棚户区改造建设项目可行性研究报告.docx

1、棚户区改造建设项目可行性研究报告第一章项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称*化工有限公司棚户区改造项目1.1.2建设单位概况*化工有限公司是*近三年销售收入、产值、利润见表11。表11近三年销售收入、产值、利润表（单位：万元） 年 份销售收入产 值利 润备 注2007年110601217311补贴后盈利2008年1135712574460补贴后盈利2009年1537015004847补贴后盈利1.1.3可行性研究报告编制依据1.1.4项目提出的理由及过程*化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，现在*市江安县井口镇，东距泸州市约40.00公里，西距*市约90.00公里，距江安县

2、城约30.00公里，距离井口镇1.00公里。该公司长期以来远离城市，由于其产品的特殊性，长期按*计划生产，供应特定的国有军工企业，无法体现经济效益，从上世纪九十年代以来，*对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已无财力改善职工的住房条件，致使许多职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内。为了稳定职工队伍，公司领导多方呼吁和求助解决棚户区的职工住房问题，到现在已解决了一部分，但仍有一部份未得到妥善解决。自党中央、*提出进行棚户区改造以来，公司领导就非常关注相关政策，并多次向有关部门提出对公司棚户区进行改造。本项目就是在这种政策背景下提出，并向*有关部门申报的。现在*新一轮的棚户区住

3、房改造政策已经出台，*化工有限公司领导认真研究了住房城乡建设部、*发展改革委、财政部、国土资源部、*人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)的政策文件，认为本公司的棚户区住房改造符合这两个政策条件，因此再一次提出申报。1.2项目概况1.2.1拟建项目场地概况拟建项目地块在*化工有限公司家属区松林山片区。北东距泸宜公路约5.00公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻井口镇。拟建项目场地属

4、亚热带湿润季风气候类型，温和多雨，气象条件好，不影响建筑施工；拟建项目场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡，场地内地层稳定、地下水位较深，无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。1.2.2项目建设规模本项目规划建筑面积14110.00m2，建设净用地面积7864.00m2，占地面积8030.00m2。1.2.3主要建设条件本项目在*化工有限公司厂区内，基础设施较完备，本项目建设完全可以依托已有的给排水、供配电、道路通讯等设施。建设用地也是棚户区已划拨土地，符合*的鼓励类产业政策，同时也有*相关的政策支持。1.2.4项目投入总资金本项目总

5、投资1647.70万元（其中实际投资1641.00万元，期间费用6.70万元），资金来源为申请*棚户区改造财政补助360.00万元，棚户区改造项目购房款987.70万元，公司补贴300.00万元。1.2.5主要技术经济指标1.总占地面积8030.00m22.净用地面积7864.00m23.建筑面积14110.00 m24.容积率1.79 5.建筑密度 28.3%6.绿地率35%1.3可行性研究存在的问题与建议1.本项目投资较大，也是项目建设的关键因素，建设单位要抓紧筹集资金。2.选好设计单位进行技术设计和施工图设计，招标选择施工、监理单位，抓好项目现场管理，使项目尽快早日完成。第二章棚户区及住

6、户情况调查2.1*化工有限公司工矿棚户区概况*化工有限公司原为*化工厂(原二一五厂)，是20世纪60年代南迁的军工厂，位于四川省*市江安县井口镇。该公司的职工宿舍是在“先生产后生活”的指导思想下建设的，全部土木结构，共有职工宿舍（俗称干打垒）69栋，建造于19651968年期间。20世纪80年代期间受*政策的支持改造了部分宿舍，进入20世纪90年代后由于企业长期处于亏损，无力进行改造，到2008年底仍有34栋职工宿舍在继续使用，总住户数221户。主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。1.土木结构宿舍超期使用由于受当时的指导思想和建设条件限制，全部宿舍采用土木结构，设计不合理，施工技术差，

7、使用时间（已近40年）超限，1980年经五机部鉴定全部宿舍为危房。主要存在以下问题：排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期雨水被浸泡。墙面存在纵向贯通裂缝。廊道挑梁断裂，楼板、地面塌陷。白蚁虫蛀非常严重，部分墙体被蛀空，木结构、木门窗大部受损。小青瓦屋面渗漏，木房架腐朽，局部存在随时垮塌的可能性。由于以上原因而导致了2002年夏季28#土木结构住宅垮塌和2005年夏季41#土木结构住宅垮塌的险情发生，所幸发现及时，组织住户搬迁得力，才未造成人员伤亡事故的发生。2.地基与基础存在问题该公司家属区域内的金竹坪，峰谷高差约50.00米，坡度约60.00度，近几年来，年年有几十立方米的土石方从山坡上滚下，

8、整个堆积层也有下移的迹象。这些斜坡上的风化破碎残积物形成的堆积层，在暴雨季节，很易径流浸泡，淘空坡脚，诱发滑坡，严重威胁一百多户人家的生命及财产安全，由于2005、2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂缝、外表脱落、基础移位。3.设施老化，火灾难防由于职工宿舍是砖木结构，而且水、电、气系统线路等设施腐蚀、老化严重，因而其火灾难防。2003年，*公司1#、2#两栋土木结构住宅因线路短路而发生火灾。该房屋墙体为土坏墙，经不住消防高压水枪的冲刷，为防止墙体垮塌，不能用水灭火，灭火较慢，造成住户的财产全部被烧光。

9、4.受“5.12”汶川地震严重影响2008年5月12日汶川地震，公司所在地区震感强烈，致使公司居民房76#、29#、15#、69#楼出现墙体拉裂、基础下沉、外表脱落等，57#楼（外廊式）出现主体与厨房拉裂；其它土木结构住宅也受到不同程度的损坏，造成此5栋宿舍不能住人。2.2棚户区住户的情况调查分析2.2.1棚户区住房的基本情况*工矿棚户区住宅主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。其中干打垒13幢，现住117户268人，另有空房32间（套）；砖木结构危房11幢，住有69户166人，空房3户；另外近期拆迁干打垒到临时周转房35户96人。住户主要为农转非职工和年轻职工， *公司于1999年已终

10、止福利房制度，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重，无力购买商品房；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低，也无力购买商品房，致使目前仍然居住在危房中。2.2.2棚户区人口结构分析*工矿棚户区221户中，总居住人数530人，按照性别统计为男性300人，占56.6%，女性230人，占43.4%；按年龄统计为60岁以上老年人115名，占20.9%，未成年人115名占21.7%，其余58.6%为成年人。2.2.3棚户区人口职业岗位分析*工矿棚户区住户的530人中，在该公司从事双基发射药等化工岗位人员121名，占总人数的22.8%；机械加工和门岗值班等其他工种人员139名；退休人员1

11、49名（主要为农转非职工），占28.1%，无业人员124名，占22.8%。2.2.4棚户区住户收入调查分析棚户区住户主要为农转非职工和年轻职工，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低；经调查分析化工工种人均月收入在1500.00元左右，其他工种人均月收入在1200.00元左右，退休职工人均退休工资在1200.00元左右；户均年收入大多数不足20000.00元。从当地横向比较，棚户区住户的年收入偏低。2.2.5享受经济适用房的现有棚户区住户根据以上的调查分析，*化工有限公司棚户区住户情况汇集于表21。按当地享受经济适用房的标准，经公司反复排

12、查、分析、对比，在现有的221户棚户区住户中有150户符合享受经济适用房的标准。表21*化工有限公司棚户区住户情况调查表房屋类型幢数现有住户户数空房户数人口结构岗位情况收入情况（元/月）男女老少化工其他工种退休无业化工其他退休职工干打垒1311732163105843645608244150012001200砖混公有住房116938383125537671219周转房43585442152418121246合计2822143300230111115121139149121比例%56.643.420.921.722.826.228.122.8第三章本项目建设的必要性3.1建设本项目有利于稳定*化

13、工有限公司职工队伍*化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，为*的导弹、运载火箭、航空、航天事业和兵器工业的发展作出了巨大贡献。长期以来远离城市，且由于其产品的特殊性，按*计划生产，受*控制，无法进入市场，无法体现经济效益，其固定资投资和职工福利均由*承担。从上世纪九十年代以来，*对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已财力改善职工的住房条件，致使多数职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内，而这些房屋在20世纪80年代就已鉴定为危房。受瀑雨、洪涝、地震、地基沉陷等的影响，发生倒塌等事故，在职工产生了较大不满情绪和较大负面影响，许多职工因此想离开工厂，另谋生计。如果本

14、项目建设后，可以缓解职工的住房之忧，可以在一定程度上平息职工的不满情绪，在一定程度上稳定职工队伍。3.2建设本项目有利于减少*化工有限公司安全隐患*化工有限公司棚户区房屋是建于20世纪60年代的土木结构，超期使用，长期受恶劣环境的侵蚀，经常倒塌、失火，造成严重的安全事故，严重影响了职工的生命及财产安全。在2003年，*公司1#、2#两栋土木结构住宅由于设施老化，因线路短路而发生火灾；在2005年夏季41#土木结构住房因排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期被浸泡而垮塌；在2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂

15、缝、外表脱落、基础移位。2008年“5.12”汶川地震致使76#、29#、15#、57、69#楼出现墙体拉裂、基础下层、外表脱落等。现在还在使用的棚户区住房，在外界因素作用影响下随时都有可能发生倒塌。本项目建成后，可以至少解决192个职工家庭的住房，减少房屋安全事故的发生。3.3建设本项目体现党和*对军工企业职工的关心*化工有限公司是*开办的军工企业，长期受*控制，实行是计划经济，该公司的职工为支援*经济建设作出了巨大贡献。由于长期坚持“先生产后生活”的指导思想，造成这部分职工住房历史欠帐巨大，许多职工仍然居住在基础设施匮乏、居住环境比较恶劣的棚户区，改善居住条件的愿望十分强烈。如果不能很好地

16、解决这些问题，就有可能影响企业稳定，乃至社会稳定。建设本项目，得到当地*的支持，在用地、税费等方面都答应给予优惠。同时按照住房城乡建设部、*发展改革委、财政部、国土资源部、*人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）和住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)的文件精神给予财政补助。这样可以加快棚户区改造进度，也能够减轻军工企业职工的经济负担，享受*改革开放的成果，体现了党中央、*对棚户区改造工作的高度关注和关心。3.4建设本项目是“棚户区改造政策”的具体落实党中央、*提出并关注棚户区改造工作已多年了，出台

17、了一系列的政策措施，全国各地已进行了大量的棚户区改造，几百万人受益。该项工作现在正持续推进，也体现了党中央、*对棚户区居民的深切关怀。本项目的建设，对于*化工有限公司来说是一件大事，对该公司的棚户区职工来说更是一件喜事，对当地*来说也是一件好事。这次*化工有限公司棚户区得到改造，应该是党中央、*有关棚户区改造政策的具体落实。第四章项目场地址情况4.1项目地块位置及现状4.1.1地块位置*化工有限公司位于*市江安县井口镇，东距泸州市约40.00公里，西距*市约90.00公里，距江安县城约30.00公里，距离井口镇1.00公里拟建项目地块在*化工有限公司家属区松林山片区。北东距泸宜公路约5.00公

18、里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻井口镇。详见附图一，*化工有限公司厂区平面控制图。4.1.2拟建项目场地（宗地）现状拟建项目占地约8030.00m2，约合12.05亩。该场地为一浅丘，四面濒临边坡，地形起伏较大，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状，地面高程287.61201.24m，高差约13.63m。拟建场地为现有棚户区松林山片区，已有15，63等职工宿舍多年前已鉴定为危房，现已无人居住，还有4、26职工宿舍还有职工居住，只等待拆迁。场地内无水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等，只有380/220V的动

19、力与照明架空线路和生活给排水管，对棚户区改造不产生影响。无地下人工建筑与结构物，地上没有受保护的历史文物古迹和可利用的构筑物与筑物建。4.1.3项目周边的社区配套1.交通状况拟建场地在*化工有限公司内，也是原来棚户区，原来建有一条宽6.00米的水泥混凝土路面和道路，与厂区干道相连，通往泸宜公路。该项目形成的居住区，其内部要设计小区道路系统，便于居民出行。该项目建成后，居民的出行方式主要是汽车，或摩托车等。2.科教文卫情况*化工有限公司距离井口镇街道较近，井口镇设有学校、医院、银行、邮局、商场和市场等生活设施，拟建项目主要依托这些公共服务设施。同时拟建场地距离井口镇中心学校2.00公里，距离厂医

20、院1.50公里，距离家属区商场和菜市场不远，公司内文化、体育、娱乐设施较井口镇好，科教文卫设施较齐全。4.1.4公共配套设施状况1.供排水设施*化工有限公司厂区内自建有一座水厂，供水能力11000吨/日，沿厂区干道安装生活及生产用水管，形成了能够供应整个厂区的给水系统；同时也沿厂区干道铺设有污水、雨水排放管道，形成了较为完善的排水系统。拟建项目可以依托原有供排水管道。2.通讯设施*化工有限公司是一个国有军工企业，通讯设施较为完善，有线电视、电话、网络线路安装齐全。拟建项目可以依托原有原有的通讯设施，项目建成后只需从附近接入即可。3.供配电设施*化工有限公司设有变电所，沿厂区道路架设有动力线路。

21、永久性供电和临时施工用电均可依托原有的供电设施。为了供电可靠，拟建项目可以从厂区供电干线引电，建议单独设置一台630KVA的变压器，建设一个配电室。4.天然气管道*化工有限公司现有天然气管道系统，可以满足拟建项目需要。4.2地质水文情况拟建场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡。在地质构造上，该场地属扬子准地台的级构造单元赤水褶束西部，归属南井背斜的南西端，为单斜构造，地层为中侏罗系沙溪庙组（J2S）砂、泥岩互层状组合地层，倾向约260280，倾角68。岩土层自上到下为杂填土、粉质粘土、砂岩、砂质泥岩四大层，砂岩埋深0.61.3m，因此本项目的持力层为砂岩

22、，其天然状态的单轴抗压强度为5.6MPa，承载力较大。场地地下水以上层滞水、孔隙水、裂隙潜水为主，由大气降水和生活污水补给。同时场地所处地势较高，四周边坡，地下水排泄快，水位低。拟建场地内无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。4.3气象条件*化工有限公司地处四川盆地长江之滨的*市江安井口镇，属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨。具有冬暖夏热、春旱秋雨、日照少、风力小、湿度大和无霜期长等气候特点详见表41。表41拟建地址气象气候特征表编号项 目数值及单位1气 温最热月平均气温28.8C最冷月平均气温1.6C极端最高气温40.3C极端最低气温-1.1C2湿 度年平均相对湿度84.

23、5%(最冷月)3降雨量年平均降雨量1551.0mm日最大降雨量241.0mm4气 压大气压力（夏季）98.2Kpa大气压力（冬季）96.49Kpa5风 速室外风速（夏季）1.2m/s（最大）室外风速（冬季）1.07m/s6风 向主导风向E4.4政策支持条件本项目为了解决*化工有限公司职工的住房问题，是在远离城市的乡镇，利用原来棚户区的土地进行建设，同时根据现有职工的收入水平，符合经济适用住房管理办法中“单位集资合作建房”的条件。根据工矿棚户区的标准，本项目属于国有工矿棚户区改造的范筹，符合关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）和住房城乡建设部住房保障司关于中央投

24、资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)要求。拟建项目符合*发展和改革委员会发布的产业结构调整指导目录(2007年本)第一类：鼓励类第19条房地产业第21款“*住宅示范工程建设”。拟建场地属*化工有限公司的国有划拨用地，土地使用权归属*化工有限公司，用于职工住房建设。第五章棚户区改造项目建设规模与内容5.1棚户区改造项目建设规模 根据现有棚户区分布情况、棚户区人口情况、*化工有限公司的经济实力，本项目规划建筑面积14110.00m2，建设净用地面积7864.00m2，占地面积8030.00m2。5.2功能要求本项目是远离城市的工矿棚户区改造，解决*化工有限公司的职工住房问题

25、，因此要求其功能要方便职工的日常生活。首先棚户区改造形成的小区应具备现代普通住房的功能属性。其次棚户区改造形成的小区应具有相对独立性。要有完善的水电气管线系统，小区道路系统，小区环境绿化体系，生活物资供应（商业服务）体系，物业管理系统等。第三棚户区改造形成的小区还应具备生活休闲及文体活动功能。5.3套型设计及其面积根据经济适用住房管理办法和关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）规定，主要为三室两厅一卫一厨和两室两厅一卫一厨两种套型，套型建筑面积70m2左右。5.4建设内容1.住房及物管用房。建筑面积14110.00m，五栋六层楼房，共192套。2.小区道路与车位

26、。小区道路宽4.00m，总长度约580.00m，车位20个。3.小区环境绿化。绿化面积3810.00m2。4.配电室。一台630KVA的变压器及其相应的配电设施。5.供配电及给排水管线系统。6.围墙、门卫及防盗设施。第六章棚户区改造项目建设方案6.1建筑方案6.1.1建筑设计指导思想虽然本项目为棚户区改造，解决*化工有限公司职工的住房问题，但是不能因此而降低建筑设计标准、功能与环境要求、配套设施、施工质量等。棚户区改造总指导思想是设计要适度超前，合理布局，改善环境，职工满意；棚户区经过改造后，使之成为经济适用、舒适美观、功能齐全、设施完备、环境优美的现代园林住宅小区。6.1.2居住建筑外观设计

27、本项目距离城市较远，周围无较大的工业污染，场地本身的绿化较好，因此其外观要与周围环境相衬。本项目为条式建筑，以坡屋顶，凹凸虚实立面，凸窗外阳台的外观造型，外墙面以浅黄色为底色的多色搭配，配以红色坡屋面。6.1.3套型设计本项目按照经济适用住房的建筑面积标准设计，主要为三室两厅一卫一厨和两室两厅一卫一厨两种套型。以三开间，多进深为基本格局，从餐厅入户，隐蔽式通道连接各房间，具有明显的功能分区。6.1.4结构设计本项目全部为6层的多层建筑，层高3m，现浇钢筋混凝土梁板柱的砖混结构。基础以人工挖孔桩为主，配合钢筋混凝土条形基础。6.2平面布置方案本项目的场地外形为近似直角梯形，三级台阶状，因此为了减

28、少土方开挖量，在平面上依地势布置为二列三排，共五栋楼房，排距约25m，中间布置小区道路和花台及路边绿化。其余场地根据地势情况进行绿化，并建设休闲建筑小品，在开阔地带安装健身设施与器材，便于居民休闲与锻练。本项目平面布置详见附图二，总平面布置图。6.3配套公用工程6.3.1给排水工程从附近的厂区给水主管引入小区，引入主管管径DN75，沿小区道路地埋式敷设，供给各楼的生活与消防用水。各栋楼布置分支管道，楼栋引入管管径DN25。楼栋消防主管管径DN50，在各楼层的楼梯间设置室内消防栓，在各楼栋前设置室外消防栓。小区依地势设置三个化粪池，污水、雨水排放管道也沿厂区道路地埋式敷设，其管径DN500，分别

29、就近注入相应的化粪池，经过处理后排出厂区排水系统。6.3.2小区道路与车位小区道路宽4.00m，300mm厚的片石路基，200mm厚的C25混凝土路面。6.3.3环境绿化工程在小区的楼栋前后设置花台，种植花草，在小区道路边植树，形成绿荫，在其余场地上绿化，间植花草乔灌。6.3.4供配电工程在小区3号与4号楼之间设置配电室，安装630KVA变压器及其配电设施，从厂区供电干线引电，其线路架空敷设；小区配电线路沿小区道路地埋式敷设，中心放射式，各楼栋单独回路。各楼栋设置配电箱，并集中设置电表，进入各户控制箱。楼内线路全部暗敷预埋。6.3.5天然气管道工程从厂区天然气主管道引入，小区天然气管道沿小区道路地埋式敷设，管径为75mm，各楼栋设置总闸控制，集中安装天然气表，入户管管径DN15。6.3.6围墙、门卫、物管用房及防盗设施按规划要求，距离建筑红线11.5m建筑围墙，高1.8m。小区设置一个进出大门，并设置门卫室和物管用房，在物管用房外面设置文化与宣传橱窗。为了防盗，要建立小区监控摄像与门禁系统。第七章项目节能方案7.1用能标准和节能规范7.1.1用能标准与规范本项目的为居住建筑，主要遵循的*和地方的合理用能标准和节能规范如下：夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001