荆州调研报告.pptx

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荆州房地产市场调研报告思锐润业商业经营管理有限公司政策环境2n国家有关部委：

五大措施遏制部分城市房价过快上涨（2010.9.29）国土资源为进一步的贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。

政策解读1、政府态度：

政府调控房价决心坚定2、政策措施：

短期一刀切，强行降温3、市场影响：

新政策迫使相当部分刚需自动延迟购房，将投资投机客挡在市场外，并强化执行，严厉措施势必促成购房者在短期内的新一轮观望。

由于各层次购房需求均受到抑制，而在供应加大的背景下，供求双方力量失去平衡，预计年底相当开发商迫于压力，做出价格调整，促使整体价格出现松动。

现阶段开发商把握时机，先于竞争市场平开或低开无疑更能掌握市场主导。

政策极力打压住宅市场，使市场观望情绪浓厚，投资资金外流；而商业地产市场政策相对稳定，市场发展逐渐升温。

思锐润业商业经营管理有限公司城市经济环境分析结论（详细分析见附件）3鄂中南中心城市，经济发展态势良好，城市化加速，城市影响力扩增，拥有较为广阔的独立发展空间。

三大产业结构不断优化，第二、三产业的不断发展，将为本案带来良好的客群资源。

人口稠密，收入不断攀升，消费力强，不断增长的人均收入水平将有效的支撑房地产市场的发展。

思锐润业商业经营管理有限公司房地产市场发展土地市场4商业27%住宅2%工业30%商住30%其他12%荆州市2010年前9月成交土地面积比例商业5%住宅37%工业3%商住55%荆州市2009年成交土地面积比例225.2142.175.6138.50.614.5105.3197.20.050.898.7109.6商业住宅工业商住其他总计荆州市2009/2010土地成交均价（万元/亩）2009年2010年41.8292.8292.325.219.7332.0434.1326.60.0127.3787.91,104.0商业住宅工业商住其他总计荆州市2009/2010土地成交量（亩）2009年2010年2009至2010年，荆州城市土地成交共计约1800亩，成交亩单价在百万以上。

对比两年的成交情况可以发现，受国家调控政策的影响，2010年土地成交住宅类用地明显萎缩，而商业用地、商住综合用地的价值逐渐被市场追逐。

思锐润业商业经营管理有限公司房地产市场发展土地市场5地块编号土地位置土地用途土地价格（万元）土地均价（万元/亩）G（2010）016北京中路商服7045580G（2010）032北京中路商住31400199G（2010）036园林东路商住4920470G（2009）006公园路住宅2535159在本案周边成交的地块中，亩单价平均水平在300-400万，最高成交已经达到580万元/亩。

本案所处的城市核心区位，无论是住宅价值还是商业价值，均远远高于城市平均水平，其价值受到政府、开发商、市场的广泛认可。

思锐润业商业经营管理有限公司房地产市场发展二级市场62003-2009年，荆州房地产市场发展迅速，成交均价年增长幅度大多在15%以上，到2009年，成交均价为2541元/，中心区域销售价格已经突破4000元/；从整体竣工、销售面积来看，城市房地产市场供应量较大，处于供大于求的市场格局之中。

思锐润业商业经营管理有限公司市场竞争环境分析7思锐润业商业经营管理有限公司商业市场8思锐润业商业经营管理有限公司城市商圈分布：

两个商圈，一个核心9古城商圈北京路商圈荆州中心城区在荆州区和沙市区各有一个商圈。

由于历史发展的原因，虽然两商圈距离较远，发展空间相对独立，但是北京路商圈的核心商业地位较为突出。

荆州单核商业中心的发展特点较为明显。

思锐润业商业经营管理有限公司古城商圈商业分析荆州中路商业构成10核心商业段球场路步行街宝安商业街荆州中路为古城区商业中心，东西全长约2.6公里。

其中依其两条在05年后开发的商业街，使得商业繁华地段位于该路段东侧。

以超市和商业步行街为主的物业构成，难以沉淀大体量的集中型零售商业单体，商业发展速度较慢。

好邻居超市武商量贩好邻居超市思锐润业商业经营管理有限公司古城商圈商业分析荆州中路商业现状11思锐润业商业经营管理有限公司古城商圈商业分析荆州中路业态构成12业态营业面积（）服饰26028餐饮1876娱乐1226金融1212宾馆1157美容化妆770超市35000合计70869在古城区荆州中路的商业总体量约为7万方。

在商业业态分析中，超市和服装的占比较大，分别达到52.0%和38.7%。

较为单一的业态构成，难以满足城市发展和客群消费的需求，同时，古城内发展空间的限制，也使该区域难以完成商业业态的调整。

思锐润业商业经营管理有限公司古城商圈商业分析荆州中路租金水平13沿荆州中路两侧，北侧租金水平约为70-150元/月，而南面租金水平约为120-200元/月；区域内租金水平最高的区域为球场路步行街与荆州中路交汇处，约为380-460元/月；大型超市周边租金水平约为170-220元/月；1F约60-110元/（平米月）1F约170-220元/（平米月）1F约70-120元/（平米月）1F约70-120元/（平米月）1F约380-460元/（平米月）1F约150-200元/（平米月）1F约70-120元/（平米月）思锐润业商业经营管理有限公司古城商圈商业分析荆州中路经营状况14“阴阳街”的形成：

在荆州中路的沿街商业中，南面商业无论是租金水平、经营状况、商业氛围均要强于北面商业。

一方面，南面商业以步行街区为主，商业业态较为丰富；北面商业以超市为主，消费目的性较强；另一方面，传统形成的购物习惯，也是此类现象出现的极为重要的原因。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（中段）商业构成15北京中路为沙市区东西主干道之一。

全长约2.5公里，商业核心地段约0.5公里。

主要商业载体为美佳华商业广场、广源商城、金石商贸城和时代广场。

以大型购物中心和沿街商铺为主的构成，使得区域内商业聚集度高，业态丰富。

核心商圈广埠屯资讯广场美佳华商业广场时代广场金石商贸城广源商城时尚广场一隆广场地一大道（地下商业）本案思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（中段）商业现状16思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（中段）业态构成17业态构成丰富，以大型超市和购物中心带动，整体商业业态品类齐全，体现了其核心商圈完善的商业服务功能，具有良好的商业氛围。

业态营业面积（）服饰17571餐饮11730娱乐9678金融2136宾馆43500美容化妆471超市66250专业市场25350服饰17571合计176686在北京中路（中段）的商业总体量约为17.6万方。

在商业业态分析中，超市占比最大，达到37.5%。

其他业态分布较为平均，业态种类较为齐全。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（中段）租金水平181F约180-250元/（平米月）1F约150-300元/（平米月）1F约250-400元/（平米月）1F约80-150元/（平米月）1F约80-120元/（平米月）1F约400-500元/（平米月）沿北京中路两侧，北侧租金水平约为120-200元/月，而南面租金水平约为180-350元/月；区域内租金水平最高的区域为道路中心地段南侧的临街铺面，约为400-500元/月；大型超市周边租金水平约为250-400元/月；本案思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（中段）经营状况19“阴阳街”的形成：

在北京中路（中段）的沿街商业中，南面商业无论是租金水平、经营状况、商业氛围均要强于北面商业。

与老城区类似，传统的商业消费习惯左右着区域商业发展，本案在项目定位和产品规划中，应注意该问题。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（中段）经营状况20商铺租金差异化的出现，与美佳华商业广场动线分布不合理，导致广场经营不理想，存在着必然的联系。

同时，传统的商业消费习惯也起到了较大的作用。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（西段）商业构成21北京中路西段全长约0.7公里，大部分以底商和单体商业为主，经营品象偏低端，环境较中心地段相去甚远。

较大商业单体主要集中在道路北侧，整体商业无明显规划痕迹，自由发展而来。

华城商业广场中佳商城中央大道本案思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（西段）业态构成22业态营业面积（）宾馆3075餐饮480超市300服饰2360功能服务1713金融20200美容化妆429鞋帽188娱乐1480合计30225该区域内明显偏向于金融服务业，主要集中了银行、证券、保险公司等商业业态。

该路段的零售商业氛围由东至西，逐渐减弱。

在北京中路（西段）的商业总体量约为3万方。

在商业业态分析中，金融服务业占比最大，达到66.8%。

其他业态分布较为平均，业态总类较为齐全。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析北京中路（西段）租金水平23本案1F约90-130元/（平米月）1F约80-120元/（平米月）1F约120-180元/（平米月）1F约70-150元/（平米月）1F约150-200元/（平米月）沿北京中路（西段）两侧，北侧租金水平约为70-130元/月，而南面租金水平约为100-180元/月；区域内整体租金水平和商业价值由东至西递减，本案周边区域目前在没有优质商业物业支撑的情况下，租金水平可达到150-180元/月.思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析江汉南路商业构成24江汉南路全长约为0.7公里，主要以沿街商铺组成其商业。

在没有大型卖场的带动情况下，区域目的型消费结构明显。

北京路新沙路江汉北路园林路红门路红星路本案江汉南路思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析江汉南路业态构成25业态营业面积（）宾馆3180餐饮1593超市2380电子3663服饰65美容化妆540金融200合计11621在北京路商圈内，江汉南路的商业总体量约为1.16万方。

在商业业态分析中，电子类业态占比较大，达到31.5%。

其他业态分布主要为相关产业配套和生活配套类型。

该区域明显为专业市场和功能配套分布，目的性消费的特点明显。

零售商业在该区域内的发展空间有限。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析江汉南路租金水平26北1F约70-120元/（平米月）1F约150-250元/（平米月）1F约100-150元/（平米月）沿江汉南路，租金水平由北至南递减。

靠近江汉南路与北京中路路口的租金约为150-250元/月，靠近中山路路口租金水平约为70-120元/月；思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析中山路商业步行街商业构成27中山路商业步行街共约100家临街铺面和2家宾馆，商业构成较为简单。

总营业面积约为0.8万方。

北京路新沙路江汉北路园林路红门路红星路本案中山路步行街思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析中山路商业步行街业态构成及租金水平28业态构成：

中山路商业步行街共88家机电销售门面，辅以极少数服饰业和2家宾馆，面积均在70100左右。

租金水平：

步行街整体租金水平从2550元/不等。

经营状况：

因城区已存在一个较为成熟的相同专业市场，因此，该市场只有少数商家经营良好，越临近便河东路，经营状况越差。

江汉南路路口便河东路路口思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析个案分析美佳华商业广场29美佳华商业广场项目概况：

美佳华商业广场目前为荆州最大的商业单体项目，位于江汉南路与北京中路交汇处。

于2006年10月28日动工。

项目总投资约3亿元，占地22740平方米，建筑面积71431平方米，其中商业56000平方米。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈商业分析个案分析美佳华商业广场30商业品牌该项目临街商铺出租效果良好，均成功租给以下品牌：

港福珠宝、KFC、凯撒、E-WORLD、VEROMODA、马克华菲、ESPRIT、海澜之家、BELL、工贸家电、雅戈尔等等。

品牌中等，在当地商业品牌的高度上，具有一定的代表性。

思锐润业商业经营管理有限公司北京路商圈