XX物业管理公司前期介入的主要工作内容.doc

1、XX物业管理公司前期介入的主要工作内容一、 方案设计阶段的前期介入工作：(一) 设备房设计：1) 中控室1. 中控室和消防控制室合二为一。2. 具备自然采光和通风。3. 位置宜设置在小区相对居中位置。4. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。5. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。2) 配电室、发电机室、大型空调机房1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响

2、。2. 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7. 强、弱电水井采用通开钥匙。8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9. 底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。3) 设备房墙地面1.

3、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2. 设备房地面均采用普通防滑地砖。3. 有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。(二) 出入口数量确定1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。2. 根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。4. 商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。5. 形成收水口的组团大门等应设

4、置截水沟。(三) 生活、建筑垃圾收集点确定1. 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2. 臭气排放不影响住宅和商业。3. 露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4. 根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5. 设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。6. 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。(四) 围墙方式的确定1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3. 铁艺闱端栏杆中空

5、管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4. 实体闱端面层不使用浅色材料。5. 不采用强度较低的围网、栅栏等。(五) 人车交通流线的确定1. 宜采用人车分流。2. 车行宜直接进入车库。3. 楼栋与车库设置相连通道。(六) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1. 项目相对集中位置。2. 独立管理，出入口单独向小区外。3. 面向小区外、水电气单独计量。4. 会所宜办理独立产权，商业性质。(七) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用

6、的装修接待室。2. 工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。3. 保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5. 预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。(八) 保洁间、公共卫牛间、确定1) 公用卫生间：1. 高层公寓楼在-层设置。2. 每组团设置。3. 社区商业根据服务半径考虑。4. 商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，

7、平街层不设置）5. 出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6. 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。2) 保洁间：1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2. 花园洋房每个组团设置。3. 别墅每组团设置。4. 商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5. 社区商业根据服务半径考虑。6. 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。二、 施工图设计阶段：(一) 土建部分（只针对清水房）：1) 车库图纸设计部分建议1. 出入口车道a) 长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b) 木坡度8%的车道，宜考虑减震、防滑

8、措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。2. 车库排水沟c) 排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。3. 管沟防返水d) 与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4. 车库雨污井、提排e) 车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f) 提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。g) 深度大于1.2米的必须设计爬梯。5. 进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6. 出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置

9、）。7. 关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。8. 车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。2) 设备房平而布置1. 方便维修及日常保养。2. 配电房位置不影响住宅。3. 重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。3) 管井及楼层设备间1. 管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2. 管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。(二) 建筑强电部分：1) 光源选择及控制回路：1. 光源选择及控制见附件。

10、2. 楼道灯具安装距地面应低于3米；3. 公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；4. 红外感应开关（延时时间60180s可调，感应距离3米，感应角度115度）2) 发电机电源供电范围：1. 发电机：h) 保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。i) 主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2. UPS电源：

11、中控室及安防系统满足24小时使用。3. 应急灯盒：设备房设应急灯。4. 发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5. 集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。(三) 建筑弱电部分：3) 户内对讲门机：1. 主干线IP到单元单元进户为总线。2. 信息发布功能。3. 各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4. 对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5. 蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。6. 信号分支器具有隔离保护功能。7. 对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足

12、维修替代使用。8. 系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。4) 户内报警：1. 软件即时（延时2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2. 报警时弹出户内相关信息。3. 户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4. 软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5. 软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。5) 监控设备：1. 摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2. 能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3. 报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。4. 主机支

13、持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5. 软件支持按时间、通道查询录像信息。6. 硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。7. 支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8. 支持各类报警、实时及录像信息上传。9. 在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。10. 围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11. 中控室监视器选择专业纯平监视器。6) 周界报警：1. 报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。2. 围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。3. 软件即时（延时2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4. 报警时弹出电子地图信息

14、。5. 软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。6. 软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。7. 软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。(四) 给排水部分1) 保洁取水点设置1. 高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2. SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3. 写字楼每层设置。4. 花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5. 别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。6. 车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距6080米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。7.

15、 水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。2) 绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。2. 给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。3. 采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。(五) 景观部分1) 水体数量及体量设置1. 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2. 水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0 0M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3. 大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4. 水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5. 泵坑不设在水体内。6. 采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。2