棚户区改造建设项目可行性研究报告.docx
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棚户区改造建设项目可行性研究报告
第一章 项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
******化工有限公司棚户区改造项目
1.1.2 建设单位概况
******化工有限公司是****************************
近三年销售收入、产值、利润见表1－1。
表1－1 近三年销售收入、产值、利润表（单位：
万元）
年份
销售收入
产值
利润
备注
2007年
11060
12173
11
补贴后盈利
2008年
11357
12574
460
补贴后盈利
2009年
15370
15004
847
补贴后盈利
1.1.3 可行性研究报告编制依据
1.1.4 项目提出的理由及过程
******化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，现在**市江安县井口镇，东距泸州市约40.00公里，西距**市约90.00公里，距江安县城约30.00公里，距离井口镇1.00公里。
该公司长期以来远离城市，由于其产品的特殊性，长期按**计划生产，供应特定的国有军工企业，无法体现经济效益，从上世纪九十年代以来，**对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已无财力改善职工的住房条件，致使许多职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内。
为了稳定职工队伍，公司领导多方呼吁和求助解决棚户区的职工住房问题，到现在已解决了一部分，但仍有一部份未得到妥善解决。
自党中央、**提出进行棚户区改造以来，公司领导就非常关注相关政策，并多次向有关部门提出对公司棚户区进行改造。
本项目就是在这种政策背景下提出，并向**有关部门申报的。
现在**新一轮的棚户区住房改造政策已经出台，**化工有限公司领导认真研究了住房城乡建设部、**发展改革委、财政部、国土资源部、**人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、住房城乡建设部住房保障司《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）的政策文件，认为本公司的棚户区住房改造符合这两个政策条件，因此再一次提出申报。
1.2 项目概况
1.2.1 拟建项目场地概况
拟建项目地块在******化工有限公司家属区松林山片区。
北东距泸宜公路约5.00公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻井口镇。
拟建项目场地属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨，气象条件好，不影响建筑施工；拟建项目场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡，场地内地层稳定、地下水位较深，无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。
1.2.2 项目建设规模
本项目规划建筑面积14110.00m2，建设净用地面积7864.00m2，占地面积8030.00m2。
1.2.3 主要建设条件
本项目在**化工有限公司厂区内，基础设施较完备，本项目建设完全可以依托已有的给排水、供配电、道路通讯等设施。
建设用地也是棚户区已划拨土地，符合**的鼓励类产业政策，同时也有**相关的政策支持。
1.2.4 项目投入总资金
本项目总投资1647.70万元（其中实际投资1641.00万元，期间费用6.70万元），资金来源为申请**棚户区改造财政补助360.00万元，棚户区改造项目购房款987.70万元，公司补贴300.00万元。
1.2.5 主要技术经济指标
1.总占地面积8030.00m2
2.净用地面积7864.00m2
3.建筑面积14110.00m2
4.容积率1.79
5.建筑密度28.3%
6.绿地率35%
1.3 可行性研究存在的问题与建议
1.本项目投资较大，也是项目建设的关键因素，建设单位要抓紧筹集资金。
2.选好设计单位进行技术设计和施工图设计，招标选择施工、监理单位，抓好项目现场管理，使项目尽快早日完成。
第二章 棚户区及住户情况调查
2.1 ******化工有限公司工矿棚户区概况
******化工有限公司原为******化工厂（原二一五厂），是20世纪60年代南迁的军工厂，位于四川省**市江安县井口镇。
该公司的职工宿舍是在“先生产后生活”的指导思想下建设的，全部土木结构，共有职工宿舍（俗称干打垒）69栋，建造于1965～1968年期间。
20世纪80年代期间受**政策的支持改造了部分宿舍，进入20世纪90年代后由于企业长期处于亏损，无力进行改造，到2008年底仍有34栋职工宿舍在继续使用，总住户数221户。
主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。
1.土木结构宿舍超期使用
由于受当时的指导思想和建设条件限制，全部宿舍采用土木结构，设计不合理，施工技术差，使用时间（已近40年）超限，1980年经五机部鉴定全部宿舍为危房。
主要存在以下问题：
⑴排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期雨水被浸泡。
⑵墙面存在纵向贯通裂缝。
⑶廊道挑梁断裂，楼板、地面塌陷。
⑶白蚁虫蛀非常严重，部分墙体被蛀空，木结构、木门窗大部受损。
⑸小青瓦屋面渗漏，木房架腐朽，局部存在随时垮塌的可能性。
由于以上原因而导致了2002年夏季28#土木结构住宅垮塌和2005年夏季41#土木结构住宅垮塌的险情发生，所幸发现及时，组织住户搬迁得力，才未造成人员伤亡事故的发生。
2.地基与基础存在问题
该公司家属区域内的金竹坪，峰谷高差约50.00米，坡度约60.00度，近几年来，年年有几十立方米的土石方从山坡上滚下，整个堆积层也有下移的迹象。
这些斜坡上的风化破碎残积物形成的堆积层，在暴雨季节，很易径流浸泡，淘空坡脚，诱发滑坡，严重威胁一百多户人家的生命及财产安全，由于2005、2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂缝、外表脱落、基础移位。
3.设施老化，火灾难防
由于职工宿舍是砖木结构，而且水、电、气系统线路等设施腐蚀、老化严重，因而其火灾难防。
2003年，******公司1#、2#两栋土木结构住宅因线路短路而发生火灾。
该房屋墙体为土坏墙，经不住消防高压水枪的冲刷，为防止墙体垮塌，不能用水灭火，灭火较慢，造成住户的财产全部被烧光。
4.受“5.12”汶川地震严重影响
2008年5月12日汶川地震，公司所在地区震感强烈，致使公司居民房76#、29#、15#、69#楼出现墙体拉裂、基础下沉、外表脱落等，57#楼（外廊式）出现主体与厨房拉裂；其它土木结构住宅也受到不同程度的损坏，造成此5栋宿舍不能住人。
2.2 棚户区住户的情况调查分析
2.2.1 棚户区住房的基本情况
**工矿棚户区住宅主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。
其中干打垒13幢，现住117户268人，另有空房32间（套）；砖木结构危房11幢，住有69户166人，空房3户；另外近期拆迁干打垒到临时周转房35户96人。
住户主要为农转非职工和年轻职工，******公司于1999年已终止福利房制度，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重，无力购买商品房；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低，也无力购买商品房，致使目前仍然居住在危房中。
2.2.2 棚户区人口结构分析
**工矿棚户区221户中，总居住人数530人，按照性别统计为男性300人，占56.6%，女性230人，占43.4%；按年龄统计为60岁以上老年人115名，占20.9%，未成年人115名占21.7%，其余58.6%为成年人。
2.2.3 棚户区人口职业岗位分析
**工矿棚户区住户的530人中，在该公司从事双基发射药等化工岗位人员121名，占总人数的22.8%；机械加工和门岗值班等其他工种人员139名；退休人员149名（主要为农转非职工），占28.1%，无业人员124名，占22.8%。
2.2.4 棚户区住户收入调查分析
棚户区住户主要为农转非职工和年轻职工，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低；经调查分析化工工种人均月收入在1500.00元左右，其他工种人均月收入在1200.00元左右，退休职工人均退休工资在1200.00元左右；户均年收入大多数不足20000.00元。
从当地横向比较，棚户区住户的年收入偏低。
2.2.5 享受经济适用房的现有棚户区住户
根据以上的调查分析，******化工有限公司棚户区住户情况汇集于表2－1。
按当地享受经济适用房的标准，经公司反复排查、分析、对比，在现有的221户棚户区住户中有150户符合享受经济适用房的标准。
表2－1 ******化工有限公司棚户区住户情况调查表
房屋
类型
幢数
现有住户户数
空房户数
人口结构
岗位情况
收入情况（元/月）
男
女
老
少
化工
其他
工种
退休
无业
化工
其他
退休
职工
干打垒
13
117
32
163
105
84
36
45
60
82
44
1500
1200
1200
砖混
公有
住房
11
69
3
83
83
12
55
37
67
12
19
周转
房
4
35
8
54
42
15
24
18
12
12
46
合计
28
221
43
300
230
111
115
121
139
149
121
比例%
56.6
43.4
20.9
21.7
22.8
26.2
28.1
22.8
第三章 本项目建设的必要性
3.1 建设本项目有利于稳定**化工有限公司职工队伍
******化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，为**的导弹、运载火箭、航空、航天事业和兵器工业的发展作出了巨大贡献。
长期以来远离城市，且由于其产品的特殊性，按**计划生产，受**控制，无法进入市场，无法体现经济效益，其固定资投资和职工福利均由**承担。
从上世纪九十年代以来，**对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已财力改善职工的住房条件，致使多数职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内，而这些房屋在20世纪80年代就已鉴定为危房。
受瀑雨、洪涝、地震、地基沉陷等的影响，发生倒塌等事故，在职工产生了较大不满情绪和较大负面影响，许多职工因此想离开工厂，另谋生计。
如果本项目建设后，可以缓解职工的住房之忧，可以在一定程度上平息职工的不满情绪，在一定程度上稳定职工队伍。
3.2 建设本项目有利于减少**化工有限公司安全隐患
**化工有限公司棚户区房屋是建于20世纪60年代的土木结构，超期使用，长期受恶劣环境的侵蚀，经常倒塌、失火，造成严重的安全事故，严重影响了职工的生命及财产安全。
在2003年，******公司1#、2#两栋土木结构住宅由于设施老化，因线路短路而发生火灾；在2005年夏季41#土木结构住房因排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期被浸泡而垮塌；在2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂缝、外表脱落、基础移位。
2008年“5.12”汶川地震致使76#、29#、15#、57＃、69#楼出现墙体拉裂、基础下层、外表脱落等。
现在还在使用的棚户区住房，在外界因素作用影响下随时都有可能发生倒塌。
本项目建成后，可以至少解决192个职工家庭的住房，减少房屋安全事故的发生。
3.3 建设本项目体现党和**对军工企业职工的关心
**化工有限公司是**开办的军工企业，长期受**控制，实行是计划经济，该公司的职工为支援**经济建设作出了巨大贡献。
由于长期坚持“先生产后生活”的指导思想，造成这部分职工住房历史欠帐巨大，许多职工仍然居住在基础设施匮乏、居住环境比较恶劣的棚户区，改善居住条件的愿望十分强烈。
如果不能很好地解决这些问题，就有可能影响企业稳定，乃至社会稳定。
建设本项目，得到当地**的支持，在用地、税费等方面都答应给予优惠。
同时按照住房城乡建设部、**发展改革委、财政部、国土资源部、**人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）和住房城乡建设部住房保障司《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）的文件精神给予财政补助。
这样可以加快棚户区改造进度，也能够减轻军工企业职工的经济负担，享受**改革开放的成果，体现了党中央、**对棚户区改造工作的高度关注和关心。
3.4 建设本项目是“棚户区改造政策”的具体落实
党中央、**提出并关注棚户区改造工作已多年了，出台了一系列的政策措施，全国各地已进行了大量的棚户区改造，几百万人受益。
该项工作现在正持续推进，也体现了党中央、**对棚户区居民的深切关怀。
本项目的建设，对于******化工有限公司来说是一件大事，对该公司的棚户区职工来说更是一件喜事，对当地**来说也是一件好事。
这次**化工有限公司棚户区得到改造，应该是党中央、**有关棚户区改造政策的具体落实。
第四章 项目场地址情况
4.1 项目地块位置及现状
4.1.1 地块位置
******化工有限公司位于**市江安县井口镇，东距泸州市约40.00公里，西距**市约90.00公里，距江安县城约30.00公里，距离井口镇1.00公里
拟建项目地块在******化工有限公司家属区松林山片区。
北东距泸宜公路约5.00公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻井口镇。
详见附图一，******化工有限公司厂区平面控制图。
4.1.2 拟建项目场地（宗地）现状
拟建项目占地约8030.00m2，约合12.05亩。
该场地为一浅丘，四面濒临边坡，地形起伏较大，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状，地面高程287.61－201.24m，高差约13.63m。
拟建场地为现有棚户区――松林山片区，已有15＃，63＃等职工宿舍多年前已鉴定为危房，现已无人居住，还有4＃、26＃职工宿舍还有职工居住，只等待拆迁。
场地内无水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等，只有380/220V的动力与照明架空线路和生活给排水管，对棚户区改造不产生影响。
无地下人工建筑与结构物，地上没有受保护的历史文物古迹和可利用的构筑物与筑物建。
4.1.3 项目周边的社区配套
1.交通状况
拟建场地在******化工有限公司内，也是原来棚户区，原来建有一条宽6.00米的水泥混凝土路面和道路，与厂区干道相连，通往泸宜公路。
该项目形成的居住区，其内部要设计小区道路系统，便于居民出行。
该项目建成后，居民的出行方式主要是汽车，或摩托车等。
2.科教文卫情况
******化工有限公司距离井口镇街道较近，井口镇设有学校、医院、银行、邮局、商场和市场等生活设施，拟建项目主要依托这些公共服务设施。
同时拟建场地距离井口镇中心学校2.00公里，距离厂医院1.50公里，距离家属区商场和菜市场不远，公司内文化、体育、娱乐设施较井口镇好，科教文卫设施较齐全。
4.1.4 公共配套设施状况
1.供排水设施
******化工有限公司厂区内自建有一座水厂，供水能力11000吨/日，沿厂区干道安装生活及生产用水管，形成了能够供应整个厂区的给水系统；同时也沿厂区干道铺设有污水、雨水排放管道，形成了较为完善的排水系统。
拟建项目可以依托原有供排水管道。
2.通讯设施
******化工有限公司是一个国有军工企业，通讯设施较为完善，有线电视、电话、网络线路安装齐全。
拟建项目可以依托原有原有的通讯设施，项目建成后只需从附近接入即可。
3.供配电设施
******化工有限公司设有变电所，沿厂区道路架设有动力线路。
永久性供电和临时施工用电均可依托原有的供电设施。
为了供电可靠，拟建项目可以从厂区供电干线引电，建议单独设置一台630KVA的变压器，建设一个配电室。
4.天然气管道
******化工有限公司现有天然气管道系统，可以满足拟建项目需要。
4.2 地质水文情况
拟建场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡。
在地质构造上，该场地属扬子准地台的级构造单元赤水褶束西部，归属南井背斜的南西端，为单斜构造，地层为中侏罗系沙溪庙组（J2S）砂、泥岩互层状组合地层，倾向约260－280°，倾角6－8°。
岩土层自上到下为杂填土、粉质粘土、砂岩、砂质泥岩四大层，砂岩埋深0.6－1.3m，因此本项目的持力层为砂岩，其天然状态的单轴抗压强度为5.6MPa，承载力较大。
场地地下水以上层滞水、孔隙水、裂隙潜水为主，由大气降水和生活污水补给。
同时场地所处地势较高，四周边坡，地下水排泄快，水位低。
拟建场地内无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。
4.3 气象条件
******化工有限公司地处四川盆地长江之滨的**市江安井口镇，属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨。
具有冬暖夏热、春旱秋雨、日照少、风力小、湿度大和无霜期长等气候特点详见表4－1。
表4－1 拟建地址气象气候特征表
编号
项目
数值及单位
1
气温
最热月平均气温
28.8°C
最冷月平均气温
1.6°C
极端最高气温
40.3°C
极端最低气温
-1.1°C
2
湿度
年平均相对湿度
84.5%（最冷月）
3
降雨量
年平均降雨量
1551.0mm
日最大降雨量
241.0mm
4
气压
大气压力（夏季）
98.2Kpa
大气压力（冬季）
96.49Kpa
5
风速
室外风速（夏季）
1.2m/s（最大）
室外风速（冬季）
1.07m/s
6
风向
主导风向
E
4.4 政策支持条件
本项目为了解决******化工有限公司职工的住房问题，是在远离城市的乡镇，利用原来棚户区的土地进行建设，同时根据现有职工的收入水平，符合《经济适用住房管理办法》中“单位集资合作建房”的条件。
根据工矿棚户区的标准，本项目属于国有工矿棚户区改造的范筹，符合《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）和住房城乡建设部住房保障司《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）要求。
拟建项目符合**发展和改革委员会发布的《产业结构调整指导目录（2007年本）》第一类：
鼓励类第19条房地产业第21款“**住宅示范工程建设”。
拟建场地属******化工有限公司的国有划拨用地，土地使用权归属******化工有限公司，用于职工住房建设。
第五章 棚户区改造项目建设规模与内容
5.1 棚户区改造项目建设规模
根据现有棚户区分布情况、棚户区人口情况、******化工有限公司的经济实力，本项目规划建筑面积14110.00m2，建设净用地面积7864.00m2，占地面积8030.00m2。
5.2 功能要求
本项目是远离城市的工矿棚户区改造，解决******化工有限公司的职工住房问题，因此要求其功能要方便职工的日常生活。
首先棚户区改造形成的小区应具备现代普通住房的功能属性。
其次棚户区改造形成的小区应具有相对独立性。
要有完善的水电气管线系统，小区道路系统，小区环境绿化体系，生活物资供应（商业服务）体系，物业管理系统等。
第三棚户区改造形成的小区还应具备生活休闲及文体活动功能。
5.3 套型设计及其面积
根据《经济适用住房管理办法》和《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）规定，主要为三室两厅一卫一厨和两室两厅一卫一厨两种套型，套型建筑面积70m2左右。
5.4 建设内容
1.住房及物管用房。
建筑面积14110.00m，五栋六层楼房，共192套。
2.小区道路与车位。
小区道路宽4.00m，总长度约580.00m，车位20个。
3.小区环境绿化。
绿化面积3810.00m2。
4.配电室。
一台630KVA的变压器及其相应的配电设施。
5.供配电及给排水管线系统。
6.围墙、门卫及防盗设施。
第六章 棚户区改造项目建设方案
6.1 建筑方案
6.1.1 建筑设计指导思想
虽然本项目为棚户区改造，解决******化工有限公司职工的住房问题，但是不能因此而降低建筑设计标准、功能与环境要求、配套设施、施工质量等。
棚户区改造总指导思想是设计要适度超前，合理布局，改善环境，职工满意；棚户区经过改造后，使之成为经济适用、舒适美观、功能齐全、设施完备、环境优美的现代园林住宅小区。
6.1.2 居住建筑外观设计
本项目距离城市较远，周围无较大的工业污染，场地本身的绿化较好，因此其外观要与周围环境相衬。
本项目为条式建筑，以坡屋顶，凹凸虚实立面，凸窗外阳台的外观造型，外墙面以浅黄色为底色的多色搭配，配以红色坡屋面。
6.1.3 套型设计
本项目按照经济适用住房的建筑面积标准设计，主要为三室两厅一卫一厨和两室两厅一卫一厨两种套型。
以三开间，多进深为基本格局，从餐厅入户，隐蔽式通道连接各房间，具有明显的功能分区。
6.1.4 结构设计
本项目全部为6层的多层建筑，层高3m，现浇钢筋混凝土梁板柱的砖混结构。
基础以人工挖孔桩为主，配合钢筋混凝土条形基础。
6.2 平面布置方案
本项目的场地外形为近似直角梯形，三级台阶状，因此为了减少土方开挖量，在平面上依地势布置为二列三排，共五栋楼房，排距约25m，中间布置小区道路和花台及路边绿化。
其余场地根据地势情况进行绿化，并建设休闲建筑小品，在开阔地带安装健身设施与器材，便于居民休闲与锻练。
本项目平面布置详见附图二，总平面布置图。
6.3 配套公用工程
6.3.1 给排水工程
从附近的厂区给水主管引入小区，引入主管管径DN75，沿小区道路地埋式敷设，供给各楼的生活与消防用水。
各栋楼布置分支管道，楼栋引入管管径DN25。
楼栋消防主管管径DN50，在各楼层的楼梯间设置室内消防栓，在各楼栋前设置室外消防栓。
小区依地势设置三个化粪池，污水、雨水排放管道也沿厂区道路地埋式敷设，其管径DN500，分别就近注入相应的化粪池，经过处理后排出厂区排水系统。
6.3.2 小区道路与车位
小区道路宽4.00m，300mm厚的片石路基，200mm厚的C25混凝土路面。
6.3.3 环境绿化工程
在小区的楼栋前后设置花台，种植花草，在小区道路边植树，形成绿荫，在其余场地上绿化，间植花草乔灌。
6.3.4 供配电工程
在小区3号与4号楼之间设置配电室，安装630KVA变压器及其配电设施，从厂区供电干线引电，其线路架空敷设；小区配电线路沿小区道路地埋式敷设，中心放射式，各楼栋单独回路。
各楼栋设置配电箱，并集中设置电表，进入各户控制箱。
楼内线路全部暗敷预埋。
6.3.5 天然气管道工程
从厂区天然气主管道引入，小区天然气管道沿小区道路地埋式敷设，管径为75mm，各楼栋设置总闸控制，集中安装天然气表，入户管管径DN15。
6.3.6 围墙、门卫、物管用房及防盗设施
按规划要求，距离建筑红线1－1.5m建筑围墙，高1.8m。
小区设置一个进出大门，并设置门卫室和物管用房，在物管用房外面设置文化与宣传橱窗。
为了防盗，要建立小区监控摄像与门禁系统。
第七章 项目节能方案
7.1 用能标准和节能规范
7.1.1 用能标准与规范
本项目的为居住建筑，主要遵循的**和地方的合理用能标准和节能规范如下：
１．《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001
２
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