浅谈大型购物中心评估难点及解决方案样本.docx
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浅谈大型购物中心评估难点及解决方案样本
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案
内容摘要
随着国内房地产市场迅速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型开始，由出口和投资为导向经济发展模式转型为以消费为重要发展方向消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本办法涉及市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本原则不合用于经营性购物中心价值评估。
对于交易比较活跃地产项目市场法是一种最简朴、最有效办法，由于评估过程中资料直接来源于市场，同步又为即将发生资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地区经济独特性和经营业态上独特性，在市场上非常难以找到相似度很高可比实例。
虽然建筑体量、区位相近购物中心业也会由于其业态配比和商业租户不同而导致收益有巨大差别。
因而市场法在评估购物中心评估中应用重要在于合用收益法状况下对租金计算。
经营性物业最合用收益法，对购物中心项目评估来说也同样合用，但是如何依照不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估难题。
本文通过度析购物中心经营特点来寻找决定租户租金水平微观决定因素，并提出了如何通过选用恰当修正因素来建立租金模型修正评估对象租金水平，以及如何依照业态规划计算租金收益也许办法及技术线路。
核心词：
收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路
第一某些、购物中心特点
商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途房地产。
狭义商业地产重要只用于零售业、批发业房地产，重要涉及百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义产业地产既涉及零售业、批发业房地产，还涉及酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
咱们今天重要讨论狭义购物中心评估，也就是大型商场和ShoppingMall评估。
购物中心（ShoppingCenter/ShoppingMall）国际上没有一种统一原则定义，不同国家及组织对购物中心定义不同。
国际购物中心协会（ICSC）定义是由开发商规划、建设、统一管理商业设施，拥有大型主力店、多样化商品街和宽敞停车场，能满足消费者购物需求与寻常活动商业场合。
中华人民共和国对购物中心定义安装《零售业态分类（GB/T18106-）》中定义“购物中心是各种零售店、服务设施集中在由公司有筹划开发管理运营一种建筑内，或一种区域内，向消费者提供区域性服务商业集合体。
”
下面，我从大型购物中心特点分析出发，人们讨论一下现场勘查和评估中需要注意某些事项，提出评估购物中心应采用几种办法，并对某些具备代表性购物中心评估难点和技术路线提出探讨性意见。
一、大型购物中心特点
1、投资开发和产权
大型购物中心项目往往属于经营性房地产。
由投资发展商有筹划开发，统一规划、统一建设、统一产权（属于投资发展商）。
正是由于这只租不售特定经营模式，导致购物中心在市场上往往缺少交易实例，难以寻找可比较交易实例。
2、管理模式
“统一管理、分散经营”。
统一管理是购物中心区别于其她商业业态核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一种统一形象；而分散经营是在统一运营管理原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由有关零售商承租自主经营。
既购物中心所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。
并一统一形象对外做宣传创立品牌。
当前国内比较知名商业地产经营品牌有万达集团管理“万达广场”，中粮集团管理“大悦城”，华润管理“万象城”，凯德商用管理“凯德广场”及盈石投资管理某些品牌。
3、规模面积大、商圈辐射面广
大型购物中心商业建筑面积普通在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，普通地下有一层到二层营业面积，且有2层地下停车场。
每个购物中心商圈辐射面核心客户群大概5公里半径，任何交通工具20分钟以内，占商场重要客流65%以上。
次级客户群辐射半径约8公里，任何交通工具40分钟之内，占商场客流25%。
边沿客户群辐射半径约10公里，占商场客流10%。
4、租户组合、业态配比特点
大型购物中心往往会对内部租户组合进行业态组合，配备比例恰当，业态功能齐全。
购物中心除购物外，应有餐饮、娱乐、休闲服务，各种业态和与业态相适应功能。
通过各种不同服务功能互补性，满足消费者各种需要，提供“一站式”服务。
购物中心习惯上把租户区别为主力店、次主力店和非主力店。
判断主力店三个原则
1.强大商业号召力与良好商业信誉
2.有稳定客户源，能独立为商场带来大量客流。
3.租赁面积普通在平方米以上，具备招商可靠性，不容易撤场
主力店分类
1、百货店：
如太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等
2、大型综合超市：
如家乐福、乐购、沃尔玛、华联、欧尚、易出莲花等
3、家居电器类专业店：
如国美电器、红星美凯龙、百脑汇、百安居等
4、KTV：
如好乐迪、钱柜、上海歌城等
5、电影院：
国内各种大型院线影院。
次主力店分类
1、大面积专卖店：
H&M，UNIQUE，迪卡侬、SPORT100等
2、大型餐饮店：
如丰收日、海底捞、霖等租赁面积在500平方米以上餐饮品牌
3、娱乐类：
如ToysRus、汤姆熊、反斗城等
非主力店就是除了主力店和非主力店之外所有其她租户。
购物中心商铺种类划分原则
商铺种类
主力店
次主力店
非主力店
商铺面积
大
较大
中
零售类型
百货商场、大型超市、休闲娱乐、家居家电
家居、健身、大型餐饮、休闲娱乐
服饰、皮具、珠宝、眼镜、医药等零售类
品牌影响
大
较大
顾客吸引
大
普通
普通
经营稳定
很稳定
较稳定
普通
5、租金价格构成复杂性
购物中心依照其业态不同，有着各种各样租金收取方式，大体上可以归类如下：
1、固定租金：
多合用于小型非知名品牌租户。
2、提成租金（又称为扣点租金）：
多合用于主力店中超市、百货或者核心客户。
3、固定租金+提成租金：
多合用于主力店中家居电器类专卖店或者KTV及电影院。
特殊状况下还存在固定租金和提成租金两者取高租金计价方式。
其统一表达式可以写为如下公式：
租金（rentalpayment）=R+max[0,r（S-B）]
其中R代表每平方米固定租金
r代表提成租金租金提成率
S代表每平方米销售额，业内称为“坪效”
B为每平方米销售额阈值，或称为断点。
对于固定租金即提成租金为0，对于纯提成租金即R为0。
采用这种租金计算方式好处在于一方面将经营者利益和租户利益分享，销售额高了，经营者和租户同步受益，另一方面又让经营者和租户风险分担，在经营状况不好状况下经营者只能获得保底租金，可以减轻租户租金成本压力。
提成租金可以创造价值，其价值创造是通过多样化即租户组合，风险分担和租金歧视这三种机制实现。
因而对于购物中心经营者来说如何依照租户业态类型和品牌类型及地理位置选用不同租金形式从而实现自己利益最大化是非常考验经营者功力事情。
6、购物中心价格歧视
购物中心有明显价格歧视，不同类型不同规模租户价格之间有巨大差别。
例如主力店租户提成租金往往在3%左右，而百货类租户提成租金比例也许高达20%。
这是为什么呢？
初期研究早已经证明，对于人们选取去一种较远而不是较近购物中心购物，是由于顾客进行“多目地购物”和“比较购物”所带来购物成本减少所引起。
而近期针对购物中心研究表白，购物中心中主力店形象对于顾客选取某一购物中心时也很重要。
特别是一种形象好大型超市或者电影院，KTV等，都可以将顾客从一种较远地方吸引到这一特定购物中心进行消费。
正是这种主力店可以带来正向客流特性，使得非主力店获得更多客流和销售额。
主力店这种带动客流能力咱们称之为正向外部性。
而对非主力租户来说这就是需求外部性，其源于消费者被主力租户吸引到一种购物中心，然后在其她小商铺进行消费行为。
需求外部性涉及被吸引来客流在购物中心内部进行比较购物和补充购物，从而提高了购物中心整体经营业绩。
正是这种正向外部性使得主力租户获得了在租金议价方面优势，其享有较低租金同步，通过其带动客流从而提高购物中心整体经营业绩，来实现对业主租金补偿。
而其她租户则必要由于享有了主力租户带来需求外部性而支付较高租金水平作为补偿。
因而购物中心重要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，获利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业重要租金收入贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系平衡问题。
建立最高利润与最低风险平衡点就要找出最佳投资回报方式；合理投资回报方式应从低风险出发，制造出高利润；
购物中心租金平衡规则：
业态风险与利润成正比；
除了主力店、次主力店与非主力店之间存在价格歧视之外，还存在品牌之间价格歧视。
购物中心招商流程一方面是主力店招商，另一方面并非是次主力店而是所谓KEYACCOUNT，即核心租户。
所谓核心租户大某些是国际知名品牌，其代表是与购物中心定位相符合客户群重要偏好品牌。
如定位于年轻消费群体IT，Adidas，Nike，Puma等，以及定位于奢侈品消费群体Gucci，LV等奢侈品牌。
她们往往可以获得与主力店同样纯扣点租约，但是由于其高利润，扣点租金水平会比较主力店高许多，但是在多数状况下会低于其她二线品牌店铺租金水平。
7、影响租金区位因素复杂
购物中心制定租金价格时要面临着许多不同方面权衡，在这些权衡所涉及不同因素之间存在着联系并互相影响。
并且由于商业环境和商业背景不同，这些因素间关系和互相影响也存在各种差别。
通过大量实证研究，大体可以归纳如下几种规律。
1）区位特性是购物中心商铺租金最重要决定因素
无论如何购物中心还是房地产一种，对于房地产来说，区位永远是排在第一位影响因素。
对于以租金收益为主购物中心来说，区位因素细化就是有效购买力，即商圈人口乘以人均购买力。
由于足够多人口和旺盛购买力是支撑购物中心发展重要基本。
普通而言，购物中心所处核心商圈有效购买力越强，租户应当支付更高租金。
此外，购物中心交通便利性也更为重要，在当前私家车逐渐成为重要交通工具时候，更多体现为购物中心停车位数目或者以单位面积停车位表达。
2）建筑年限与租户租金水平成正比
俗话说“一铺养三年”。
购物中心建成年份越长，租户所支付租金越高。
经营时间越久购物中心，越容易忽视物理条件上差别，以及租户组合不恰当甚至设施老化影响。
固然这是对经营发展正常，维护保养得当购物中心而言。
随着经营时间延长，购物中心逐渐步入了稳步发展阶段，从而拥有固定品牌和顾客忠诚度，并且通过招商调节也会逐渐拉高租金收益水平。
3）商铺面积越大租户支付租金越低
租户租金水平往往与其自身规模呈负有关。
一方面规模较大租户，由于租赁规模经济而可以获得更多租金折扣，同步更大规模租户由于其自身经营实力或者品牌实力较大也具备较大讨价还价能力，在与业主租赁谈判中获得积极。
这一规律不但仅合用于不同类租户，如主力店、次主力店和普通租户，同样也合用于同类型租户之间。
例如租赁面积大餐饮集团公司获得租金水平就低于小铺位经营餐饮店。
4）接近人流动线出入口租户租金越高
购物中心价值在垂直空间范畴内体现出明显衰减性。
普通来说，商业物业价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上方向其价值呈现迅速衰减，越到背面，价值衰减则越慢。
这是由于低层对于消费者而言具备最便捷通达度，不需要借助于垂直方面交通工具，而向上楼层需要借助交通工具，通达便捷度随之削弱。
但是当前购物中心人流动线设计使得这种垂直空间衰减因素不再简朴。
设计先进购物中心，往往会通过大跨度电梯，位于地下和轨道交通衔接通道，或者将次主力店放到地下或者高层区域拉动客流等方式，使得购物中心收益率并不随着简朴垂直高度增长而递减。
总体来看内部区位因素需要考虑方面除了楼层因素之外还要考虑租户店铺距离重要人流动线出入口（商场入口、电梯入口、主力店）之间距离。
第二某些、惯用估价办法在购物中心评估中应用分析
依照《房地产估价规范》，购物中心估价可以选取收益法、市场法、成本法等。
此外对于在建工程还可以采用假设开发法等。
1、市场法
由于购物中心特点之一即为产权集中，往往投资方开发方和经营方都为一家公司，因而市场上基本不存在类似可比实例。
因而市场法在购物中心评估过程中最重要应用是在用收益法评估购物中心客观租金时，可用市场比较法进行租金测算。
普通使用市场法公式为：
比准价格=可比实例成交价格×交易状况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数
对于大型购物中心内部经营业态来说，在同一区域内往往由于位置规模甚至业态不同而导致不具备可比性，另一方面大型购物中心内部租户由于业态性质不同而导致租金歧视现象，可比实例无论是从外部选用还是内部选用最大难点就是租金修正因素选用及其与租金之间关系。
在用市场法修正租金状况下，首要难点就是如何选用可比实例，我以为可以从如下优先循序来执行。
第5种状况往往是新开商场，并且处在不成熟商圈内先行者，例如新建社区附近社区mall。
此类购物中心周边无同等购物中心，自己也无租户，此时可以依照其商铺位置业态规划选用本商圈内经营性质相似业态店铺经营状况来做修正。
此时需要引入坪效、租售比概念作为租金评估基本。
坪效=月营业额/经营面积
租售比=月租金/销售额（此数据多为经验数据，依照经营业态不同而不同，例如主力店超市多为3%，餐饮多为10~15%，服装类15~30%，电影院15%~20%）
租金=坪效*租售比
市场法修正租金另一种难点就是修正因素选用。
普通公式中市场法以交易实例为中心，因而重要影响因素为区位因素、交易状况、市场状况、房地产状况等与交易关于因素。
但是咱们对购物中心租金状况进行修正时候这些因素明显不合用。
依照之前购物中心租金影响因素分析，我以为也同样合用于市场法中对租金进行修正因素分析。
总结归纳如下：
1）区位特性修正因素涉及内容如下：
1.1）商圈有效购买力：
对于购物中心来说，其辐射范畴内区域购买力直接决定了其经营成败。
商圈购买力=购物中心核心商圈人口数*人均购买力
以上数据都可以从地区经济记录数据中得到。
如果考虑到商圈辐射范畴内客流比例不同，还可以依照主圈、次圈和边圈人口数比例进行修正。
商圈有效购买力为正有关修正因素。
1.2）商圈饱和度：
由于商圈积聚效应，同一种商圈内往往会有数个购物中心，既在一定限度上几种购物中心集聚同步反而会增长彼此客流量和营业额。
购物中心汇集可以使得消费者通过更多信息获取和购物机会比较，使得消费者购物风险和找寻成本得到减少，从而增长互相客流。
同步辐射范畴不同购物中心积聚也会为彼此带来商圈辐射范畴扩大，从而增长客流。
但是积聚效应并非无限制扩大，区域购买力是有限，当一种商圈内积聚购物中心面积超过一种数量后，并不能带来更多客流和销售额，此时购物中心之间就形成了彼此竞争关系。
既饱和度对购物中心影响同步体当前好与坏两个方面，其饱和度依照商圈状况存在一种临界拐点。
在此饱和度之下为正向修正因素，在此饱和度之上为负向修正因素。
此临界点界定需要相称经验积累，实务中咱们可以考虑商圈范畴内人均商业面积数据作为代替指标来衡量。
1.3）购物中心可达性：
既普通所说交通因素。
交通便利性对购物中心来说是非常重要，由于其商圈辐射范畴不但仅依托距离来定义，在当前交通工具选取性多样状况下，还必要加以交通工具到达时间为划分根据。
因而可达交通工具多样性将极大增长商圈辐射范畴。
例如在地铁上盖购物中心，其商圈辐射范畴远远超之前定义范畴，其一天客流甚至会超过区域内常驻人口数。
同样道理，购物中心大型超市往往会开设通往各个居住社区班车来扩大其辐射半径。
可达性可以以交通工具多样性来衡量，交通工具种类及总量与购物中心可达性为正有关。
除了公共交通之外，当前私家车也越来越作为出行重要选取，因而购物中心内部及其周边停车便利性也应当作为可达性考虑因素
2）建筑物因素涉及如下几种方面：
2.1）建筑规模：
涉及总面积，单层面积，总楼层，动线设计等。
购物中心规模是有在一定限度上符合边际效益递减规律，并非越大越好。
特别是楼层数，由于购物中心租金在垂直高度上衰减非常厉害，普通社区mall四层就是购物中心合理配备，超过六层基本高层就非常难以出租。
如果是都市级购物中心，有轨道交通直达人流高状况下，楼层数可以达到八层，并且还要设计增长跨空天梯从主出入口直达高层区域。
除了楼层之外总面积及单层面积也需要达到一定体量才可以容纳主力店和次主力店租户布局，并有足够空间留给非主力店租户来获得租金溢价。
主力店租户面积如大型超市普通要达到1万平方米以上，次主力店租户也要3~5千平方米。
因而普通购物中心总面积也随着所处商圈档次由高究竟而减少。
一线都市区域购物中心面积普通在15~20万平方米，社区性购物中心抱负面积为5~10万平方米，二三线都市依次类推递减。
2.2）建筑运营年限
运营良好购物中心收益是会随着其运营年限增长而增长，因而运营年限为正有关修正因素。
购物中心年收益率递增会在头三年有较高增幅，其后逐渐平稳。
因而在取周边商圈内成熟购物中心作为可比实例状况下，对于新开业商场头三年营业额需要一定限度下调。
建筑运营年限是正有关调节因素。
2.3）建筑设计：
涉及建筑物外观设计和动线设计
建筑物外观设计指是建筑物外形和内部和外部有特色装饰装修设计。
大某些购物中心，特别是社区mall等选取都是“U”型或者“L”型设计。
由于此类设计可以最大限度运用周边动线同步，保存一种相对辽阔广场空间作为购物中心市场和推广活动空间，也形成一种人气汇集地。
而内部和外部特色装饰装修设计可觉得购物中心建立独特形象特点，成为区域标志性建筑，如北京世贸天阶大型露天屏幕等。
建筑物动线设计方面，重要看其临界面长度和四周重要车道宽度。
临街面越长，其可以选取建立更多人流出入口，形成较丰富人流动线，对商场经营越有利。
因而临街面长度为正有关因素。
特别交通工具站点可觉得购物中心汇集不少人流，例如位于购物中心周边公交车站和地铁站，特别是步行10分钟内地铁站可以作为较大正向修正因素。
同样周边车道宽度，直接影响其车流动线设计。
普通来说一种成熟购物中心其周边出入口车道宽度单向不能少于二车道，重要出入口车道不能少于3车道。
少于两车道将导致严重车流拥堵，影响商场形象和可达便利性。
但也不是车道越宽就越便利，过宽车道会导致马路对面人流断绝。
例如象浦东世纪大道那样单向8车道大马路，是会切断马路两边人流。
经验来看单向3车道是比较好选取。
3）单个商铺修正因素涉及如下几种方面。
3.1）商铺位置：
既商铺在购物中心内部区位特性。
涉及商铺楼层、距离购物中心主出入口位置，距离主力店主出入口位置，距离电梯等人流重要动线点位置等。
但是对于不同类型商铺来说，其影响限度是不同。
主力店租金对位置不敏感，这就是为什么大某些主力店租户位于地下室一层和二层因素。
其重要因素是主力店作为消费者前去购物中心重要目，出行距离略微增长并不会影响消费。
但是次主力店对楼层影响因素较为敏感，楼层越高租金越低。
对于非主力店，位于一层，临街，主步行街两侧，主力店重要出入口，电梯出口等有利位置均有支付溢价租金。
3.2）规划业态类型：
咱们在选用可比实例过程中心，是把不同业态租户作为异质租户来考量，虽然选取其她商圈购物中心中同类业态租户做可比实例也不会选用本购物中心不同业态租户作为可比实例。
这是由于在购物中心经营过程中是考虑了业态配比，购物中心需要各种业态租户来提供一站式消费模式吸引客流。
各种不同质业态会在购物中心内部形成需求外部性，既为了某个需求客流会形成对其她类型店铺潜在需求并转化为购买。
在购物中心中以为最先进业态比例零售、娱乐、餐饮为5:
3:
2，并称之为黄金比例。
各类业态可以承受租金水平是不同样，可以承受最高租金水平是黄金首饰、服装、化妆品。
3.3）商铺面积：
如之前在描述购物中心经营特性时候所描述，商铺面积越大租金越低廉。
其前提是同类业态商铺相比较。
2、收益法
购物中心价值体当前其获取收益能力大小上，因此收益法是购物中心估价最惯用办法之一，它是以预期收益原理为基本，其重要工作是测算是购物中心净收益、收益年限和收益率，在详细操作过程中要依照不同租户业态，租金类型和租期类型区别对待。
最普通公式：
V=
式中：
V——房地产在估价时点收益价格，普通称为现值；
A——房地产将来净运营收益，普通简称净收益；
Y——房地产报酬率（折现率）；
n——房地产收益期限，是从估价时点开始计算将来可以获得收益年限。
从公式可以看出，收益法在用于评估购物中心收益时候，需要注意如下某些方面：
1）附租约租赁年限
《估价规范》5．3．3指出“有租约限制，租约期内租金宜采用租约所拟定租金，租约期外租金应采用正常客观租金”。
如果是对于带租约购物中心进行评估时，必要考虑既有租赁合同商定期限。
普通条件下主力租户租赁期限会在10到。
次主力租户为5-。
而非主力租户租约多为3-4年，短期甚至只有1年。
2）附租约可变租金条款
对于固定租金租户收益咱们较好估算，但是对于采用提成租金和固定租金加提成租金或者固定租金及提成租金两者取高租约租户，评估难点就在于何时开始评估其提成租金。
多少年限内采用固定租金，什么时候采用固定比例租金？
咱们就必要用市场法，通过选用可比交易实例租金水平来估算其租金收益，并于租赁合同中租约条款固定租金收益水平进行对比
3）租赁期外收益计算
根据“最高最佳运用”原则，租赁期外收益需要通过市场法选用可比实例修正方式拟定租金。
第5种状况往往是新开商场，并且处在不成熟商圈内先行者，例如新建社区附近社区mall。
此类购物中心周边无同等购物中心，自己也无租户，此时可以依照其商铺位置业态规划选用本商圈内经营性质相似业态店铺经营状况来做修正。
此时需要引入坪效、租售比概念作为租金评估基本。
坪效=月营业额/经营面积
租售比=月租金/销售额（此数据多为经验数据，依照经营业态不同而不同，例如主力店超市多为3%，餐饮多为10~15%，服装类15~30%，电影院15%~20%）
租金=坪效*租售比
4）成本计算
购物中心收益=租金收入-财务成本-运营成本
由于当前国内购物中心利润率微薄（大某些在10%如下），利润率受成本影响非常大，因而在计算购物中心收益同步还必要计算财务成本运营成本和管理成本。
财务成本比较好计算，依照财务数据即可计算。
运营成本计算如果有历史数据可以依照历史数据计算，但是必要注意运营成本经验曲线是上升，因而必要考虑每年增长幅度。
并且每年必要提取某些费用（普通为物业管理费5%）左右作为维修基金。
如果没有历史数据新建物业可以借鉴同类型物业运营成本数据依照总面积和设备状况作为修正因素测算其运营成本。
3、成本法
在有些估价业务中，由于市场交易资料缺少，例如热点区域大多购物中心是只租不售，或是对将要转变用途房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助办法。
并且重要用于对购买保险时财产估值。
第三某些、总结
本文通过研究购物中心经验特点，提出了在使用市场法、收益法及成本法等基我市场评估办法时评估思路。
特别是使用市场法进行租金评估时修正因素选用，以及在使用收益法评估时应当注意几种方面，这些办法尚有赖于评估实践检查。
参照文献
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9.刘勤《购物中心租赁估价模型研究——以大型商业零售连锁公司为例》,上海交通大学..
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