XX物业管理公司前期介入的主要工作内容.doc

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XX物业管理公司前期介入的主要工作内容

一、方案设计阶段的前期介入工作：

（一）设备房设计：

1）中控室

1.中控室和消防控制室合二为一。

2.具备自然采光和通风。

3.位置宜设置在小区相对居中位置。

4.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

5.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。

2）配电室、发电机室、大型空调机房

1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。

2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。

7.强、弱电水井采用通开钥匙。

8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。

3）设备房墙地面

1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。

2.设备房地面均采用普通防滑地砖。

3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。

（二）出入口数量确定

1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

4.商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

（三）生活、建筑垃圾收集点确定

1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。

2.臭气排放不影响住宅和商业。

3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。

4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

（四）围墙方式的确定

1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

3.铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

4.实体闱端面层不使用浅色材料。

5.不采用强度较低的围网、栅栏等。

（五）人车交通流线的确定

1.宜采用人车分流。

2.车行宜直接进入车库。

3.楼栋与车库设置相连通道。

（六）配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等

1.项目相对集中位置。

2.独立管理，出入口单独向小区外。

3.面向小区外、水电气单独计量。

4.会所宜办理独立产权，商业性质。

（七）物业用房（包括：

临时、过渡、永久及售场用房）的确定

1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。

2.工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

3.保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

（八）保洁间、公共卫牛间、确定

1）公用卫生间：

1.高层公寓楼在-层设置。

2.每组团设置。

3.社区商业根据服务半径考虑。

4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）

5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

6.集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

2）保洁间：

1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

2.花园洋房每个组团设置。

3.别墅每组团设置。

4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。

5.社区商业根据服务半径考虑。

6.面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

二、施工图设计阶段：

（一）土建部分（只针对清水房）：

1）车库图纸设计部分建议

1.出入口车道

a）长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

b）木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

2.车库排水沟

c）排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。

3.管沟防返水

d）与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。

4.车库雨污井、提排

e）车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）

f）提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。

g）深度大于1.2米的必须设计爬梯。

5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。

7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。

8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。

2）设备房平而布置

1.方便维修及日常保养。

2.配电房位置不影响住宅。

3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。

3）管井及楼层设备间

1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。

2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。

（二）建筑强电部分：

1）光源选择及控制回路：

1.光源选择及控制见附件。

2.楼道灯具安装距地面应低于3米；

3.公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；

4.红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距离>3米，感应角度115度）

2）发电机电源供电范围：

1.发电机：

h）保障性负荷：

普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。

i）主力店：

主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。

2.UPS电源：

中控室及安防系统满足24小时使用。

3.应急灯盒：

设备房设应急灯。

4.发电机与市电的联动：

市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。

5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。

（三）建筑弱电部分：

3）户内对讲门机：

1.主干线IP到单元／单元进户为总线。

2.信息发布功能。

3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。

4.对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。

5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。

6.信号分支器具有隔离保护功能。

7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。

8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。

4）户内报警：

1.软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。

2.报警时弹出户内相关信息。

3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。

4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。

5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。

5）监控设备：

1.摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。

2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。

3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。

4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。

5.软件支持按时间、通道查询录像信息。

6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。

7.支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。

8.支持各类报警、实时及录像信息上传。

9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。

10.围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。

11.中控室监视器选择专业纯平监视器。

6）周界报警：

1.报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。

2.围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。

3.软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。

4.报警时弹出电子地图信息。

5.软件布＼撤防、旁路防区，软件并有记录。

6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。

7.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。

（四）给排水部分

1）保洁取水点设置

1.高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。

2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。

3.写字楼每层设置。

4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。

5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。

6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距60～80米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。

7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。

2）绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议

1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。

2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。

3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。

（五）景观部分

1）水体数量及体量设置

1.水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。

2.水容量大于25立方米应采用循环系统。

大于300M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。

3.大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。

4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。

5.泵坑不设在水体内。

6.采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。

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