甬-慈-正大杭州湾项目营销策划报告(终).ppt

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甬-慈-正大杭州湾项目营销策划报告谨呈：

慈溪正大卜蜂置地有限公司2013年4月14日城市解读1区位：

慈溪地处东海之滨、杭州湾南岸，东南接宁波，西临杭州，北与上海隔海相望，是宁波的北门户。

城市规模：

市域总面积1154平方公里，户籍人口101万，暂住人口56万，辖17个镇、3个街道，308个行政村。

对外交通：

杭州湾跨海大桥的建成通车，使慈溪由交通末端成为宁波连接上海的枢纽。

慈溪慈溪区位区位慈溪地处东海之滨，杭州湾大桥的通车，使慈溪成为宁波连接慈溪地处东海之滨，杭州湾大桥的通车，使慈溪成为宁波连接上海的桥头堡，获得新的发展机遇。

上海的桥头堡，获得新的发展机遇。

慈溪市历年和增速备注：

09年宁波市GDP6524.7亿元，增速7.8%。

36.7%36.7%58.4%58.4%4.9%4.9%n2005-2012年GDP保持8%以上的增速,2012年宁波各区县GDP总量排名中，慈溪以948.3亿位列第二，仅次于鄞州区（1038.1亿）；n产业结构上，出口导向的制造业为核心的结构并未改变。

慈溪市历年人均慈溪市历年产业结构慈溪慈溪经济经济慈溪经济实力雄厚，慈溪经济实力雄厚，20122012年年GDPGDP在宁波各区县排名第二。

在宁波各区县排名第二。

n2012年慈溪居民人均可支配收入位列宁波各县市前列，为37711元；n实现社会消费品零售总额391.98亿元，位列宁波各县市前列。

慈溪市历年消费品零售总额备注：

2012年宁波市居民人均可支配收入379021元。

慈溪市历年城镇居民人均可支配收入慈溪慈溪经济经济慈溪的私营经济十分强大，居民收入丰厚，购买力强。

慈溪的私营经济十分强大，居民收入丰厚，购买力强。

城市城市规划规划慈溪城市结构形态：

一中心、三条轴、一基地、四片生态绿地和六片区。

一中心：

由老城商贸金融中心区与新城大道行政文化会展中心区共同构成，沿大塘江、浒山江、三灶江呈倒型分布的现代化城市中心。

三条轴：

商业轴线的慈甬路，行政、文教、会展轴线的新城大道，商业、生态轴线浒江路轴线。

一基地：

杭州湾新区工业基地。

四片生态绿地：

主城东北面的生态农业观光区、西北的生态绿地，西南面的山体生态、东南面的主题公园。

六大片区：

中心区片、城东片、城南片、经济开发区片、坎墩片、宗汉片等城市综合体。

慈溪市区整体规划为慈溪市区整体规划为“一心三轴一基地一心三轴一基地”，本案位于杭州湾新，本案位于杭州湾新区工业基地的东面，不属于城市重点规划范围。

区工业基地的东面，不属于城市重点规划范围。

城市城市规划规划慈溪北面沿海围垦区规划为五大功能板块，本案位于现代农业区，慈溪北面沿海围垦区规划为五大功能板块，本案位于现代农业区，紧邻新慈湖（东湖）。

未来项目北面政府将继续围垦。

紧邻新慈湖（东湖）。

未来项目北面政府将继续围垦。

慈溪市历年住宅供求n慈溪近两年供应量持续攀升，市场供大于求严重；n2011年慈溪成交降到近4年最低，2012年大量项目以价换量，成交量有所回升，价格下降明显。

慈溪市历年住宅成交均价慈溪慈溪楼市楼市慈溪商品住宅近两年供大于求，慈溪商品住宅近两年供大于求，20122012年价格降幅较大。

年价格降幅较大。

城市城市小结小结慈溪地处东海之滨、杭州湾南岸，东南接宁波，为沪、杭、慈溪地处东海之滨、杭州湾南岸，东南接宁波，为沪、杭、甬三大都市经济金三角的中心。

甬三大都市经济金三角的中心。

慈溪经济实力雄厚，私营企业发达，慈溪经济实力雄厚，私营企业发达，20122012年年GDPGDP在宁波所在宁波所有区县中排名第二有区县中排名第二慈溪市区整体规划为慈溪市区整体规划为“一心三轴一基地一心三轴一基地”，本案位于北部围，本案位于北部围垦区域垦区域受宏观调控影响，慈溪近几年供大于求明显，受宏观调控影响，慈溪近几年供大于求明显，20122012年以价换年以价换量，成交量达到量，成交量达到59.9859.98万，价格降幅较大。

万，价格降幅较大。

项目本体解读2项目项目品牌品牌正大集团是世界上最大的华人跨国公司之一，产业涉及多个领正大集团是世界上最大的华人跨国公司之一，产业涉及多个领域，在国内外享有盛誉。

域，在国内外享有盛誉。

n正大集团是由华裔实业家谢易初、谢少飞兄弟与1921年在泰国曼谷创建，在中国以外称作卜蜂集团。

n正大集团由农牧业起家，业务涉及饲料、水产、食品、商业零售、电讯、医药、房地产、国际贸易、物流、金融、传媒、互联网、教育和工业等领域。

项目项目区位区位本案位于慈溪北部沿海，距慈溪市区直线本案位于慈溪北部沿海，距慈溪市区直线2020公里（车行公里（车行3030公里）公里），未来道路贯通后车行时间将在，未来道路贯通后车行时间将在3030分钟左右。

距离南面附海、分钟左右。

距离南面附海、新浦镇新浦镇7-87-8公里。

车行时间公里。

车行时间10-1510-15分钟。

分钟。

本案慈溪市政府20KM附海镇新浦镇8KM道路道路交通交通目前项目自驾出行不便，未来新观附公路（预计目前项目自驾出行不便，未来新观附公路（预计20132013年年1111月月竣工）将成为项目出行的主干道。

竣工）将成为项目出行的主干道。

本案本案新观附公路新观附公路（施工中）（施工中）项目项目指标指标n总占地面积：

266668/400亩n纯住宅部分占地面积：

213335平米/320亩（容积率：

1.0-1.6）n纯住宅部分总建面积：

约14万方n商住部分占地面积：

53333平米/80亩（容积率：

1.5-1.6）n商住部分总建面积：

约12万方纯住宅部分纯住宅部分商住商住部分部分纯住宅纯住宅部分部分产品类型产品类型面积面积套数套数联排210340双拼330134合计474目前占地目前占地400400亩，其中纯住宅部分占亩，其中纯住宅部分占80%80%，产品以联排和双拼为，产品以联排和双拼为主，商住部分的住宅产品以高层为主，主力面积为主，商住部分的住宅产品以高层为主，主力面积为110110和和140140平平米。

米。

项目项目配套配套项目北面、西面规划项目北面、西面规划12001200亩亩1818洞标准高尔夫。

洞标准高尔夫。

项目项目配套配套项目南面规划为项目南面规划为2020万平米左右花海（暂定薰衣草），将成为万平米左右花海（暂定薰衣草），将成为宁波最大的花海。

宁波最大的花海。

项目项目配套配套项目东面规划为项目东面规划为11万亩新慈湖。

万亩新慈湖。

开发商品牌：

开发商品牌：

正大是世界上最大的华人跨国公司之一，在国内外享有盛誉。

高尔夫：

高尔夫：

项目西、北侧规划有1200亩18洞高尔夫球场。

新慈湖：

新慈湖：

项目东面规划为1万亩新慈湖。

花海、开心农场：

花海、开心农场：

项目南面规划为20万花海，开心农场。

核心核心价值价值高尔夫花海万亩新慈湖西班牙社区项目定位：

项目定位：

运动休闲主题、运动休闲主题、异国风情小镇异国风情小镇项目项目定位定位竞争市场分析311、宏观市场研究、宏观市场研究政策政策回顾回顾20132013版版“国五条国五条”表明政府坚持调控政策不动摇，表明政府坚持调控政策不动摇，同时实行差别化信贷、扩大个人住房房产税试点范围。

同时实行差别化信贷、扩大个人住房房产税试点范围。

完善稳定房价工完善稳定房价工作责任制作责任制各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

坚决抑制投机投坚决抑制投机投资性购房资性购房严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

严格实施差别化住房信贷政策。

扩大个人住房房产税改革试点范围。

增加普通商品住增加普通商品住房及用地供应房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

加快保障性安居加快保障性安居工程规划建设工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。

加强市场监管加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。

推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

政策政策回顾回顾国五条实施细则亮点提高二套房贷首付与利率二手房交易从严按差额20%征税银行优先支持符合“90/70政策”项目对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

在住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。

对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

继国五条后，继国五条后，33月月11日出台实施细则，意在巩固房地日出台实施细则，意在巩固房地产调控成果和防止房价过快上涨。

产调控成果和防止房价过快上涨。

政策政策回顾回顾2013年4月1日，宁波“国五条”落地细则内容宁波市“国五条”细则主要内容：

u1.明确年度住房价格控制目标：

新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅；u2.继续严格执行住房限购政策；u3.加强房地产税收和信贷管理：

加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞；u4.加快普通商品住房和保障性安居工程建设；u5.强化房地产市场监管包括宁波在内的多个城市，实施细则对于最为关注的二手房包括宁波在内的多个城市，实施细则对于最为关注的二手房20%20%个税、二套房贷款和首付比例以及房产税试点等问题，均个税、二套房贷款和首付比例以及房产税试点等问题，均没有涉及，整体较为柔和，可执行性不强，限涨是主要重点。

没有涉及，整体较为柔和，可执行性不强，限涨是主要重点。

其他地区“国五条”细则最新消息u3月30日、31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等多个城市都发布了楼市调控地方版细则，其中北京最为严厉。

u北京细则显示，继续实行限购措施，对北京市户籍的单身人士限购1套房，超过1套以及以上，限购；能够核实房屋原始值的将严格征收20%的个人所得税，执行差别化信贷政策，进一步提高二套房的贷款首付款比例，同时对于定价过高，上涨过快的项目不予批准预售证等。

；u此次细则大部分无实际杀伤力，基本为传达中央精神，但相较而言，一线调控力度大于二线。

政策政策预判预判n2013版“国五条”和实施细则先后出台，预示调控政策不会动摇，2013年调控仍然是主基调；另一方面增加中小套型土地供应和差别化信贷，预示未来刚需将得到鼓励和支持。

n3月底包括宁波在内的约21个城市出台的实施细则，除北京较为严厉外，其余城市细则较为柔和，主要以限涨目标为重点；22、慈溪市场研究、慈溪市场研究项目项目分布分布杭州湾新区杭州湾新区慈东片区慈东片区杭州湾世纪城杭州湾世纪城合生杭州湾国际新城合生杭州湾国际新城越溪湖畔越溪湖畔上上湾湾锦诚名仕锦诚名仕宝诚星海湾宝诚星海湾御山府御山府龙湖香堤漫步龙湖香堤漫步维科龙湾府维科龙湾府香湖丹堤香湖丹堤御景苑御景苑金地鸿悦金地鸿悦白金湾白金湾维科太子湾维科太子湾华润凯旋门华润凯旋门伊顿庄园伊顿庄园保利滨湖天地保利滨湖天地天赐家园天赐家园柏顿公馆柏顿公馆华润凯旋门华润凯旋门慈溪财富中心慈溪财富中心绿城玫瑰园绿城玫瑰园绿城慈园绿城慈园泰悦公寓泰悦公寓慈慈溪溪市市区区片区现状价格行情价格（毛坯）慈溪市区慈溪老城区，配套齐全，分为市中心、宗汉街道和文化商务区板块高层10000-20000元/别墅14000-39000元/慈东片区慈溪东部乡镇，在售项目基本为别墅高层7000-11000元