年：

近亿年：

近亿元元1999年年南翔小商品南翔小商品市场市场2200140余间余间年成交量年成交量2000余万元。

余万元。

1987年年代表代表位置位置规模规模营业额营业额进驻时间进驻时间银华商银华商厦厦解放街民主街解放街民主街口口300099年年1856万元万元2000年年1231万元万元1995年年元旦元旦百华商百华商厦厦解放街解放街88-108号号3000不详不详1989年年8月月爱翔商爱翔商场场人民街人民街65号号不详不详不详不详不详不详百货商场百货商场商业业态商业业态之之大型卖场大型卖场中型连锁超市中型连锁超市代表代表店堂面积店堂面积农工商超市农工商超市No.96500平方米平方米捷强连锁南翔捷强连锁南翔118店店1200平方米平方米联华超市南翔店联华超市南翔店550平米平米良友便利良友便利好德好德21CN快客快客小型便利店小型便利店作为一种零售业态，超市的面积一般在5001000M2左右，辐射的区域半径较小。

便利店的面积普遍在3050M2之间，灵活性较强，辐射区域非常小，一般以社区服务为主。

商业业态商业业态之之大型卖场大型卖场大型餐饮大型餐饮代表代表规模规模特色特色进驻进驻时间时间南翔大酒店南翔大酒店500个餐位的大小宴会厅和大众化个餐位的大小宴会厅和大众化餐厅餐厅三星级三星级酒店酒店2000年年之前之前古猗园酒楼古猗园酒楼50-60桌（包括包厢）桌（包括包厢）本帮菜本帮菜2000年年之前之前留云大酒店留云大酒店两楼大厅：

两楼大厅：

40余桌；余桌；三楼：

包厢（三楼：

包厢（460人不等）人不等）以杭帮菜以杭帮菜为主为主2000年之年之前前象山海鲜象山海鲜酒店酒店2000-3000平方米平方米2004年年服务配套类服务配套类工行、交行日用配套类日用配套类杂货店、水果店、面包西饼屋熟食理发店、洗衣店、药店、美容美发礼品饰品；红星眼镜店生活配套类生活配套类通讯手机车配件、摩托、自行车配件五金；装饰店（翔家室内装饰）、装潢、涂料店、厨卫、窗帘店、家具服装、美亚音像、达芙妮鞋店餐饮类餐饮类香辣蟹火锅文化服务类文化服务类文具照相馆、新华书店、东方眼镜店其他类其他类房产中介沿街商铺沿街商铺商业业态商业业态之之大型卖场大型卖场商业业态的发展与整个区域的发展是息息相关的，区域的城市化程度和成熟度将直接影响商业业态在该区域的成长。

单纯从商业形态种类的角度看单纯从商业形态种类的角度看以南翔的成熟度以及城市化水平，目前的商业形态的种类数量应该讲是比较适应现有的人口数量和消费状况的。

从商业的分布情况来看从商业的分布情况来看主要集中于解放街和古漪园路，商业密集度非常高，但是商业辐射主要集中于中心镇区，外围的辐射力不够。

商业业态的创新不够商业业态的创新不够从商业业态看，南翔目前现有的，是以满足老百姓的日常生活需要为主的各类商业配套，涵盖面仍是比较有限的。

同时自身的创新能力不够，须在外界因素的不断影响下，才会有所进步。

商业业态商业业态之之总结总结目前商业的饱和度如何？

目前商业的饱和度如何？

从人均商业指标来看从人均商业指标来看：

远未达到饱和的程度，市场空间较大。

从商业业态角度来看从商业业态角度来看：

目前尚未饱和，但是以目前的发展趋势：

业态类型主要集中于零售和日常生活配套。

有趋于结构性矛盾的趋势。

前景如何？

前景如何？

从前景看，南翔是嘉定一个重要的人口倒入区，在未来的几年内将引入大量的市区人口，这就意味着南翔镇现有的商业体量和质量是远远不足以满足市场需要的。

商业业态商业业态之之战略思考战略思考类同案例解析类同案例解析第三章第三章由于本案在建筑形式上，颇为特殊，为由于本案在建筑形式上，颇为特殊，为内街式商业，与周边的商业建筑有很大的内街式商业，与周边的商业建筑有很大的区别。

区别。

为了便于本案的最终定位，我们选取了为了便于本案的最终定位，我们选取了两个与本案颇为相似的案例即：

两个与本案颇为相似的案例即：

万科假万科假日风景日风景康桥半岛康桥半岛，加以分析比较。

同，加以分析比较。

同时我们对于具有很强借鉴意义的时我们对于具有很强借鉴意义的上海奥上海奥园园半岛大都汇半岛大都汇也进行了针对性的调研，也进行了针对性的调研，以便对本案有所启发以便对本案有所启发。

万科假日风景的商业部分假日广场，位于春申路畹町路，占地10000平方米，建筑面积8000平方米，由5幢2层建筑物组成，规划为超市、文化、生活、餐饮等4个区域。

商业形式：

内街式的集中商业及畹町路的沿街商业（共2F）。

价格：

2.5-3.52.5-3.5元元/平方米平方米/天（租金）。

天（租金）。

面积：

2550M2/间目前状况：

已出租完毕，大部分商家已经入驻。

万科假日风景万科假日风景之之项目概况项目概况万科假日风景万科假日风景之之商业实景商业实景商业业态统计分析（已入驻部分）商业业态统计分析（已入驻部分）业态类型业态类型数量数量比例比例餐饮类餐饮类66286%美容美容/干洗干洗/彩扩彩扩55238%中介中介419%便利店便利店/零售零售3143%宠物宠物/银行银行/家电家电3143%合计合计21100%业态多元化，业态多元化，主体以与社区居民生活关联度较高的商业为主。

主体以与社区居民生活关联度较高的商业为主。

万科假日风景万科假日风景之之商业业态统计商业业态统计从面积来看，除餐饮和银行外，其余店面对面积没有太严格的要求，面积相对要小很多。

从业态设置上看，除日常每天与社区居民息息相关的便利店，餐饮，干洗店，银行等，个别门店如宠物店的开出，值得关注，说明随着发展，新的商业形态会被逐渐催生。

本案的商业业态分布足见其针对的目标消费群为附近的社区居民万科假日风景万科假日风景之之商业业态分析总结商业业态分析总结该案在定位上很明确属于社区商业，因此其目标消费群无疑是以周边社区的常住居民为主的，由于目前本地区的大部分小区尚未全部入住，势必会影响目前的商业经营。

但是从目前现有条件表现出来的情况，也不乏一些特点值得关注：

从位置上看，端头的经营情况远好于其他地方，底铺的商业价值远从位置上看，端头的经营情况远好于其他地方，底铺的商业价值远高于二楼。

高于二楼。

从经营业态上看，零售，餐饮可以保证较稳定的消费群，中介受市从经营业态上看，零售，餐饮可以保证较稳定的消费群，中介受市场大势的影响较明显，美容，干洗，彩扩等受周边小区的入住情况场大势的影响较明显，美容，干洗，彩扩等受周边小区的入住情况的影响比较大。

的影响比较大。

万科假日风景万科假日风景之之经营状况经营状况康桥半岛商业中心位于秀沿路（东衡山路）两侧，属于康桥半岛的中心位置。

康桥半岛休闲商业娱乐中心占地150亩，包括东衡山路商业街、美食广场、康体中心等，总规模达8万M2。

商业形式：

集中式主题商业街价格：

10000元/M2（1F）；8000元/M2（2F）2.22.6元/M2/天；1.31.6元/M2/天（2F）商铺面积：

60500M2不等目前状况：

一期商铺已基本售完，现处于招商阶段，已有20%25%的商家进驻，另外，二期将有规模4万M2的大润发进驻（2005年1月）康桥半岛康桥半岛之之项目概况项目概况康桥半岛康桥半岛之之商业实景商业实景业态业态面积面积数量数量比例比例餐饮餐饮150150M2M2115%5%家居装饰家居装饰6015060150M2M25525%25%园林设计园林设计500500M2M2115%5%美容美发美容美发200200M2M23315%15%中介中介7010070100M2M26630%30%汽车美容汽车美容300300M2M2115%5%五金五金100100M2M2115%5%休闲休闲7010070100M2M22210%10%总计总计2020100%100%本案在业态分布上较为分散，且与社区居民的日常生活本案在业态分布上较为分散，且与社区居民的日常生活关联度不是很高，以家居装饰和房产中介居多。

关联度不是很高，以家居装饰和房产中介居多。

不同商业形态对面积的需求差异极大康桥半岛康桥半岛之之商业业态统计商业业态统计n经营情况经营情况本案在定位上，与万科假日风景相比，存在明显差异，由于本本案在定位上，与万科假日风景相比，存在明显差异，由于本地区房产开发的大规模兴起，使得市场对家居装饰和房产中介的地区房产开发的大规模兴起，使得市场对家居装饰和房产中介的需求量大增。

预计后期，随着小区入住率的提高，对零售，银行，需求量大增。

预计后期，随着小区入住率的提高，对零售，银行，餐饮等的需求会有一定的增长。

餐饮等的需求会有一定的增长。

从经营状况的特点来看：

从经营状况的特点来看：

11从业态上看，房产中介，家居装饰的经营情况相比较而言明从业态上看，房产中介，家居装饰的经营情况相比较而言明显不错。

显不错。

22从位置来看，位于社区