港置地产深圳08年份新房交易分析报告.docx

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港置地产深圳08年份新房交易分析报告

港置地产深圳08年1月份新房交易分析报告

〔1月1日—1月31日〕

港置地产拓展部调研员—羊博

备注：

本文依照政府统计部门每日的交易数据综合了本月深圳全市及各区的新房交易情形，并依照交易数据分析本月深圳市的新房市场趋势走向。

〔数据来源：

深圳市统计局、深圳市房地产治理局、行业统计〕

第一部分：

供应情形

土地供应：

作为本年度的第一个月，深圳市国土部门在1月4号推出两块居住用地〔位于龙岗区的G02113-0021和位于宝安区的A816-0039分别为39312.41平方米和29480.592平方米〕，其中宝安的那块地被深圳市长城投资控股股份以238860000元购得，龙岗的地至今仍未成交。

1月10日又推出两块居住用地〔位于宝安区的A001-0126和A207-0102分别为92808.281平方米和45509.309平方米〕均未成交。

商品房供应：

1月份全市预售新房的供应量仅4023套，共有14个项目在本月入市，只有12月份的1/3。

供应量最大的行政区是宝安区，共有6个项目1500多套商品房入市；而罗湖区没有一个项目的商品房入市。

入市项目详情如下：

项目名称

项目地址

项目类别

开盘均价

开发商

推出数量

开盘日期

明福居 

福田.竹子林农林路

高档住宅〔高层〕

20000

深圳市雄江投资进展、深圳市福田环庆实业股份 

138

1月1日

南荔苑〔悠山美地〕

南山.内环路以北、南山大道以西 

一般住宅

15000

深圳市文广房地产开发

423

1月3日

华浩源〔景园〕

龙岗.布吉街道办

高层住宅〔商住楼〕

8500

中国宝安集团股份

住宅400

商业5

1月5日

招商华侨城曦城

宝安.新安街道广深高速公路东侧 

别墅

37000

深圳招商华侨城投资

住宅97

1月6日

金水湾御园 

盐田.盐田区北山道和盐田路交界路口处

高层住宅〔商住楼〕

11000

深圳市东海成房地产开发 

住宅560

商业40

1月12日

金泓凯旋城

宝安.宝城中心区N8区

高层住宅；商业〔商住楼〕

20000

深圳市屹海达实业

住宅401商业14

1月12日

东部明珠雅苑 

龙岗.龙岗区大鹏街道

多层住宅〔商住楼〕

6300

深圳市鹏业房地产

住宅117

商业10

1月12日

桃园居桃源盛景园 

宝安.宝安区西乡街道广深公路东侧 

高层住宅

9500

深圳航空城〔东部〕实业

397

1月12日

星河丹堤花园 

宝安.宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧

别墅

30000

深圳丰泽湖山庄 

住宅732

商业3

1月12日

项目名称

项目地址

项目类别

开盘均价

开发商

推出数量

开盘日期

龙翔花园

龙岗.中心城 

一般住宅〔商住楼〕

7900

深圳市科谊力实业进展

住宅60商业30

1月12日

鼎胜林栖园 

南山.南山区龙井路

一般住宅〔商住楼〕

13000

深圳市浩展实业进展、深圳市珠光实业股份 

住宅166

商业40

1月19日

雷圳碧榕湾海景花园

南山.沿湖路与月亮湾大道东南

高层住宅〔商住楼〕

12500

深圳市雷圳房地产开发 

159

1月20日

航城国际公寓〔雅乐居〕

宝安.西乡街道广深公路东侧西部开发区 

小高层住宅〔公寓〕；

商业

8000

深圳市乐安居实业进展 

住宅165

商业10

1月20日

阳光海湾花园

宝安.宝安区西乡街道宝源路西南侧 

高档住宅〔商住楼〕

17000

深圳金荣泰房地产开发

住宅56

1月26日

表1——深圳市2020年1月份新开盘项目总汇

第二部分：

成交情形

综述

从本月综合的成交量上看，本月深圳市全市共成交新房2350套，环比增加43.5%，日均成交量达到78套；成交面积为223830㎡，环比增长57%；成交金额为36.53亿元，环比增长52.7%；成交套均面积为95.24㎡/套，成交套均价格为1554315元/套。

1月份全市成交数据总汇

行政区

成交面积

环比增幅

成交均价

环比增幅

成交套数

环比增幅

套均面积

环比增幅

宝安区

61329

20.3%

17402

53.84%

532

-7.96%

115

30.39%

福田区

17208

3.13%

22626

-16.2%

209

21.51%

82.3

-15.16%

龙岗区

78496

-21.7%

8892

-22.6%

908

-17.98%

86.45

-4.59%

罗湖区

5328

-63.5%

19919

-13.35%

90

-43.4%

59.2

-35.44%

南山区

30460

51.98%

18627

-33.66%

353

102.87%

86.3

-25.07%

盐田区

6569

-69.04%

16893

-36%

75

-53.13%

87.6

-33.95%

全市

198787

-11.19%

14784

-9.4%

2167

-7.79%

91.7

-3.72%

〔注：

成交面积：

平方米；成交均价：

元/平方米；套均面积：

平方米/套〕

表2——全市1月份新房成交数据总汇

从本月的成交情形上看，龙岗区以908套的成交量仍占据各行政区的首位，其成交量在本月占全市总成交量的42%。

罗湖区因为没有新项目入市，仅靠前几个月的项目支撑，因此销售量有限。

盐田尽管有1个新项目的入市，但在其销售不佳，使得其本月销量更是环比下跌53.13%。

全市只有福田区和南山区因为有几个新项目差不多上在本月开盘使得本月成交量环比分别上升21.51%和102.87%，其他行政区一手房本月成交量均下跌。

〔见图1〕

〔图1〕

环比上个月的各行政区的成交量比例能够发觉，龙岗虽仍在成交量方面占据主导地位，但其成交份额有所下降，而福田和南山所占比例有所上升，宝安与上月差不多持平，而盐田和罗湖的成交量专门低，下跌幅度专门大。

从成交价格上看，全市本月新房成交均价为14748元/平方米，环比小幅下降9.4%。

福田区虽有明福居的高价入市，但量少，使得环比均价仍下降16.2%，而宝安大量高价楼盘入市，使得均价大幅上仰，环比上涨53.84%，龙岗区和盐田区因新盘相对有限，均价都有大幅度的下跌，而罗湖区全然没有新盘入市，因此均价仍大幅度的下降。

〔见以下图2〕

丛成交的套均面积上看，各个行政区的起伏都比较大。

成交套均面积最小的行政区为罗湖区，均面积为59.2平方米/套，套均面积最大的行政区为宝安区为115平方米/套。

全市套均面积为91.7平方米/套，环比12月份下跌3.72%。

回忆近五个月以来全市一手房成交的套均面积，只有福田区和龙岗区保持了相对稳固，并以90平方米/套做上下浮动；南山和盐田那么以120平方米/套为基准线做上下浮动，浮动范畴较大，能够确定在以后，随着西部通道的日趋完善和东部深盐第二通道的投入使用以及盐田人居环境的进一步完善，南山区和盐田区在深圳房地产市场上大户型比例所占市场份额将进一步扩大。

〔见图3〕

〔图3〕

〔图4〕

自7月份以来，〔见图4〕全市一手房的月成交量连续性下降，直到11月份为止，整个成交趋势线呈一条平滑的向下走曲线，进入年底的12月份，由于推盘量集中放大，成交曲线初步上扬。

由于进入08年年初的新项目入市量有所放缓，1月份的成交量又有所萎缩，在近期，深圳的一手房月成交量仍旧将处于低谷并由于市场钢性需求的存在而保持相对稳固，短期内可不能有太大的变化。

各行政区的分析

宝安区

宝安区在1月份新盘的冲击下，共成交新房532套，环比下跌7.96%，然而成交面积反而增加20.37%，本月宝安区的成交套均面积环比12月份有30.39%的增加。

全区本月一手房成交均价为17402元/平方米，环比大涨53.84%，是本月各行政区里面唯独有涨幅的区域，同时涨幅专门大。

从销售情形上看，招商华侨城和星河丹堤花园别墅区的开盘，无疑使得该区域的成交均价大幅度上仰，同时也为该区域的成交量奉献良多。

〔图5〕

从下半年的各月成交情形上能够发觉，宝安的一手房的交易从趋势上看出现标准的波型浮动，在9月份达到后半年的销售高点之后，峰回急转落入10月份和11月份的低谷，因此这两个月新项目入市量比较少也是一个重要的缘故。

到12月份，随着新项目的开盘入市，宝安的新房成交量又开始稳步回升，1月份又有大量的高档新盘入市，在目前的市场态势下，仍旧销售颇佳，说明市场的需求依旧强劲，只要产品、价格合适，依旧能够受到市场的热捧。

截止1月31日为止，宝安区尚有可售套数为9464套，环比12月增加16.54%，占全市总额的18.25%。

福田区

福田区1月份共成交新房209套，环比增加21.51%，与12月相反，福田区是全市唯独成交量环比增加的行政区；成交面积也同步增加3.13%，成交套均面积环比12月份减少15.16%；本月福田区的成交均价为22626元/平方米，环比小幅下降，其下降幅度为16.2%；成交金额为3.8935亿，环比下跌13.48%，占全市成交金额的13.25%，比12月反而增加了0.55个百分点。

〔图6〕

供应情形上看，福田区1月只有1个项目、138套新房入市，与前几个月份相比减少了专门多。

明福居开盘均价20000元/平方米，与12月入市的首地容御、中城天邑花园开盘23000元/平方米均价，香蜜湖唯珍府的小高层开盘45000元/平方米均价，连排开盘更是以100000元/平方米均价相比较，能够看出，1月份开发商为了更好的适应市场，在不同程度上在价格方面依旧有专门大的松动。

截止1月31日止，福田区尚有9821房可售量，与上个月差不多持平，占全市总额的18.94%。

龙岗区

龙岗区〔见图7〕1月份成交新房908套，环比下跌17.98%占全市区份额的41.9%，比12月份减少5.2个百分点，各行政区在本月的成交总量环比走向均衡；成交套均面积环比12份有小幅度减小；1月份龙岗区一手商品房的成交均价为8892元/平方米，和12月份相比，较大幅度减少；总成交金额为6.98亿，环比下跌39.46%，占全市份额为23.75%；总成交面积为78496平方米，环比下降21.7个百分点，占全市成交份额的39.49%。

从供给上看，龙岗区依旧是全市推盘量较大的行政区，本月共有3项目、622套新房入市。

所有项目开盘均价不到万元，东部明珠雅苑更是以6300元/平方米的均价在1月12日开盘。

截止1月31日，龙岗区尚有一手可售量为15624套，占全市可售量的30.13%，比12月份稍有降低。

总量环比有1.67个百分点的下跌，要紧缘故在于龙岗区本月入市量相关于前几个月较少。

〔图7〕

罗湖区

罗湖区〔见图8〕1月份共成交新房90套，环比大跌43.4%，下跌幅度是全市仅次于盐田区的行政区，与12月份类似；成交总面积为5328平方米，环比更是下跌63.5%，成交套均面积为59.2平方米/套，环比下跌35.44%；罗湖区本月一手新房的成交均价为19919元/平方米，环比下跌13.35%，总成交金额为1.0613亿元，环比下跌68.79%。

从新开盘项目上看，罗湖区本月是全市唯独一个没开新盘的行政区，因此本月成交量极少。

截止1月31日，罗湖区尚有4582套一手新房可售，比12月份下降1.93%，占全市总一手新房的8.84%。

〔图8〕

南山区

南山区〔见图9〕1月份共成交一手新房353套，环比12月份增长102.87%；成交套均面积为86.3，环比减小25.07%，总成交面积为30460平方米，环比增长51.98%。

1月份南山区一手成交金额合计5.6738亿，环比下跌1.84%，成交均价为18627元/平方米，环比降低33.66%。

〔图9〕

南山区1月份一手房入市量也是比较大的，合计共有3个项目、788套一手房进入市场。

三个项目是均以12000-15000元/平方米的均价入市，截止1月31日，南山区的一手房可售存量为9300套，占全市总可售量的17.94%。

盐田区

盐田区1月份共成交新房75套，环比大跌53.13%，是全市下跌幅度最大的行政区，成交总面积为6569平方米，套均面积87.6平方米/套，环比下跌33.95%；成交均价为16893元/平方米，与上个月相比有较大幅度下降，其幅度为36%。

从供应量上看，盐田区1月份只有1个项目金水湾、600套一手房入市销售。

但销售情形不容乐观，目前不到一成。

。

截止1月31日，盐田区尚有一手可售量3063套，占全市可售总量的5.9%。

〔图10〕

第三部分总结

2007年7月份至08年1月份深圳二级市场共成交商品房193.5787万平方米，总计成交金额为304.2879亿元，下半年成交均价为15719元/平方米，总的成交套数为19914套。

从图11的统计数据中能够发觉，这7个月中，除了10月份和今年1月份因为龙岗区新项目的低价在全市成交量中的大权重比而造成均价下滑之外，价格差不多停止上半年疯涨的势头，进入相对稳固的局面。

结合目前的市场形势和政府相关的调控政策，能够预见，在2020年的上半年，深圳市房地产的二级市场将保持相对的稳固并有一定程度的下滑〔包括成交均价和成交量〕，基于需求的连续增长和国民经济的高速进展同土地资源稀缺性的矛盾，能够确认，只要国民经济能够保持目前的进展速度，同时没有重大事件的发生，那么在以后的10年内，深圳的房地产市场仍旧将保持上涨的势头。

从深圳的都市规划中能够发觉，在以后的都市建设中，龙岗和宝安的海景资源将成为深圳房地产进展新的热点区域，同时南山区的后海片区成为规划中都市深圳两个都市中心中的一个。

而盐田以她专门的地理环境优势〔靠山面海，空气清新〕，相伴着第二通道的开通，高档住宅也必将成为该区域以后的热点。

〔图11〕

拓展部羊博2008年3月5日