《土地估价实务》真题.docx

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《土地估价实务》真题

某市黄河大酒店所占用土地的使用权于20XX年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。

酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。

收集到酒店其他有关情况如下：

（1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：

（2）6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：

酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。

258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%；

（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：

（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。

请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：

大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成&，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。

答案：

A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。

面积：

平方千米；价格：

元／平方米

绪表

请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：

1.计算A市20XX年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）；

（表格式样）

         一季度二季度三季度四季度

J001

J009

2.计算A市20XX年第一季度各级别地价水平值；

3.计算A市20XX年第一季度整体居住地价水平值；

4.以20XX年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数

标准答案：

答题要点及参考答案

1.计算A市20XX年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，

并将全部结果制作成表格（表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季

度四列））

J001地价水平值计算式如下：

J001地价水平值=（1200+1100）/2=1150（元／平方米）

各季度各区段地价水平值计算结果表

2.计算A市20XX年第一季度各级别地价水平值，列出计算式

一级地价水平值=（1150×0.2+1000×0.2+1050×0.2）／（0.2+0.2+0.2）=

1067（元／平方米）

二级地价水平值=（675×0.6+600×1.2+750×0.6）/（0.6+1.2+0.6）=

656（元／平方米）

三级地价水平值=（500×1+520×1.5+450×1.5）/（1+1.5+1.5）=489

（元／平方米）

3.计算A市20XX年第一季度整体居住地价水平值

整体地价水平值=（1150×0.2+1000×0.2+1050×O.2+675×0.6+600×

1.2+750×0.6+500×1+520×1.5+450×1.5）／（0.2+0.2+0.2+0.6+1.2+

0.6+1+1.5+1.5）=596（元／平方米）

4.以20XX年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各

季度定基地价指数

一季度地价水平值=1067（元／平方米）

二季度地价水平值=（1150×xO.2+lOOO×O.2+1050×x0.2）/（0.2+0.2+

0.2）=1067（元／平方米）

三季度地价水平值=（1190×O.2+1080×O.2+1120×xO.2）／（0.2+0.2+

0.2）=1130（元／平方米）

四季度地价水平值=（1190×0.2+1080×O.2+1120×0.2）/（0.2+0.2+

0.2）=1130（元／平方米）

20XX年一季度定基地价指数：

100

二季度定基地价指数：

1067/1067×100：

100

三季度定基地价指数：

1130/1067×100：

106

四季度定基地价指数：

1130/1067×100=106

某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：

①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005-20XX年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元／平方米；⑥2004-20XX年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

（1）甲房地产开发公司20XX年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／平方米。

20XX年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。

20XX年上半年项目建成，年末完成销售。

以20XX年为基期，宗地所在区域20XX年、20XX年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

（2）丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。

在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。

另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。

请根据以上情况回答51-55题。

1.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（   ）。

A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

2.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是（   ）。

A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较

B.以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近

C.协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准

D.实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平

3.丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近（   ）万元。

A.590   B.467   C.530   D.480

4.甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近（   ）元／平方米。

A.1000   B.1100   C.1200   D.1280

55.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在20XX年末的平均地价水平为（   ）元／平方米。

A.1000   B.1110   C.1200   D.1260

标准答案：

AD,BCD,C,B,B

甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。

因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：

规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2.89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。

　　经调查：

①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整），红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）;②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为20XX年1月1日：

③以20XX年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率　分别为2%、4%、0%;④通燃气平均成本为20元/平方米;⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米;⑥A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：

　　按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米。

运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。

　　请根据以上情况，回答56-60题。

　　56.根据上述情况，下列表述正确的是（）。

　　A.若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格

　　B.该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金

　　C.若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额

　　D.甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设

　　57.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为（）。

　　A.0.85B.0.94C.2.6D.2.89

　　58.依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以20XX年1月1日为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为（）万元。

　　A.10062B.10122C.10300D.10361

　　59.根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为（）。

　　A.1.56,1.33B.3.5,2.4C.2.4,3.5D.均为2.89

　　60.若甲企业于20XX年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是（）。

　　A.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格

　　B.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元

　　C.以20XX年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年

　　D.估价时建筑容积率设定为0.94

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。

该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：

征地补偿资料：

该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法