国际大酒店建设项目可行性研究报告.docx
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国际大酒店建设项目可行性研究报告
台州**建设项目
可行性研究报告
**商务文书事务所
二〇一〇年十二月
附表
附表1主要经济数据与财务评价指标表
附表2项目现金流量表
附表3借款还本付息计划表
附表4利润与利润分配表
附表5总成本费用估算表（生产成本加期间费用法）
附表6产品销售收入、销售税金及附加和增值税估算表
附表7固定资产折旧估算表
附表8无形及递延资产摊销估算表
1总论（酒店业为例）
1.1项目概况
1、项目名称
**县**国际大酒店项目
2、承办单位
****实业发展有限责任公司
3、拟建地点
**省台州市**县经济开发区平安大街东段（平安大街以南，西邻**铁路）
4、建设性质
新建
5、建设内容与规模
建设“**国际大酒店”一座，建筑面积90000平米，高15层；商务会所（含健身场馆设施等休闲娱乐项目）一座，建筑面积19200平米，高8层；民用住宅两座，建筑面积共56000平米，层高10层。
建筑总面积为165200平米。
6、建设年限
16个月
7、概算投资
35,698.88万元
8、效益分析
投资收益率11%，全部投资回收期9.43年
1.2承办单位概况
1、单位名称
**县**实业发展有限责任公司
2、注册地址
3、经营范围
实业开发及投资
4、注册资本
6000万元人民币
5、公司类型
民营有限公司
6、企业负责人
7、7、项目负责人
联系电话：
1.3主要经济指标
表1-1项目主要经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一、
主要建设指标
1
项目用地面积
M2
33950
50.9亩
2
规划总建筑面积
M2
165200
2.1
其中:
酒店建筑面积
M2
90000
2.2
商务会所建筑面积
M2
19200
2.3
住宅建筑面积
M2
56000
3
硬化地面面积
M2
10444
4
建筑系数
%
41.24
不含硬化地面
5
容积率
4.87
6
绿地率
%
28
7
停车位
个
300
8
项目定员
人
300
9
项目建设期
年
16个月
10
项目达纲年份
年
2013年
二、
主要经济指标
1
项目总投资
万元
35698.88
1.1
其中：
固定资产投资
万元
35628.88
1.2
其中：
铺底流动资金
万元
70.00
2
酒店会所项目年销售收入
万元/年
7098.32
正常年
3
酒店会所总成本费用
万元/年
3378.22
正常年
4
酒店会所利润总额
万元/年
3392.70
正常年
5
酒店税收总额
万元/年
1222.83
正常年
6
酒店会所项目投资回收期
年
9.43
静态
7
酒店会所投资利润率
%
11.00
正常年
8
住宅项目经营收入
万元
15960.00
9
住宅项目税收总额
万元
2039.27
10
住宅项目净利润
万元
1283.74
1.4分析结论
1、本项目为酒店及商务会所建设和住宅开发项目，对环境不造成不良影响，符合国家的规划政策和产业政策，也符合**经济开发区发展和产业布局规划。
2、作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的**国际大酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层，建成后将成为**开发区的标志性建筑。
因此，本项目的建设，对提高**文化旅游业档次和水平，增加**的城市综合实力，塑造**良好的城市形象，促进**县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
3、本项目可为开发区企业和居民提供住宅、酒店餐饮及休闲娱乐服务，同时拟采取开设超市等便民服务措施，满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
4、作为能突出体现本地文化旅游资源特色的高档酒店建设项目，本项目必将成为**经济开发区的一个建设亮点，成为**招商引资的一个典范，其建设更可带动**现代服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
5、酒店会所项目建成后可以安排直接就业人数300人，间接就业人数80人左右；人均增加收入1.60万元/年，同时，可以增加税收1223万元/年，社会效益十分显著。
6、项目的各项建设条件具备，性价比高，推广价值较为显著。
7、各项主要财务经济指标合理可行，经营安全性较高，是一个投资见效较快，具有很好社会效益和较好经济效益的建设项目。
2
项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1文化旅游业方兴未艾
1、文化旅游业发展的产业基础
旅游业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。
进入二十一世纪以来，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点，旅游业作为第三产业的重要组成部分，是世上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”，得到了我国政府的高度重视。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
随着我国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：
中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。
2、文化旅游业的含义及发展的意义
文化旅游是指通过旅游实现感知、了解、体察人类文化具体内容之目的的行为过程。
文化旅游，是最近几年才出现并流行的一个名词，它的出现与游客需求的转变密切相关。
中国文化旅游可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。
从文化旅游兴起的背景和概念来分析，在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。
**县具有丰富的旅游资源，拥有为数众多的文化古迹，文化旅游业的发展潜力巨大。
2.1.2休闲娱乐产业增长潜力巨大
休闲娱乐业是指包括电子游戏游艺、台球娱乐、健身康体按摩、KTV迪厅、桑拿水疗、棋牌、健康睡眠、水上运动以及钓鱼用品等在内的产业业态。
据专家分析，当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。
从世界范围来看，目前休闲娱乐业已发展为世界重要的支柱产业，在发达国家占有相当大的比重。
从我国的发展情况来看，中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步，我国政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。
从产业发展的环境来看，目前，我国休闲娱乐业面临前所未有的发展机遇。
据中投顾问发布的报告显示，去年一年，国内九大休闲娱乐行业的产品年贸易额高达6500亿元，投资休闲娱乐产业渐成趋势。
据悉，中国休闲产业经济正在逐步成型，台球娱乐、KTV迪厅等九大休闲娱乐行业，这些行业均以60％以上的年增长率快速发展。
随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。
2.1.3房产业仍将高速增长
住宅是人们的最基本的生活资料之一。
我国房地产业起步于上个世纪九十年代初期，针对当时我国房地业发展严重滞后的状况，政府出台了一系列措施，鼓励房地产业的发展，使得房地产业在我国国民经济中的地位越来越高，对国民经济的贡献率逐步增大，在此基础上，我国逐步提出了把房地产业作为国民经济支柱产业来发展的指导思想，到今天，房地产业已经成为我国最重要的国民支柱产业之一。
在促进房产业发展的因素里，人口的增长和城镇化进程起着极为重要的作用。
在过去30年，我国一直保持了较快的城镇化进程，2009年达到46.6%，城镇新居民催生了大量的住房需求，在1998年住房货币化改革之后，国内商品住宅竣工面积一路走高，2000年到2009年CAGR达到13.58%，除08年出现轻微负增长以外，多数年份均保持了15%以上的高增长。
由于我国的城镇化将是一个长期的渐进过程，也是一个必然的趋势，因此，预计未来几十年内我国的房产业仍然将保持每年两位数以上的的增速。
2.2建设的必要性
2.2.1提升城市形象，促进**县文化旅游业的发展
作为历史文化名城，**具有得天独厚的历史、人文、生态方面的文化旅游资源优势，拥有深厚的文化底蕴和独特的**品牌魅力，**完全可以利用这些资源，以独特的视角挖掘文化资源“富矿”。
大力发展**的文化旅游产业，可以极大地推动**现代服务业发展，促进经济和产业结构升级。
旅游业务一般由三部分构成：
旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业，这三部分称为旅游业的三大支柱。
酒店或宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层之高，建成后将成为**开发区的标志性建筑，因此，本项目的建设，对提高**文化旅游业档次和水平，增加**的城市综合实力，塑造**良好的城市形象，促进**县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
2.2.2有利于发挥对**经济开发区的服务和配套作用
**经济开发区规划范围为东至二环东路，西至规划一号路、行政西路，南至马洪干渠、平尹公路，北至规划二号路，总规划面积22.2157km2。
其规划性质被县委、县政府明确为“现代化的工业区和新城区”，规划内容为以工业为主体，生产、生活相对配套，功能相对完善的综合性工业区。
该开发区将通过对开发区内现有村庄进行就地、就近安置的方法，形成3个居住组团，预期2020年将达到9万人。
根据**的十一五规划，开发区拟建设成为“功能齐全、设施完善，集生产、休闲、娱乐、行政管理与服务于一体的现代化工业区和人民富足、环境优美、经济繁荣、社会稳定的新城区”。
本项目选址位于**县经济开发区平安大街东段，在平安大街以南，西邻京沪铁路，该地块规划为发展商业地产和服务业。
本项目根据开发区的规划，拟建设住宅、酒店、商务会所及健身场馆，为开发区企业和居民提供住宅、文化旅游及娱乐设施，同时拟采取开设超市等便民服务措施，以满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
2.2.3带动**现代服务业发展，增加地方税收，促进就业
现代服务业作为朝阳产业，在繁荣经济、安置就业、富裕群众、加快发展中的作用越来越重要。
为此，近年来，**县委、县政府一直高度重视服务业发展，县十二次党代会明确提出了“建城聚商”战略，**有关部门提出要把加快服务业发展摆在更加突出的位置，加快构建与经济社会相统一、与先进制造业相配套、与城市化进程相协调、与群众需求相适应的现代服务业体系。
同时，还明确提出了商贸业要创出品牌、流通业要做活做强、旅游业要破题上路的具体发展思路。
作为**一个建设投资较大，建设档次较高的酒店及休闲娱乐类项目，本项目必将成为**经济开发区的一个建设亮点，成为**招商引资的一个典范，其建设更可带动**服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
3
市场调查与分析（物流业为例）
3.1**业概述
3.1.1**的定义
根据2008年5月1日实施的《**术语》国家标准（修订版），**的定义是：
“物品从供应地向接收地的实体流动过程。
根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。
”通俗地说，**是指为了满足客户的需要，以最低的成本，通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到商品的消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。
**构成：
商品的运输、配送、仓储、包装、搬运装卸、流通加工，以及相关的**信息等环节。
**产业链示意图
从现代**与传统**的区别来看，现代**是以传统仓储、运输业务为基础，利用先进的理念和技术，对由此延伸的加工、配送、包装、信息服务等功能进行有效整合和提升，注重**系统设计和**资源的合理规划。
现代**是以为客户创造价值为前提，在实践中不断创新的业务。
现代**与传统**最重要的区别在于内涵不同。
现代**不仅仅包含传统**所包含的储存、运输等活动，还代表着各种**活动的集成协调，使这些局部的活动，在一个共同的目标下，经过权衡而能达到比较好的配合。
3.1.2**业的分类
目前，在**界主要有4种**模式，即第一方**、第二方**、第三方**和第四方**。
从**的分工理论出发：
第一方**是指生产企业或流通企业自身做仓储、货运，自己来进行**的运作。
第二方**是指生产企业或流通企业聘请车队、仓库来做仓储、货运的概念，属于功能性的服务，第二方是指那些为社会提供运输、仓储等单一的**服务的企业。
第三方**指专门搞**的专业组织，是为生产与流通部门服务的，他们掌握了足够的**信息，它能够帮助生产方优化**配置，他们可以以最便宜的价格和最合适的时间提供合适的租用设施，为需方节省大量的资本和时间，它主要的优点就在于运用信息技术能更好的使需方和有**设施的一方能够更好的优化配置。
第四方**供应商是一个供应链的集成商，它对公司内部和具有互补性的服务供应商所拥有的不同资源、能力和技术能进行整合和管理，并提供一整套供应链解决方案。
也就是说，第四方**不仅优化企业和**设施方面的匹配，而且优化整个供应链。
3.1.3**业的作用
第三方**目前是主要的**发展形式。
第三方**给客户带来了众多益处，主要表现在：
1、集中主业，企业能够实现资源优化配置，将有限的人力、财务集中于核心业务，进行重点研究，发展基本技术，努力开发出新产品参与世界竞争。
2、节省费用，减少资本积压。
专业的第三方**提供者利用规模生产的专业优势和成本优势，通过提高各环节能力的利用率节省费用，使企业能从分离费用结构中获益。
根据对工业用车的调查结果，企业解散自有车队而代之以公共运输服务的主要原因就是为了减少固定费用，这不仅可以节省购买车辆的投资，还节省了车间仓库、发货设施、包装器械以及与员工相关的开支。
3、减少库存。
企业不能承担原料和库存的无限拉长，尤其是高价值的部件要补及时送往装配点以保证库存的最小量。
第三方**提供者借助精心策划的**计划和适时运送手段，最大限度的养活库存，改善了企业的现金流量，实现成本优势。
4、提升企业形象。
第三方**提供者是**专家，他们利用完备的设施和训练有素的员工对整个供应链实现完全的控制，减少**的复杂性，帮助顾客改进服务，树立自己的品牌形象。
第三方**提供者通过“量体裁衣”式的设计，制订出以顾客为导向、低成本高效率的**方案，为企业在竞争中取胜创造于有利条件。
以上种种原因，极大地推动了第三方**的发展，使第三方**服务成为21世纪国际**发展的主流。
3.2国内**业发展概况
3.2.1国内**业发展的规模和市场容量
近年来我国**业发展很快，对经济社会的贡献越来越大。
据统计，2009年我国全社会**总额达96.68万亿元，受金融危机影响同比增速放缓至7.51%，但**总额是2005年的两倍，是2002年**总额的5.6倍，近十年年均增速达21.5%，社会**总额增速为GDP增速的两倍，反映了我国经济增长对**总需求的强劲推动。
伴随**总额的快速增长，我国**费用可谓突飞猛进，2009年我国全社会**费用达6.58万亿元，同比增长7.2%，近十年同比增速达12.3%。
随着我国工业化、城镇化、国际化、市场化进程的加快发展，我国经济对现代**发展的依赖程度越来越高。
我国**总费用增长情况见下图：
我国**总费用增长情况
国际通行以全社会的**总成本（包括库存费用、运输费用和管理费用）占GDP的比例来评价整个经济体的**效率是国际通行标准，**总费用占GDP越低表示该经济体**效率越高、**发展水平约发达。
以此指标计算2009年我国**费用占GDP比为18.1%，近年来呈缓慢下降趋势，体现我国近年来**效率逐渐提高，但与欧美和日本发达国家不到10%的比例相比，我国**成本占GDP的比重过高，**发展水平与发达国家仍有较大差距，发展的潜力仍然相当大。
3.2.2我国目前**业发展的主要特点
相对于发达国家的**产业而言，中国的**产业尚处于起步发展阶段，其发展的主要特点：
一是企业**仍然是全社会**活动的重点，专业化**服务需求己初露端倪，这说明我国**活动的发展水平还比较低，加强企业内部**管理仍然是全社会**活动的重点；二是专业化**企业开始涌现，多样化**服务有一定程度的发展。
走出以企业自我服务为主的**活动模式，发展第三方**，己是中国**业发展当务之急。
3.2.3我国**园区发展情况
**园区作为**业发展到一定阶段时产生的新兴**集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。
随着我国传统储运业向市场化及现代**业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进**园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建**园区。
我国近年来**园区的建设进展十分迅速。
**园区的规模进一步扩大，在2008年全国有475家**园区的基础上，2009年全国新增近200家规划、在建和建成的**园区，规划占地面积达到43177万平方米；全国13座省会和直辖市的数据表明，这13座城市拥有132个**园区，仓储面积5556.6万平方米。
在新增园区中绝大部分为市场型**园区，对建设地而言，其建设可以有效地起到聚拢人气，聚拢税源，聚拢**要素的作用。
3.2.4我国**业发展前景
从国外**产业阶段发展的历史进程来看，结合我国现阶段的经济发展特征，中国**产业目前正处在“**硬件升级阶段”末期和“**成本管理时代”初期的发展阶段。
首先，中国正经历类似经济起飞第一阶段。
工业加工为主导的产业结构以及由此带来的大量物资流动需求是现阶段**业的本质特征。
其次，**硬件设施瓶颈逐渐缓解。
经历了近二十年来大规模基础设施投资建设，虽在部分领域仍存在供给不足，但整体而言目前我国**硬件已大为改善，随着包括铁路在内的基础设施后续大规模投资，**硬件瓶颈有望彻底消除。
第三，我国**费用水平显示我国**业仍处于初级阶段。
从我国**费用结构来看，管理费用偏高的特征以及**费用与GDP的高占比显示，与发达国家相比我国**业仍处于初级发展阶段。
第四，中国企业正面临竞争加剧和成本增加的压力。
在原材料价格上涨、人力成本增加、人民币升值下，中国制造业面临来自国内外的竞争及成本压力十分严峻，**业发展的紧迫性较高。
根据发达国家**业的发展历程，在上述环境下，特别我国制造业面临的成本和竞争压力，以及政策对**业的大力支持，我国**业有望全面进入“**成本管理”时代，迎来类似于美国、日本70年代中后期的“黄金十年”。
3.3我国商业**行业发展概况
3.3.1市场发展现状
从商品交易的发展现状来看，2008年我国商品交易市场继续发展，亿元市场数量不断增长，交易额不断增长，以义乌市场为例，义乌市场实现总成交额492亿元，逆势增长6.83%，其中中国小商品城市场成交额达到381.81亿元，同比增长9.6%。
从零售**来看，随着市场经济的蓬勃发展，零售业正逐渐成为全球供应链的主导力量，将会对经济发展和人民生活产生巨大的影响。
统计数据显示，近几年我国连锁百强销售规模平均增幅超过了30%，占社会消费品零售总额的比重从2003年的6.0%提高到2008年的11.2%，五年内将近翻了一番，可见零售业对促进我国消费市场的增长贡献突出。
然而，零售业的发展离不开**活动的支持，**管理在企业的经营管理中已经上升到战略层次，起着举足轻重的作用。
3.3.2商业**业的发展趋势
1、大型化
许多市场的规模不断地扩大，如义乌经过多期扩建，达到156万平方米。
2009年1月9日，全国最大的国际采购大平台“广州国际商品展贸城”在广州番禺区化龙镇正式奠基。
国际展贸城建筑总面积约576万平方米，比全国最大的批发市场－－义乌小商品批发市场还要大2倍。
2、专业化
近几年来，在综合型市场大发展的同时，专业型市场以其市场定位、细分准确显示其强大的生命力，数量超过综合型市场。
3、现代化
近年来，随着经营品种、规模、条件的变化，商品批发市场开始从摊位式集合向批发企业集合方向发展，一些大型专业市场的形态已从过去单一的摊位式向摊位、商店、专业街相结合的形态转变。
商业**的现代化水平进一步提高。
4、特色化
出现了许多创新型、特色型市场，如尾货市场、第三极市场、女人街市场等。
5、标准化
国家相继出台了许多商品交易市场标准，如尾货市场、纺织品服装市场等相应的标准。
3.3.3商业**业发展中的主要问题
1、**效率低
我国商业**效率低的主要表现有：
**活动现代化程度低，大量操作依然靠人工完成，能处理的货物数量相当有限；**设备的使用不合理，配送车辆的货物装载不当、空载率高，配送路线选择不合理；**环节多、流程不合理，导致运输、储存时间过长，工具周转速度慢。
2、**信息化程度低
信息技术对零售业**效率的提高、运营成本的降低有着巨大的作用。
我国流通企业信息化投资占总资产平均不到2%，而国外大企业的平均水平为8%～10%。
另外，**信息化设备得不到充分的利用。
**信息化运用层次低，我国大多数零售企业**信息化的运用主要停留在信息的采集和传输上，对信息的处理、分析、挖掘还很少。
3、配送中心建设落后
配送中心是供应商与店铺的桥梁和纽带，对于商业**活动至关重要。
目前我国商业企业配送中心建设相当落后，主要表现有：
配送率低；配送中心设施陈旧、落后等。
我国零售企业配送中心的作用未能得到充分发挥，配送中心进行统一配送的比率非常低。
据零点研究集团调查报告显示，在我国304家已经开展配送的商业企业中，20%的企业统一配送率在40%左右，67%的企业的配送率介于50%～70%之间，配送率达到70%～90%的商业企业不足15%。
而在零售业高度发达的国家，零售业**中心的配送率一般在80%上。
**中心不能实现统一配送，连锁零售企业各门店的“统一采购”就无法实现，综合采购成本的优势也无法发挥；我国许多企业的配送中心，设施落后，没有专业的分拣设备和电子扫描装置，作业中手工仍占很大的比例；配送中心功能不完善。
许多企业的配送中心功能相对比较单一，缺乏对商品的深加工能力。
公司在发展中深刻地认识到，公司原有的**配送模式也存在以上我国商业**常见的问题和弊端，为促进公司的更大发展，公司决定高规格、高起点建设现代化的**配送中心，顺应商业**业发展的新趋势，以适应公司业务迅速发展的需要。
3.4**市**业发展概况
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