地产估价课程设计.docx

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土地估价报告

项目名称：

柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂柳路南面的地块国有土地使用权挂牌价格评估

受托估价单位：

建成土地评估有限责任公司

土地估价报告编号：

***－2011（柳）－地－估字第016号土地估价技术报告编号：

***－2011（柳）－地－技字第016号提交土地估价报告日期：

2012年6月14日

1

目 录

第一部分 总 述 1

一、估价项目名称 1

二、委托估价方 1

三、受托估价方 1

四、估价目的 1

五、估价依据 1

六、价格定义 2

七、估价基准日 3

八、估价日期 3

九、估价结果 3

十、需要特殊说明的事项 3

十一、估价人员签字 4

十二、土地估价机构 4

表1 土地估价结果一览表 5

第二部分 估价对象界定 6

一、委托估价方 6

二、估价对象 6

三、估价对象概况 6

1.土地位置状况 6

2.土地权利状况 6

3.土地利用状况 6

四、地价影响因素分析 7

1.一般因素 7

2.区域因素 8

3.个别因素 9

第三部分 土地估价 10

一、估价原则 10

二、估价方法与估价过程 10

1.技术路线与估价方法 10

2.估价过程 11

三、地价的确定 22

1.地价确定的方法 22

2.估价结果 22

第四部分 附 件 23

土地估价技术报告第一部分 总 述

一、估价项目名称

柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂柳路南面的地块国有土地使用权挂牌价格评估。

二、委托估价方

柳州市国土资源局。

三、受托估价方

机构名称：

建成土地评估有限责任公司；

机构地址：

广西柳州市柳东新区柳东大道23号；资质级别：

一级；

机构注册号：

**********；资信等级：

A级资信等级；资信号：

**********；

法人代表：

张三；联系人：

**；

联系电话：

15978291111。

四、估价目的

柳州市国土资源局拟挂牌出让位于柳州市桂柳路南面的地块国有土地使用权，特委托建成土地评估有限责任公司对该地块价格进行评估，目的是为柳州市国土资源局分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考。

五、估价依据

1.有关法律、法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

2.有关政策文件

（1）广西壮族自治区人民政府、柳州市人民政府颁布的有关法规和政策规定；

（2）广西壮族自治区国土资源厅、柳州市国土资源局颁布的有关政策规定；

（3）柳州市人民政府公布的《柳州市城区土地定级及基准地价更新报告》。

3.采用的技术规程

中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》。

4.委托估价方提供的有关资料

包括规划设计条件、宗地图等资料。

5.受托估价方掌握的有关资料

（1）柳州市城市土地价格调查成果资料；

（2）柳州市土地出让、转让和房地产开发等房地产交易资料；

（3）《柳州市城市总体规划》；

（4）《柳州统计年鉴》；

（5）柳州市近期工程造价信息资料。

6.估价人员实地勘察、调查所获取的资料

主要包括影响地价的区域因素和个别因素资料、房地产开发资料。

六、价格定义

根据本项估价的目的和估价地块的实际情况，我们对本项估价中的土地使用权价格做如下界定：

1、估价基准日：

2012年5月31日；

2、土地开发程度：

估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（即：

通上水、通下水、通电、通讯、通路，以下同），红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；

3、土地用途：

规划用途为居住、商业，评估设定用途为城镇住宅用地、局部商服用地；

4、权利状况：

估价对象土地所有权为国有，柳州市国土资源局拟以挂牌方式出让估价对象土地使用权；

5、使用年限：

商业40年，住宅70年；

6、土地利用条件：

根据委托方提供的《***》（柳规条件[2011]10号）所载的规划设计条件，1.5≤地块控制容积率≤3.0，15%≤建筑密度≤25%，绿地率≥38%，建筑限高

≤60米。

本次评估依此设定估价对象容积率为3.0。

7、价格类型：

土地使用权价格。

综上所述，本报告所估地价是指在正常土地市场条件下，在上述设定条件下的土地使用权价格。

七、估价基准日

2012年5月31日。

八、估价日期

2012年5月31日∽2012年6月14日。

九、估价结果

在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上，依据科学的评估原则，采用适当的评估方法，经过科学、公正的评估，确定柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂柳路南面地块国有土地使用权，设定用途为居住、商业，估价对象所在宗地规划总用地面积为10090.37平方米（合15.14亩），公共通道用地面积约1210.86平方米

（合1.82亩），建设净用地面积约10090.37平方米（合15.14亩），在满足地价定义条件下土地使用权价格的评估结果为：

单位面积地价：

4564元/平方米（304.2682万元/亩）；

总地价：

4605.2449万元（大写：

人民币叁仟叁佰柒拾肆万零贰佰陆拾柒元整）。

估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。

十、需要特殊说明的事项

1、估价假设条件

（1）估价对象作为居住、商业用地，将得到最有效开发和利用；

（2）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规；

（3）委托方提供资料的真实性是本项评估的前提，如因资料失实导致评估结果失实，受托估价方不负责任；

（4）评估设定土地开发程度为：

宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；

2、估价结果和估价报告的使用

（1）本项评估采用的技术规程为中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》。

（2）柳州市人民政府公布的柳州市基准地价及柳州市土地管理部门制定的地价评估的有关技术规定是本项评估的重要依据。

（3）本报告所评估的地价是在价格定义及假设条件限定下的土地使用权价格，未包含出让土地使用权所需的各种费用。

（4）本评估报告仅限于为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考，不能应用于除此之外的其他用途。

5

（5）估价土地面积、用途以《关于提供柳州市桂柳路南面地块规划设计条件的复函》

（柳规条件[2011]10号）为依据。

（6）在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效；如过有效期，本评估报告的土地价格应作相应调整或重新评估。

土地利用条件包括土地用途、规划参数、基础设施条件等因素。

（7）本估价报告和估价结果的使用权归委托方，解释权归建成土地评估有限责任公司。

（8）未经本估价机构书面同意，委托方不得以任何形式发表、肢解使用本报告或应用于与本项估价目的不符的其他用途。

凡因委估方使用本报告不当引起的后果，本估价机构和估价人员不承担任何责任。

3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。

4、其他需要说明的问题

（1）评估报告中有关资料来源于委托方以及评估人员收集整理。

（2）本评估报告的价格货币种类为人民币。

（3）本次估价商业最高使用年限设定为40年，住宅用地最高使用年限设定为70年。

实际使用年限应以出让方最后确定为准。

十一、估价人员签字

注册土地估价师

注册号

签 字

***

*******

***

*******

十二、土地估价机构

建成土地评估有限责任公司估价机构负责人：

二Ｏ一二年六月十四日

表1 土地估价结果一览表

估价机构：

建成土地评估有限责任公司 估价报告编号：

***－***（柳）－地－技字第016号

宗地号

宗地位置

规划用途

估价设定用途

估价期日的实际开发程度

估价设定的开发程度

设定容积率

设定使用年期

估价土地面积（m2）

单位面积地价

（元

/m2）

总地价

（万元）

——

柳州市桂柳路

南侧

居住、

商业

商业住宅

红线外“五通”，红线内“场地平整”

红线外“五通”，红线内“场地平整”

3.0

住宅

70年商业

40年

10090.3

7

4564

4605.24

49

估价基准日：

2011年6月23日 估价基准日的土地使用权性质：

拟挂牌出让

一、上述土地估价结果的限定条件：

1、土地权利限制：

本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。

2、基础设施条件：

地面平整状况：

宗地场地已平整； 周围道路状况：

临桂柳

路；

供电状况：

宗地外接市政供电网； 供水状况：

宗地外接市

政供水管网；

电讯状况：

宗地外配备有通讯设施； 排水状况：

宗地外通市政排水管网。

3、规划限制条件：

土地规划用途为居住、商业；1.5≤容积率≤3.0；15%≤建筑密度≤25%；绿地率≥38%。

详见《关于提供柳州市桂柳路南面地块规划设计条件的复函》

（柳规条件[2011]10号）所载规划设计条件。

二、其他需要说明的事项：

1、在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效；

2、评估结果仅为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考；

3、“五通”是指通上水、通下水、通电、通讯、通路；

4、本次估价结果包含了宗地及至地上60米以及至地下-15米使用权的价格，其他

说明见本报告“估价结果及估价报告的使用”。

建成土地评估有限责任公司

二Ｏ一二年六月十四日

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

柳州市国土资源局。

二、估价对象

估价对象为柳州市国土资源局拟挂牌出让位于柳州市桂柳路南面的地块国有土地使用权，规划总用地面积约10090.37平方米（合15.14亩），其中城市道路用地面积约601.79平方米（合0.90亩），公共通道用地面积约1210.86平方米（合1.82亩），建设净用地面积约9488.58平方米（合14.24亩）。

估价对象所在宗地规划用途为居住、商业，评估设定用途为商业、住宅。

估价对象土地面积、用途以《关于提供柳州市桂柳路南面地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2011]10号）所载为依据。

宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；

本项估价所评估的地价是指估价对象土地使用权价格，不含地上之动产、不动产价格。

三、估价对象概况

1.土地位置状况

估价对象位于柳州市桂柳路南面地块，土地规划用途为居住、商业。

估价对象所在宗地规划总用地面积约10090.37平方米（合15.14亩），其中城市道路用地面积约601.79平方米（合0.90亩），公共通道用地面积约1210.86平方米（合1.82亩），建设净用地面积约9488.58平方米（合14.24亩）。

宗地四至：

东临三门江国家森林公园，南邻住宅用地