深圳华南城考察报告20140117.pptx

深圳华南城考察报告20140117.pptx

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深圳深圳华南城考察报告华南城考察报告分析分析33.华华南城商业运营状况南城商业运营状况分析分析44.华南城产业运营状况华南城产业运营状况分析分析2.2.华华南城运营模式分析南城运营模式分析分析分析5.5.华南城整体运营存在问题华南城整体运营存在问题分析分析1.1.华华南城基本情况分析南城基本情况分析纺织服装及面辅料交易中心皮革皮具及原辅料交易中心11112222电子原材料及成品交易中心33334444五金化工塑料交易中心55印刷纸品包装交易中心556666华南城居住小区77物流区7788华南城酒店889999办公大楼项目规模：

项目规模：

占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心位置：

位置：

位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区经营范围：

经营范围：

由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。

集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置华南城概况华南城概况2009-20122013-2004.3月月华南城一期工程，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子等12个产业门类华南城1号交易广场，已经于2009年初交付使用华南城二期工程：

华南城2号交易广场环球物流中心、华南发展大厦于2009年年底投入使用华南西苑，项目占地39992平方米，总建面161341.25平方米，3、4、5号交易广场目前正在建设或招商。

华南城概况华南城概况5号交易广场上的公寓以及写字楼项目计量金额单位一、投入情况万元487907.8

（一）政府累计投资金额万元36132.8

（二）华南城公司累计投资金额万元451775华南城累计投资48.79亿元1、为了引进华南城项目，政府在土地整备、供水、供电、道路建设等配套设施方面进行了大量投入，累计总投资36132.8万元，其中：

直接投入24132.8万元，返还土地开发费12000万。

2、华南城项目2003年11月20日动工建设至今，整体工程已累计完成投资额463775万元（含政府返还土地开发费12000万元），建筑面积1441578。

一期建成办公楼、营销中心等完成投资总额88368万元，建筑面积430124；二期建成1号展示厅、2号展示厅等完成投资总额300450万元，建筑面积1011454；三期在建项目华南城总部大楼、华南发展中心等，目前已完成投资额74957万元。

成本投入成本投入分析：

分析：

华南城整体工程累计投资华南城整体工程累计投资48.7948.79亿元，其中政府投入亿元，其中政府投入36.1336.13亿元亿元根据龙岗区统计局数据根据龙岗区统计局数据：

华南城运营模式分析华南城运营模式分析华南城项目成本效益情况产出情况

（一）缴纳税费万元896181、园区内企业万元873232、园区内个体户万元2295

（二）2011年商品交易额万元9245311、园区内企业万元7631542、园区内个体户万元161377（三）2011年年末入驻商户数户36111、园区内企业户5042、园区内个体户户3107（四）2011年年平均从业人员人128281、园区内企业人58362、园区内个体户人69921、入园企业数量入园企业数量：

华南城项目于2003年11月20日动工，2011年园区内单位3702家，其中外地法人67家，本地单位3635家。

根据抽样调查推算，2011年园区内从事经营活动的企业、个体户年商品交易额924531万元，年平均从业人员12828人（详见图表）。

2、缴纳税费缴纳税费：

华南城园区历年在龙岗区缴纳国、地税费总额89618万元，而华南城公司及其下属子公司缴纳税费45654万元，园区内其它企业和个体户缴纳税费43964万元，占历年税费总额的49.1%。

3、出售商铺是华南城公司主要来源。

从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主，100%0%商铺出售占比租赁占比其它占比华华南城收入来源数据表南城收入来源数据表商铺出售占比租赁占比其它占比2010年90%8%2%2011年80%19%1%成本效益分析：

成本效益分析：

出售商铺是华南城公司主要来源，历年在龙岗区缴纳出售商铺是华南城公司主要来源，历年在龙岗区缴纳国地税国地税费总费总额额8961889618万元万元根据龙岗区统计局数据根据龙岗区统计局数据：

华南城运营模式分析华南城运营模式分析招招商商策策略略租金租金头年免个月租金，第二年免个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠招商招商现在的商家介绍一个新商家进驻，华南城将给予免除一年物管费的奖励其他费用其他费用把政府支持投资物流项目的各项优惠政策全部转让给了进驻的商家，水、电费一律按工业用途标准收取。

此外，华南城自己投资电信等基础设施，固话费用比市场价低10营销营销利用深厚的行业关系和港澳人脉资源，适时启动了较为特殊营销通路特殊政策特殊政策对国际商家，年采购额达到2亿元，可给予3年全部免租华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。

投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米的生活区、保税仓方式方式出售出售出租出租比例30%70%国内客户国内客户国际客户国际客户70%30%租金（元租金（元/月月.平米）平米）售价（元售价（元/平米）平米）50-806400-8800盈利模式盈利模式租、售面向客户租、售面向客户租售价格租售价格运作模式分析：

运作模式分析：

采用采用3+73+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控制，控制业态业态华南城运营模式分析华南城运营模式分析华南城整体税收贡献逐年递增：

从纳税年度来看，2009年到2011年的纳税总额分别为8028万元、13776万元、36897万元，其次，税种比较集中。

主要税种分别是营业税31369万元、企业所得税18815万元、增值税13462万元，分别占税费总额的35%、21%、15%。

带动平湖城市化发展的步伐：

华南城项目作为平湖的重大物流项目，经过几年的开发、建设，已有相当规模，给当地经济发展注入了强劲的动力，直接推动了平湖街道城市化进程。

带动平湖行业发展：

华南城项目，作为高端物流项目，其集成式、一站式采购服务平台，通过利用自己专业化程度高、物流、信息流的优势，使企业内部物流社会化，为周边企业提供专业化的优质服务，发展趋势分析：

发展趋势分析：

华南城整体税收贡献逐年华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道税收增长。

华南递增，也带动平湖街道税收增长。

华南城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。

城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。

华南城运营模式分析华南城运营模式分析投入与收益投入与收益：

华南城运营至今总投资48.79亿元，其中政府投入36.13亿元。

华南城历年在龙岗区缴纳国地税费总额89618万元，从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主。

运营运营模式模式：

采用3+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控制业态。

30%出售，70%出租。

发展趋势分析发展趋势分析：

华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道税收增长。

华南城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。

总结总结已进驻商业业态分析已进驻商业业态分析餐餐饮饮娱娱乐乐与与生生活活餐饮服务：

华南城已进驻大小餐饮店餐饮服务：

华南城已进驻大小餐饮店20多家，消费档次从低到高不等多家，消费档次从低到高不等生活配套：

华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等必要生活服务配套生活配套：

华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等必要生活服务配套，KTV、影院、游乐城、动漫城等等娱乐、影院、游乐城、动漫城等等娱乐服务设施服务设施华南城的1号-5号交易广场为华南城内商业主要集中区域，其中一号交易广场为奥特莱斯商场、二号交易广场为土特食品商场、另外三、四、五号为大型shoppingmall、家居、数码广场。

已投入运营的1，2号交易广场，总建面达到710000m25号交易广场于2013年4月28日投入使用，目前正在招商。

1、2、5号交易广场概况号交易广场概况交易广场运营状况调查交易广场运营状况调查规规划划经经营营状状况况：

1号交易广场内-1至6楼均已正常营业，包括时尚皮具鞋业体验馆（-1F、1F）/奥特莱斯购物中心（-13F）/进口商品主题馆（2F）/LED照明产业基地（4F）/电子商务产业园（5-6F），4-6楼层主要是办公区域，空置率较高主主力力商商业业：

其中-1至3楼为华盛奥特莱斯，主要引进国际一二线的品牌折扣店以及大型工厂直销店、国货精品直销店，全力打造集休闲、娱乐、购物为一体的大型综合奥特莱斯城。

经营模式：

自营+联营+租赁等商商铺铺进进住住率率：

商业主要集中在-13楼。

根据市调，奥特莱斯商家入住率约为90%以上，4-6楼的产业基地和电商产业园入住率约50%。

1号交易广场号交易广场交易广场运营状况调查交易广场运营状况调查一号交易广场一号交易广场：

目前：

目前-1-1至至66楼均已正常营业。

主力商业为楼均已正常营业。

主力商业为-1-1至至33楼的华盛奥特莱斯，楼的华盛奥特莱斯，商家商家入住率约入住率约为为90%90%以上以上交易广场运营状况调查交易广场运营状况调查一号交易广场一号交易广场：

电子商务产业园是华南城新开辟的平台，一号交易广场主要为办：

电子商务产业园是华南城新开辟的平台，一号交易广场主要为办公区域，目前正处于起步招商阶段。

公区域，目前正处于起步招商阶段。

华南城电子商务产业园的目的不是为了通过物业租金获取经济利益回报，也不仅为电子商务单个领域服务，而是在于利用电子商务推动商贸物流的转型升级和协同发展，并通过华南城网商创业孵化基地为中小企业电商运营及人才孵化提供点对点服务，以低成本及一体化服务帮助传统企业应用和发展电子商务。

招商对象：

招商对象：

传统企业转型电商、B2B/B2C企业、品牌货源商、中小型B2C企业、互联网创业公司或团队、网店店主、配套服务企业（物流配送、信息咨询、人才培训）等。

交易广场运营状况调查交易广场运营状况调查商业业态商业业态：

2号交易广场打造一个永不落幕的国际茶业展示、交易中心。

主要以土特产食品、钟表展览、少量服饰为主。

B1综合食品交易中心、1F名品交易中心、2-5F品牌男女装、6F美食广场经营状况经营状况：

在走访调查过程中，发现2号交易广场内只有B1、1F有少部分食品商家正在营业，二楼及以上楼层都未有对外营业。

据部分经营食品商家表示，平湖本地居民因购物习惯等原因，较少到华南城来选购食品。

一般会在平湖就有商圈-平湖老街附近购物。

商业入住率商业入住率：

因本交易广场经营业态限定化，2-6楼很多商铺目前还在招租，商家入驻率也较少。

根据调查估计，商家入住率约为30%。

2号号交易广场交易广场二二号交易广场号交易广场：

主要以茶叶、：

主要以茶叶、土特产食品、钟表土特产食品、钟表展览为主要业展览为主要业态。

很多商铺目前态。

很多商铺目前还在招租，商家入住率约还在招租，商家入住率约为为3030%已进驻业态：

已进驻业态：

华南城已进驻大小餐饮店20多家，消费档次从低到高不等。

华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等必要生活服务配套，KTV、影院、游乐城、动漫城等等娱乐服务设施。

能满足华南城商户及写字楼、公寓住户的生活需求。

交易广场运营情况交易广场运营情况：

已对外运营的1号交易广场商铺空置率较低，2号交易广场的商铺空置率较高，经营情况一般。

总结总结华华南城规划布局南城规划布局1111号交易广场号交易广场号交易广场号交易广场华南西苑华南西苑华南西苑华南西苑华华华华南南南南发发发发展展展展大大大大厦厦厦厦华华南南城城国国际际物物流流中中心心5555号号号号交易交易交易交易广场广场广场广场行政楼行政楼行政楼行政楼华南城铁华南城铁华南城铁华南城铁东物流区东物流区东物流区东物流区国际国际国际国际印刷印刷印刷印刷纸包