2010年度广州房地产市场分析.ppt

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2009年广州市住宅市场年度分析年广州市住宅市场年度分析及及2010年预测年预测广州城建开发兴业房地产中介有限公司广州城建开发兴业房地产中介有限公司目录目录一一.宏观环境回顾宏观环境回顾二.土地市场情况三.广州楼市2009年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望2宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏09年截至11月，广州经济运行向好趋势进一步增强，工业生产增速加快、内需保持旺盛；全年居民消费价格指数降幅逐步收窄，经济复苏促进消费增长，通货膨胀预期明显；由于对外经济未恢复，进出口仍呈下降趋势，外需依然不足使GDP增幅同比低于08年，经济回升的基础尚待巩固，仍需宽松的政策氛围支持。

09年广州季度年广州季度GDP情况情况数据来源：

广州统计局09与与08年广州年广州CPI对比情况比情况0909年年经济逐步复逐步复苏，但基，但基础尚需巩固尚需巩固3宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏08年楼市逆转陷入低迷，为挽回市场信心，政府积极“救市”，趋紧的调控主调适度“松绑”。

金融海啸侵袭，全球经济低迷；国内经济增长放缓，投资资金撤离；消费意欲下降，现金为王；07年紧缩政策效果初显，楼市低迷；发展商资金紧张甚至部分断裂，信心受挫2008年，金融危机重创宏观经济年，金融危机重创宏观经济调控政策力求调控政策力求“救市救市”，积极松绑，积极松绑金融：

准备金率、利息连续5次双下调，放宽信贷规模及额度限制；税收：

下调或减免房产开发、交易税费供应结构：

增加保障类住房供应，支持自住及改善型置业需求20092009年年“宽松松”基基调源于源于0808年的年的“救市救市”政策政策4宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏09年为刺激市场复苏，宏观调控延续“宽松”基调，积极扶持经济发展；楼市快速回暖，楼价一日千里，至年底宏观政策侧重于在“宽松”基础上，加大抑制投机行为的调整力度。

宏观经济快速回暖，国内CPI同比增幅至11月已转正；广州至11月CPI降幅逐步收窄，工业增速加快，内需旺盛；信贷激增，需求释放，投资潮复涌，楼市触底反弹；发展商信心暴增，资金充裕，积极取地扩张；宏观经济进入上升通道，并逐步复苏宏观经济进入上升通道，并逐步复苏2009年延续年延续“宽松宽松”基调，货币政策基调，货币政策表现为谨慎与风险并存表现为谨慎与风险并存金融：

全年未出台货币政策，仍延续08年各项优惠措施；土地：

规范土地市场，取地门槛年初降低年末提升；供应结构：

支持自住及改善住房，放宽“限外”政策；官方言论：

多次表态保持“适度宽松”货币政策，以及稳定楼价、整顿市场的决心，年底前调控风声频释放20092009年政策方向：

先年政策方向：

先扬后抑后抑5政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控春节后市场升温，成交量连创新高3月：

月：

“粤粤15条条”出台出台5.1黄金周供销两旺5月：

降低项目投资月：

降低项目投资资金比例资金比例6月“地王”回归，市场成交量达110万创新高6月：

释放调控信号，月：

释放调控信号，“穗六条穗六条”规范市场规范市场市区盘进入休整期，郊区别墅集中供应7、8月：

银监会强调月：

银监会强调严格执行二套房贷标严格执行二套房贷标准；国土部处置未开准；国土部处置未开工工“地王地王”9月：

央行重申保持月：

央行重申保持“适度宽松适度宽松”货币政策货币政策10.1黄金周成交量价高企12月：

中央经济会议：

月：

中央经济会议：

延续宽松政策；延续宽松政策；“国四条国四条”等相继等相继释放局部调整信号释放局部调整信号新盘新货年底抢闸，报价继续上升主要主要政策政策历程历程广州广州楼市楼市变化变化20092009年主要政策年主要政策历程程6政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控20092009年年底出台政策情况年年底出台政策情况增加普通商品住房的有效供给；继续支持自住和改善型消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序；继续大规模推进保障性安居工程建设“国四条国四条”：

遏制房价过快上涨：

遏制房价过快上涨个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，即超过5年的144以上大户型及不足5年的住房按销售差额征收，其他住房消费政策继续实施.“营业税营业税”优惠到期优惠到期营业税优惠取消，加重了二手楼交易成本，大户型物业更是首当其冲，投资客及改善型客户受到影响，更多买家将转向一手市场；“国四条”为调控房价提出了指导意见，成为金融、土地、税收调控政策的“风向标”，也为各地的针对性细则的出台埋下了伏笔;7政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控20092009年年底出台政策情况年年底出台政策情况取地首付款比例的提高，加大了拿地企业、尤其是资金实力稍逊的中小企业的压力，表明政府已对过热的土地市场开始降温；闲置地处罚成本加重，进一步打击了囤地行为，规范了土地市场，更有利于市场供应的释放。

取地首付款比例不低于50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

加强土地出让收支管理的通知加强土地出让收支管理的通知囤地处罚按土地出让价20%一次性征收，逾期按1%。

的收取滞纳金。

广州市闲置土地处理办法广州市闲置土地处理办法（修订草案修订草案）8政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控开发商开发商买家买家取地门槛降低，品牌发展商征战各土地拍卖场；积极推货，定价大胆，销售理想，资金充裕调控预期加大，年前抓紧出货，集中推售首次置业者或重回观望，或提高楼价承受上限；高端买家活跃，追涨心态明显恐慌心理及观望气氛并存一手市场一手市场二手交易二手交易降低买家入市门槛和供楼压力，激发购房意欲；新旧货消化力强，楼价上行，中心区新盘新货价位追高；年底政策变动风险增加，新盘新货抢闸推售“优惠末班车”概念年底盛行，促进二手成交；营业税优惠到期，大户型物业交易成本增加，投资及改善型买家受影响09年宏观政策对买卖双方的影响年宏观政策对买卖双方的影响9宏观市场小结宏观市场小结年初的“粤15条”为楼市注入强心针，买卖双方均获利好，入市信心倍增，市场在快速回暖后一路高歌猛进；宏观政策在年初刺激成交后，开始转为谨慎地释放调控风声，局部调整的风险与日俱增，收紧倾向明显；税收、土地的调控政策虽相继出台，但对飙升的一手楼价及大型房企大举拿地的行为仅有侧面、间接的影响；年底新政在宏观定调“宽松”的基础上进行了局部调整，一定程度影响了市场预期，买卖双方对未来政策的不稳定产生焦虑，从而加快了入市步伐。

10目录目录一.宏观环境回顾二二.土地市场情况土地市场情况三.广州楼市2009年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望11土地供应井喷，成交量价创近年新高土地供应井喷，成交量价创近年新高09年广州推出4.58平方公里住宅用地，超出全年供地计划的约80，总建面积820万，为近年新高；土地价格飙升，同比08年涨幅87%；土地市场在年中“地王”回归后，开始快速升温，热点地块争抢激烈，重拍地块亦受追捧；与08年品牌发展商隐身、小发展商活跃相反，09年俨然成了大发展商的天下。

数据来源：

广州国土房管局近年广州住宅用地拍卖情况近年广州住宅用地拍卖情况（万）（万）（元（元/）12版块大幅地块推出，增加区域未来货量版块大幅地块推出，增加区域未来货量09年推出住宅地块总建约820万，郊区地块仍占主力，比例达81；热点版块推出了大幅商、住用地，尤其集中在外围的南、北及西部，占据区域地块供应的较大份额，促进了区域发展，亦增加了未来供应，更加大了版块的楼价上升的预期空间。

09年广州住宅土地市场区域供应对比年广州住宅土地市场区域供应对比（单位：

总建面积（单位：

总建面积:

万万）此外还有未包含的大幅商业地块：

白云金沙洲：

38万白云新城：

28万供应主力：

海珠琶洲村：

88万天河广氮地块：

16万白云金沙洲：

18万供应主力：

花都汽车城版块：

74万番禺亚运城：

438万番禺大学城：

35万13从市区到郊区，热点区域从市区到郊区，热点区域“地王地王”回归回归位置位置用地指标用地指标（）（）底价底价（万）（万）成交总成交总价价（万）（万）溢价比例溢价比例楼面地价楼面地价（元（元/）中标发展商中标发展商参与发展商参与发展商珠江新城珠江新城D8-C3地块占地：

6349总建：

225141357334500154%15324广州市城市建设开发有限公司万科、保利、广电、合景、尚东、龙光、宏新、君华等南沙南沙09NJY-2地块占地：

63726总建：

1593151720024000040%1506广州南沙碧桂园物业发展有限公司保利、庆丰从化从化街口沙贝村地块占地：

442866总建：

43402353380131000145%3018雅居乐地产城建地产科学城科学城KXC-F8-1-1地块占地：

306812总建：

613624172000434100152%7074雅居乐地产碧桂园、万科、中信、保利番禺区大学番禺区大学城城DS1202地块占地：

15649总建：

488251953046400138%9503越秀城建珠江实业、隽粤置业、新玥房地产、保利、广州博通地产等番禺区亚运番禺区亚运城项目城项目占地：

263万总建：

438万165亿元255亿元555822富力、雅居乐、碧桂园联合体保利、中海、万科联合体、中信地产09年广州住宅土地市场区域年广州住宅土地市场区域“地王地王”一览一览数据来源：

广州国土房管局14从市区到郊区，热点区域从市区到郊区，热点区域“地王地王”回归回归08年纷纷失踪的品牌发展商，成了09年土地市场的主角。

地王得主均为品牌发展商，在众多发展商争抢中突围而出；地王诞生从市区蔓延到郊区，主要是珠江新城、大学城、科学城、亚运城等发展前景被看好的热点区域；南沙、从化等向来为价格洼地的区域，地价也随着大市向好而上升；不断刷新的地王价格，表明发展商资金充裕、对后市及热点版块信心十足；地价攀升进一步刺激楼价上涨，如珠江新城“地王”问世后，区域楼价即应声上涨。

15新政出台及增加供应有利于土地市场稳定新政出台及增加供应有利于土地市场稳定面对过热的土地市场，年底新政开始通过闲置地块处理、提高取地门槛为其降温；为完成09年供地计划，第四季度土地供应达到高峰，12月出地块占地458万，这也是政府增加供应并稳定市场预期的举措；根据住房建设计划，2010年商品住宅推地计划与09年计划数相当，但由于受土地调控不明朗的影响，再加上09年各大发展商已有一定规模的土地储备，预计在推进保障住房用地供应的同时，完成商品住房供应计划将存在一定的压力。

类别计划供应量商品住房用地2.53.5平方公里保障住房用地经适房：

0.30.4平方公里廉租房：

0.15平方公里广州市广州市20102010年住房建年住房建设计划划数据来源：

广州国土房管局16目录目录一.宏观环境回顾二.土地市场情况三三.广州楼市广州楼市20092009年终盘点年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望17广州楼市广州楼市2009年终盘点年终盘点市场运行情况市场运行情况区域楼市版块热点回顾区域楼市版块热点回顾保障住房情况保障住房情况18纵观近年的供求情况，相比起08年的供过于求，09年市场呈现供不应求的态势，且消化率高于楼市火爆的07年;市场需求释放,不仅消化了新增货量,亦消化了08年的大量余货;2009年111月，全市十区累计供应约605万平方米，累计成交约904万平方米，供求缺口约299万平方米。

数据来源：

广州国土房管局09年需求大量释放，供不应求主导市场年需求大量释放，供不应求主导市场近年广州一手住宅供求情况近年广州一手住宅供求情况对比比（万万）1909年1-11月的供求情况，每月均呈供不应求的状态，更创出110、169等近年月成交新高，市场消化强劲；关键节点如春节、“五一”、“十一”之后的月份，显示出成交率明显爬升，销售旺季的后续成交火爆；第四季度开始成交率增幅收窄，楼价的飙升