民银发658号附件一管理办法.docx

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民银发658号附件一管理办法

中国民生银行个人一手房屋按揭贷款管理办法

民银发[2007]658号

第一章总则

第一条为了规范我行个人一手房屋按揭贷款业务的管理，防范贷款风险，推动业务发展，根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规及我行有关规章制度，特制定本管理办法。

第二条本办法所称的个人一手房屋按揭贷款是指购房人在向房地产开发商购买房屋时，自己先支付规定比例的首期房款，在提供我行认可担保的前提下，其余购房款由我行贷款支付，并按约定方式还本付息的一种贷款业务。

第三条个人一手房屋按揭贷款按照房屋性质划分为一手住房按揭贷款和一手商业用房按揭贷款。

本办法所指的住房，包括住宅、公寓、别墅；商业用房包括商铺、写字楼、商住两用房、商务公寓等。

第四条个人一手房屋按揭贷款按照与开发商合作方式划分为指定楼盘按揭贷款和不指定楼盘按揭贷款。

指定楼盘按揭贷款是指我行与开发商签署合作协议或保证合同，并由开发商承担阶段性担保责任的贷款；不指定楼盘按揭贷款是指开发商不承担阶段性担保责任，采取我行认可的其他担保方式发放的贷款。

指定是绝对的，不指定是相对的。

对于期房需按照按揭楼盘的条件对项目进行圈选并按照我行授权管理要求对项目按揭额度进行审批；对于现房（指通过竣工验收的房产）可不进行按揭额度授信，但经办行要在项目圈选的基础上对楼盘的开发手续、销售状况、销售价格、工程进度、客户购房意愿等情况实地调查并提出具体调查意见。

第五条个人一手房屋按揭贷款坚持“优质开发商、优质项目、优质客户”的三优原则。

第二章按揭楼盘条件

第六条房屋按揭项目的基本条件

（一）楼盘项目手续完备，具备“五证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售或销售许可证）；

（二）已缴纳土地出让金、土地转让费和有关配套费用；

（三）综合品质较好，有较强的变现能力和市场销售前景；

（四）开发商自有资金符合当地银行监管部门的要求；

（五）按揭住房主体结构已经封顶；

（六）按揭商业用房已竣工验收；

（七）其他总行规定的条件。

第七条房屋按揭项目发展目标

（一）住房按揭项目发展目标

1、地理位置较好、配套设施完善的大中型社区住宅；性价比较高的经济型或小康型住宅；

2、具备较好环境优势，交通便利、配套齐全的低密度住宅、普通别墅等高品质住宅；

3、当地或全国著名开发商开发的住宅项目；

4、其他总行规定的条件。

（二）商业用房按揭项目发展目标

商业氛围成熟、具有较高流动性和变现性的核心商业（务）区中租售比较高的项目，具体包括：

1、位于主要商业街区或商业氛围成形街区，且大小、朝向具有招租优势的临街商铺；

2、位于大型城市核心商务区中有稳定、持续收益来源的写字楼；

3、大中型社区内靠近核心公共区域具有良好商业氛围的底层商铺；

4、经营时间较长、已形成稳定客流量、具有一定区域知名度的交易市场类商铺；

5、其他总行规定的条件。

第三章借款人条件

第八条基本条件

（一）年满18周岁的自然人，具有完全民事行为能力，能提供有效的身份证明或居留证明；

（二）有稳定职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（三）已与开发商签订购房合同协议或认购书，支付了规定比例的首付款；

（四）同意委托我行将按揭贷款金额划入开发商账户，并授权我行直接从还款账户上扣还月供。

第九条客户发展目标

（一）住房按揭贷款客户发展目标

1、我行VIP客户；

2、政府国家公务员；

3、科、教、文、卫等事业单位正式员工；

4、优质大、中型企业的管理、技术人员；

5、在特定领域具有一定专业技能的人士；

6、具有相对稳定职业和可持续收入的其他人员；

7、其他总行认定的人群。

（二）商业用房按揭贷款客户发展目标

1、我行VIP客户；

2、具有一定实力和经营规模、经营产业具有良好发展前景的自雇人士和私营企业经营者；

3、从事金融、保险、投资、电力、电信、交通、咨询等行业，具有持续高额收入和较强投资能力的特定人群；

4、其他总行认定的人群。

第十条不指定楼盘按揭贷款主要发展信用良好的中高端优质客户，具体包括政府及事业单位具有一定管理职务或技术职称的工作人员；具有中、高级管理、技术职务的教师、医生、律师、金融从业人员；企业中、高级管理和技术人员及本行员工等。

第四章贷款要素

第十一条贷款成数

（一）借款人以银行贷款购买首套套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下自住住房的，贷款成数最高不超过8成；

（二）借款人以银行贷款购买首套套型建筑面积在90平方米以上自住住房的，贷款成数最高不超过7成；

（三）对借款人已利用银行贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的，贷款成数最高不超过6成；对借款人已利用银行贷款购买住房、又申请贷款购买第三套（含三套）以上住房的，每增加一套贷款成数降低一成；

（四）借款人以银行贷款购买商业用房的，贷款成数最高不超过5成;购买“商住两用房”的，贷款成数最高不超过5.5成。

超过以上规定的，上报总行审批。

第十二条贷款期限

（一）借款人购买住房的，贷款期限最长不超过30年;借款人购买商业用房和“商住两用房”的，贷款期限最长不超过10年;

（二）借款人年龄加贷款年限最长不超过70年；

（三）贷款加按（延长期限）后的贷款累计期限按照本条

（一）、

（二）款的要求执行。

第十三条贷款利率

个人房屋按揭贷款可根据客户需要采用浮动利率、固定利率或结构性利率。

（一）浮动利率

1、贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准执行，其浮动比率在中国人民银行公布的浮动范围内与借款人协商确定；目前对贷款购买第一套住房的借款人，贷款利率最高下浮比例为15%，对贷款购买第二套住房的借款人，贷款利率上浮比例不低于10%，对贷款购买第三套（含）以上住房的借款人，贷款每增加一套利率上浮比例在第二套上浮比例的基础上依次增加5个百分点；商业用房和“商住两用房”按揭贷款利率上浮比例不低于10%。

2、

3、借款人延长原借款期限（加按）或缩短原借款期限（减按），贷款基准利率按照加（减）按后累计贷款期限对应的人民银行同期同档次贷款利率执行。

4、

（二）固定利率及结构性利率按照我行相应的管理办法执行。

第十四条还款方式

（一）一年期（含一年）内的贷款可采取利随本清，按月（季）付息、到期还本，按月（季）等额本金还款，按月（季）等额本息还款及总行认可的其他还款方式；

（二）一年期以上的贷款可采用按月（季）等额本金还款、按月（季）等额本息还款、组合还款及总行认可的其他还款方式。

第十五条浮动利率的利率调整方式

利率调整方式由我行和借款人协商确定，贷款期间如遇人民银行利率调整，按照人民银行有关规定及双方约定执行。

目前住房按揭贷款可采用贷款利率“当日调整”、“按月调整”、“按季调整”、“次年一月一日调整”和“满一年调整”的调整方式；商业用房按揭贷款采用贷款利率“当日调整”、“按月调整”、“按季调整”的调整方式。

第十六条担保方式

（一）房产抵押加开发商阶段性连带责任保证：

房产（或期房）抵押登记办妥前由我行认定的开发商提供连带责任保证。

能够办理期房抵押登记的城市，应办理期房抵押登记，不能办理期房抵押登记的城市，待房产转为现房后应办理现房抵押登记。

（二）房产抵押加担保机构或自然人阶段性连带责任保证：

房产（或期房）抵押登记办妥前由我行认定的担保机构或自然人提供阶段性连带责任保证，待现房（期房）抵押登记办妥后免除阶段性担保，自然人阶段性连带责任保证方式仅限保证人为本行员工。

（三）借款人以其他财产提供阶段性抵押或质押担保：

借款人以自有或其他自然人所有的房屋作抵押，或以本行定期存款、存单、凭证式国债作质押提供阶段性担保，担保额度、贷款成数及对抵质押物的要求应符合我行标准化质物质押贷款和个人综合消费贷款的相关规定。

待现房（期房）具备办理抵押登记条件后以所购房屋抵押置换阶段性担保手续。

以其他房屋抵押作阶段性担保的，也可不置换原房屋抵押，采取原房屋抵押的全程担保方式。

（四）以所购期房或现房作（预）抵押提供担保。

（五）其他经总行审批的担保方式。

第五章贷款程序

第十七条贷款申请

借款人申请一手房屋按揭贷款应先填写借款申请表并提交如下资料：

（一）借款人及其配偶和其他权利共有人的身份证明及婚姻状况证明：

对于身份证明材料，大陆居民应提供有效身份证明和户口本（簿）；港澳居民应提供港澳居民身份证及来往大陆通行证；台湾居民应提供来往大陆通行证;外籍人士应提供由公安机关出具的本地有效居留证明及所在国护照；

（二）收入证明材料：

借款人除了提供一般性收入证明外，对于大额贷款和自雇人士还需进一步提供公司营业执照、个人所得税单、公司税单、近期银行往来记录、缴交社保记录、其他财产证明等一项或多项足以证明收入情况的材料；

（三）首付款证明材料：

指定楼盘按揭贷款需提供借款申请人已付首期款的发票或收据原件及复印件；不指定楼盘按揭贷款提供借款申请人已付购房定金收据、已付首期款收据原件及复印件或相当于首期款的我行存款证明；

（四）购房合同：

借款申请人与开发商签订的购房合同原件或认购协议原件；

（五）如采取其他房屋抵押或质押担保方式，须提供我行认可的抵、质押物权利证明，同时需出具有权人同意抵、质押的书面证明；

（六）担保机构和保证人的相关资料；

（七）我行认为需要提供的其他资料。

第十八条贷款调查

受理借款人申请后，经办人员审核借款人提交材料的真实有效性、借款人资格、还款能力等，查实楼盘项目按揭额度使用等情况，具体参见《中国民生银行个人贷款客户调查操作指南》的规定。

第十九条贷款资料采集

贷款经办人员查询、打印人民银行征信系统的相关记录并对贷款申请资料审核无误后，由个贷录入人员将相关数据和信息录入个贷系统。

第二十条贷款审批、签约

贷款审批人员在个贷系统中按照授权和相关规定审批贷款，贷款审批通过后，借款人（抵、质押人）、开发商或担保机构（保证人）与经办行（抵、质押权人）三方签订相关借款和担保合同。

如所购房屋存在共有权人，必须要求共有权人在合同的财产共有人栏签字确认。

第二十一条办理抵押物抵押登记或质押物冻结手续

抵押物如为现房，我行收妥现房的他项权利证明或收妥由所在城市抵押登记部门注记抵押登记的《房地产证》及相关抵押权利证明，若因当地房地产管理制度制约而不能办理抵押的，应按照本办法相关要求落实开发商担保责任（或其他本办法允许的担保方式）；如为期房，我行收妥期房他项权利证明、期房抵押登记证明或抵押登记部门在期房预售合同上做的登记手续，或当地抵押登记部门采用的其它形式。

采取其他标准化质物质押的，办妥质押物的冻结手续。

第二十二条办理抵押物保险手续

原则上一手房屋按揭贷款抵押的房屋需办理保险手续，对申请办理一手住房按揭贷款的优质客户可与客户协商决定是否购买保险和选择保险公司；对于商用房按揭贷款，应本着审慎原则，根据抵押物结构和实际用途确定是否办理保险。

第二十三条贷款发放

（一）贷款发放条件

1、一手房屋按揭贷款根据放款条件不同分为以下情况：

（1）凭商品房（预）抵押登记手续放款；

（2）凭商品房（预）抵押登记回执放款；

（3）凭商品房预（销）售备案放款；

（4）凭商品房预（销）售合同放款；

2、对于凭商品房预（销）售合同放款的情况向总行报批后执行。

（二）贷款发放程序

签署借据，由放款审查人员审查贷款审批权限、审批条件、贷款合同填写、抵押登记、质押物冻结及保险手续的落实情况，通过个贷系统发起放款，同时向会计部门出具“放款通知书”，经办会计部门凭“借款借据”、“放款通知书”办理贷款发放的帐务处理手续。

指定楼盘按揭贷款将贷款划入开发商在我行开立的结算账户，同时向借款人提供贷款还款计划表并作好开发商和担保机构留存保证金的收取手续。

不指定楼盘按揭贷款在贷款发放后将贷款资金和借款人自筹部分资金一并转入开发商结算账户并作好担保机构留存保证金的收取手续。

第二十四条归档管理

放款人员将贷款档案交有关人员保管，其中抵押权利证明（《他项权证》和《期房抵押登记证明》）、保险单整理后通过个贷系统发起入库同时将实物移交会计人员入库，借款人资料、借款合同、购房合同、销售备案登记证明等交档案管理人员保管。

第六章贷后管理

第二十五条贷款变更事项

贷款变更事项包括贷款要素变更和其他事项变更两类。

（一）贷款要素变更

包括贷款期限、还款方式、调息方式、利率浮动比例和担保方式的变更，此类变更需按照授权规定审批通过后执行。

贷款期限变更（加、减按）的具体要求如下：

1、加按仅限于住房，商用房和“商住两用房”不允许办理；

2、申请加、减按贷款要求借款人还款记录良好，截至申请日无欠款，加、减按理由真实合理并具备加、减按后相应的贷款偿还能力；

3、贷款加、减按后的贷款利率和贷款期限按照本办法第十二条和第十三条规定执行；

4、申请延长期限（加按）须征得保证人书面同意，同时办理保险、抵押登记变更手续；

5、贷款加、减按批准后需与保险公司、房屋管理部门办理保险、抵押登记变更手续，由此产生的相关费用由借款人承担。

（二）其他事项变更

包括贷款提前还款、变更还款帐号、变更扣款日期、变更联络方式、变更对帐单地址等内容。

此类变更需经办行指定审批人员审批通过后执行。

第二十六条贷款变更程序

（一）借款人向经办行提出书面申请，填写借款合同变更申请书；

（二）受理人员审核后报经有权人审批，申请变更贷款要素的，按照贷款审批授权进行审批；申请其它事项变更的，审批人为经办行指定有权审批人员；

（三）相关人员在借款合同变更申请书上签章确认；

（四）办理相应的变更手续（加、减按需办理保险、抵押登记变更手续）；

（五）将借款合同变更申请书归档保管；

（六）系统管理人员变更系统数据。

第二十七条贷后监控

贷款发放后，其贷后检查、权利凭证管理、债权保护、风险预警和风险分类等按照《中国民生银行个人授信业务贷后管理办法》及相关管理规定执行。

第二十八条贷款结清

借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止。

贷款银行应将抵押权利证明、保单等退还借款人，并协助借款人办理注销抵押登记手续。

第七章风险控制

第二十九条加强楼盘和客户筛选及贷前调查

（一）严把按揭准入标准。

严格按照总行的相关规定和审批授权进行按揭楼盘和客户准入的筛选，不能因客户和市场竞争而放宽相应的审查、审批条件，特别是不指定楼盘按揭贷款更要加强对贷款客户资信状况的考核和把握。

（二）坚持面谈、面签制度。

要求经办人员在贷款发放前至少要与借款人实行面谈一次，了解借款人的基本情况及其贷款用途，面谈面签不得委托其他机构或他人代办。

（三）加强借款人第一还款来源的审查。

要求经办人员要通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人收入合理性及未来行业发展前景；通过借款人收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房屋的拥有意愿等因素，对贷款申请做整体分析。

对于大额贷款、第二套物业、商业用房贷款，还应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行电话查询或实地调查。

（四）保证成交价格真实、合理性。

特别是对不指定楼盘要采取上门（售楼处）核实、同地段比较、市场调查为主的调查方式对交易价格进行客观的调查和了解。

第三十条加强阶段性担保责任的落实

（一）由开发商提供阶段性担保的，要明确开发商的担保责任原则上为办妥现房（期房）抵押登记为止，如阶段性担保时间达不到要求需按照审批权限单独审批。

（二）由专业担保机构提供阶段性担保的，担保机构的担保资格认定需按照总行授责有关规定执行，同时要注意落实担保机构的董事会决议或股东大会决议、授权文件和与我行的合作协议。

（三）由其他房屋抵押或标准化质物质押提供阶段性担保的，担保额度不得超过我行标准化质物质押贷款和综合消费贷款业务所规定的最高贷款成数和贷款额度。

（四）以所购期房作抵押或阶段性担保加所购期房抵押方式发放的贷款要坚持“优质开发商、优质项目、优质客户”的三优原则并随时关注项目的工程进展情况，防止项目的“烂尾”风险。

（五）其他担保方式按规定的要求和权限审批。

第三十一条做好信贷资金监管

（一）指定楼盘按揭贷款批准后，申请人应书面委托我行以转账的方式将贷款资金划付至开发商账户，不允许提取现金。

（二）不指定楼盘贷款批准后，如开发商未在我行开户，对《商品房预（销）售合同》中明确约定付款账户的，按照约定划款；无明确约定的，应由开发商提供资金入账书面证明，我行通过上门调查、电话查询等手段核实。

第三十二条强化权证管理

（一）安排专人专岗负责权证管理工作，按照总分行有关要求建立重要权证管理台帐，完善权证办理、交接、入库登记制度。

（二）对于指定楼盘按揭贷款要与开发商协调，适时掌握房屋办证的时间和进度并由我行业务人员及时办理房屋抵押登记手续。

（三）对于不指定楼盘按揭贷款可采取要求申请人出具委托我行办理产权证和他项权证的公证委托书，并采取对借款人办理权证所需税费予以冻结等措施保障我行抵押权利的实现。

第三十三条加强贷后监控

（一）对于指定楼盘按揭贷款，经办行要加强贷后检查，充分利用楼盘项下批量借款人的还款次数、资金来源、工作单位等信息综合判断按揭贷款的真实性。

（二）对于不指定楼盘按揭贷款，为防止客户单方面退房和转让房屋，我行应根据情况保管《预售登记备案表》、客户方持有的《商品房预（销）售合同》、购房发票原件等资料，控制客户退房、转让、办证中的必备文件；在抵押登记办理前，如果没有证据表明开发商知晓借款人在我行贷款，经办行应告知开发商并取得回执，防止出现一房多贷或客户退房的纠纷。

第三十四条监控期房项目进度

加强对期房项目工程进度、预售资金回笼的监控，判断工程进展是否与预期一致，是否存在开发商挪用预售资金的情况，是否会导致工程存在未按期完工的风险。

在贷后监控过程中发现问题的，要及时采取风控措施。

第八章附则

第三十五条经济适用房按揭贷款参照本办法执行。

第三十六条本管理办法由总行零售银行部负责解释和修改，对于部分分行业务操作与本办法不符的，应进一步制订细则向总行报批。

第三十七条本办法自下发之日起实行，原《中国民生银行一手楼按揭贷款管理办法》、《中国民生银行一手楼按揭贷款操作手册》、《中国民生银行不指定楼盘按揭业务管理办法》、《中国民生银行个人住房加、减按业务管理办法》同时废止，相关规定以本管理办法为准。