智慧小区建设协调会0104.docx

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智慧小区建设协调会0104

昊天园小区2019年民生建设进程沟通会

暨业主与物业协调会第三次会议组织事项

会议内容：

昊天园小区2019年度民生建设进程沟通，上次业主与物业公司协商会议确定事项进展等有关事宜

会议地点：

七里塘居委会（暂定）

会议时间：

2020年01月11日下午16：

00（暂定）

参会人员：

七里塘社区民警彭警官，七里塘街道相关职能人员，社居委王主任或其他职能人员（以下简称社居委），昊天园部分热心业主（以下简称部分业主），合肥市东宇物业管理有限公司主任殷经理及工程/安全主管（以下简称物业公司）。

暂定于01月11日下午16：

00在社区民警彭警官组织下，就昊天园小区2019年民生建设进程沟通，以及上次业主与物业公司协商会议确定事项进展等有关事宜进行汇报及讨论。

具体安排如下：

首先，关于民生建设方面等事项由彭警官与相关领导主持介绍。

我们业主主要关心的几个事项：

就10月26日下午的协调会提出的相关建议及急待解决问题，措使物业公司尽快完成，（目前是有一部分改观，但大部分尚未进行）。

这次会议的举行也确定这个对话交流平台将会长期有效的不定期举行。

业主和物业的长效对话机制其实就是业主委员会，那么我们要问责居委会和七里塘街道？

我们小区目前的筹备组合法性是否需要明确？

如果筹备小组已经失效，那么就不要阻扰业主想再次维权的机会！

法律规定：

筹备小组在成立之日起90天内，未组织起第一届业主委员会大会或者组织起相关的全体业主大会，筹备小组自动失效。

此次会议务必请七里塘居委会与七里塘街道给与明确答复。

上次沟通会业主提出需要物业公司解决与答复问题如下：

1、业主已经开始统计小区在安全，生活环境，停车问题等需要维修整改的工作，这个工作是在居委会及社区民警彭警官的指导下进行的，统计结束后会有书面文件交予物业公司并递交一份予以社居委，希望物业公司积极配合并给与整改措施及完成时间。

（后附有整改清单）

物业公司回复：

2、上次的协调会沟通的一些问题不能当时解决的，因物业公司与开发商是上下级关系，待他向开发商汇报后才能有结果。

物业公司为业主服务的，但是物业公司跟地产还是上下级的关系。

物业公司回复：

3、物业服务质量：

有开发商留下的问题物业解决。

包括房屋维修，电梯维修，小区绿化道路等等问题。

物业公司回复：

4、车位问题：

车位是小区的配套设施，不知道有没有按照规划施工，昊天园最终完工后有多少车位？

昊天园现在入住的人口或者户数是多少？

登记在册的已租车位是多少?

登记后未取得车位的户数有多少？

这里面包含物业公司区分的租车位资格户数。

是否存在一户多租车位现象？

没有车提前摇号取得车位现象？

现在又有消息说开发商有产权车位只卖不租，物业应该把这些事情公示给大家。

小区东西北三个方向的公共车位，能否全部装好道闸，安排人员管理，供本小区无车位业主登记停放，可以暂时解决一部分业主的停车问题。

再就是临时停车问题，西门换证登记进入的临时车辆，能否安排停放导向，设置临时停放准则，在不阻碍消防通道及其他业主通行的情况下限点限时停放，对于违反规定的车辆予以处罚，可以是限制再次进入小区。

对于车位的补充和对无车位车主的安排，应该有计划、有预期，并且应当及时发布相关信息，这也在一定程度上缓解业主和物业的矛盾

物业公司回复：

5、物业公司的态度和位置：

物业公司的身份应该是为全体业主服务的，如果还是为开发商服务的话就错了。

物业公司公共部分收益是归小区广大业主所有，必须返还给全体业主。

物业管理企业应当按季度像全体业主进行公示财务状况，公共收益使用情况，以及本季度物业服务重点事项，这个需要居委会和街道进行监督。

现在的人脸识别系统，能坚持多久？

物业公司有没有信息利用系统进行严格管理？

还是只是浮于表面？

我们都知道这个智慧化小区建设是今年安徽省物业管理行业的主抓项目之一，所以在不了解行情的业主面前你们可以往自己脸上贴金，另一个，门禁系统后期肯定会有一家APP公司统一管理，物业公司会得到一笔费用，因为在这个APP中必然存在其他不限于门禁的其他服务和便民服务等广告收益。

（关于门禁系统具体的实施方案及收益去向，上次协调会彭警官已经给出答复，属于政府督促项目，没有收益事项）

物业公司回复：

6、业主的各种声音：

换物业的言论是为了督促一下现物业的服务，今年应该是物业公司做的比较好的一年，希望物业能够在改进的这个时间里能够做些事让业主知道，为继续为业主物业服务打下坚实的群众基础。

目前听说物业还亏损着，物业费或者公共收益都归开发商所有了，物业根本没钱，怎么会有经费对小区物业服务进行改善？

如果说物业现在还是亏损的，请物业公布一下近三年的收费情况、公共收益情况等财务报表，并与物业服务工资等支出进行核查，我们业主有权知情，公共收益归全体业主所有或者投入对小区基础性改造方面，开发商和物业不得另作它用。

物业公司回复：

7、关于绿化方面：

要进行绿化，补种，居民菜园铲除恢复草坪问题；

对于保洁要确实有效的分派好各个保洁员的职责，不能听之任之，要做到主管分包楼层，绩效考核；

对于菜地等问题，应当及时和社居委等沟通，在有计划的前提下，统一治理，这个物业没执法权只能靠社居委和市容。

物业公司回复：

社居委及街道回复：

8、部分楼栋墙面顶面渗漏的问题，必须尽快给出解决方案及时间。

对于受损房屋的维修补偿要尽快落实；

这个房屋漏水的问题比较复杂，涉及到5年内承建方和10年内开放商、以及质保期后的问题，这个光靠物业也确实不现实。

但是我小区多个楼栋内的瓷砖脱落以及小区内部道路塌陷这个事情，是很容易解决的问题，请问物业有什么措施？

有什么计划？

物业公司回复：

9、关于安全：

园区里上百部电梯有些运行不平稳，有些电梯存在底板锈蚀露洞，噪音等问题需要立即联系电梯维修公司进行整修；

①我小区电梯多次发生电梯年检脱保事件，这个不要用特检院在办理这个借口来解释，纯粹是没有及时和维保单位进行联系，导致脱保）如在脱保期间内发生电梯意外，责任谁都担不起。

②物业管理人员中电梯安全管理员是谁？

③持有A4证嘛？

是否是人证合一的？

④监控室的人员是否会操作三方对讲？

⑤消防火灾报警控制器系统是否会操作？

⑥发生火灾事故是否会进行前期火灾的处理？

有没有持证（建构筑物消防员）上岗？

是否是人证合一的？

⑦据了解监控室的人员是无证上岗的，我市应急管理部明确规定，监控室需要持证上岗，并且人证合一。

消防控制室管理及应急程序：

（保安员可以但必须持有公安机关消防机构核发的《消防设施操作员证》上岗，消防控制室值班人员每班不得少于2人。

一名为值机人，负责值机，进行自动消防系统的操作；另一名为传达人，负责值班时对火灾报警部位的核实和拨打火警电话、启动应急预案等紧急情况的处置。

消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，每班8小时，确保及时发现并准确处置火灾和故障报警消防控制室值班人员应持证上岗，并将原件或复印件存放在消防控制室备查。

）

物业公司回复：

①

②

③

④

⑤

⑥

⑦

10、小区前期交付的门厅及车库出口顶面钢化玻璃，破损严重，多年未更换，有非常大的安全隐患，物业必须给出具体更换时间。

物业公司回复：

11、非机动车堵塞楼道消防通道及楼道与室内充电问题突出，安全隐患巨大。

请物业不能三把火一烧就灭了，要继续保障非机动车停放点的切实有用，并督促广大业主自觉按规定停放。

我们从另一个角度考虑，如果楼栋下有统一的停车点，并且可以充电？

这样会不会解决这种问题？

也杜绝安全隐患，据我所知，现在很多人推车入户的原因还是充电不便和停车不便。

物业公司可以使用电瓶车智能充电系统，安装厂家是免费的，充电是业主需要充钱的，这样电费损耗也就不存在纠纷了。

物业公司回复：

12、关于高空抛物问题，老生常谈，还要物业给予更多更全面的宣传，杜绝悲剧发生。

对于高空抛物，我市已有多家小区建立起了高空摄像头，这个需要物业、街道、开发商、业主共同建立，毕竟需要钱。

物业公司回复：

13、对于物业保安年龄偏大，行为及言语不规范的问题，我们想物业是否可以更换一批年龄相对比较年轻的，文化程度及素质比较高的安保人员。

对于安保夜间巡逻的事情，有没有记录可寻？

请问物业公司怎么监管你的保安外包公司是否履行安保义务？

请问我们的夜巡有填写记录吗？

还是有巡更棒的EXC表格数据？

（可投入巡更棒和添加楼道巡更点，一套设备才大几百，晚上如果3队巡逻，前期物资投入不过千把）

对于安保人员，我市公安厅和市保安协会等相关机构早就在今年7月份发文，严禁保安佩戴“特情”“辅警”等于公安系统混淆的标识，从而转为物业或者保安公司的标识。

但是我小区的保安团队依旧还是我行我素，请问这如何解释？

物业公司回复：

14、关于物业费：

物业费不是说交业主就愿意交的，还是要在物业服务的基础上，你达到了服务的标准，自然而然的大家都会交。

我们买这房子需要的是高品质，是现代社区的品质，不是回迁房，物业服务，绿化环境，车位问题将直接影响了我们生活的品质，为什么管理车位后引发了对物业的不满，造成了房价的降低等等，这次的车位事宜同样会激发矛盾。

请问物业有没有偷人头、偷社保、偷工会等费用的发生？

在小区没有业委会的情况下，物业还有公共收益这部分收益，那么是否要考虑适当的人员进行投入？

业主是不想去找麻烦，这并不代表不了解这个行业。

物业公司回复：

上次协调会业主建议：

第1，参考家天下（淮南东华物业）等小区物业管理，品质管理部不间断查找物业自身问题，另外每幢楼都设有楼管员管家（目前楼管并没有起到相应职责），单元大厅公示栏有管家照片和能加微信的工作手机号码。

业主有问题第一时间找管家解决，而不是在业主群里吐槽或到物业办找领导。

平时有问题不知道找谁，物业费到期了就有人找到你了。

咱们小区物业，很多业主反映多次到物业办事，工作人员都在聊天喝茶拉家常，无所事事的样子，园区那么多问题未解决，他们反而轻松无比。

听说还有基层员工上班捡破烂、给私人做家政赚外快没人管，甚至有业主反应碰到保洁上班时间在秘密角落里打牌赌钱，物业管理人员也不知道，很少看到他们往园区跑，基本待在办公室里，对下面情况一无所知。

管理严重缺失，物业从上到下说白了都在混日子，楼道可以几天不拖，无人管！

不然会出现这么多问题吗？

要求物业成立品质管理部，自查自纠问题，单元大厅公示楼幢管家照片和工作手机号码，业主有问题第一时间找楼幢管家解决。

物业公司回复：

第2，大群里有人反映的物业费欠费卖房跑路和二手房黑户现象确实存在，举二个例子，某幢有老赖业主房子被法院拍卖，卖二手房的新业主水电气全都过户了，却迟迟不到物业办过户更名手续，他说，只要不到物业办手续，不签物业服务合同，户名还是老业主的，就可以做免费享受服务的黑户。

请物业公布欠费卖房跑路业主和二手房黑户业主的处理方案，缴费业主在为不缴费业主享受服务买单，确实有失公允。

物业公布对于长期欠费卖房跑单和二手房黑户业主处理方案，上述现象很多业主都己知道，若物业不处理，物业费到期全部拒交，以维护公平和正义！

物业公司回复：

第3，还有物业以后出通知要盖公章，否则沒有合法性，不盖公章的通知都可以伪造，不知道物业沒有公章还是开发商不让物业用章，以前办暂住证就是不给你盖章又是什么意思?

小区交付十年，物业通知从未加盖公章，通知没有合法性和法律效力，真假难辩，另业主暂住证物业拒盖公章，物业没有公章，还是开发商禁止用章，物业需向大家解释清楚！

物业公司回复：

第4，家住5幢楼的业主打过市长热线，好几年前了，反应公区过道墙砖和大理石门套脱落几年了都没解决，打市长热线忽悠说采购材料需要时间，一晃几年过去了仍未解决，物业可以到现场看看！

物业公司回复：

第5，还有业