沈阳商业地产市调报告word资料10页.docx

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沈阳市调报告

跟着领导或者自己也去过不少城市，逛过不少购物中心了，总体下来的感触就是，一个地方的商业发展，跟当地的消费习惯有着很大的联系。

北京上海这样的大都市就不用说了，首先在消费能力上就比一般城市要高的多，其次在观念上，比起山东这样保守的城市来说，他们要前卫很多。

据统计，北京上海的人均工资至少为5800元，高消费多少是可以理解的，然而沈阳的人均工资仅为2290元，比济南人均3360元少了很大一截，但商业却比济南繁华N多倍。

一直听说东北人普遍的习惯就是“打肿脸充胖子”，换个好听点的词就是“好面儿”。

这次去了一看，才真正的体会到。

满大街背的都是LV、GUCCI、MIUMIU的包包，顿时显得我们这些山东来的人好“低调”。

另一方便，沈阳商业的发展似乎是近几天突然出现的情况，之前的沈阳称得上商业头等舱的也只有太原街和中街屈指可数的区区几个以老百货为主营的大商场。

而现在的沈阳商业完全被国、内外一大批商业巨头给瓜分占领！

除了中街、太原街商圈外，一夜间涌现出了金廊商圈、南塔商圈、铁西商圈、北行商圈等等！

政府规划下的金廊银带商业走廊犹如两条巨龙，扬眉吐气领舞着朝气蓬勃的新沈阳时代经济！

奇迹来自于虎视眈眈的国内外商业巨子大肆瓜分，他们犹如八仙过海，各显神通。

有来自香港的恒隆、韩国乐天、日本伊势丹、北京的中粮大悦城、华润万象城、上海世茂、龙之梦、大连万达及来自浙江的群升新天地、深圳茂业等，一座座崭新而引领时尚潮流的地标性购物中心建筑群纷纷耸立拔地而起，可谓江山多娇！

那么，购物中心如此扎堆沈阳到底图什么呢？

购物中心蜂拥而入扎堆沈阳必定有其内因所在，以下是我从网上搜集到的一些信息：

1、经济结构质变环境下逼迫第三次消费升级

曾被誉为中国特色的三驾“马车”——“投资、房地产、出口外贸”为主导经济驱动下，历经10余年的急速发展，中国取得了国富民强的辉煌。

但在多变的2008年，被一场突如其来的世界金融危机影响下而促使国人这巨雄狮迅速清醒。

由此，中国经济正在开始发生实质性经济结构转变，已向房地产、汽车和医疗保健“新三大板块”转移，中国消费正在向第三次升级迈进，目前过程中以旅游、高端白酒、乳品、葡萄酒、平板彩电等子行业龙头及以3G、互联网有线电视为代表的新一代通讯产业，文化传媒、电子信息等创新性消费经济悄然拉开了战幕。

所以，就是在这样的结构性经济调整大背景下，中国的商业地产也由此展开了新一轮的爆炸性发展机遇和变革。

这巨大契机无疑对商业零售服务业来说是重大利好，因此接下来会在中国各大城市呈现一派火热朝天的商战新浪潮。

2、沈阳列国家战略城市具备人口指数空前膨胀

据沈阳市相关部门公布的数据显示，2009年沈阳常住人口达到786万人，突破了规划2010年710万人口的预期规模，城镇化水平达到了77%，中心城区总人口达到520万人，超出原规划472万人的预期规模。

为此，沈阳市相关部门在2010年7月3日，对沈阳市常住人口进行了新一轮的规划，规划指出沈阳已列国家战略城市，在2020年将搭建城市“骨架”常住人口1000万，在2030年将达到1200万常住人口！

如此巨大的常住人口，商业需求可想而知。

我们不妨可以横向比较：

二线城市青岛2009年市区人均商业面积为1.2平方米/人。

按照沈阳中心城区总人口520万和青岛市区人均商业面积1.2平方米/人计算，2009年沈阳中心城区商业面积至少要达到624万平商业面积。

这个面积相当于10个60万平的华润万象城、14个45万平群升沈阳新天地的体量总和。

而目前中心城区达到如此体量还有相当的空间。

所以沈阳的商业比起邻城“青岛”还有着很大的商业潜力可挖！

如果按常住人口再加上周边七大卫星城市的人口，以人为本下那么我们不难想象，人多兴商！

沈阳商业潜力非同凡响！

3、沈阳财富膨胀指数具备强大的吸引力

沈阳全年社会消费品零售总额1778.6亿元，比上年增长18.1%。

按商品用途分，吃的商品零售额621.7亿元，增长18.2%；穿的商品零售额398亿元，增长17.6%；用的商品零售额758.9亿元，增长18.3%。

按地区分，市的零售额1658.3亿元，增长18.1%；县及县以下零售额120.3亿元，增长18.2%。

2009年，城市居民人均可支配收入18560元，增长9.1%；人均消费支出16447.79元，增长12.1%。

农民人均纯收入8752.87元，增长9.0%；人均生活消费支出4807.73元，增长7.0%。

从数据中我们可以看出，高速经济腾飞下的沈阳背后必然存在着强大的购买力和消费能力。

大家是否还对去年的圣诞节记忆犹新呢？

沈阳中兴、东北商业城、兴隆大家庭在平安夜当天均实现了亿元的销售额！

兴隆大家庭09年销售更是突破了30亿元人民币！

这实实在在的财富数据无疑彰显出了未来新沈阳的财富与巨大商机！

把握机遇，创造财富！

大消费时代踏至而来，购物中心扎堆沈阳奥秘就在于此！

在两天的时间，我们去了几个比较有名的购物中心及百货店，有大悦城、皇城恒隆、市府恒隆、万象城、沈阳春天、伊势丹、盾安新一城等。

印象最为深刻的是大悦城和沈阳春天。

那我就就这两个商场做一下详细的分析。

一、大悦城

中粮沈阳大悦城秉承大悦城的品牌概念，着力于打造国际现代化的精品购物中心。

“中粮沈阳大悦城”由A、B、C、D四馆和沃尔玛超市构成，是以国际化的大型ShoppingMall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体。

优势：

1、项目优势

A、沈阳第一家真正的SHOPPINGMALL

B、地处沈阳传统成熟中街商圈核心区域

C、沈阳客流量最大的SHOPPINGMALL

地据东北第一大步行街中街,日客流量达约60万人次。

地铁一号线沈阳大悦城站地下空间直接连通购物中心C/D两馆B2层。

中街最大停车场1500个专用停车位。

提供最立体的人流互动。

D、沈阳第一家结合地铁、空中连廊、风情步行街及最大停车场的SHOPPINGMALL

E、沈阳首家在全国各龙头商业地产汇聚中心开业的SHOPPINGMALL

F、沈阳最大体量、最具主题、业态最完整的SHOPPINGMALL

占地面积：

73000m2

建筑总面积：

550000m2

营业中面积：

315000m2

G、沈阳最国际化的建筑风格及设计空间

H、沈阳第一家采用创意立体商品混搭方式的SHOPPINGMALL

I、沈阳最具国际现代新生活方式及购物体验的SHOPPINGMALL

沈阳最多国际冠军时尚品牌的聚集地

沈阳最大最好餐饮品牌聚集地

东北最大最好最先进的五星级影院

J、最具地标感的SHOPPINGMALL

2、主题理念鲜明

A、B、C、D每一个馆都有自己的主题，

A馆主题为：

“先锋青年”，倡导专为都市中的先锋青年打造，最IN的文化，最流行的氛围，炫酷服饰，自由支配你的感受，寻找属于你的空间。

B馆主题为：

“都市新贵”，倡导都市新贵所追求的雅致格调，名品荟萃，感受社会主流文化，品位精致时尚生活。

C馆主题为：

“摩登家庭”，倡导描绘摩登家庭的品质生活，奢华风尚，为您的睿智选择提供非凡内涵的产品及感受。

D馆主题为：

“未来生活”，倡导感情艺术，品位文化，个性创意，科技产品云集，不拘泥于风格，一个让心灵成长的地方。

3、注重细节

在每一个正在调换品牌暂时空缺的位置，都有显眼并贴合时尚青年主题的幕布遮挡，摒弃了如雨滴广场一样仅仅宣传品牌或是商场的主题，让人耳目一新。

4、对于节日的气氛营造

对于济南人来说，万圣节只是一个西方的节日，在济南生活的这二十多年，从来没有过过万圣节，当天也一点节日气氛都没有。

而恰巧赶在万圣节前夕低达沈阳的我们，却结结实实的体会了万圣节带来的乐趣。

首先，商场在装饰上用了心思。

其次，商场的一贯作风，价格战。

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第三、贴合节日气氛的活动。

大悦城为了这次节日做了充分的准备。

首先准备了强大的宣传片，找了很多人扮演万圣节鬼怪，在商场里“横行霸道”，陪着恐怖的音乐，给人一种浓烈的节日气氛。

其实，万圣节当天，在馆内摆了专门的舞台，群魔乱舞。

并且设了两个化妆处，很多愿意参加活动的消费者可以去化免费的“鬼妆”。

劣势：

1、不知道是不是沈阳人已经习惯了那边的温度，我们在大悦城一直冻得瑟瑟发抖，温度已经达到零下，商场却没有开暖风，着实会流失一部分客流。

2、服务台没有导购手册，我们也没有找到一个综合ABCD四馆的品牌分布，商场的电子导视也出了故障，只停留在一个画面上。

这让我们想要找某个品牌真是费劲了。

3、同一品牌，在不同的馆内价格不同。

我特意看了两个馆内的两家匡威店，因为代理商不同，同一款鞋子在一家没有折扣，在另一家却能做到6折，这不禁让作为消费者的我有些头大。

二、沈阳春天

去沈阳之前，代宁和金增栋就强烈推荐一定要去沈阳春天看看，我带着无比的期待去了，果然没让我失望。

沈阳春天时尚之苑位于沈河区中街路，位于百年老街沈阳中街之上，邻故宫，大帅府等悠久建筑北眺西接新玛特大悦城等商业形式。

从外观看，整个建筑都有浓郁的历史色彩，而走进去以后，每一层的主题都刺激着眼球，不禁感叹，做这个商场的人不仅有想法，而且很有钱！

（一）优势：

1、中街商圈内唯一的一家针对年轻的20-25岁年龄段的时尚潮流风格服装服饰经营场所，地处客流量较多的中街步行街地上。

商场货品主要针对中青年客层，与中街客层相匹配，货品趋于时尚流行，定位准确满足年轻人的购物心理。

2、商品价格处于中低档，符合商圈主流顾客群体。

年轻人的经济基础不是特别的稳定，以及没有固定的经济来源但与此同时还在追求时尚的元素，正好符合了大春天的定位

3、商品错位经营满足购物者的心理需求。

商品的陈列和商户在进货方面也是注重年轻人的品味风格，有针对性的进行商品的进货控制

4、商户的年轻化。

年轻的经营业主更加了解现在的顾客的需求，所以在选择进货方面更加有优势。

5、同一商圈内，租赁商场相同风格商品的竞争不激烈。

6、一层的良好展示面更加吸引一些商家前来与春天进行广告宣传方面的合作，更加为商场带来了客流方面的吸引。

（二）劣势：

1、商场经营时间长，配套硬件设施陈旧，部分档口出现了墙皮的脱落和渗水现象，商户有抱怨。

2、跟货重货现象严重，导致商户间竞争激烈，利润空间下降。

并且在经营当中商场在管理方面并没有采取合理的制止措施，没办法保证正常经营商户的利益。

3、管理费连续上涨，导致一些没有足够实力的商户没有足够的利润空间被迫出租出兑档口。

并且原有的春天老户都在逐渐的撤走，就是没有撤走的商户，更多的也是选择将自己的商铺对外出租的形式来保有自己的原始商铺权利，自己选择去其他商场经营，新商户的进场多以没有过经商经历的年轻业主为主，经营经验不足，资金不足等原因不利于商场的良性运营。

4、商场缺乏系统的营销推广和宣传等手段来吸引消费者。

在节假日等重要节日应该进行适合商场坏境及特色的宣传。

5、商场缺乏完善的售后，商场缺乏完善的配套服务，如退换货服务等使客户在选择商品是没办法做到放心的良好信誉度。

6、缴费方式为月缴，商户流动性大，缴费方式为月缴，费用小，资金灵活性大，周转性强，导致商户在淡季来临时纷纷选择回避，家家贴出出租转兑商铺的告示，给消费者造成商场的不景气，不利于消费客群的长期培育和持有。

希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：

1、要接受自己行动所带来的责任而非自己成就所带来的荣耀。

2、每个人都必须发展两种重要的能力适应改变与动荡的能力以及为长期目标延缓享乐的能力。

3、将一付好牌打好没有什么了不起能将一付坏牌打好的人才值得钦佩。