房地产市场的基本知识.docx
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房地产市场的基本知识
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房地产市场的基本知识
房地产市场的基本知识
一、房地产：
是只房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。
二、房地产市场：
是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。
以上三个级别的市场称为房地产市场。
一级市场：
即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。
二级市场：
即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。
三级市场：
即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。
单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：
A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房
从房地产用途来区分可以分为以下几点：
写字楼：
1.标准写字楼2.商住写字楼
住宅：
1.高层住宅（小高层）2.多层住宅
商铺：
1.临街地铺2.裙楼商铺
常用词语的解释：
房地产产权：
是只产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。
具体内容是只产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。
土地类型：
土地按其性质划分为：
居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。
三通一平：
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
七通一平：
是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
土地使用权年限：
是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。
土地使用费：
土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是：
居住用地2元/占地M2/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。
规划局：
代表国家对城市规划设计进行引导和监控。
国土局：
代表国家行使土地所有者的权利。
房管局：
对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。
公证处：
是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。
房管局产权登记处：
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、增与等手续的部门。
商品房：
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。
福利商品房：
是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
微利商品房：
与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋市政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。
私房：
私人通过合法途径在取得的宅基地上兴建的房产。
自建房（集资房）：
是指各单位自筹划资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。
房地产证：
是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。
商品房预售许可证：
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
外销许可证：
凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。
房地产买卖合同：
是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。
银行按揭：
是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。
业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期倡付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。
房地产公证：
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、增与、继承为的合法性作法律公证。
楼花抵押登记：
是指已办银行按揭的楼花送到房管局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息偿还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。
房地产转让：
房地产转让，是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、增与将房地产转移给他人的法律行为。
银行本票：
是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
（同城结算）
银行汇票：
银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
（异地结算）
银行支票：
是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。
（同城结算）
预售楼花：
将未建好的楼房提前出售，称为楼花。
样板房：
是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。
示范单位：
与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。
地价：
土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。
1．什么是房地产？
答：
房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。
2．什么是房地产产权？
答：
指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。
3．房地产登记有何法律权力？
答：
依法登记的房地产权利受法律保护。
房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。
产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
4．房地产登记发证由哪个部门负责？
答：
根据《无锡市房地产登记条例》规定，无锡市房地产主管部门即无锡市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。
5．《房地产证》有什么作用？
答：
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。
6．房地产登记的种类有哪些？
答：
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。
7．哪些房地产合同须办理公正手续？
答：
按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。
现在规定境内人士亦须办理合同公证。
8．什么是房地产权初始登记？
答：
是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
9．土地的使用年期是如何确定？
答：
凡与无锡市国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
10．房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定的？
答：
房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。
11．房地产转让应遵循的原则是什么？
答：
房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
12．在什么情况下买房需签订房地产现售合同在什么情况下买房需签订房地产预售合同
答：
欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。
购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。
13．房地产开发商预售商品房时应符合什么条件？
答：
房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：
（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；
（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；
（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；
（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。
核定外销的商品住宅，还应发给《商品房外销许可证》。
14．向开发商购买一手商品房属什么转移？
答：
属房地产二级市场转移。
15．向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？
答：
需交
（1）印花税：
数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。
（2）登记费：
数额为交易价的千分之一。
（3）契税：
数额为交易价的百分之三，目前业主交纳百分之二。
（4）公共维修基金：
35元每平米。
16．什么叫房地产抵押？
答：
指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。
房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
17．房地产开发商应当在房地产交付使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
18．房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。
19．房地产中介服务机构包括地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
20．预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后。
21．预购的房地产，须领取《房地产证》后方可转让。
22．房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
23．房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
24．土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。
25．土地使用权出让方式：
协议出让土地使用权：
协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。
招标出让土地使用权：
是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
拍卖出让土地使用权：
是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。
26．地价：
土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。
有关办理购房程序
一、认购手续
1.业主交定后，与发展商签定认购书。
A、个人提供身份证
B、公司提供营业执照复印件，还须在认购书上盖上公章
二、办合同手续
1.交首期楼款后与发展商签定买卖合同（发展商提供首期延期交的情况例外）。
2.提供楼款收据、身份证
三、办理按揭手续
1.交清首期楼款与发展商签定买卖合同。
A、填好按揭申请表
B、银行审批后，到公证处办理按揭合同工证
C、公证后的合同送房管局办理楼花抵押登记
D、业主交清所有办证费用后领取按揭合同，按指定的日期供款。
具体的按揭手续和程序以各楼盘的规定为准。
2.选择“银行按揭”的个人需提供的资料
A、夫妻双方户口簿及身份证复印件。
外地人员需带暂住证。
私营业主需带营业执照副本及前两个月的税单。
B、夫妻双方收入证明。
C、首期款收据复印件。
D、结婚证书复印件。
（如未婚则需单位或街道开出未婚证明。
）
E、夫妻双方私章。
F、合同副本一份。
G、银行信用卡或活期储蓄存折。
H、保险费。
保险费=贷款金额*2﹪*贷款时间
四、办理公证手续
1.提供合同，楼款收据，公证申请表及公证费
A、个人提供身份证
B、公司还需营业执照副本，公章，法人代表证明书，法人代表身份证，如法人要找他人代办，则要法人委托证明书，被委托人的身份证。
2.有办按揭的，则需另签抵押合同与买卖合同一起公证，并到房管局办理楼花抵押登记。
五、办入伙手续
1.提供楼款收据，合同复印件。
2.到管理处取钥匙。
3.提供银行存折，入住通知单，身份证复印件，交水电费押金，公共维修基金，有线电视开户费，煤气开户费，其他。
六、办房产证手续
到所在区属房管局房地产产权登记科办理申领房地产证，办理应提供下列材料
A、转移登记申请书（在产权登记科领取）
B、房地产买卖合同（涉外房地产需公证）
C、付清房款证明
D、购房发票复印件
E、身份证明：
个人身份证复印件（单位购买的应提交营业执照复印件或政府批文，法定代表人委托书，法人，委托人身份证复印件），备齐以上材料，填写好转移登记申请书，交收件室，领取回执，最后凭回执和本人身份证，同时交纳房价款%的印花税（外加5元印花税票）及房价款%的登记费、房款2%契税后、即可领取房地产证
七、商品房住宅销售流程图
预售登记销售交易登记办理产权证办理进户手续物业管理
销售合同转让办理公证房屋转让
?
办理保险
?
办理按揭
第二部分：
建筑基础知识
第一节、有关词语解释：
1、建设用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
2、建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。
3、建筑物基底面积：
指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
4、使用面积：
使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
5、公用建筑面积：
建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。
6、公共面积
公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。
7、公共面积分摊
每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：
（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；
（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。
即：
每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积×每户使用面积/各户使用面积之和
8、使用率：
房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。
9、容积率：
计容积率总建筑面积与地块面积之比。
10、三通一平：
指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。
11、七通一平：
指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
12、建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。
13、绿地率：
建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
14、绿化覆盖率：
建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
15、住宅：
供家庭居住使用的建筑物。
住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。
16、公寓：
供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。
公寓具有以下规定：
（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；
（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；
（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：
多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；
（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。
所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
17、夹层：
在一个楼层内，局部增设的楼层。
18、裙房：
指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。
19、标准层：
指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。
20、设备层：
指专用于布置机电设备等的楼层。
21、结构转换层：
建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
22、建筑高度：
建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。
23、坡屋顶建筑高度：
坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。
24、建筑物内各层的层数排列
（1）室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的最高层数。
层高不大于米时不计层数。
（2）室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。
25、电梯
电梯数量、容量和速度表
标准
建筑类别
数量（台）
额定容量
P（人）
速度V
（m/s）
经济级
常用级
舒适级
豪华级
住宅
80-100户/台
60-80户/台
40-60户/台
<40户/台
8、10、15
26、智能化住宅
在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理集成系统——IntelligentHomeService/ManagementSystem。
智能小区的智能化最终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），并达到监控与信息交互的程度（或能力）。
由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。
通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。
第二节、住宅户型设计要点
住宅优势户型并没有固定的模式，但是策划、设计时应考虑以下要求：
户型设计应观念新、功能全，具有超前性，功能分区、动静分区合理，以完善性和独立性相结合，又显示出相应的组合性，应最大限度地突出每套住宅的实用率，每套房间的不同空间要有相对合理的面积，各类房间的一些基本要求是：
A、客厅空间
客厅是家庭的共享空间，是娱乐、公共活动、亲友来访的地方，位置最好朝南，应有充足的视野和日照，在有限的套型面积控制标准内，应尽可能扩大客厅面积，宜大于18平方米。
客厅应设计在住宅入口处，为使客厅与外界接触时保持一定程度的私密性，有较好的过渡，宜设“玄关”。
客厅的设计还应注意要尽量方正，保证两个相对的完整墙面，以利于家具布置和使用。
B、餐厅
餐厅宜靠近厨房，并和客厅能顺畅联系，要保证1-2个完整的墙面摆放餐桌椅。
C、卧室空间
卧室是套房内最基本的空间，主要考虑睡眠、休息及必须的衣物贮藏区，个别兼作工作学习区。
为实现动静功能的良好分区，卧室门尽可能不要正对客厅，数量以小于卧室总数的一半为宜。
卧室对采光、通风要求很严格，设计时不允许出现“暗房”，主卧室面积宜在13-14平方米，次卧室面积8-10平方米。
D、厨卫空间
厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，合理面积为4-5平方米。
卫生间应靠近卧室区，并应接近厨房，以利管道集中，设计最好是洗卫功能分隔。
当只设一个卫生间时，合理面积是3-4平方米左右；设两个卫生间时，公用卫生间面积不宜小于2平方米；主卧卫生间宜在3平方米之内。
厨卫是住宅内设备最集中的空间，是居住文明的重要标志，要实现定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：
a、依照模数尺寸的要求，配置配套化的厨卫设备配件，保证设备和建筑、设备与管道之间联接配合。
b、合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。
大套型的住宅，应独立分设卫生间。
c、厨卫均应配置性能良好的通风机械和风道。
风道应满足不串气、不传声、通畅无阻的要求，在有条件的地方，可采用直排风道。
d、各户应设集中管井，实现户外查表；隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调各户分支管线，尽量不穿和少穿楼板；推荐使用后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。
e、各种管线综合处理，一次敷就，防止后安装破坏装修和设备。
f、推广应用推拉门和折叠门，以利节约空间，方便使用。
g、热水器的选用的安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。
E、贮藏空间
贮藏空间一般是设计中易忽视的地方，为方便住户使用，应在可能的情况下，扩大贮藏面积，除保证卧室和厨房必备的贮藏空间外，应尽可能利用边角，多设置壁柜、吊柜，有条件的设贮藏室。
房地产市场调研
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。
由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。
我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面（区域市场）到体（宏观环境）；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。
大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）；了解区域交通状况，（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等）；区域公共配套设施（水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活配套）和人文环境等等。
小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁它的进出道路如何是否临街……等等。
和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。
这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。
分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。
产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何合作的……，从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。
即产品的单价、总价和付款方式。
市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。
剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。
广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。
这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖什么样的总价最为市场所接受吸引客户最主要的地方是什么购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。
区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的
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