物业经营管理.docx

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物业经营管理

《物业经营管理》

发布时间：

2013-04-15

第一章  物业经营管理概述

1、物业经营管理的对象通常是（ C）。

A、物业资产管理公司  B、物业管理企业   C、收益性物业  D、自用型物业

2、物业经营管理强调为业主提供（C ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A、设施管理      B、运行管理         C、价值管理        D、资产管理

3、物业经营管理的内容不包括（ D）。

A、物业价值和经营绩效评估             B、租赁管理

C、物业运行操作管理                   D、房地产开发

4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（  B）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A、物业各期成本最小化           B、物业各期净收益最大化 

C、租户满意度最大化             D、物业价值最大化

5、国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。

A、2     B、3         C、4        D、5

6、（B  ）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A、居住物业   B、收益性物业    C、公共物业    D、所有物业

7、关于区域购物中心，表述错误的是（ D ）。

A、建筑规模10万m2以上        B、有效商业服务半径可达到200km  

C、是一个高效运作的统一体      D、通常由一家大型百货公司为主要租户

8、市级购物中心建筑面积一般在（ A ）。

A、3万m2以上                          B、1万~3万m2之间

C、3000~10000m2之间                  D、3000m2以下

9、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（  A ）物业管理企业。

A、管理型    B、专业型     C、综合型    D、委托型

10、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。

下列概念中，只有（ C ）具有别墅类产品的独有性。

A、空中别墅    B、叠拼别墅    C、独栋别墅    D、双拼别墅

11、一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（ C ）。

A、花园公寓    B、错层公寓      C、复式公     D、单间公寓

12、（ D ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A、房地产投资组合管理                   B、现场管理

C、房地产资产管理                       D、设施管理

13、关于零售商业物业的表述，不正确的是（ C ）。

A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群

B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务

C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺

D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制

14、设施管理的服务对象通常为（ D ）。

A、科研教学设施               B、政府办公楼

C、医院设施                   D、拥有房地产的非房地产企业或机构

15、资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察（ C ）。

A、这些资本开支是否符合财务会计原则 B、这些资本开支是否符合《条例》的规定

C、这些资本开支是否能有效提升物业价值D、这些资本开支是否能降低物业管理成本

16、资产管理公司通过（ A ），来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A、监控物业的运行绩效                B、监控现场物业管理工作情况

C、监控物业管理和物业运营的收益      D、监控物业管理和物业运营的成本

17、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确是（ A ）。

A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置

B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理

C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务

D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益

18、根据资产组合理论，不正确的是（ C ）。

 A、投资者应当适当的分撒投资，从而有效地抵消一部分风险 

B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里”  C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合

D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低

19、关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（ C ）。

A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资

B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户

C、位于维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担

D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资

20、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（ A ）、设施设备管理和物业保险管理。

 A、日常维护和维修  B、确定管理标准  C、资产管理   D、构建信息基础

21、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、（ C ）、进行资产组合。

 A、日常维护和维修    B、成本管理    C、决策分析    D、物业保险管理

第二章   房地产投资及其区位选择

1、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（ C ）。

A、直接从事房地产开发经营活动的经济行为

B、间接地从事房地产开发经营活动的经济行为

C、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为

D、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为

2、投资者进行房地产投资的主要目的是（ D ）。

A、获得作为房地产业主的荣誉       B、降低其投资组合的总体风险

C、抵消通货膨胀对其资产的影响     D、使其财富最大化

3、房地产区别于其他投资品最重要的特性是（ D ）。

A、政策影响性                         B、专业管理依赖性

C、相互影响性                         D、位置固定性或不可移动性

4、由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（ D ）相关。

A、所投资的房地产类型                 B、投资决策的准确性

C、进入房地产市场的时机选择           D、房地产所处的区位

5、（ D ）是指在政策市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。

A、使用寿命     B、自然寿命      C、设计寿命     D、经济寿命

6、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（ A ）。

A、适应性    B、差异性     C、长期性   D、政策性

7、国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（ A ）年。

A、40      B、50       C、60         D、70

8、（ B ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A、房地产债券投资                       B、房地产间接投资

C、房地产开发投资                       D、房地产置业投资

9、（ C ）的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。

A、房地产开发企业的债券                 B、房地产投资企业的股票

C、房地产投资信托基金                   D、房地产抵押支持证券

10、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（ B ）。

A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润

B、房地产开发投资通常属于长期投资

C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给

D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资

11、以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（ C ）。

A、房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的

B、其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产     C、其目的是自用

D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益

12、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（ D ）。

A、MBS投资者                          B、REITs投资者

C、房地产直接投资者                     D、房地产间接投资者

13、关于房地产投资信托基金（REITs）的表述，不正确的是（ B ）。

A、REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者

B、REITs只将少量收入分配给投资者  C、REITs本身仅起到一个投资代理的作用

D、REITs是投资者间接投资房地产的重要工具

14、与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（ A ）。

A、通货膨胀风险                         B、或然损失风险

C、变现风险                             D、个别风险

15、关于周期风险的表述，不正确的是（B  ）。

A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

B、是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险

C、美国房地产市场的周期大约为18~20年，香港为7~8年

D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产

16、住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（B  ）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、住宅开发抵押贷款债权              B、个人住房抵押贷款债权

C、经济适用住房抵押贷款债权          D、住房公积金抵押贷款债权

17、以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是（ D ）。

A、专门设立的特殊目的公司向银行购买其所持有的个人住房抵押贷款债权

B、公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合

C、通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者

D、购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资

18、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（ D ）。

A、个别风险      B、利率风险     C、系统风险        D、变现风险

19、房地产投资之利在于：

相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（ D ）；能够提高投资者的资信等级。

A、变现性能较好                         B、投资收回周期短

C、对专门知识及经验的要求不高           D、能够抵消通货膨胀的影响

20、从房地产投资的角度来说，风险（ C ）。

A、是获得预期收益的不确定性             B、是无法估计获得预期收益的可能性

C、是未获得预期收益可能性的大小         D、实际收益与预期收益的差别

21、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为（ C ）。

A、收益现金流风险   B、个别风险       C、比较风险       D、时间风险

第三章   房地产投资分析技术

1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ D ）万元。

A、160       B、240           C、320          D、480

2、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ C ）万元。

A、356.23      B、486.57     C、536.48     D、684.75

3、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ B ）。

A、12     B、1.2     C、2      D、0.2

4、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ B）。

A、税前现金流   B、有效毛收入      C、净运营收入       D、名义收益

5、收益性物业的运营费用是除（ A ）外物业发生的所有费用。

A、抵押贷款还本付息    B、税金     C、保险     D、人员工资

6、从（ A ）中扣除（ A ）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A、有效毛收入   运营费用         B、潜在毛租金收入   运营费用

C、有效毛收入   空置和收租损失   D、潜在毛租金收入   空置和收租损失

7、（ C ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化                  B、税前现金流的最大化

C、净运营收益的最大化                      D、税后现金流的最大化

8、关于物业运营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ B ）

A、准备金又称大修理基金

B、用于物业的日常维修和更新改造

C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除

D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金

9、目前我国营业税的税率为（ D ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ D ）和（ D ）。

A、12% 4% 3%   B、12% 5% 3%  C、5% 10% 3%  D、5% 7% 3%

10、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ D ）的简化图式。

A、资金流入  B、资金流出     C、资金形态       D、资金运动状态

11、有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（ C ）。

A、横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点

B、时点“1”表示第一个计息周期的期末，同时又是第二个计息周期的开始

C、如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法

D、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和

12、关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（ D ）。

A、同样数额的资金在不同时间点上的价值差别称为资金的时间价值

B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿

D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小

13、关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（ C ）。

A、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

B、名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义

C、名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大

D、当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等

14、某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。

则名义利率和实际利率分别是（ D ）。

A、12%，1%    B、1%，12%     C、12.68%，12%    D、12%，12.68%

15、等额序列支付的现值计算公式是（ B ），式中A为年值，n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。

A、P=A/（l+i）n     B、P=（A/i）[l-l/（l+i）n]     C、P=A/i（l+i）n  D、P=A/ [l-l/（l+i）n]

16、下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ B ）。

A、设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损

B、由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损

C、设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值

D、无形磨损不表现为设备原始价值的贬值

17、关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（ C ）。

A、有形磨损的局部补偿是修理         B、无形磨损的局部补偿是现代化技术改造

C、有形磨损的完全补偿是现代化技术改造         D、无形磨损的完全补偿是更换

18、设备更新的核心工作，是设定设备的（ D ）。

A、价值      B、自然寿命    C、技术寿命     D、经济寿命

19、设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（ B ）减去当前市场价值后的差值。

A、原值     B、账面价值      C、历史价值        D、入账价值

20、关于设备更新分析的表述，不正确的是（ B ）。

A、只考虑未来发生的现金流量      B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本

C、一般只比较设备的费用          D、设备更新分析以费用年值法为主

21、物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为一万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ D ）。

A、45万元    B、20万元         C、24.5万元     D、44.5万元

22、物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。

此时进行更新决策的逻辑是：

在现有设备的年运行费用与更新设备的（ A ）之间，选择数值较低的方案。

A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用             B、年运行费用

C、初始购买成本支出的分摊                         D、运行费用的分摊

23、某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。

市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。

采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：

采用新设备每年节约费用支出（ A ）。

A、8万元     B、20万元     C、4万元       D、10万元

24、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（ D ）。

A、税前现金流                           B、有效毛租金收入

C、净运营收益                           D、潜在毛租金收入

25、投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（ B ）。

A、投资回收    B、投资回报          C、投资收益        D、现金回报

26、在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[（l+i）n-l]（i为投资回报率）中，（ C ）是投资者的投资回收。

A、P       B、Pi              C、Pi/[（l+i）n-l]        D、Pi+Pi/[（l+i）n-l]

27、“等额还本利息照付”是指（ B ）。

A、借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息

B、规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息

C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息

28、根据是否考虑（ D ）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

A、利润率    B、通货膨胀率       C、利率           D、资金时间价值

29、关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（ D ）。

A、静态盈利指标通常在概略评价时采用

B、为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果

C、动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目

D、清偿能力指标能比较全面的反应投资方案整个计算期的经济效果

30、（ D ）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。

A、现金回报率    B、利率       C、内部收益率       D、基准收益率

31、（ C ）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A、现金回报率  B、资本化率   C、内部收益率    D、基准收益率

32、下列关于内部收益率的表述，正确的是（ C ）。

A、内部收益率在数值上等于基准收益率

B、内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率

C、如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损

D、内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的

33、（ C ）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

A、全部投资回收期                      B、动态投资回收期

C、静态投资回收期                      D、投资回收终止期

34、（ D ）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。

A、基准收益率                          B、财务内部收益率

C、投资回报率                          D、现金回报率

35、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ B ）。

A、12%      B、14%       C、7%        D、2.8%

36、不用计算借款还期的项目是（ D ）

A、房地产职业投资项目               B、房地产开发之后进行出租经营项目

C、房地产开发之后进行自营的项目     D、房地产开发用于销售的项目

37、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为（ B ）万元。