悦达广场1#楼价格体系及认筹方案汇报2014.7....ppt

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耘思堂淮安事业部2014.71#楼价格体系及认筹方案汇报PART.1淮安市场总览PART.2竞品市场动态PART.3价格建议及体系【报告内容】PART.4认筹方案住宅市场走势进入2014年以来，尤其进入二季度，市场成交急转直下，4月份创下历年新低，6月成交再次陷入低迷，日均成交不足百套。

数据截至7.19淮安市场的销售量和价格有着较明显负相关，价升量跌，价跌量升。

3000套2014年上半年住宅成交数据与同期相比，下降16.56%开发区下降26.7%，清河区下降19.7%上半年数据统计库存情况高库存：

淮安总库存目前超过5.5万套，不断刷新最高纪录，长周期：

按照近期的去化速度，库存消化周期将达15.2个月。

市场形势严峻库存量居高不下销售量不断萎缩去化周期逐渐攀升竞争项目分布水韵天成6538元/弘辉首馥6835元/郦城国际5841元/优诗美地6405元/茂华5508元/融侨华府4557元/亿力5534元/汇金豪庭4998元/河畔花城5071元/翔宇壹号4525元/云梦清河4650元/本案东冠逸轩预计8月份认筹宝岛花园4530元/凯旋宫认筹中预计8月初开盘香格里拉5358元/建滔裕花园预计9月开盘全市竞争白热化的区域，大牌多，大盘多，新盘不断涌现6月份最新成交价2014年1-6月销售套数185套，月均销售30套，均价5661元/。

销售量较为理想，6.15低价开盘冲量起了较大的作用，淡市热销，6月签约51套。

亿力未来城开盘情况30#除去顶层等特殊房源表价5600元/，所推房源优惠前均价为5800/左右，总均价61万万左右。

所推房源优惠后均价为5369/左右。

32#为景观楼王，所推房源优惠前均价为6050/左右，总均价80万万左右。

所推房源优惠后均价为5662/左右。

30#户均面积户均面积10632#户均面积户均面积132当天成功订购房源可享受总房价18000元优惠。

开盘享受，认筹交1元抵5000元优惠。

7天内签约可享受总房价优惠5000元优惠。

开盘当天购买可享受一次性付款95折，按揭97折优惠。

优惠措施优惠措施除特殊楼层外无楼层差价主力户型：

92122新推30#、32#楼，面积在92-1382014年1-6月销售套数49套，月均8套，均价6248元/，谋求高溢价对销售量不看重。

三期无法走量的情况下，目前针对一二期的剩余房源进行清盘活动，5080元/起公园一线景观半年卖了35套中天优诗美地v在售主力户型：

135142东冠逸品东冠逸品20132013年销售商品房年销售商品房304304套，销售金额套，销售金额1.51.5亿，销售均价亿，销售均价49174917元元/。

东冠逸轩售楼处规划围挡工地释放节点8月售楼处公开9月认筹价格与一期差不多，在5000元/左右首开5#楼户型961269688东冠逸轩20142014年年1-61-6月销售套数月销售套数108108套，月均套，月均1818套，均价套，均价50715071元元/。

104河畔花城94的两房和105的三房在区域内较稀缺4980元/一口价2014年1-6月销售套数84套，月均销售14套，均价5063元/101139汇金豪庭户型是硬伤，单一且偏大特价房4758元/2014年1-6月销售套数254套，月均销售42套，均价4557元/融侨华府云梦清河2014年1-6月销售套数144套，月均销售24套，均价4797元/项目名称2013年推量2013年销量（套）2014年推量2014年销量（1-6）月去化率得房率（高层）最近成交均价（元/）主力面积（）亿力未来城56735717418569%77.54%553492、120、136河畔花城586330010857%78.3%5071108、135、116东冠逸品38930404088%79.6%491794、110、120汇金豪庭4089708439%77.5%4998103、132优诗美地41237804968%80%6405142茂华国际汇51238109784%78.3%5508128、140香格里拉579376014970%82%535897、123云梦清河40228339514453%76.4%479770、90、105融侨华府52329417625468%77%455790、106郦城国际37023008379%78.3%5841126、140水韵天城65550720425775%78.9%6538106、136从销量上看：

在市场较好，房源供应充足时，水渡口楼盘的年销售量在300-350套；从价格上看：

水渡口区域最高价差近2000元/，越靠近钵池山公园和万达价格越高；从户型上看：

水渡口两房的主力面积在90左右，三房的面积偏大，110左右的紧凑型三房稀缺且热销；从去化率上看，在售楼盘在60%-70%之间，得房率在78%左右（26以上高层）。

竞品楼盘一览表首开价格测算首开价格：

5100元/m21、淮安市场下行情况明显，高库存，销售量萎缩，去化周期拉长，情况较为严峻；2、周边竞品开始积极应该市场变化，融侨和亿力率先降价，其他楼盘迅速跟进；3、首开户型竞争力不大，得房率是周边楼盘中最低的，客户抗性大，相当于价格上涨了350元/；4、首开成功对于项目而言意义重大，必须一炮打响。

参考维度参考维度权重分值权重分值汇金豪庭汇金豪庭亿力未来城亿力未来城河畔花城河畔花城东冠逸品东冠逸品悦达广场悦达广场地理位置2013141312.513交通状况1077777自然环境1077.57.577周边配套151012101010项目规模1077.57.567项目配套107.57.57.577.5户型设计1511.51111.512.512品牌影响力1067667合计1006973.5706870.5签约价（元/）49985534507149165101.95加权系数0.250.20.270.28加权均价（毛坯）1249.51106.81369.171376.48近6个月成交8418510840未开盘优惠情况诚意金：

10000抵30000，优惠20000元；诚意金日进百金：

约30天，共3000元；悦达会：

活动一次500，共6次左右，总共优惠3000元；开盘当天限时特惠总价1%；首付30%优惠1%，60及以上%优惠1.5%，一次性付款2%。

认购7天内签约额外优惠1%。

优惠总计约8.6%，签约价5100元/平，推出表价约5580元/平；认筹须知认筹时间：

2014年7月26日淮安悦达广场1号楼开盘前；认筹优惠：

一、交纳人民币壹万元认筹诚意金，开盘首日选房签订商品房认购协议时转为定金，最终签定商品房买卖合同可充抵总房款叁万元整；二、“日进百金”优惠：

即从交纳认筹金之日起至开盘前三天止，总房款每日扣减壹佰元整；三、认筹金说明：

交纳认筹金的客户在开盘当日没有选中满意的房源，可提交退还认筹金的书面申请，我司在接到申请7个工作日内给予免息全款退还；四、认筹编号作为开盘选房的先后顺序，开盘当天若未在规定时间内选定房屋，则取消选房资格；五、交纳认筹诚意金的客户均有机会得到由悦达广场提供的精美礼品一份；六、开盘按照认筹顺序编号进行选房；七、本须知最终解释权归淮安悦达置业有限公司所有；认筹流程凭有效身份证件，填写认筹金确认单，至财务交纳认筹金10000元凭有效身份证件，认筹金确认单及收据签定悦达广场认筹协议客户留存悦达广场认筹协议客户联、认筹金收据，认筹完毕客户凭悦达广场认筹协议，认筹金收据、身份证领取精美礼品一份接待前台悦达会盖章参观沙盘区域洽谈区签到诚意金确认单财务处交认筹金活动区域参与游戏品尝冷餐活动区域领取认筹礼品结束洽谈区签订认筹协议（备注：

开盘按照认筹顺序编号进行选房）人员安排工作安排工作地点执行人备注引导至前台悦达会会员卡盖章接待前台置业顾问盖章登记侯蒙蒙入门引导员至洽谈区填写认筹协议引导员销售大厅朱晨辅助接待引导认筹协议辅助填写及管理一楼洽谈区案场秘书：

程丹核对收据后以交钱顺序依次派发，并备案（登记表），协助客户认筹协议与收据档案袋收好金敏财务室引导员一楼至二楼王爱成引导客户至二楼财务室交人筹款活动区域、冷餐区域管理监督一楼办公室殷民华、活动公司活动公司人员配合、殷民华把控认筹礼品派发（礼品登记）一楼办公室钱凤礼品提前先装袋，派发依照顺序，领一份登记一份保障大厅秩序大厅保安一名预防突发情况的发生等保洁地面、卫生间、接待台等卫生大厅保洁一名2人做到分工协调随时清理车辆引导停放场外保安一名引导到停车区域现场把控与调度大厅李金飞根据现场情况定楼盘名称公积金贷款情况郦城国际可以使用亿力未来城可以使用河畔花城可以使用东冠逸轩正在洽谈汇金豪庭可以使用中天优诗美地可以使用金域华府不可以水韵天成可以使用融侨华府可以使用茂华国际可以使用香格里拉可以使用弘辉首馥可以使用云梦清河可以使用p本案周边楼盘13家中11家可以使用公积金，占85%，一家正在洽谈，只有金域华府一家不可以使用公积金，据统计，金域华府因此损失了一批客户；p目前600组悦达会客户中，有186组客户需要使用到公积金，占比31%，接近三分之一；p结论：

公积金使用情况对销售有较大的影响，建议落实公积金贷款。

公积金贷款情况项目抵押问题土地抵押南京浙江商业银行；还将计划做在建工程抵押。

抵押对于销售的不利因素：

客户签定商品房买卖合同和办理按揭的首要条件是解押A、土地抵押B、在建工程抵押；在建工程抵押在南京，解押手续会比较麻烦。

土地抵押和在建工程抵押势必会影响销售签约及回款进度悦达会客户梳理客户分类说明A类：

来访2次或以上，对本项目有强烈购买意向，与周边几个项目比较，急切购房者；B类：

来访1或2次，对本项目比较认可，主要关心价格，有购房需求的观望者；C类：

来访一次，再次回访表示有空来看的看房者；梳理了悦达会600组，其中A类客户40组，占7%；B类客户182组，占30%；c类客户378组，占63%营销规划开盘前营销节点与目标安排6.1悦达会启动7.11售楼处进场7.26认筹8.16开盘悦达会目标：

6月底积累400组悦达会会员7月底积累700组悦达会会员开盘前认筹目标：

交一万抵三万100组客户开盘销售目标：

45套，一个月内完成70套目标设定8.2售楼处公开谢谢聆听进入讨论时间