建设工程造价案例分析.docx

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建设工程造价案例分析

第一章建设项目投资估算与财务评价

案例类型：

※投资估算

※※财务评价

一、投资估算

1、建设项目投资构成

建设投资＋建设期贷款利息=固定资产投资

2、建设投资估算方法

生产能力指数估算法、系数估算法

预备费＝基本预备费＋价差预备费

基本预备费＝（工程费用＋工程建设其他费）×基本预备费率

价差预备费：

3、流动资金估算方法

扩大指标估算法

案例一

二、财务评价

总结：

1．实际利率和名义利率

2．列式计算建设期贷款利息

3．列式计算固定资产折旧，计算期末回收固定资产余值

4．建设投资借款还本付息计划表

5．总成本费用表：

总成本费用构成

6．利润与利润分配表

Ø所得税（调整所得税）

Ø息税前利润

Ø息税折旧摊销前利润

Ø还款来源：

折旧+摊销+净利润

Ø总投资收益率（ROI）＝

×100%

Ø资本金利润率（ROE）=

×100%

7．资本金现金流量表（CI-CO）

8．项目投资现金流量表（CI-CO）

9．静态、动态投资回收期的计算

10．利息备付率（ICR）=息税前利润÷当年应还利息总和

11．偿债备付率（DSCR）=（息税折旧摊销前利润-所得税）÷（当年应还本金+利息）

12．部收益率（FIRR）

背景材料:

某拟建生产项目,建设期为2年，运营期为6年。

设计年产54万件，每件售价100元。

运营期第1年达产60%，第2年达产90%，以后各年均达产100%。

其它基础数据见表1.1所示。

表1.1某建设项目财务评价基础数据表单位：

万元

序号

年份

项目

建设投资？

：

（1）自有资本金

（2）贷款

700

1000

800

1000

经营成本

2100

3000

3200

维持运营投资：

自有资本金

流动资产

900

1400

流动负债

420

600

有关说明如下:

1．建设投资中有540万元形成无形资产，其余形成固定资产。

建设投资贷款利率为5.87%（按季度计息）。

固定资产使用年限为10年,残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末一次收回。

2．流动资金中有160万元为自有资金（于运营期第一年投入），其余部分贷款，流动资金贷款利率为4%（按年计息）。

流动资金在项目运营期期末一次收回并偿还贷款本金。

3．营业税金及附加税率为6%，所得税税率为25%。

4．建设投资贷款本金在运营期的前4年每年等额本金偿还，利息照付。

5.当地政府考虑该项目对当地经济拉动作用，在项目运营期前两年每年给予500万元补贴，补贴收入不计税。

6.维持运营投资按费用化处理，不考虑增加固定资产，无残值。

7．基准收益率15%。

8．无形资产在运营期均匀摊入成本。

（计算结果取整数）

问题：

1．列式计算年有效利率。

解：

r有效=（1＋r/m）m－1

r有效=（1＋5.87%/4）4－1=6%

2.列式计算建设期贷款利息。

解：

q1=1/2×1000×6%=30万元

q2=（1000＋30＋1/2×1000）×6%=92万元

建设期贷款利息为：

q=q1＋q2=30＋92=122万元

3.列式计算计算期第3年､第6年、第8年应偿还的贷款本金、利息。

（流动资金）

解：

第3年：

本金＝（2000+122）/4=531万元

利息＝（2000+122）×6%+（900-420-160）×4%＝140万元

第6年：

本金＝531万元

利息＝（2000+122-531×3）×6%＋（1400-600-160）×4%＝58万元

第8年：

本金＝1400-600-160＝640万元

利息＝640×4%＝26万元

●建设投资还款付息计划表（等额本金偿还）

建设投资借款还本付息计划表单位:

万元

序号

年份

项目

年初累计借款

1030

2122

1591

1060

529

本年新增借款

1000

本年应计利息

127

本年应还本息

658

626

595

561

4.1

本年应还本金

531

529

4.2

本年应还利息

127

年末余额

1030

2122

1591

1060

529

●建设投资还款付息计划表（等额本息偿还）

建设投资借款还本付息计划表单位：

万元

序号

年份

项目

年初累计借款

1030

2122

1637

1123

578

本年新增借款

1000

本年应计利息

127

本年应还本息

612

613

4.1

本年应还本金

485

514

545

578

4.2

本年应还利息

127

年末余额

1030

2122

1637

1123

578

每年还本付息A=2122×（A/P6，4）=2122×0.2886=612万元

4.列式计算计算期第4年应偿还的本金及利息分别为多少。

（不考虑流动资金利息）

解：

（1）计算还款期初欠款总和：

2122万元

（2）应还本利和=2122×（A/P,6,4）=612万元

（3）第3年应还利息=2122×6%=127万元

第3年应还本金=612-127=485万元

（4）第4年年初欠款=2122-485=1637万元

第4年应还利息=1637×6%=98万元

（5）第4年应还本金=612-98=514万元

5.列式计算固定资产折旧费、无形资产摊销费、运营期末回收固定资产余值。

解：

折旧费=（3500+122-540）×（1-4%）/10=296万元

摊销费=540/6=90万元

固定资产余值=（3500+122-540）-296×6=1306万元

6.列式计算经营期第1年、第3年的总成本费用。

总成本费用=

=固定成本+可变成本

=固定成本+单位产品可变成本×产品数量

=经营成本＋折旧＋摊销＋利息支出（包括长期借款和流动资金借款利息）＋维持运营投资

解：

运营期第1年：

总成本费用=2100+296+90+127+13=2626万元

运营期第3年：

总成本费用=3200+296+90+64+26+10=3686万元

●总成本费用估算表单位:

万元

序号

年份

项目

经营成本

2100

3000

3200

固定资产折旧费

296

无形资产摊销费

利息支出

140

121

4.1

建设投资借款利息

127

4.2

流动资金借款利息

维持运营投资

总成本费用

2626

3507

3686

3654

3632

7.列式计算计算期第3年、第5年所得税、利息备付率、偿债备付率。

（不考虑以前年度亏损）

Ø所得税的计算过程：

营业收入

＋补贴收入

-营业税金及附加

-总成本费用

=利润总额

-上年度亏损

所得税=0（如果应税所得≤0）

所得税=应税所得×25%（如果应税所得＞0）

=应税所得

-所得税

净利润=利润总额-所得税

Ø年息税前利润

=年利润总额＋当年产生的利息

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（总成本费用－当年产生的利息）

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（经营成本＋折旧＋摊销＋维持运营投资）

要求能列式计算（选择适当方法）

Ø年息税折旧摊销前利润

=年息税前利润＋折旧＋摊销

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（总成本费用－当年产生的利息－折旧－摊销）

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（经营成本＋维持运营投资）

要求能列式计算（选择适当方法）

解：

所得税：

计算期第3年=[100×54×60%×（1-6%）-2626]×25%=105万元

计算期第5年=[100×54×（1-6%）-3686]×25%=348万元

利息备付率：

计算期第3年息税前利润=100×54×60%×（1-6%）-（2100+296+90）+500=1060万元

计算期第3年利息备付率=1060/（127+13）=7.57

计算期第5年息税前利润=100×54×（1-6%）-（3200+296+90+10）=1480万元

计算期第5年利息备付率=1480/（64+26）=16.44

偿债备付率：

计算期第3年息税折旧摊销前利润=100×54×60%×（1-6%）-2100+500=1446万元

计算期第3年偿债备付率=（1446－105）/（531+127+13）=2.00

计算期第5年息税折旧摊销前利润=100×54×（1-6%）-（3200+10）=1866万元

计算期第5年偿债备付率=（1866－348）/（531+64+26）=2.44

●利润和利润分配表人民币单位：

万元

序号

项目

运营期

营业收入

3240

4860

5400

营业税金及附加

194

292

324

总成本费用

2626

3507

3686

3654

3632

补贴收入

500

利润总额（1－2－3＋4）

920

1561

1390

1422

1444

弥补以前年度亏损

应纳税所得额（5－6－4）

420

1061

1390

1422

1444

所得税

105

265

348

356

361

净利润（5－8）

815

1296

1042

1066

1083

息税前利润

1060

1682

1480

1470

息税折旧摊销前利润

1446

2068

1866

1856

8．列式计算总投资收益率、资本金净利润率。

解：

（1）总投资收益率（ROI）＝

×100%

生产期息税前利润的平均值＝（1060+1682+1480+1480+1470+1470）÷6=1440

建设项目总投资=3500＋122＋800+60=4482

总投资收益率=1440÷4482×100%=32.13%

（2）资本金净利润率（ROE）=

×100%

生产期净利润的平均值＝（815+1296+1042+1066+1083+1083）÷6=1064

建设项目资本金=1500＋160＋60=1720

资本金净利润率=1064÷1720×100%=61.86%

9．列式计算计算期第3年、第5年可用于还款的最大资金量。

解：

计算期第3年=296+90+815=1201万元

计算期第5年=296+90+1042=1428万元

●增加亏损：

利润和利润分配表人民币单位：

万元

序号

项目

运营期

利润总额

－200

1000

弥补以前年度亏损

－200

应纳税所得额

800

1000

所得税

200

250

净利润

－200

800

750

10．列式计算融资后计算期第3年、第8年的净现金流量。

解：

第3年：

现金流入=3240+500=3740万元

现金流出=160+531+127+13+2100+3240×6%+105=3230万元

净现金流量=3740-3230=510万元

第8年：

现金流入=5400+1306+800=7506万元

现金流出=640+26+3200+5400×6%+361+20=4571万元

净现金流量=7506-4571=2935万元

●项目资本金现金流量表单位：

万元

序号

项目

建设期

投产期

达产期

现金流入

3740

5360

5400

7506

1.1

营业收入

3240

4860

5400

1.2

补贴收入

500

1.3

回收固定资产余值

1306

1.4

回收流动资金

800

现金流出

700

800

3230

4209

4503

4477

3931

4571

2.1

项目资本金

700

800

160

2.2

借款本金偿还

531

529

640

2.3

借款利息支付

140

121

2.3.1

建设投资借款利息支付

127

2.3.2

流动资金借款利息支付

2.4

经营成本

2100

3000

3200

2.5

营业税金及附加

194

292

324

2.6

所得税

105

265

348

356

361

2.7

维持运营投资

净现金流量（1－2）

-700

-800

510

1151

897

923

1469

2935

累计净现金流量

-700

-1500

-990

161

1058

1981

3450

6385

折现系数（15%）

0.8696

0.7561

0.6575

0.5718

0.4972

0.4323

0.3759

0.3269

折现净现金流量

-609

-605

335

658

446

399

552

959

累计折现净现金流量

-609

-1214

-879

-221

225

624

1176

2135

计算指标：

资本金财务部收益率47.76（%）

11．列式计算融资前调整所得税后计算期第3年、第8年的净现金流量。

解：

计算期第3年：

现金流入=3240+500=3740万元

折旧费（不含建设期贷款利息）=（3500-540）×（1－4%）/10=284万元

回收固定资产余值（不含建设期贷款利息）=3500－540－284×6=1256万元

调整所得税=[3240×（1-6%）-（2100+284+90）]×25%=143万元

调整所得税=（年营业收入－营业税及附加－总成本费用【不考虑利息】）×所得税率

总成本费用【不考虑利息】=经营成本＋折旧【不考虑利息】＋摊销＋维持运营投资

现金流出=480+2100+3240×6%+143=2917万元

净现金流量=3740-2917=823万元

计算期第8年：

现金流入=5400+1256+800=7456万元

调整所得税=[5400×（1-6%）-（3200+284+90+20）]×25%=371万元

现金流出=3200+5400×6%+371+20=3915万元

净现金流量=7456-3915=3541万元

●项目投资财务现金流量表人民币单位：

万元

序号

项目

建设期

投产期

达产期

现金流入

3740

5360

5400

7456

1.1

营业收入

3240

4860

5400

1.2

补贴收入

500

1.3

回收固定资产余值

1256

1.4

回收流动资金

800

现金流出

1700

1800

2774

3612

3534

3544

2.1

建设投资

1700

1800

2.2

流动资金

480

320

2.3

经营成本

2100

3000

3200

2.4

营业税金及附加

194

292

324

2.5

维持运营投资

所得税前净现金流量（1-2）

-1700

-1800

966

1748

1866

1856

3912

累计所得税前净现金流量

-1700

-3500

-2534

-786

1080

2946

4802

8714

调整所得税

143

299

373

371

所得税后净现金流量（3-5）

-1700

-1800

823

1449

1493

1485

3541

累计所得税后净现金流量

-1700

-3500

-2677

-1228

265

1758

3243

6784

计算指标：

项目投资财务净现值（所得税前）（ic=15％）：

2506万元

项目投资财务净现值（所得税后）（ic=15％）：

1634万元

项目投资回收期（所得税前）：

4.42年（静态）

项目投资回收期（所得税后）：

4.82年（静态）

三、盈亏平衡分析

问题：

列式计算计算期第6年产量、价格、固定成本、单位产品可变成本的盈亏平衡点。

（假设经营成本的80%为可变成本）

分析：

盈亏平衡分析的目的就是寻找出不赔不赚的平衡点，即：

利润总额=0。

盈亏平衡公式：

P×Q×（1-t）-（F＋Cv×Q）=0

解：

第6年的可变成本（Cv×Q）=3200×80%=2560万元

单位产品可变成本（Cv）=2560/54=47元/件

固定成本（F）=3200×20%+296+90+32+26+10=1094万元

总成本费用=2560+1094=3654万元，

产量盈亏平衡点（或盈亏平衡产量）

100元/件×Q万件×（1-6%）-（1094万元+47元/件×Q万件）=0

Q*=1094/[100×（1-6%）-47]=22万件

平衡点生产能力利用率=22/54×100%=40.74%

价格盈亏平衡点（或盈亏平衡价格）

P元/件×54万件×（1-6%）-（1094万元+2560万元）=0

P*=3654/[54×（1－6%）]=72元/件

固定成本平衡点

100元/件×54万件×（1-6%）-（F万元+2560万元）=0

F*=100×54×（1-6%）-2560=2516万元

单位产品可变成本平衡点

100元/件×54万件×（1-6%）-（1094万元＋Cv×54万件）=0

CV=[（100×54×（1-6%）-1094]÷54=74元/件

第二章工程设计、施工方案技术经济分析

案例类型：

※※寿命周期成本理论；

※※决策树；

※网络计划的应用。

背景材料：

某省由于经济发展，电力供应出现紧，拟建一电厂，有自然风力发电站、火力发电站、热能风力发电站三个方案可供选择。

基础数据如下表所示。

折现率取10%。

自然风力发电站

火力发电站

热能风力发电站

装机容量（万KW）

一次投资（亿元）

年发电量（亿度）

运营成本（元/度）

0.08

0.2

0.06

销售价格（元/度）

0.6

0.4

环境治理（亿元/年）

0.5

经济拉动（亿元/年）

经济寿命（年）

残值率（以投资为基数）

大修周期（年）

一次大修理费用（亿元）

能源消耗

自然风力

电煤

生活垃圾

一、寿命周期成本理论在方案评价中的应用

建设工程寿命周期:

是指工程产品从开发、设计、建造、使用直到报废所经历的全部时间。

工程寿命周期成本：

包括经济成本（也称资金成本）、环境成本和社会成本。

费用效率（CE）=系统效率（SE）/寿命周期成本（LCC）

=系统效率（SE）/[设置费（IC）+维持费（SC）+环境成本+社会成本]

固定费用法

固定效益法

问题：

1．计算三个方案年度费用。

（不考虑建设期影响）

2．计算三个方案年度收益。

3．计算三个方案费用效率，选择方案。

4．如果热能风力发电站的建设期为2年，每年投入5亿，寿命期为27年，重新选择方案。

解：

1．年度费用

自然风力：

15×（A/P,10,20）＋0.08×5－15×5%×（A/F,10,20）＋[2×（P/F,10,8）＋2×（P/F,10,16）]×（A/P,10,20）=2.310亿元

火力发电：

8×（A/P,10,30）＋0.2×14＋1＋[1×（P/F,10,8）＋1×（P/F,10,16）＋1×（P/F,10,24]×（A/P,10,30）=4.732亿元

热能风力：

10×（A/P,10,25）＋0.06×12＋0.5＋[1×（P/F,10,8）＋1×（P/F,10,16）＋1×（P/F,10,24]×（A/P,10,25）=2.409亿元

2．年度效益

自然风力：

0.6×5=3亿元

火力发电：

0.4×14＋1=6.6亿

热能风力：

0.4×12＋1=5.8亿元

3．费用效率

CE1=3÷2.31

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