20年贵阳房地产市场分析报告.docx

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20年贵阳房地产市场分析报告

2011年9月贵阳房地产市场分析报告

一、宏观经济和房地产行业动态

1宏观经济走向

1．1国家宏观经济走向

2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨%。

其中，城市上涨%，农村上涨%；食品价格上涨%，非食品价格上涨%；消费品价格上涨%，服务项目价格上涨%。

全国居民消费价格总水平环比上涨%。

其中，城市上涨%，农村上涨%；食品价格上涨%，非食品价格上涨%；消费品价格上涨%，服务项目价格上涨%。

8月份，我国进出口总值为亿美元，增长%。

其中出口亿美元，增长%；进口亿美元，增长%，月度进口规模刷新今年3月份创下的亿美元的历史纪录。

前8月贸易顺差927亿美元同比减少10%

8月份，广义货币增长%，狭义货币增长%，当月人民币贷款增加5485亿元，外币贷款增加59亿美元，当月人民币存款增加6962亿元，外币存款增加84亿美元，银行间市场利率明显回落。

8月份，PPI同比涨幅%环比涨%

8月大中城市新房房价同比均涨近4成涨幅5%以上

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。

与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。

环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。

（二）8月份，70个大中城市中，同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。

同比涨幅在%以内的城市有45个。

　二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有17个。

与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个。

价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过%，涨幅在%以内的城市有25个。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比7月份增加了1个。

同比涨幅回落的城市有34个，比7月份增加了6个。

8月份，同比涨幅在%以内的城市有49个。

1．2贵阳经济走向

8月份，贵阳市CPI环比上涨%，同比上涨%，1-8月累计上涨%，其环比、同比分别低于全国水平、个百分点。

与7月相比，环比回落个百分点，同比回落个百分点，回落趋势比较明显。

2政策因素

2．1国家宏观政策

最高法院紧急通知：

征地拆迁遇自焚应停止

9月10日，最高法公布《最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》，要求对于征地拆迁案件，法院应慎用强制执行手段。

《通知》指出，近年来，一些地方在土地征收、房屋拆迁强制执行中引发的恶性事件屡屡发生。

有的被执行人以自焚、跳楼等自杀、自残方式相对抗，有的聚众围攻、冲击执行人员酝成群体性事件，有的法院干警不当使用武器致人死伤等。

《通知》要求，各级法院必须慎用强制手段。

凡在执行中发生影响社会稳定重大事件的，有关法院必须迅速向当地党委和上级法院如实报告有关情况。

对不具备交付执行条件的案件，凡遇到来自有关方面的压力和不当干扰的，必须及时向上级法院和有关机关报告，坚决防止盲目服从、草率行事、不计后果的情况发生。

《通知》称，坚决反对和抵制以“服务大局”为名、行危害大局之实的一切错误观点和行为，坚决防止因强制执行违法或不当而导致矛盾激化、引发恶性事件。

凡是因工作失误、执法不规范或者滥用强制手段、随意动用法院警力实施强制执行导致矛盾激化，造成人员伤亡或财产严重损失等恶性后果以及引发大规模群体性事件，要严肃追究有关法院领导和直接责任人员的责任。

但确有明显不合理及不宜执行情形的，不得作出准予执行裁定。

2．1．2国税总局：

短期内不会在全国推行房屋“加名税”

日前,南京地税局通知,从23日起“交件”办理的房屋加名案例均须征收3%契税,具体的计税方式为“按双方约定份额的评估价格×契税税率3%”,如没有约定,则按双方各占50%来划分,即价值100万元的房屋加名须缴万元的契税。

有媒体称,国税总局正在着手研究具体意见。

但国税总局方面昨日回应称,暂时未听闻总局内部在研究实施意见。

2．1．3住建部证实异地名下几套房网上将可查

在接连与20余二三线城市基本达成“限购协议”后，住房和城乡建设部（下称住建部）已经开始逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作，这项工作完成后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”。

目前，已经登上住建部议事日程的联网候选城市逾40个，均是房地产市场中的热点城市。

显然，住建部希望通过严厉的“异地购房限购”与“异地购房监控”，严格控制异地购房行为并尽可能的在二三线城市的住宅房地产市场中，实现“去投资化”的目标。

“一方面是限购，另一方面住建部已经逐步推进全国不同城市间房屋权属登记系统和数据库的联网工作。

”8月24日，一位接近住建部的权威人士称。

记者了解到，此项工作将分为两步走，第一步是对新购商品住房部分的房屋权属信息进行联网；第二步是逐步对存量住房的房屋权属登记数据库进行联网。

2．2本地调控政策

2．3市政近期规划建设与城市建设要点

2．3．1平坝至贵阳城市快速干道路项目将于10月份动工

平坝至贵阳城市快速干道项目起点位于平坝县城关镇，道路向南上跨贵昆铁路和下穿正在施工的沪昆高速铁路，全长约，其中安顺平坝境内，贵阳花溪境内。

道路等级按照城市快速干道标准设计，设计行车速度60公里/小时，项目预计总投资亿元，总用地面积约4300亩。

据了解，根据安顺市委、市政府工作安排，为实现今年内开工目标，切实加快该项目建设进度，根据该项目特点和市招商引资工作总体思路，该项目通过招商引资建设，并与北京泛华建设集团进行洽谈。

目前，泛华建设集团设计院已完成该项目的初步设计工作，并于8月28日在平坝县马场镇举行了开工仪式，计划于10月初进一步完善相关用地手续和签订合同后进入实质性动工阶段。

2．3．2渝黔铁路5年后能车3小时可到贵阳1小时到万州

“现在到贵阳，坐火车需要10个小时。

要是渝黔铁路通车，这个数字将改写为3小时以内。

”渝黔、渝万铁路公司相关负责人介绍，2010年12月22日，渝黔、渝万铁路等项目开工建设，5年之后这两条铁路将建成通车。

　　渝黔铁路：

根据设计，渝黔铁路设计行车速度200公里/小时，从新建重庆西站引出，经綦江、遵义、息烽，至贵阳北站，规划输送能力客车84对/日，货运2400万吨/年。

项目总投资亿元，建设工期为5年。

3、贵阳房地产市场检索

3．1贵阳八成以上二手房成交拉锯战将低于挂牌价

据贵阳多家房屋中介公司提供数据统计，在近期成交的二手房源中，八成以上房源实际成交价均低于挂牌价。

“现在市场情况虽然有所好转，但如果不降价，房子肯定卖不动。

”一位从事房地产经纪十多年的地产经纪人告诉记者。

据了解，长期以来，二手房卖家在制定自己房屋售价时，普遍倾向以同地区商品房售价作为定价的参考依据，因此，定出的房价往往偏高。

然而，从最近实际成交情况来看，最终能够顺利交易的房源，其成交价一般都要比挂牌价低至少10%以上。

3．2养老地产商机凸显贵阳或将成全国首批试点

来自中国房协的相关负责人表示，在对贵阳的生态环境、楼市发展等各因素进行考察后，他们认为贵阳发展养老地产优势明显，计划将贵阳纳入全国首批五个城市养老地产发展试点城市之一，并制定出相关的执行标准规范其发展。

据第六次人口普查结果，65岁以上人口占到了总人口的%，较第五次人口普查高出个百分点，这个趋势远远高于世界平均老龄人口增长率，预计到2020年65岁以上老龄人口将达亿人，约占全世界老龄人口的24%，全世界四个老年人中就有一个是中国老年人。

与此同时，日前全国老龄委的一项调查显示，老年人是中国最有钱的一个团体，2010年老年人总体可消费规模超过万亿元，城市老年人口中%拥有储蓄存款。

而戴德梁行的数据则显示，2010年，我国离退休人员可用于购买住宅的资金总额突破8000亿元，到了2020年至2030年，这个金额预计可达到万亿元到万亿元，一旦相应的金融创新模式出现，养老类房产将面临一笔巨大的财富机遇。

实力房企已率先破冰，万科贵阳公司的相关负责人也表示，在贵阳的社会老龄化程度不断加深后，不排除在贵阳开发养老住宅的可能性。

继此之后，包括首创、华润等大牌房企也纷纷加入养老地产开发的“第一军团”，宣布成立专业的研发队伍。

二、贵阳房地产市场动态

1、土地供应市场动态

1．1贵阳10宗地块出让

自五里冲巨幅地块出让之后，平静了月余的土地市场将再次迎来放量。

日前，记者从贵阳土地矿产资源交易网获悉，贵阳市区将出让10幅地块，总面积达579729平方米。

竞买报名时间为9月29日-10月17日17：

00，竞买会将于10月19日举行。

据了解，此次出让的10宗地块分布于贵阳市云岩区、南明区及花溪区，其中云岩区将出让土地370039平方米，约占本次出让土地总面积的三分之二。

南明区将出让土地98081平方米，花溪区将出让111609平方米。

除了位于南明区太慈桥克玛冲的G（11）27地块及南明区园林路的G（11）31地块为纯住宅用途外，其余地块均是住宅、商业用途。

2、房地产市场交易及投资情况

七十个大中城市住宅销售价格指数（2011年8月

城市

新建住宅价格指数

城市

新建住宅价格指数

环比

同比

定基

环比

同比

定基

北京

唐山

天津

秦皇岛

石家庄

包头

太原

丹东

呼和浩特

锦州

沈阳

吉林

大连

牡丹江

长春

无锡

哈尔滨

扬州

上海

徐州

南京

温州

杭州

金华

宁波

蚌埠

合肥

安庆

福州

泉州

厦门

九江

南昌

赣州

济南

烟台

青岛

济宁

郑州

洛阳

武汉

平顶山

长沙

宜昌

广州

襄阳

深圳

岳阳

南宁

常德

海口

惠州

重庆

湛江

成都

韶关

贵阳

桂林

昆明

北海

西安

三亚

兰州

泸州

西宁

南充

银川

遵义

乌鲁木齐

大理

注：

环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。

表2

城市

新建商品住宅价格指数

城市

新建商品住宅价格指数

环比

同比

定基

环比

同比

定基

北京*

唐山

天津

秦皇岛

石家庄

包头

太原

丹东

呼和浩特

锦州

沈阳

吉林

大连

牡丹江

长春

无锡

哈尔滨

扬州

上海

徐州

南京

温州

杭州

金华

宁波

蚌埠

合肥

安庆

福州

泉州

厦门

九江

南昌

赣州

济南

烟台

青岛

济宁

郑州

洛阳

武汉

平顶山

长沙

宜昌

广州

襄阳

深圳

岳阳

南宁

常德

海口

惠州

重庆

湛江

成都

韶关

贵阳

桂林

昆明

北海

西安

三亚

兰州

泸州

西宁

南充

银川

遵义

乌鲁木齐

大理

*本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在

统计口径、统计标准等方面均有不同。

表3

城市

二手住宅价格指数

城市

二手住宅价格指数

环比

同比

定基

环比

同比

定基

北京

唐山

天津

秦皇岛

石家庄

包头

太原

丹东

呼和浩特

锦州

沈阳

吉林

大连

牡丹江

长春

无锡

哈尔滨

扬州

上海

徐州

南京

温州

杭州

金华

宁波

蚌埠

合肥

安庆

福州

泉州

厦门

九江

南昌

赣州

济南

烟台

青岛

济宁

郑州

洛阳

武汉

平顶山

长沙

宜昌

广州

襄阳

深圳

岳阳

南宁

常德

海口

惠州

重庆

湛江

成都

韶关

贵阳

桂林

昆明

北海

西安

三亚

兰州

泸州

西宁

南充

银川

遵义

乌鲁木齐

大理

七十个大中城市新建商品住宅分类价格指数（2011年8月）

城市

90m2及以下

90-144m2

144m2以上

环比

同比

定基

环比

同比

定基

环比

同比

定基

北京

天津

石家庄

太原

呼和浩特

沈阳

大连

长春

哈尔滨

上海

南京

杭州

宁波

合肥

福州

厦门

南昌

济南

青岛

郑州

武汉

长沙

广州

深圳

南宁

海口

重庆

成都

贵阳

昆明

西安

兰州

西宁

银川

乌鲁木齐

续表

城市

90m2及以下

90-144m2

144m2以上

环比

同比

定基

环比

同比

定基

环比

同比

定基

唐山

秦皇岛

包头

丹东

锦州

吉林

牡丹江

无锡

扬州

徐州

温州

金华

蚌埠

安庆

泉州

九江

赣州

烟台

济宁

洛阳

平顶山

宜昌

襄阳

岳阳

常德

惠州

湛江

韶关

桂林

北海

三亚

泸州

南充

遵义

大理

七十个大中城市二手住宅分类价格指数（2011年8月）

城市

90m2及以下

90-144m2

144m2以上

环比

同比

定基

环比

同比

定基

环比

同比

定基

北京

天津

石家庄

太原

呼和浩特

沈阳

大连

长春

--

哈尔滨

上海

南京

杭州

宁波

合肥

福州

厦门

南昌

济南

青岛

郑州

武汉

长沙

广州

深圳

南宁

海口

重庆

成都

贵阳

昆明

西安

兰州

西宁

银川

乌鲁木齐

续表

城市

90m2及以下

90-144m2

144m2以上

环比

同比

定基

环比

同比

定基

环比

同比

定基

唐山

秦皇岛

包头

丹东

锦州

--

吉林

牡丹江

无锡

扬州

徐州

温州

金华

蚌埠

安庆

泉州

--

九江

赣州

烟台

济宁

洛阳

平顶山

宜昌

襄阳

岳阳

常德

惠州

湛江

韶关

桂林

北海

三亚

泸州

南充