房地产评估案例分析报告参照.docx
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房地产评估案例分析报告参照
《房地产评估》案例分析
案例一
一、估价对象概况
本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826m2，建筑面积
11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。
估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的
转让。
三、估价时点
本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据
《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《中华人民共和国土地管理法》；
五、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价
格；
3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法
由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程
一、市场比较法
由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交
易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象
的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：
VV0
A
B
C
D
A0
B0
C0
D0
其中：
V=
待估房地产价值；
V0=比较实例房地产价格；
A=待估房地产交易情况指数；
A0=
比较实例房地产交易情况指数；
B=待估房地产估价期日房地产价格指数；
B0=比较实例房地产交易日期房地产价格指数；
C=待估房地产区域因素条件指数；
C0=比较实例房地产区域因素条件指数；
D=待估房地产个别因素条件指数；
D0=比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例（见表
1）
比较实例
A
B
C
资料来源
房管局资料
房管局资料
房管局资料
名
称
新宝利大厦
天秀大厦
新宝利大厦
地
址
解放北路
环市中路
解放北路
用
途
写字楼
写字楼
写字楼
竣工年月
2003
2003
2003
交易日期
2012.2
2012.1
2012.2
单价（元/m2）
10035
8500
10201
区域环境
良好
良好
良好
交通情况
良好
良好
良好
市政设施
齐全
齐全
齐全
繁华程度
繁华
繁华
繁华
临街状况
临街
临街
临街
总层数
高层
高层
高层
实例楼层
6层
2层
9层
外部装修
较好
较好
较好
内部装修
无
无
简单
设备安装
较好
较好
较好
新旧程度
新楼
新楼
新楼
相关因素的修正（见表
2）
实例
A
B
C
调整后实例
10035
8500
10201
算
单价（元/m2）
术平均
修正项目
比较数
比较情
比较数
比较情比较数
比较情
法确定
况说明
况说明
况说明
评估单
交易情况修正
100/100
正常
100/100
正常
100/100
正常
价为：
交易日期修正
99/100
下降
97/100
下降
97/100
下降
（7081+
区域因素修正
100/115
案例佳
100/99
稍差
100/115
案例佳
7370+68
个别因素修正
100/122
案例佳
100/113
案例佳100/125
案例佳
83
）
修正后单
/3
7110
（
元
价（元/m2）
7081
7370
6883
/m2）
评估值为：
7110×11359.178480,763,800
（元）
二、成本法
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用
之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为：
CL=S×A1×A2×A3
-----------------------------------------------
（2）
VCLCB
qB.............
（1）
其中：
V=
待估房地产价值；
CL=待估房地产楼面地价；
CB=待估房地产建筑物重置价格；
q
B=待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价CL
用基准地价系数修正法。
即根据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块的公平市场价值。
本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有
关税费。
其基本公式为：
其中，CL—楼面地价；
S—基准楼面地价；
A1
—年限修正系数；
A2
—个别因素修正系数；
A3
—市场转让因素修正系数。
A1=
＜1——1/（1+i）n＞／＜1——1/（1+i）n＞-------------------
（3）
其中，i—折现率（一年期存款利率为
2.25%，风险调整值取
4%，则i=6.25%）；
n—最高出让年限；N—剩余使用年限；
选取基准楼面地价s：
该地商业用二级地的基准楼面地价s=4560元/m2
年限修正系数a1：
因该地块刚办完有偿使用手续，取得商业用地的最高出让年
限，所以，由公式（3）得A1=1.0
个别因素修正系数A2：
评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，
所以，确定取修正系数为：
1.02
市场转让因素修正系数A3
本次评估采用的基准地价是2000年10月修订的，通过对该市土地交易市场
的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：
0.9:
1，因此，确定A3=0.9
求得楼面地价,由公式
（2）得：
楼面地价的单价为：
4560×1.0×1.02×0.9=4186（元/m2）取整为4190
元/m2。
则：
CL=4190×11359.178447,594,960（元）
求建筑物重置价格CB
CB=前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润⋯.......................
（4）
综合造价（包括土建、装修及安装工程造价）
目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造
价为1398元/m2
装修：
800元/m2
给排水及电照：
110元/m2
电梯及配电设备：
244元/m2
因此，综合造价=1398+800+110+244=2552（元/m2）
前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造
价的3%，则：
2552×3%=77（元/m2）
其它费用（包括工程监理费、质监费、配套费等）
根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为
综合造价的14.5%，则：
2552×14.5%=370（元/m2）
资金成本
资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息。
该楼房的正常建设期为
一年，评估基准日的一年期贷款利率为5.85%，则：
（2552+77+370）×5.85%×1/2=88（元/m2）
利润
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造
价的20%，则：
（2552+77+370）×20%=600（元/m2）
重置价值
由公式（4）得：
重置单价=2552+77+370+88+600=3685（元/m2），取整为3690元/m2
CB=3690×11359.178441,915,370（元）
q
求建筑物成新率B
通过现场勘察建筑物使用状况、保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使
用年限和尚可使用年限，利用年限法，综合评定出其成新率。
成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）---------------（5）
该楼房于2003年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了9年，经现
场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31年。
q
则由公式（5）得：
B＝31/（9+31）×100%=78%
求待估房地产价值V
则由公式
（1）得：
V=47,594,960+41,915,370×78%80,288,900（元）
估价结果确定
用两种方法得出的估价结果比较接近，取二者的平均值得80,526,400元。
评估单价约为7090元/平方米。
比较
成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况，估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本，而不是估价对象房地产的实际成本。
市场比较法以替代原则为理论基础，只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用，而且具有较强的说服力，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是最有效的评估方法。
但市场比较法也受很多限制，主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可
修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。
结合实际情况，此案
例采用市场比较法更好。
案例二
一、估价对象概况
本项目估价对象为某处商品房，地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
具体情况如下表：
房屋所有权证号
*********************
房屋所有权人
***
产别
私产
产权性质
商品房
楼号或幢号
11
房屋坐落
***
房号及部位
603
房屋总层数
9（-2）层
所在层数
6
建筑面积（m2）
104.29
房屋用途
商业
房屋结构
钢混
建成年代
2004年
建筑物状况分析
所在楼层
6
使用状况
正常
现状用途
住宅
景观
较好
户型
两室一厅一厨一卫一阳台
临街状况
两侧临街
采光、通风情况
较好
各房间朝向
南
维护保养及
较好
成新状况
地面：
客厅、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨
房铺地砖；
墙面：
客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、
各个房间装修
卫生间贴瓷砖；
情况的描述
顶棚：
客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣
板吊顶；
门窗：
防盗户门，室门为木门塑钢窗；
设备：
卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。
二、估价目的
为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
三、估价时点：
2012年3月
四、价值定义（名词解释）
抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
五、估价依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《房地产抵押估价指导意见》
《房地产估价规范》【国标GB/T50291-1999】《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2001】
六、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；
3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
4、最高最佳使用原则，最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。
七、估价方法
根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。
1.市场比较法
根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实
例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、
区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。
2.收益还原法
该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水
平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估价对象房地产价值。
八、估价测算过程
1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值
（1）选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值。
具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则：
1、与估价对象应属于同一供需圈，用途相同。
2、交易日期与估价时点应接近，交易案例正常，或可修正为正常交易。
表一：
案例情况说明表（单价：
元/平方米）
比较项目
物业
交易
交易
装修
建成
位置
面积
楼层
案例名称
用途
价格
日期
情况
年代
万泉商万泉商
58.3
308592012.2
精装修7/9
2004年
A
商业
务花园务花园
万泉商万泉商
420
309522012.2
精装修1/2
2004年
B
商业
务花园务花园
万泉商万泉商
C
商业
289
449832012.2
精装修2/6
2004年
务花园务花园
（2）建立价格可比基础
上述三个案例与估价对象的计价方式一致。
（3）进行交易情况修正
上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。
（4）进行市场状况修正
上述三个案例的成交日期为2012年2月，与估价时点接近，且此期间房地
产市场状况较为稳定，故修正系数为100%。
（5）区位因素修正
估价对象
实例A
实例B
实例C
区域因素
因素
分值
因素
分值
因素
分值
因素
分值
说明
说明
说明
说明
商业繁华度较繁华
100
较繁华
100
较繁华
100
较繁华100
交通便捷度较便捷
100
较便捷
100
较便捷
100
较便捷100
区域土地
商业
100
商业
100
商业
100
商业
100
利用方向
配套
配套
配套
配套
临街宽度
基本
100
基本
100
基本
100
基本
100
与深度
一致
一致
一致
一致
临街道
两侧临
100
两侧临
100
两侧临
100
两侧临
100
路状况
次干道
次干道
次干道
次干道
宗地状况可
规则
100
规则
100
规则
100
规则
100
利用程度
基础设
配套
100
配套齐全100
配套
100
配套
100
施状况
齐全
齐全
齐全
距区域中
0.5KM
100
0.5KM
100
0.5KM
100
0.5KM
100
心距离
修正系数
——
100%
100%
100%
实物状况修正
估价对象
实例A
实例B
实例C
实物状况
状况
分值
状况
分值
状况
分值
状况
分值
说明
说明
说明
说明
建筑结构
砖混
100
砖混
100
砖混
100
砖混
100
成新率
2003年100
2003年
100
2003年
100
2003年100
装修状况
精装
100
精装
100
精装
100
精装
100
朝向
南
100
南
100
南
100
南
100
户型结构
较好
100
较好
100
较好
100
较好
100
楼层修正
6/9
100
7/9
98
1/2
110
2/6
107
景观
较好
100
较好
100
较好
100
较好100
物业管理
好
100
好
100
好
100
好
100
修正系数
——
102.04%
90.91%
93.46%
权益状况修正
上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限
均相同，故修正系数均为100%。
求取比准价格
市场法估价测算汇总表
单位
可比实
可比实
可比实
例1
例2
例3
一、成交价格
总价
元或万元
——
——
——
单价
元/m2
30859
30952
44983
二、成交日期
年
月
2012.2
2012.2
2012.2
三、建立比较基准后价格
——
30859
30952
44983
统一房地产范围后价格
——
30859
30952
44983
统一付款方式后价格
——
30859
30952
44983
统一价格单位后价格
——
30859
30952
44983
四、交易情况修正后价格
——
30859
30952
44983
交易情况修正系数
％
100%
100%
100%
五、市场状况调整后价格
——
30859
30952
44983
市场状况调整系数
％
100%
100%
100%
六、房地产状况调整后价
——
31489
28138
42041
格
区位状况调整后价格
——
30859
30952
44983
区位状况调整系数
％
100%
100%
100%
实物状况调整后价格
——
31489
28138
42041
实物状况修正系数
％
102.04%
90.91%
93.46%
权益状况调整后价格
——
31489
28138
42041
权益状况修正系数％100%100%100%
总价万元353.43
七、测算结果
单价元/m233889
2．运用收益还原法求取估价对象房地产价值
设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，
收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：
V
A
1（1
g）t
Y
g
1
Y
其中：
V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
估价对象建成于2004年，证载用途为商业，土地使用年限为40年，截止估价基准日为止，土地尚可使用32年左右，所以收益年限按32年计算。
（1）房地产年总收益
估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，通过估价人员对该地区同类房
地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/平方米?
天左右，结合估价对象的位置、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为3.8元/平方米·天，空置率取5%，估价对象建筑面积为104.29平方米。
则估价对象房地产年总收益为：
3.8×104.29×365×（1-5%）÷10000=13.74（万元）
（2）年总经营成本
A.管理费，指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的1.5%，则管理费为：
13.74×1.5%=0.21（万元）
B.维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
估价对象为砖混结构，室内外装修状况良好，根据估价对象的结构、装修及设备设施等情况，
综合确定其重置价为3500元/平方米。
维修保养费按房屋重置价值的1%计算，
则维修保养费为：
3500×104.29×1%÷10000=0.37（万元）
C.综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率5％计征，根据税法
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