对话招商引资与新型城镇化政府官员和商界人士对话.docx
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对话招商引资与新型城镇化政府官员和商界人士对话
【对话】2014年“招商引资与新型城镇化”：
政府官员和商界人士对话！
【导言】
本文是近日举办的2014年中国新型城镇化房地产金融转型创新大会上，由政府官员和商界人士就“招商引资与新型城镇化”进行的探讨与对话。
【正文】
主持人：
下面进入对话，首先有请国家级哈尔滨开发区管委会招商局张涛，北京市房山区良乡镇人民政府王建华主任，上海华茂凯泰国际投资发展有限公司刘凯执行董事长、北京思源置地房地产顾问有限公司丁武总经理，各位嘉宾上台。
咱们还是这样，按照老规矩，请咱们上台四位嘉宾分别介绍一下自己所从事的行业包括自己的公司情况，好不好？
先从丁总。
丁武：
大家好，我是北京思源经济的丁武，其中流通流域综合服务商，包括土地环节的策划招商，一手房营销代理，二手房的交易还有科技板块，在房地产流通领域里面我们有一个思源置地做到全国的北方最大全国前三，一手房代理，2010年美国纽交所上市。
思源置地做大片区土地一级开发顾问和推广招商，所以今天也很高兴过来在这个环节里边跟大家做一些交流。
张涛：
各位女士们、先生们，下午好，我来自于东北黑龙江哈尔滨市，我所在的工作岗位是国家级高新区，哈尔滨高新区招商局。
冰城、湿地之都也好、东方小巴黎也好，大家对这个城市自然情况了解，我简单说一下开发区的情况，开发区是第一批国家级高新区，1991年设立，国家给它的所限辖区域30多平方公里，十年前开发完毕，五年前跨过我们的母亲河松花江到老城区的北部所谓江北地区发展，要打造一个哈尔滨的新城，那我们负责的规划占地面积是700多平方公里，初期开发是137平方公里，我这次之所以来跟我们主题相近，我要打造新区是原有老城区和农村的城乡结合部，所以这个概念是相吻合，也想借此机会欢迎大家到哈尔滨走一走，看一看，寻找一下合作的机会，谢谢。
王建华：
大家下午好，首先感谢赵总，感谢咱们联盟，感谢咱们在座的嘉宾给我这次交流的机会，我两项工作，一项是我跑京和沪两地，一项工作负责上海杂志的编辑，主要了解上海还有自贸区、长三角地区经济发展和趋势，这是一个平台，信息平台。
还有一个就是负责房山区良乡镇和中国海外地产合作的城乡统筹一体化项目这个具体工作，是政府和央企合作项目的代表，谢谢！
刘凯：
大家好，非常感谢新城镇化联盟以及牵头人赵总给我学习机会。
华茂凯泰也是很新颖的公司，2010年配合世博会安保工作的协调和宣传，我们公司本身也是外交部的关系，平时基本上会务比较多。
随着新城镇的发展，公司未来也相当于协助像新城镇化联盟这样一些牵头单位组织一些金融联盟的合作伙伴来对局部的一些城市进行城镇化打包工作。
主持人：
我注意了一下，两位政府官员代表，一位思源给城镇化一级开发等等这方面做咨询服务专业服务机构，还有一位做专业咨询服务，正好是二比二，我就抛出第一个话题，先问问两位政府代表。
谁先谁后都没关系，我问一个问题，2014到2020国务院总体新型城镇化规划，并且今年年底要推出62+2，64个省一级直辖市还有地级市县级市以及乡镇一百多个项目试点，现在正在发改委审核和报批国务院审批当中，可能据说从媒体披露信息年底可能就要公布这个名单了，那么我就想作为咱们高新区作为良乡跟央企城乡统筹的解决二元结构的项目，你们作为政府官员看待新型城镇化是如何看待的？
作为地方政府要怎么跟中央相关政策去对接，怎么执行和落地，这个我比较关心，请两位代表坦诚交流跟我们分享一下。
张涛：
对于新型城镇化我是个外行，也没涉猎过这个领域，大家也知道我们改革开放以后设计开发区的目的拉动经济总量，以产业园区为它的主要基石，很少把城镇化的东西融进去。
随着我们这些年成功和失败的案例，我们建一个产业园无论是大大小小的产业园，或多或少会产生死城的概念，说我这个产业园，大家在这里工作，我生活、配套、居住很多园区解决不了，那么随着经验和我们在新的，我们现在搞开发区初期的137平方公里叫科技创新城，那么城的概念自然人是最重要的因素，就不是产业园的概念，我感觉这个契机最起码跟我们做的科技创新城是紧密相连，我是这么认识。
主持人：
咱们高新区领导很谦虚，其实抓住了克强总理两句话，第一句话是人的城镇化，第二是产业城镇化。
王主任，我们非常关心北京良乡的项目，不知道进行到什么程度？
王建华：
良乡卫星城在良乡边两公里，后来改了区化挪到农村里，新规颁布以后，我们首先觉得新规写得特别好，从我们操作层面感觉，城镇规划不如城乡一体化我们在操作层面上更好操作一些，因为城镇一体化，在操作的时候包括机关干部还有村里边以及各个企业容易想到就是建城，就是对乡的重视对村的重视这块重视的就不够，有这么一个，我深深有这么一个体会。
我们在做工作的时候，拆迁，还有做规划的时候，征求意见包括征求人大代表政协委员意见的时候也容易在他们理解的时候，容易理解成只是建城。
在体制问题上更关注的就是将来进城以后它的户籍制度和社保，所以这块城乡一体化应该说我们理解从城乡两个角度，强调一体化，这样从公共设施和综合的建设应该说效果要好一些。
主持人：
解决城乡二元结构问题，同时怎么解决农民各种需求问题，能够跟城里面享受市政配套享受良好的居住环境。
丁总是专家，这块您作为负责人发起，通过以前做过服务过的一些城镇化项目，能不能给我们分享一下，就目前现状来讲，因为新型城镇化今年才刚开始，类似的会议据我所知，我们这是第三个或者第四个，也就刚热起来实际上，以前还更多强调房地产这种金融论坛或者产业论坛，跟城镇化结合不高，丁总，您认为中国新型城镇化对开发商而言金融机构而言到底转型是什么样的思路或者策略？
丁武：
谈谈我的看法，我们今天讲新型城镇化，城镇化的定义有一个正确的标准，大家讲了很多从不同角度，我把这个定义定一下再讲讲我的理解。
所谓新型城镇化坚持以人为本，以新型工业化为动力，统筹兼顾为原则，推动城市现代化、集群化、生态化、农村城镇化全面提升城镇化质量水平，走科学发展集约高效，功能完善环境友好，社会和谐个性鲜明，城乡一体，大中小城市和小城镇和谐发展的城镇化路子，内容很全。
从我们做的一些项目来说，有些内容实际上已经按照这方面去做了，也许不全面，但是有相当的重合度，我接下来服务了这么多的政府和一级开发商的角度看看项目运作中间的要点。
因为我们毕竟是要运营这个事情，将来要产生回报，从经营的角度来看这个问题。
我们做了这么多项目之后就觉得我们现在城镇化的概念是很好的，最后落实的时候还是大部分的情况下，执行角度是一级开发项目开发还有区域运营的过程，说到底还是这三方面的内容，这三方面的内容过去很多年来一直在做，但是有很多新的元素，要想把这个项目做成功有五个方面关键因素。
五个因素分别是模式定位规划招商和运营，接下来分别谈谈我的看法。
模式，模式的选择是一个进行城镇和或者一级开发首要问题，我们这么多年做房地产开发出来土地，一级开发要把生地变熟或者毛地变净地的过程，城中村改造是一类还有大量新城区建设。
新城区建设中间要出来这些大片的土地其中很重要的就是运营模式或者说投资回报模式的问题。
在我们国家，做土地开发过程中间，有几类。
一类政府主导比较早，像重庆是一个典型，政府承购平台，政府融资平台都是从这块运用政府未来收益，土地收益做担保，金融机构给了钱，拿了钱做整理，这是一类。
还有很多政府钱不够，还要收紧公共债务，出现了企业介入一级开发的过程，从某种角度上理解企业介入一级开发的过程也是现在说的PPP这个模式，PPP模式，公私不完全是私人企业，完全是企业化的方式进来都是第二个P的内容。
这个模式中间看到在过去的几年中间，有很多大型的机构特别是施工开发运营能力的公司央企和大型企业进入，一级开发中间有一类企业是纯投钱，纯投钱公司做起来瓶颈会大一点，而有这种综合开发实力包括规划设计施工这种企业，要介入一级开发优势大很多，中交、中建、中铁，央企，资金实力雄厚，钱的问题比较好解决，有规划设计施工，工程带动来置换或者说它自己以施工来，从他们自己角度置换土地，政府角度企业做了施工，解决大片区城区开发中间基础设施投资问题，这种模式对于中建或者中交这种企业他们也很高兴，第一，由于投资方式介入解决他们大量的一个项目施工机会的问题，第二个方面，由于投资介入他们把产能运用起来，并且资金回报率是比较高的，由于他们在施工过程中间没有那么强的竞争去外边一个一个竞标过程中压低价格，回报率也比较高，这种模式看到了中国很多城市这两年迅速表现出来，现在政府有一定收紧，回报模式上不确定因素产生，但他们回报模式固定土地施工业务置换了约定价格置换土地，土地出让有保底再加议价分成，这种模式比较快普及起来。
第二个关键因素是定位，我们做新农村开发定位很重要，我们说了现在要产融融合，金融产业两条路子去驱动，产业定位是非常关键，一个项目中间把产业定位为没做好，你将来就很有可能出现大面积土地开发出来，拉不进来产业，如何定位，这也是一个很深的学问。
第三，要点和规划，我们同样看好一个产业，产业中间规模有多大，又怎么样布局一系列配套，刚才李院长讲的这套有完整的一个规划，这个内容非常重要这也是一个很重要的因素。
我们也看到有些规划思路是对的，定位是对的，但是规划错了，最后出现大量节奏和控制浪费等等都出现。
第四，招商。
这一点，我们在前面话题中间大家对这方面讲得不多，招商很重要，从我们现在来看，您在上午论点当中招商也是前置，这点我是完全赞同，但是很多地方一级开发商和政府原来对招商前置点是不重视的，都是大面积土地出来之后招商，这个时候往往都晚了，从我们实际来说招商要前置而且要很强招商配合的队伍机构前置，前置之后有了资源有了将来目标客户基本落定之后才去做相应土地的整理等等一些大投入，这样前置是非常重要。
另外在这个过程中间有很多专业化的做法，楼盘营销，现在一系列这么多年经过十几年发展，全套的标准做法技巧方法，片区营销怎么做的，地方政府一级开发商没有经验，这个时候像有的好的片区城市打造宣传系列的推广和招商活动，这样的安排就要非常重要，这是一个专业化的因素。
第五个要点是运营，有了片区之后，把开发商引入进来了，服务引入进来，有一个持续运营过程，有二级开发商还有项目服务商，政府和一级开发商要做配套的政策规划推进，只有这样片区随着二级项目设施实施起来，新城顺利建设起来，我先从五点说一说新城建设，新型城镇化中间的几个要素。
主持人：
感谢丁总，说得很落地也很具体，五个做好城镇化的核心要素，刘总这边能不能分享你的心得体会。
刘凯：
因为我本身来说可能联系的招商这块比较紧密，因为我们公司原来跟很多政府进行招商包括在上海进行招商会的推介，所以我们具体了解的情况可以说从两个方面来阐述，目前来说，新城镇的发展和它的模式在中国，今天中午也讨论，大致随便说了一下，实际上城镇化主要的一个因素就是像李铁主任说的，城镇化人不种地，把人的价值变成增值的社会价值，从政府的角度以地来变摇钱树，投资商，我们作为投资包括我们也是投资商，我们现在跟汉阳很大的目前亚洲最大的国博中心，把上海、香港国际会议引申到武汉去。
第二黄冈市那边有一个文化产业园包括昨天跟中关村郭红，郭主任联系了一下，总体来说中国大致模式要细化我也说得不那么准确，从政府角度来说希望把城镇化进行深化，但是从投资商角度包括张玉良在武汉国博中心做了第一高楼，绿地集团做的，这个城镇化说得具体一点，怎么样把劳动力变成增值，我想对于我们政府来说应该是一个协调员的作用而不是管理者的作用。
第二，作为投资商的目的，分化和细化，我们既然在这个地方投资，我们作为投资商投资目的是希望这块地我能够增值，我能够生钱，我投资十年收不回来，但是我二十年回来，生存有什么权？
自主权、发言权，生存权？
李总理要求地方城镇化控制局面、控制地面、控制空间，整体来说他说的思维是放权，下面领导可能就是说，作为政府这一块他就不敢松权，把这个地给你，我们环渤海带，本身也想在马城搞一片新城镇工业园也是李晓林牵头的，我们也想把这一块做一下，我们有一个目的，这块地给我1000亩地，我们现在想利用他们的品牌在这个地方比如建造一个工业园城，工业园城解决周边就业人口，大家在中国也可以看到，我经验稍微看得多一点，台资企业郭台铭他为什么能在中国，他到哪个地方在那个地方生根发芽，他能够解决就业，所以城镇化的发展是一个就业发展，就业的发展实际上也是增加税收的问题，城镇化说得简单一点好像说得很乐观，但是实际上我感觉对于中国当前地域限制再加上我们政府的还没有很大的打包式放权，可能对于企业家的投资来说还是任重而道远，这是我个人看法。
主持人：
非常感谢。
第二轮我还是先把问题抛给政府官员，这个话题可能越来越敏感，你们得小心。
我自己也操盘过城镇化的大盘，我遇到过两种情况，第一种情况，我们跟政府签一级开发协议的时候，后来又有二级开发有了优先开发权，这个在一级开发土地整理过程当中政府财政缺钱我们做垫资做BT也好，很多答应我们的东西在招商引资跟高层领导最后没有兑现，比如说成本应该100%返还，开发商不能跟政府分享土地增值收益，但是获得8%到10%的土地回报，北京最低是8%。
我们遇到一个情况，按道理说当年审计当年返还不能及时返还，所以造成很多开发商为什么不愿意做一级开发也是这个原因，政府诚信问题，这是我想抛给政府官员你们怎么看待这个问题。
第二个，政策可持续性，香港领导换届了，或者说明年审计署到今年各地审查土地财政，这几个月地方政府不作为，批什么批文都批不出来，说你先等等，我抛出这两个问题，你们作为官员你们怎么看待这个问题？
谢谢！
张涛：
首先是这样，一级开发到目前，我所在的开发区没有做，所以说这种情况没有遇到过，但是也不妨参考我工作中类似的问题，就你这个问题回答一下。
就是现在我们所做的项目，如果好的项目不给一定的支持这凤凰也飞不来，那么怎么能，您刚才提到了审计署，提到了土地的返还，提到了税收返还，现在最起码现在我开发区不做土地返还，我做税收返还，但是我开发区一级财政，我自己的盈利的资金池子里头有产业支持或者叫扶持资金，我可以通过这个环节来解决这个瓶颈问题。
王建华：
赵总您提到关于诚信的问题我感触挺深，我在一线。
政府工作人员的行为方式和运行机制这块我觉得近两年来的感觉就是在我们基层，我发现一个问题，就是缺乏数据思维。
就是很多情况没有按照主席原来说的调查然后有了数据以后，再进行决策，这个问题比如说我们去年关于拆迁户周转费问题，大家说了，该涨了涨了，物价涨了，涨多少钱？
一个人涨一百块钱，一百块钱怎么来的没有经过调查，把拆迁户用大数据思想100%全部取样回来以后跟你当地房价给定的数值确定这个值，诚信的问题和工作方式运行机制存在关系，这是我一点体会。
还一点体会，关于今后的政府，比如企业和金融机构投资以后它的回报问题，一个是新的预算法出台以后有两个职能，一个可以发行地方债务，发行债券，由原来隐性债务变成明的，再一个规定了可以，如果偿还不行可以变卖政府资产，这两块对投资的一种保障这是一个。
还有一个就是在合作的时候选择模式的时候，不同地区模式是不一样的，前一段用得比较多BOT和BOT的变形，现在政府主推PPP，政府更喜欢BOT的变形，它不承担风险，PPP政府参与全程投资，政府要承担风险，选择合作模式要慎重这是一个，要了解当地实际情况和你项目落地情况。
再有一个和中海合作的项目，我们用两个三来说，我们现在实施进度情况。
一个三，就是实现新城镇化通过双轮驱动，一个轮城镇建设另一个轮是村里，把村和镇的建设赋予它新的职能这是一个驱动。
再有一个就是农村的驱动，农村驱动关注农村新的业态的转化，尤其在北京的京郊地区，怎么样让它和镇的建设配套，来分解特的一些职能包括环保的一些设施，一些休闲设施，养老设施这是双轮驱动。
还有一个双轮驱动，关注农村人口向城镇转移，带来土地要素的变化，还有一部分关注城市人要到农村去养老，这些新业态和新产业带到农村去，这双向流动有一个结合，和金融结合，这是第二个双。
第三个双，前两天中央刚发布了关于土地流转一个意见，国务院关于土地流转意见，我们中海和我们镇政府的合作也牵扯到双重体制，六个板块，新农村建设一些服务的农业的这些项目走的股份合作制，我们和中海研究推行一个双合作社制，双合作社制，所谓农民不动产土地怎么入社，怎么给它量化，参与企业和金融投资这是一个。
第二个，现在过去意义上的经联社怎么运行产业方面问题，这三个方面双轮驱动。
还有一个双，金融创新这块我们感觉从基层来说需求有三个方面，一个在项目创新方面，金融机构能给我们一些支持，项目的创新这一块。
比如说农村的一些新型业态，你像良乡它在城乡结合部，我们一共30平方公里，我们搞农业可以说附加值很低，将来投资商投资成本很难收回，怎么办？
我们就搞提高土地附加值，可以搞平台经济，互联网经济，这一块我们在运作过程当中希望得到金融部门支持，业态发生变化。
第二，技术上的创新。
城乡垃圾处理这个项目我们感触比较深，因为它存在六大瓶颈，一个是选址、运具、二次污染、资金、技术、现有土地的制约层面，现在我们那个地区也得到了一项发明，以小区为单位处理垃圾，就是这个技术应该说解决了这个六个瓶颈的问题，当时在这一块缺资金，技术创新这块给予，在新农村建设。
第三，就是在机制上对接上，将来我们土地合作社或者要素合作社也好，能不能和银行对接和我们金融机构对接，这一块给我们支持。
我说这么多，谢谢。
张涛：
我再补充一点，刚才谈到政府的信用也可以说是履约度，哈尔滨开发区是这么做的，再跟大家汇报一下，哈尔滨对一个项目引进大约有三个阶段。
第一个阶段就是初评，招商引资，我们同行有很多，做起来也蛮辛苦也蛮有意思，但是我这块可能招商引资的过程中也在选，第一步就是我招商部门的意见，所以说你对一个项目的评价是第一部，我又很专业对某些行业某些产业，我们有专家顾问评审组，有哈尔滨方方面面的专家对这个项目评估，如果这个评估通过以后，再有一个领导小组最后敲定，这样大家避免了以前人为的对项目的认识以及一些偏激一些领导的这种权大于执行力，有些时候这种角色的失误，人参与的越多可能声音越多，大家对它的认识也就越多，这是我对于项目引入机制。
截止目前为止，入住哈尔滨高新区的项目履约率100%，我们用法律的手段来互相做一个约束，目前是100%。
另外跟大家通报一下，我仅仅站在我工作岗位上跟大家做了一个介绍，哈尔滨在十几天前，国务院正式认定已经迈入国家特大城市行列，行政区域人口超500万，特大城市，它是主城区加下辖八区十县，所以说我们如果62+2在我的家乡一左一右还是大有可为。
主持人：
非常感谢两位政府代表坦诚不公发表自己的想法，我恰恰觉得王主任高新区的领导，恰恰因为在基层，了解新型城镇化项目，高新园区的项目，他们知道怎么招商引资，能给大家更多的启发启示最有价值。
最后还是留给做新型城镇化为地方政府招商引资策划咨询的机构，我抛出一个话题，围绕我们这个主题新型城镇化地产金融转型创新，因为你们服务的对象无非两种，一个是开发商项目一个是政府主导，开发主体是这两种，你们认为这种转型和创新是谁更带动谁还是互促的还是说谁先谁后？
比如说创新一些机制，创新的一些手段，我不具体去讲，这里边关系不展开了，但是谁带动谁或者说还是互相影响，你们在实际操作过程当中肯定会遇到这种理念观念技术手段还有机制等等各方面的创新，我想请你们二位回答这么一个问题。
刘凯：
根据新城镇化这一块的思路和策划，我参加了两个，一个是上次国土局上海开了一个会，第二个，孟晓松围绕砀山高铁站预热了解了一个专题会。
赵总谈到究竟是政府主导还是投资商主导呢？
这个就是说必然回答肯定是相辅相成的。
第二，同时从最开始来说，肯定是政府把框架和它相关的一些政策以及这个配套的一些服务到位，投资商作为实际的操盘人，到这个地方来，肯定是按照条条框框里面，有不适应的可以跟政府进行协商，如果适应了我想的话投资商肯定有利才去，所以我认为在这个相辅相成过程当中，政府起到了应该是，我个人感觉政府起到就像我们赵总说的跟着党走，政府起到决定是主导作用，而企业去了，因为这一个地方不是说一个企业的行为，这个地方完全是一个政府的一种组织或者说我们的领导行为，所以去了肯定不是一个企业，而是一个群体特别是像我们比如要操盘一个地盘或者一个新城镇，肯定就是说集团化或者说联盟式像赵总新城镇化金融联盟，上次我也跟国务院研究室主任金融办的陈守富在一起谈过，集体要服从组织，组织好集体发挥力量和能量，我想我们李总理提出的蔚蓝色的图美丽的图也好，新城镇建设可能在未来中西部发展应该是起点更好，包括他的效率可能比当现代长三角珠三角有一部分，当前来说可能说在全国百强企业里面应该是可以，但是在未来说提高它效率和它的增值的概率成果应该是在中西部比较大，当然主导政府引头人最重要。
丁武：
我觉得政府最后一些合作模式肯定是要政府定，合同是政府同意以后才能签，看哪一个地方政府强主导多，哪个地方政府弱一点，有可能企业引导。
像我们接触西安新区，还有曲江新区，政府挺强，引入一级开发商干什么事，框架都给你定死了，这是政府主导。
还有三线城市政府只有一些初步想法，往下怎么落的时候，不知道，这个时候你去一级开发商就有很多超前的想法，引导政府也就接受了，所以我觉得具体在引导方面看哪个地方更强，起到推动作用。
主持人：
现在四点半，会议节奏控制不错，再次感谢四位嘉宾，我代表主办单位和承办单位再次对演讲嘉宾、对话嘉宾参会嘉宾坚持到最后一刻，表示感谢，谢谢大家！
咱们今天的会议正式结束。
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