南通市城市规划管理技术规定.docx

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南通市城市规划管理技术规定

南通市城市规划管理技术规定

第一章总则

1.1为加强南通市区城市规划管理，规范、有序地推进城市建设，提高人居环境质量，促进城市可持续发展，维护公共利益和公众合法权益，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）、《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（以下简称《省实施办法》）、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称《省技术规定》）以及国家、省、市与城市规划相关的强制性标准、规范，结合南通市实际情况，制定本规定。

1.2本规定是《城市规划法》、《省实施办法》、《省技术规定》相配套的实施性规定，在南通市区行政区范围内，编制城市规划、进行城市规划管理须执行本规定。

在城市规划区范围内的其它地区按本规定有关条款执行。

1.3南通市区行政区内工业与民用建筑工程、市政基础设施工程、道路桥梁工程、综合防灾工程、园林绿化工程、城市景观与环境设计、城市亮化与美化工程、室外广告发布等各项建设工程，须执行本规定。

城市总体规划确定的规划区范围内的铁路、港口、公路、河道、各类管线等适用于本规定。

第二章城市土地使用管理

2.1城市用地分类

2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。

2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公众开放，并有一定游憩设施的用地，包括用地范围内的水域，计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。

2.2建设用地的适建性规定

2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2尚无经批准的详细规划的地区的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。

2.2.3城市建设用地的适建规定见表2.2.3。

2.2.4表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可执行。

2.2.6城市新建居住小区应按国家和省城市行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施，为居民提供必要的公共活动空间。

2.3建设基地控制指标

2.3.1建设基地最小面积应不低于表2.3.1的规定。

2.3.2建设基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：

2.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。

2.3.4城市各类建设基地的建筑密度、容积率应不超过表2.3.4的规定。

编制核心区及城市中心区详细规划、城市历史街区保护规划、以及特殊工艺的工业用地规划时，可根据具体情况对容积率指标作适当调整，经规定程序批准后实施。

2.3.5原有建设基地的容积率已超过规定值的或绿地率未达到规定值的，不得在该基地范围进行扩建、加层。

2.3.6在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，由规划行政主管部门具体核定，但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规定建筑面积的百分之十五（规定建筑面积＝建设基地面积×该基地允许建筑容积率）。

表2.3.1建设基地面积下限指标

建设项目类型

居住建筑

非居住建筑

低层

多层

高层

低层

多层

高层

建设基地面积（平方米）

500

1000

2000

－

1000

3000

表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标

建设基地类型

建筑密度（%）

容积率

核心区

Ⅰ地区

Ⅱ地区

核心区

Ⅰ地区

Ⅱ地区

住宅用地

低层

38

33

30

1.0

0.9

0.8

多层

30

28

26

1.6

1.5

1.4

中高层

26

23

23

2.1

1.9

1.9

高层

20

20

20

3.3

3.2

3.2

公共设施用地

办公

建筑

多层

45

42

40

2.8

3.1

3.0

高层

38

35

32

5.0

4.5

4.0

商业

建筑

多层

50

45

42

3.3

3.0

2.8

高层

48

42

40

5.0

4.5

4.5

商住

综合楼

多层

45

40

40

3.0

2.8

2.5

高层

40

35

35

4.5

4.0

4.0

工业建筑

工业

建筑类

低层

—

42

40

—

1.2

1.0

多层

—

38

35

—

2.0

1.8

注：

1、核心区：

濠北路，濠东路、城山路，濠西路、跃龙路，青年路所界定的用地范围，其中涉及到濠河风景区及历史保护区等重要地段的建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。

2、Ⅰ地区：

钟秀路、外环西路、工农路、虹桥路内侧、核心区外围地区所界定的范围。

唐闸镇区、天生镇区、陈桥、幸福、秦灶镇区、观音山镇区,按Ⅰ地区的标准执行。

3、Ⅱ地区：

Ⅰ地区外围地区，包括新城区、崇川开发区、狼山风景区、市开发区、港闸开发区、站前区，以及各乡镇的工贸园区，按Ⅱ地区标准执行。

其中狼山风景区（含狼山镇区）建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。

4、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。

5、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应居住建筑的指标。

6、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。

7、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。

8、I地区、II地区工业建筑容积率下限指标低层不得小于0.5，多层不得小于0.8。

表2.3.6开放空间增加建筑面积指标

允许建筑容积率

每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）

＜2

1.5

≥2—＜4

2.0

≥4—＜6

2.5

≥6

3.0

注：

开放空间的条件和计算方法见附录五。

2.3.7建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：

2.3.7.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；

2.3.7.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。

第三章建筑管理

3.1建筑间距

3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本规定。

3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。

不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。

3.1.3根据居住建筑日照标准，省技术规定和我市实际情况，居住建筑间距系数低限值按表3.1.3执行。

3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L=L1±L2

L=建筑间距

L1=日照间距

L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离

3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L1=i·H

L1=日照间距

i=日照间距系数

H=建筑的计算高度

3.1.3.3市区居住建筑日照间距原则上不考虑不同方位的折减系数，但因城市景观或其它特殊要求的需要，经城市规划行政主管部门审核，并报南通市规划委员会批准，可参照表3.1.3.3规定执行。

表3.1.3居住建筑日照间距系数表

间距系数

适用地段

1.30

核心区

1.30

I地区

1.33

II地区

注：

1、建设基地＜1公顷，且无集中公共绿地的（面积＜400平方米），建设基地内（含与南侧建筑）居住建筑间距按表3.1.3增加0.05的系数。

建设基地＞1公顷的须设置公共绿地。

2、当新建建筑位于已建住宅的南侧时，相邻建筑间距系数按表3.1.3增加0.05控制。

3、当新建多层、高层建筑位于已建居住建筑的东南向或西南向时，按山墙间距加1米的要求控制，并同时满足建筑退界要求。

当新建建筑山墙与已建居住建筑山墙延长线重合时，按表3.1.3规定的条款执行。

4、前2、3款属一次规划分期实施的，按原批准的详细规划核定的间距系数执行。

表3.1.3.3不同方位间距折减系数

方位

0~150

＞150~≤300

＞300~≤450

＞450

折减系数

1.0L

0.95L

0.9L

1.0L

注：

1、表中方位为正南向（00）偏东、偏西的方位角。

2、L为当地住宅正南向布置时的日照间距。

3、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。

3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于600时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于600时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。

方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。

3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：

3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑（面宽≤15米）根据具体情况参照3.1.5.2和附录—第3条计算确定，并进行相应的日照分析，最小日照间距比不得低于1：

1.20。

3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角＞600）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，同时满足0.45iH退界要求；当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。

3.1.5.3低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。

沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。

低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅建筑时，视同住宅建筑控制日照间距。

3.1.6高层住宅建筑日照间距：

3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。

3.1.6.2高层住宅建筑（含高层点式）之间以及高层住宅建筑与多、低层住宅建筑之间的日照间距可按3.1.3条计算确定。

3.1.6.3高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。

3.1.7住宅建筑山墙非平