关于对房地产设计管理的认识及工作总结.doc

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关于对房地产设计管理的认识及工作总结

房地产的设计管理：

主要职责：

一、协调设计院，对成本、招采、工程、营销、项目、项目发展部上进行技术支持。

二、保证项目的时间节点：

各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利

进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。

三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划

规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程，如门窗

栏杆、玻璃幕墙技术方案；还有根据不同的城市修改以前的标准，如标准在北方制度

到了南方就不适用了，如户型大小方案--和人的习惯有关，地方法规的不同，如可踏面得规定，成都地区为可以踏到得面均为可踏面。

对设计院主要内容（项目的控制）：

一.在拿到前期要核实规划条件的经济指标，验证其是否正确。

二.拿地后根据营销部门提供的产品研究报告，根据报告编制设计任务书。

进行方案设计。

在方案设计阶段，核实经

济技术指标，确保其正确，同时要对要提出优化意见

这个时候确保时间，保证项发完成报规手续。

方案开始时候需要完成的工作：

1.需要地形图纸，及地形场地条件相对标高等

2.必须完成项目的地勘

工作，为了施工图做准备--需要招标采购在方案设计开始前确定地勘单位

地勘需要总平面绝对标高和项目总平面图（带比例）

3.必须完成完成售楼部的装修设计单位的确定--在售楼部做施工图的时候可以做装修方案设计，

在售楼部施工图完成后可以做售楼部的装修施工图设计。

4.最好确定景观设计公司--需要招采在方案开始前确定。

可以在进行方案设计的时候咨询景观

公司的意见，以达到更好的设计效果。

如果不能在方案完成时候确定景观设计公司，进行售楼部

及整体的景观设计工作。

5.需要营销部门进入参加商铺的划分，以免施工图完成后重新划分，这样很可能造成卫生间等系统的

重新设计。

6.进行电梯厂家的考察比较，在方案结束时完成厂家的招标，以免为施工图设计做准备，不必改井道等

方案完成后需要进行各个部门评审，建筑也要核对其指标。

三。

根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。

进行建筑工程施工图设计。

施工图开始前需要完成的工作

1.地勘报告的完成

2.售楼部装修设计方案开始进行做

3.景观设计公司做景观设计

4.需要完整地形图，带坐标点，及场地绝对标高--总图开始前提供

5.人防单位确定可以进行设计（需合同签订）

5.市政水电暖管网图纸，提供雨水、污水市政接口位置、标高、管径，根据项目所处位置确定是否做

化粪池及技术指标，以及根据项目情况需要临近的市政条件，因为开挖需要打护臂桩，以免破坏市政管线

6.需要施工道路开口图纸--一般7米，道路中线与场地红线焦点坐标

施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

在建筑工程施工图完成后

进行外墙面砖的选择确定，招标采购的招投标完成--主要对售楼部外墙砖材料的确定及主体外墙材料

四。

售楼部装修施工图：

1.根据装修设计方案调整建筑施工图方案（也可图纸会审时候提出），在施工图

绘制过程中要注意装修得设备方案和土建的设备方案的吻合。

2.在施工图完成后需要设计单位提供全部主材的材料样板，设计部要进行确认及调整。

如果在施工过程中进行材料认质认价提供（由施工单位，一般容易失控）

3.在完成材料样板后需要进行家具的方案的选择比较，确定家具灯饰方案。

4.对于软装需要在装修施工图前确定有设计单位做还是由专业的公司做，一般由专业的公司做。

施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

五。

景观施工图

景观方案需要建筑方案确定，景观效果图需要建筑的3D模型。

需初步设计前确定建筑的总平面，场地标高，架空层具体尺寸。

初步设计，需要确定各种小品形式种类，植物配植。

施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

设计部

根据工期要求提前进行外面面砖颜色、

规格，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，公共区装修等方案确定

方案完成后需要各个部门进行会审，然后在修改。

--公司应该有标准的资料，在此基础上进行工作

对招标采购的工作内容：

需要对建筑施工过程中对材料的确认及优化（需要公司的积累），需要提供各种技术支持，如外面面砖颜色、

规格，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修等方案确定。

以上方案提供前

招采需提前考察厂家。

对成本的工作内容：

1.需要对成本的目标成本的制定进行支持，在施工图完成后填写各种指标及做法。

同时在目标成本及国家的各种规范

的控制下进行外面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案，

并把其提交给成本部门。

2.需要与营销部对户型面积测绘报告进行审核

对项目发展部的内容：

满足各个阶段的政府手续的图纸的要求--具体有项目发展部提供

对营销的工作内容：

1需要营销提供的产品项目定位，户型方案。

2需要和营销部门确定建筑方案，售楼部方案，景观方案

3提供建筑效果图，售楼部及整个项目效果图，以及景观效果图。

4需要和营销部门与设计公司确定模型的建筑方案，景观方案（提供图纸）外墙材料，颜色，线条等。

5需要提供营销用的户型平面图，用于彩图绘制。

6需要提供建筑的合同附图

7需要确定商铺划分方案--方案阶段

对工程、项目部的工作内容：

1.提供面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案

2解决施工过程中的问题（与设计院协调），如基础换填，构造柱问题，各个分包配合问题。

对细节的处理

1.地下室车库一般每个停车位要控制在30平米/车，根据机械停车位的多少可在26平米/车.

2.地下室围墙外的处理，如果地下室墙外有柱子，这时候一般要把这些柱子用围墙包住，也就是做成封闭空间

（后期可利用，出白图处理），如不封闭择需要用防水层包住柱子，更浪费成本。

3.基础换填，一般用混凝土和毛石混凝土，但成都地区毛石产量少，不宜采取此方式，否则浪费时间。

4.构造柱的设置原则:

大于2米的洞口、电梯门洞口尺寸（强度低问题，要打膨胀螺栓）、100与200墙交界处（通缝问题）

100墙的门洞处（安门后不稳）

5.门窗：

根据节能设计规范做，一般为中空玻璃5+9+5mm。

最好开始任务书中提出用推拉窗（门洞口可开大，成本较平开低）；开窗

面积小于4平米，否则空气层要12mm厚，如果不能避免可请施工单位解决9（一般和节能办有关系）

6.根据目标成本和公司标准作不锈钢或者钜管，注意可踏面得问题，成都为可以踏到得面与国家规范不同。

栏杆的受力部位钢管

厚度一般为1.8mm或2.0mm，其余1.5或1.2mm，最好为2.0，1.5，1.2mm否则容易锈穿（和施工单位关系大）--2道防锈，2道面漆

7.百页：

应采用彩色铝合金百叶，带肋的，上下片间距根据公司积累和设计（和空调散热有关）--公司做的为5mm，有的为50mm.

8.入户门、防火门、卷帘门等：

根据图纸确定尺寸，根据厂家样品确定材料等技术参数（需要积累）

9.地弹门，幕墙，雨棚：

根据图纸确定尺寸和厚度，根据厂家的图纸来做（需要厂家技术支持）。

雨棚一般为1.14夹胶玻璃，朝

两侧排水。

10.保温：

需要设计公司明确范围，冷热桥的做法，飘窗顶板、低板、侧墙数据。

图纸要细致（和设计院的好坏有直接关系）

11.面砖及分色图：

明确大的面砖及涂料的分界，一般飘窗小的面用涂料；飘窗上下及侧板的做法；明确阳台分户墙的做法；

建筑立面图纸无法看到的部分的做法；入户花园的做法及入户花园与外墙的分界线。

12.空调板与水的管道井做排水及防水。

13.飘窗栏杆的高度：

是在外侧还是在里侧看公司积累与设计图纸（牵扯到300或者400的问题还是900的问题，和可踏面有关）

14.住宅电梯及走到不能有管线桥架等，否则还得做吊顶增加成本。

对变更的处理：

出变更马上联系各个部门，特别是面积变化要跟销售及客服，项目发展部联系。

对于公司内部的技术优化等变更也要及时，否则易出

事（按照老图做--公司设备要跟上）

工作方法:

日历上记下时间节点，能打电话就不要聊天否则浪费时间（时间多且及其简单的事情，以及需要很清楚的文字的东西除外）

关键词：

空间、尺度、需求

方寸之间，变化无穷。

客户选房，除了地段，最关心户型。

因为一套房子置办下来，十几年，甚至几十年都要生活在其中。

因此对空间、尺度的“斤斤计较”也就不足为奇。

这些年，总的趋势是户型更加紧凑，功能更多样化，早期商品房一味求大，在功能分区、动线设置上往往不大考虑。

现在市场的刚需房主流就是90平米以下的两房，其实蛮考研设计的。

在两房的面积段要考虑新婚夫妻到三口之家的需求变化，在满足基本功能的前提下，还要预留一些灵活空间。

这就要求设计师不能拘泥于传统的空间观念，要与时俱进结合加点、家具、软装配饰来对室内空间做出设计。

增加收纳空间，提升卫浴厨房的集成性、强调室内外交流空间的重要性，这都是我们的研究方向。

未来，我们会做的更好。