整理龙岗商业步行街招商.docx
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整理龙岗商业步行街招商
（龙盈泰商业广场）
龙岗商业步行街
招
商
案
世方物业成就铺王
第一部分商场基本情况
一、本项目地段概述
⇨地理位置：
项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。
（项目位置图见后页）
⇨商业氛围：
项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。
⇨商场规模：
商业建筑面积：
33103.37平方米；
·层数：
4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。
一层10308.61平方米
二层10292.55平方米，
三层8842.29平方米，
四层3659.92平方米。
地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。
（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）
⇨项目配套设施：
全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。
停车位：
244个（不详）
广场面积：
2000平方米现代化休闲广场（不详），应由设计院出效果图。
第二部分：
周边人口结构调查
一、龙岗镇人口
龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。
总人口171万（2000年人口普查数字），是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。
龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。
广深铁路布吉站、平湖站就在区内。
龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。
本项目所在地为旧城中心区。
龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。
全镇130平方公里，总人口26万。
深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。
龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。
是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。
现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。
电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。
二、龙岗老中心城人口与商业情况
⇨龙岗老中心城人口状况
龙岗老中心城人口调查
——第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）
名称
总户数
人口数
同乐派出所管辖区域
同乐村
常住人口
1000
4000
宝龙工业区
同乐工业区
黄屋村
三和村
下井新村
龙苑新村
东一村
新塘村
东二村
东三村
桥背村
洪围新村
洪围工业区
外来人口
35000
龙岗村委
石桥村
常住人口
500
2000
龙岗村
西一村
后福村
西二村
巫屋村
翠竹村
下岗村
教师新村
梁屋村
格水村
龙岗村工业区
外来人口
20000
新生村委
牛桥村
常住人口
15000
新生
仙人岭村
里比电子厂
水园
十八乡
彭城考居
东村
外来人口
40000
雅豪祥苑二期
1200
4800
九州家园
964
3856
龙富花园
480
1920
南联村常住人口
657
2970
南联村外来人口
30000
鹏达花园
900
3600
盛平村常住人口
278
966
盛平村外来人口
6000
合计
170112
（以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供）
⇨龙岗老城区人口状况分析
龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。
龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。
零售商家的竞争相当激烈。
一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。
旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
第三部分：
龙岗商业市场调查
一、龙岗老中心城商业情况
该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。
龙岗镇中心主要商业
商场名称
位置规模
经营布局
经营情况
人人购物广场
龙平东路东段
43000平方米
一楼：
主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心
二楼：
主营各类食品、日用品、烟酒茶
三楼：
主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容
四楼：
家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店
五楼：
（未开业）
经营状况：
为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。
百佳超市
龙平东路东段900平方米
百佳超级市场——900M2，日用百货，小商品为主。
良好
龙岗国际商场
龙平东路东段2000平方米
龙岗国际商场——2000M2
首饰、珠宝玉器、钟表、服装
一般。
福临百货
38000平方米
龙岗路与深惠路交汇
金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品
已经试业
龙岗旧城镇区家电类商场
商场
位置
经营布局
经营情况
铭可达家电中心
设于人人购物广场内
家电
良好
嘉力强电子设备展示厅
深惠公路以南潮味酒店以东
家电
一般
嘉禾电器商场
龙平东路中段
家电
一般
富佳商场
深惠公路东段龙岗立交以西
家电
一般
龙岗旧城镇区家私类商场
商场
位置
面积
经营情况
金利来家私
深惠公路东端龙岗立交以西
1200M2
较差
金宝马家私城
龙岗立交南侧
900M2
较差
大明家私城
深惠公路以南潮味酒店以东
2500M2
良好
华腾家私城
过龙岗立交深汕公路南侧
700M2
档次低，一般
顺德家私城
内环路与深惠路交叉口
2000M2
档次低，经营一般
龙岗旧城镇专业市场
商业名称
位置
经营
面积
经营项目
经营状况
集银皮具综合市场
深惠公路与莱英路交叉口
60000
平方米
皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。
配套设施：
专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场
商业配套：
银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐、超市等商务。
一层营业
龙岗装饰材料
市场
龙平东路北侧
50000
平方米
一楼：
装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等
二楼：
灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等
在营业
本项目与其它零售商距离表
商场名称
位置
距离（米）
深圳国际商场
深惠公路以北，龙兴街以东
300
人人购物广场金龙店
深惠公路以北与龙平东路之间
300
龙岗百货广场
龙平东路以北，双龙立交桥以西
400
百佳
龙平东路以北
500
人人购物广场富德店
龙平东路以南华西街以东
600
福临百货
龙岗路与深惠路交汇
400米
总结：
Ø老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；
Ø老城区商业租金坚挺。
龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右；
Ø有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。
国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。
人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。
Ø本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。
二、龙岗其他镇的商业情况调查
⇨布吉镇人口及商业情况
·基本情况
位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。
全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。
2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。
·商业情况
伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。
——深惠路以东零售品牌商
新一佳：
百鸽路
南城百货：
百鸽路
——深惠路以西零售品牌商
新一佳：
布吉中心广场2—4层商业群楼
布吉片区零售超级市场情况：
超市名称
位置
经营范围
经营状况
南城百货
深惠路东
一楼：
生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房
二楼：
饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。
良好
新一佳信义广场店
百鸽路
一楼：
生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等二楼：
服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等
良好
新一佳
布吉中心店
吉华路西
二楼：
生鲜食品、饮料、烟酒等三楼：
服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等
良好
另外主要百货：
振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。
特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。
而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。
这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。
⇨横岗镇人口及商业情况
·基本情况
该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积81.12平方公里，总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）
·横岗商业情况
横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。
随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。
中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。
（一）安全预评价依据横岗目前的商业设施
商业名称
（3）公众对规划实施所产生的环境影响的意见；商业规模
大品牌零售商家
2.环境影响评价工作等级的划分依据新世界广场
8000平方米
无
（5）公众意见采纳与不采纳的合理性；天和百货
2500平方米
龙洲百货
6000平方米
规划环境影响的跟踪评价应当包括下列内容：
结论：
（5）建设项目对环境影响的经济损益分析。
横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。
⇨大鹏镇人口及商业情况
·基本情况：
1.直接市场评估法位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。
（3）公众对规划实施所产生的环境影响的意见；·商业情况：
由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。
大鹏商业设施一览表
商场名称
规模
经营品种
大型品牌商家
荣华电器商场
1000平方米
无
家宜多商场
1000平方米
鹏锦生商业广场
5000平方米
荣华百货
3500平方米
日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等
华润万方
3000平方米
百货、家电、礼品、服装、内衣、日用品、生鲜、蔬菜、水果等
⇨南澳镇人口及商业情况
·基本情况：
位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。
·商业状况
由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。
南澳主要商业街
名称
大品牌商家
南澳海鲜特产休闲步行街
无
⇨葵涌镇人口及商业情况
·基本情况
位于深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。
·商业情况
主要商业设施
商场名称
规模
经营品种
大规模品牌商家
迪亚超市
2800平方米
日用品
无
新润超级市场
600平方米
日用百货
华润超级商场
2500平方米
日用百货
⇨坪地镇人口及商业情况
·基本情况：
位于深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。
·商业情况
坪地商业设施一览表：
商业名称
规模
经营品种
大品牌商家
润佳百货
500平方米
日用百货
无
华佳超级市场
600平方米
日用百货
华佳百货时装广场
1200平方米
服装、服饰
万惠购物商城
1000平方米
日用百货
富佳商场
800平方米
日用百货
盈佳家电商场
300平方米
家电
吉之堡时尚广场
500平方米
日用百货
⇨坪山镇人口及商业情况
·基本情况：
坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。
·商业状况：
政府依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。
目前，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里的深圳市罗湖工业区已落户坪山。
主要商业设施：
商业名称
规模
经营品种
大品牌商家
华润超级市场
1500平方米
日用百货，家电，
无
国药坪山超级商场
400平方米
各类药品
国泰百货
4500平方米
一楼：
家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶；
二楼：
超市
三楼：
超市
新世纪服装商场
1500平方米
男装、女装、休闲装、童装
富升百货
2000平方米
日用百货
⇨坑梓镇人口及商业情况
·基本情况：
坑梓镇面积46平方公里，总人口6万多人 。
坑梓的主要商业设施：
商场名称
规模
大品牌商家
荣利超市
800平方米
无
富家超级市场
600平方米
振辉百货商场
800平方米
华润超级市场
1200平方米
国泰时装商场
650平方米
宏富百货
11016平方米
万年丰百货商场
450平方米
⇨平湖镇人口及商业情况
·基本情况：
平湖位于龙岗区西北面，总面积约41.8平方公里，人口16万人。
平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。
·商业情况
平湖零售商业设施一览：
商业名称
规模
大品牌商家
天和百货
6740平方米
无
文百汇百货商场
800平方米
日升平价超级商场
1150平方米
创盛时装商场
500平方米
南城百货
7000平方米
美康百货商场
300平方米
美佳超市
300平方米
万业城百货
6000平方米
第四部分：
商场经营定位、经营分区及装修标准
一、商场经营定位：
天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界
定位原则：
本项目的经营定位通过对天虹商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；力求经营互补，避免福田中港城与百佳、龙岗万佳与世贸百货的经营重叠与强烈冲突；保证天虹商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。
二、首层商业步行街
品牌形象店一条街：
饮食类：
麦当劳、肯德基、面点王。
电信：
包括联通新时空、中国电信营业厅。
数码类：
联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。
服装鞋包类：
经典故事、百丽等。
其他：
千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。
生活便利店一条街：
糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注
电子用品一条街：
手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器
文具图书一条街：
包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等
美食一条街：
包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。
服装鞋包一条街：
各类服装、鞋包等。
日用百货一条街：
包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。
娱乐：
投币跳舞机等
三、龙岗女人世界
时尚服装：
主营各类中低档服装，分布于壁铺。
皮鞋箱包：
主营各类中低档皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。
针织用品：
主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。
化妆用品：
主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。
仿真饰品：
仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。
风情饰品：
主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。
美容美甲类：
主营美容、美发、美甲等。
童装玩具：
主营童服、童装、童车、玩具等。
贴纸照：
贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。
四、装修标准
⇨商场公共装修建议：
✧地面：
全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。
✧天花：
整个商场天花统一喷白，统一吊顶。
其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。
二层女人世界装修可采用天花布置彩色灯光的效果，增加时尚气氛。
✧墙面：
ICI刷白。
✧柱子：
公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。
⇨一楼步行街外街铺位装修：
Ø墙面水泥抹平，ICI刷白；
Ø正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口；
Ø街铺之间的隔断用实墙。
Ø外街铺带装饰遮阳雨蓬
Ø另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感。
Ø外街铺预留上下水管及排烟管等。
Ø每家安装独立电表。
⇨一楼步行街内铺位装修：
✧墙面水泥抹平，ICI刷白；
✧正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；内街铺每家预留电插座、电话线、有线电视接口；
✧铺位之间的隔断用白蜡板，高度为3米左右，不到顶。
离天花还有2.8米高，顶部装饰处理，如坡屋顶处理等等。
✧每家商铺预留喷淋及烟感。
✧每家商铺共用整个商场的空调。
✧每家安装独立电表。
⇨二楼铺位装修
龙岗女人世界
名称
对应的装修标准
时尚服装区
封闭式
为靠墙壁铺。
相临铺位隔断选用白蜡板，隔断为3米左右，但不要到天花，每个铺位的顶端用铁丝网封住防盗，每个铺位设消防喷淋、烟感系统，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位；每间铺位预留电话线、电插座及电表。
开放式
位于商场的中间部分。
相临铺位隔断选用白蜡板，隔断高度不超过1.4米。
铺位靠墙两侧设0.4米宽的单排货架。
铺位中间部分设置0.8米宽的双排货架。
铺位内剩余2条通道，约1.2米宽。
货架：
一般为“T”字形，货架宽度80CM，靠边的货架宽度40CM，为“T”字形的一半“7”字形。
货架是不锈刚制作，高度都为120CM，主要用于悬挂衣物作展示用。
（如图）
中间的货架除悬挂式外，还有折叠平放式。
折叠平放式的货架一般高0.9米，设3层夹隔，从地面开始每0.3米一个夹隔。
宽度为0.4米，衣物折叠放置在货架平板上面。
（如图）
皮鞋箱包区
鞋、包类开放式
主要由鞋架组成。
在铺位的两侧设单边鞋架，中间放双边鞋架，共计留出2条通道，通道约1.3米。
鞋架的陈列与通道垂直。
摆设类似开放式服装。
鞋架：
鞋架宽度70CM（如单边鞋架则为35CM），左右对称，高度140CM，中间一般设3层夹隔，便于展示商品。
夹隔一般距离地面50CM开始，每隔30CM设一层，设玻璃展示板，展示板宽度为35CM。
鞋架最下端的展示板下面一般为留空，做存放货物用。
该类开放式柜台的防盗：
平时下班后主要依靠商场的保安看守。
下班后商户自己一般都拿一块布盖住商品就算防盗，商场人员每天统一入场和退场。
材料：
玻璃、隔板。
针织用品区
采用条柜与背柜组合式
柜台宽度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射灯
条柜样式：
上面两层（材料玻璃，高度55CM），下面一层（材料夹板，高度45CM）；
背柜样式：
下面一层（材料:
夹板，高度70CM），上面一层四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；
材料：
玻璃，夹板，钢管、防火板等；
化妆用品、仿真饰品区
回字形柜台制作
两边的柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，材料：
玻璃、防火板等。
条柜样式：
上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；
材料：
玻璃、夹板、钢丝等。
风情饰品区
条柜与背柜组合式制作
柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。
背柜上方可增加射灯
材料：
玻璃、防火板等。
条柜样式：
上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；
背柜样式：
上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）
材料：
玻璃、夹板、钢丝等。
美容美甲类区
独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道。
每间铺位预留电话线、电插座及电表。
童装、玩具区
童装、玩具区域用条柜与背柜组合式
柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。
背柜上方可增加射灯
材料：
玻璃、防火板等。
条柜样式：
上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；
背柜样式：
上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）
材料：
玻璃、夹板、钢丝等。
另：
公共装修部分辅以彩色灯饰，创造出时尚效果。
二楼每间铺位预留1条电话线、若干电插座及一个电表。
对于柜台，则每组柜台设置2条电话线，若干电插座及一个电表。
备注：
具体铺位与柜台装修标准，建议发展商安排世方与装修公司对接一次，并考察华强北女人世界、儿童世界商场铺位、柜台装修样本。
第五部分招商策略
一、招商平面分割图（待销售分割图确认后制定）
二、龙岗商业租金调查及商场租金确定
⇨龙岗商场租金调查：
物业名称
楼层
租金（元/平方米·月）
人人购物广场
一楼
155
二楼
70
三楼
55
集银皮革批发市场
一楼
第一年：
55元；第二年：
65元；第三年：
75元
二楼
第一年：
30元；第二年：
35元；第三年：
42元
三楼
第一年：
20元；第二年：
25元；第三年：
30元
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