北京物业项目负责人法规练习试题.docx

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北京物业项目负责人法规练习试题

单选：

1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（）。

A、房屋的所有权人B、房屋的使用人C、房屋的租赁人D、房屋的拥有人

2、物业服务合同到期后，双方没有（）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

A、签署B、缔约C、解除D、解约

3、业主确需（）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知业主管理企业。

A、占用B、使用C、改变D、独占

4、物业管理行业专家不得有下列（）禁止行为。

A、取得注册物业管理师证书B、具备高级专业技术职称

C、从事物业服务满10年D、违规收受利害关系人的财物或者其他好处的独占

5、业主基于对住宅、经营性用房等（）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。

A、专有部分B、共有部分C、私有部分D、其他部分

6、物业服务合同自签订之日起（）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。

A、10B、20C、15D、30

7、业主逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

A、业主大会B、业主委员会C、居民委员会D、物业服务企业

8、发生安全事故时，物业服务企业在采取（）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

A、应急措施B、应急预案C、应急预防D、应急救援

9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）的同意。

A、街道办事处和物业服务企业B、业主委员会和物业服务企业

C、物业主管部门和业主委员会D、规划主管部门和业主委员会

10、（）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。

A、建设单位B、业主C、业主委员会D、物业服务企业

11、用人单位自用工之日起应于（）内与劳动者订立书面劳动合同。

A、一个月不满半年B、一个月不满一年C、三个月不满一年D、半年不满两年

12、《北京市物业管理办法》自（）起施行。

A、2010年8月1日B、2010年10月1日C、2010年12月1日D、2011年1月1日

13、（）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

A、街道办事处、乡镇人民政府B、政府行政主管部门

C、街道办事处D、乡镇人民政府

14、《北京市物业管理办法》规定，（）承担前期物业服务责任。

A、第三方评估监理单位B、物业服务公司

C、建设单位D、开发商、物业服务企业

15、《北京市物业管理办法》规定（）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

A、物业管理行业协会B、物业管理处

C、市房屋行政主管部门D、物业服务指导中心

16、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（）查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。

A、公共部分B、公共区域C、设备设施D、共用部分

17、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（）以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

A、30%B、50%C、67%D、80%

18、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

A、7B、10C、15D、30

19、某小区的建筑面积有30万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（）物业管理区域。

A、一个B、二个C、三个D、四个

20、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（）交接止。

A、公共区域B、设施设备C、共用部分D、公共部分

21、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，（）执行。

A、需要按照重新签署合同约定

B、在办法实施前签署的合同按照合同约定执行，办法实施后的分期开发的部分需要重新签署合同约定

C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议

D、按照合同约定

22、新建住宅物业，建设单位在房屋买卖合同中应明确物业服务用房建筑面积不得低于（）

平方米，其中地上房屋不得低于（）平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积（）平方米。

A、300、150、50至100B、200、100、30至80

C、180、120、40至80D、150、100、30至60

23、物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了（）的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

A、通知义务B、告诉义务C、通报义务D、告知义务

24、房屋建筑的（）是房屋建筑使用安全责任人。

A、租户B、使用人C、所有人D、产权人

25、本市行政区域内（）的住宅专项维修资金使用应按规定审核。

A、商品住宅、未售公有住房B、自用住宅、售后公有住房

C、商品住宅、非住宅D、商品住宅、售后公有住房

26、依据信用记分结果，对项目负责人及其企业进行处理时，下列表述正确的是（）。

A、项目负责人记分达到2分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告

B、项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案

C、单个项目经理记分达到10分时，并在建设网进行公示该项目经理的信用记录

D、单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，在北京建设网进行公示，并扣除企业10分

27、组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将（）、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

A、服务标准B、服务单位C、项目负责人D、服务内容

28、电梯出现故障或者发生异常情况时，（）应当组织进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用。

A、电梯安装单位B、电梯维护单位C、电梯使用单位D、业主委员会

29、《（北京市物业管理办法）实施中若干问题的通知》中规定业主入住前，应当与（）签订前期物业服务费托收协议。

A、物业服务企业B、开发单位C、银行、建设单位D、建设单位

30、张某与蒋某是邻居关系，2010年8月，张某未将其空调室外机安装在物业指定的位置，而是安装在正对蒋某房门的位置，导致影响蒋某的生活，蒋某遂将张某告上法庭，要求张某拆除空调室外机并赔偿精神损失。

张某的行为即违反了《民法通则》中关于（）的规定。

A、邻里关系B、相邻关系C、共有D、所有权

多选：

1、业主在物业管理活动中，享有（）权利。

A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规划的建议

D、参加业主大会会议，行使投票权

2、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）。

A、按时参加业主大会会议，行使表决权B、遵守业主公约，业主大会议事规则

C、按规定交纳专项维修资金D、按时交纳物业服务费用

3、业主大会会议分为（）会议。

A、定期B、不定期C、临时D、随时开会

4、业主委员会履行下列职责（）。

A、召集业主大会，报告物业实施情况B、选聘、解聘物业服务企业

C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同D、监督业主公约的实施

5、业主公约应当对有关利益、（）等事项依法作出约定。

A、物业的使用、维护、管理B、业主的共同利益

C、业主应当履行的义务D、违反公约应当承担的责任

6、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（）的行为。

A、卫生洁具B、承重结构C、建筑主体D、支管线

7、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为（）。

A、予以制止B、依法处理C、行政处罚D、刑事处分

8、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（）等资料。

A、屋顶防渗试验报告B、物业使用说明文件

C、物业质量保修文件D、房屋保修年限文件

9、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（）。

A、移交物业服务期间形成的物业和设备设施使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料

C、移交物业共用部分

D、结清预收、代收的有关费用

10、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（）不得强行接管。

A、新的物业服务企业与原物业服务企业协商解决

B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决

C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁

D、业主委员会与原物业服务企业协商解决

11、（）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

A、业主B、物业服务企业C、建设单位D、业主委员会

12、住宅物业装饰装修，物业服务企业应当将装饰装修的（）等情况在业主所在楼内公

示。

A、时间B、地点C、装修单位D、装修时间

13、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）的资金。

A、维修B、更新C、改造D、翻新

14、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料（）。

A、物业管理区域划分资料

B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图

C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料

D、设备设施的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

15前期物业管理阶段，发生下列（）情形之一的，业主应当按约定缴纳物业服务费。

A、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的

B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的

C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的

D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的

16、业主可以以（）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。

A、幢B、单元C、楼层D、整个小区

17下列（）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。

A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象

B、白蚁蚁害区蚁情

C、房屋建筑公共部位空调的运行状况

D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况

18、下列（）费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共同设施设备维修、更新和改造费用

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、其用设施设备所需的修复费用

D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用

19、发生下列（）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的

B、专用排水设施漏水的

C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的

D、业主卫生间支管道严重漏水

20、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（）是项目负责人必须具备的条件。

A、具备建设部和人劳部颁发的物业管理师证书

B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书

C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续

D、取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育

21、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（）。

A、物业项目交接查验B、物业服务费用评估

C、其他需要评估监理的事项D、物业设施设备完好程度评价

22、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（）行为。

A、拒不移交物业服务用房和相关资料B、拒不配合交接查验

C、拒不撤出物业管理区域D、强行接管

23、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

A、共用设备设施B、建筑物规模C、社区建设D、市政公用设施

24、物业管理区域内需由业主共同决定的（）事项，可以使用决策平台表决。

A、成立业主大会B、修改业主大会议事规则

C、修改管理规约D、变动建筑主体和拆改承重结构

25、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（）。

A、北京市住房和城乡建设委员会B、北京市质量技术监督局

C、北京市住房和城乡建设委员会物业处D、北京市质量技术监督局标准化处

26、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（）落实电梯的定期检验计划的职责。

A、运行的日常巡视B、做好电梯日常使用状况记录

C、机房温度D、机房卫生环境

27、房屋建筑使用安全管理应当遵循（）预防为主、防治结合（）的原则。

A、定期检查电梯B、合理使用C、综合治理D、确保安全

28、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（）发生的民事纠纷。

A、业主与物业服务企业之间B、业主与业主之间

C、业主与业主委员会之间D、业主委员会与物业服务企业之间

29、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。

A、安全使用B、检查维护C、安全鉴定D、安全问题治理

30、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（）规定。

A、房间内人均使用面积不得少于4平方米B、不得设置上下床

C、配备有效的防灭病媒生物设施D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施

31、物业项目负责人包括（）。

A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人

B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人

C、政府有关部门应急聘用的管理人

D、业主共同决定聘请的其他管理人

32、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（）等是否符合规划设计指标。

A、物业服务用房建筑面积B、位置C、配置D、绿地面积

33、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（）等。

A、客服接待B、项目档案资料保存

C、业主大会及业主委员会办公用房D、人员值班备勤

34、原物业服务企业不得以（）等为由拒绝办理交接。

A、业主欠缴停车费服务费用B、业主欠缴供暖服务费用

C、业主欠交物业服务费用D、对业主共同决定有异议

35、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施。

A、电气B、制冷C、有限空间D、高空

36、（）、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

A、筹备组成立公告B、首次业主大会会议决议C、查验通知D、交接通知

37、专用排水设施因（）等造成功能障碍，危及人身财产安全的，可使用专项维修资金。

A、坍塌B、堵塞C、爆裂D、老化

38、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的（）及和相关场地。

A、建筑物B、车库C、构筑物D、配套设施设备

39、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。

A、居住建筑B、公共建筑C、工业建筑D、综合建筑

40、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会于下列（）情况下可作为原告参加诉讼。

A、物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的

B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的

C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的

D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的

简答：

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？

3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？

案例分析：

2004年8月8日原告与某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《某小区前期物业服务合同》（以下简称：

前期物业合同），开发商委托原告为该小区提供物业服务和管理。

被告购买了该小区B4号楼5单元501号房屋，建筑面积275.85平方米，并于2006年6月6日办理了入住手续。

开放商与原告签订的前期物业合同第九条约定写字楼及公共区域能源费合计每平方米每月15.03元；第十一条约定业主在缴费期开始之日前的10个工作日内预付下一个季度或半年的物业服务费。

如业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。

原告某物业公司诉称，被告是某小区4号楼5单元501号房屋的业主。

自2004年8月8日起，原告一直为该小区提供物业服务。

但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物业费99504.72元。

经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滞纳金14557.54元，同时要求被告承担本案诉讼费。

被告称：

我拒绝交纳自2007年6月起的物业费是由于原告没有达到物业服务的标准。

虽然大厦是开放式的写字楼，但保安没有尽到安全管理的责任，导致我公司员工放在前台上的手机被盗。

我公司楼下是美发学校，三百多人经常占用五层的卫生间，并且学校使用的化学品常年污染五层的空气。

我多次向原告反映情况，但至今原告没有解决，所以我不同意交纳物业费，并且原告要求的滞纳金没有法律依据，所以不同意给付。

请问：

1、业主的答辩理由是否合理？

（2分）

2、物业服务企业的诉讼请求是否合理？

（2分）

3、如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？

（9分）

4、如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主的抗辩是合理的，请问其依据是什么？

（9分）