房地产市场调查与预测.ppt

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房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测博思堂市场部博思堂市场部07年年10月月课程内容目录：

课程内容目录：

第一章：

房地产市场调研概述第一章：

房地产市场调研概述第二章：

房地产市场调研的程序第二章：

房地产市场调研的程序第三章：

房地产市场调研的内容第三章：

房地产市场调研的内容第四章：

房地产市场调研的方法第四章：

房地产市场调研的方法第五章：

房地产市场预测第五章：

房地产市场预测导言：

导言：

在信息技术时代，信息已与资金、材料、设备、人力并列为管理的五大资源。

随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格竞争向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。

市场调研是企业营销活动中的重要组成部分。

一、市场调研的概述二、房地产市场调研的重要性三、房地产市场调研的特点第一章：

房地产市场调研概述第一章：

房地产市场调研概述一、市场调研的概述一、市场调研的概述11、概念：

、概念：

市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。

息管理活动。

22、市场市场调研的目的：

调研的目的：

市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据。

市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据。

33、市场调研的内容、市场调研的内容：

市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。

既可以市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。

既可以是抽像的观念，如人们的理想、信念、价值观和人生观等。

也可以是具体的习题是抽像的观念，如人们的理想、信念、价值观和人生观等。

也可以是具体的习题或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。

或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。

一、市场调研的概述一、市场调研的概述44、市场调研的原则、市场调研的原则：

市场调研的原则是遵循客观性与科学性。

市场调研的原则是遵循客观性与科学性。

55、市场调研的结果、市场调研的结果市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料，可市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料，可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布。

以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布。

调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提示，以帮助管理决策部门利用这些信息并作出相应的反应或行为。

示，以帮助管理决策部门利用这些信息并作出相应的反应或行为。

但必须强调指出：

市场调研的结果只是用于帮助管理部门作出正确的但必须强调指出：

市场调研的结果只是用于帮助管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。

决策，其结果本身不是目的。

二、房地产市场调研的重要性二、房地产市场调研的重要性在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。

房地产市场调研的重要性主要体现在以带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。

房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：

下两个方面：

首先，通过市场调研，使首先，通过市场调研，使发展商对现有市场充分了解，对产品及营销策发展商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研可以掌握消费其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态者的意向和动态。

三、三、房地产市场调研的特点房地产市场调研的特点房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。

研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。

房地产市场调研有以下几个特点房地产市场调研有以下几个特点：

1、房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研的内容是广泛的2、房地产市场调研具有很强的针对性房地产市场调研具有很强的针对性3、房地产市场调研的方法是多样的房地产市场调研的方法是多样的4、房地产市场调研结果具有一定的局限性房地产市场调研结果具有一定的局限性第二章：

房地产市场调研的程序第二章：

房地产市场调研的程序一、确定调研目的二、搜售信息资料三、初步调研四、调研设计五、现场调研六、撰写和提交调研报告为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。

房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制定调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、作出结论和提出建议。

一、一、确定调研目的确定调研目的11、探测性调研、探测性调研当企业对需要研究的问题和范围不明确、无法确定应当调研哪些内容时，当企业对需要研究的问题和范围不明确、无法确定应当调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。

可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。

可以看出：

探测性调研只是搜集一些有关资料，以确定问题所在。

至于问可以看出：

探测性调研只是搜集一些有关资料，以确定问题所在。

至于问题应如何解决，则有待于进一步调查研究。

题应如何解决，则有待于进一步调查研究。

确定调研目的是进行市场调研前首先要明确的问题。

目的确定以后，市场调确定调研目的是进行市场调研前首先要明确的问题。

目的确定以后，市场调研就有了方向，不至于出现太大的过失。

一般来说确定调研目的要有一个过程，研就有了方向，不至于出现太大的过失。

一般来说确定调研目的要有一个过程，一时是确定不下来的可以采用探测性调研、描述性调研、因果性调研来确定。

一时是确定不下来的可以采用探测性调研、描述性调研、因果性调研来确定。

一、一、确定调研目的确定调研目的22、描述性调研、描述性调研描述性调研只是从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题。

描述性调研只是从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题。

与探测性调研比较，描述性调研需要有一事先拟定的计划需要确定搜集的与探测性调研比较，描述性调研需要有一事先拟定的计划需要确定搜集的资料和搜集资料的步骤，需要对某专门问题提出答案。

资料和搜集资料的步骤，需要对某专门问题提出答案。

一、一、确定调研目的确定调研目的33、因果性调研、因果性调研这种调研是要找出事情的原因和结果。

这种调研是要找出事情的原因和结果。

因果关系研究的目的在于了解以上这些自变量对某一因变量（例如对成本）因果关系研究的目的在于了解以上这些自变量对某一因变量（例如对成本）的关系。

的关系。

一、一、确定调研目的确定调研目的44、预测性调研、预测性调研预测性调研是通过搜集、分析研究过去和现在的各种市场情报资料，运用预测性调研是通过搜集、分析研究过去和现在的各种市场情报资料，运用科学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。

科学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。

由于市场情况复杂多变，不易准确发现问题和提出问题。

因此，在确定研由于市场情况复杂多变，不易准确发现问题和提出问题。

因此，在确定研究目的的阶段，可进行一些情况分析。

究目的的阶段，可进行一些情况分析。

拟定假设的主要原因是限制研究或调研的范围，以便使用今后搜集到的资拟定假设的主要原因是限制研究或调研的范围，以便使用今后搜集到的资料来检验所作的假设是否成立。

料来检验所作的假设是否成立。

二、二、搜售信息资料搜售信息资料市场营销调研需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断的搜市场营销调研需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断的搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才进行搜集。

集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才进行搜集。

三、初步调研三、初步调研11、研究搜集的信息材料研究搜集的信息材料A、研究企业外部材料。

、研究企业外部材料。

从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪类房产最好销？

其价格如何？

当地消费者对房产有什么偏好？

类房产最好销？

其价格如何？

当地消费者对房产有什么偏好？

B、分析企业内部资料。

、分析企业内部资料。

对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析，从而找对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析，从而找出产生问题的原因的线索。

出产生问题的原因的线索。

初步调研的目的是了解产生问题的一些原因，通常有如下3个过程：

三、初步调研三、初步调研22、与企业有关领导进行正式谈话、与企业有关领导进行正式谈话从这些领导人的谈话中，寻找市场占不率下降的原因从这些领导人的谈话中，寻找市场占不率下降的原因，不同的领导对问题不同的领导对问题共性或者异性的回答都能给调研人以启发。

共性或者异性的回答都能给调研人以启发。

33、了解市场情况、了解市场情况市场是无情的，消费者对本公司所开发经营的房产态度，就是反映企业市市场是无情的，消费者对本公司所开发经营的房产态度，就是反映企业市场营销水平的重要标志，也是初步调研的关键内容，如为什么消费者不购买场营销水平的重要标志，也是初步调研的关键内容，如为什么消费者不购买本公司商品房，就需要对用户进行调研研究本公司商品房，就需要对用户进行调研研究。

四、调研设计四、调研设计根据前面信息资料搜集以及上面初步调研的结果，可以提出调研的命题，根据前面信息资料搜集以及上面初步调研的结果，可以提出调研的命题，及实施的计划。

为了证实此命题的正确与否，决定采用：

计划抽样发，重点及实施的计划。

为了证实此命题的正确与否，决定采用：

计划抽样发，重点调研法，并配合个人访问法的调研和电话调研法来进行调查研究。

调研法，并配合个人访问法的调研和电话调研法来进行调查研究。

在搜集原始资料时，一般需要被调研者填写或回答各种调研表格或问卷。

在搜集原始资料时，一般需要被调研者填写或回答各种调研表格或问卷。

调研表及问卷是整个调研工作的核心，其设计的好坏将直接影响调研结果。

调研表及问卷是整个调研工作的核心，其设计的好坏将直接影响调研结果。

调研表和问卷的设计既要具有科学性又要有艺术性，以利市场调研工作的条调研表和问卷的设计既要具有科学性又要有艺术性，以利市场调研工作的条理化、规范化。

理化、规范化。

一项房地产市场调研工作至少应设计以下一项房地产市场调研工作至少应设计以下4种调研表格：

种调研表格：

四、调研设计四、调研设计11、当地房地产资源统计表、当地房地产资源统计表包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调研日期等项目。

景、其他具体情况和调研日期等项目。

22、房地产出租市场统计表、房地产出租市场统计表包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况、环境条件、空置率、影响房租市场的最大因素、具体等级、室内设备状况、环境条件、空置率、影响房租市场的最大因素、具体房东的记录、房地产出租公司的资料和调研日期等项目。

房东的记录、房地产出租公司的资料和调研日期等项目。

四、调研设计四、调研设计33、房地产出售统计表、房地产出售统计表包括已售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、