物管案例分析.docx
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物管案例分析
物管-案例分析
案例分析
第二章小区内的绿地、道路、配电房等归谁所有？
某小区开发商已将商品房出售给业主，但是开发商将靠近大路边的一面围墙擅自拆除，把原来规划为小区绿地的地方改成洗车场，对外经营牟利。
同时，把消防通道改成茶馆，对外营业，美其名曰是为业主休闲用。
问题一：
若有业主不满，告上法院，你认为法院如何判决。
问题二：
若没有业主上诉，这种行为合法吗？
问题三：
有使之合法的途径吗？
实战演练
如何满足少数业主的特殊需要
假如你是某小区物业项目负责人，现有一少部分业主因为家中有老人或腿脚不灵便的人，就该小区的楼梯处没有建设残疾人通道，而提出用小区维修基金在楼梯的台阶旁边再建一个残疾人通道。
你该怎么处理和操作？
处理方法
提示：
首先开会讨论业主意见是否符合实际情况。
如果符合实际情况，由于楼梯属于全体业主共有，因此可以召开业主大会听取业主意见，如果业主同意，签字表决，达到2/3以上可通过。
业主同意并签字后，按照经济、适用、节省的原则进行，并把费用使用情况及时张贴、公示，达到业主满意。
第三章
1.在物业管理企业的权利与义务当中，保安工作人员的职权到底有多大呢？
2006年3月某个夜晚，广州市某住宅小区发生了盗窃案件，小偷在离开小区时，保安人员尽无人抓住小偷，他们的回答是，我们只有看护小区的义务，没有逮捕小偷的义务，这样的说法对吗？
在失窃一个月后，小区保安人员已经对小偷的情况有了深入了解，并早已加强了值勤，果然，小偷又出现了，当小偷再次做案时，被早已埋伏好的保安人员抓了个正着。
在小偷落网后，保安人员并没有立即送当地派出所，而是被他们扣留半个月，在这半个月当中，小偷多次受到保安人员的殴打。
1）这样做合理吗？
2）针对类似问题，你作为保安负责人该如何处置？
3）如何理解保安工作？
如何提高保安人员的素质？
4）如何理解保安人员稳定，小区就安定？
2.京山新街花园业主欲罢“物管”
小区物管公司近来将通道已变成了停车场，汽车随道而停，致使业主进出不便，多次与物管交涉无效。
无奈下，小区业主准备成立业主委员会，欲罢现有“物管公司”，重新招聘新的物管。
问题：
1、业主们将如何成立业主委员会？
2、物管公司该如何面对业主投诉？
（分别从业主和物管负责人角度思考）
3.业主该怎样维权
海珠区某大型楼盘的业主张小姐，把其小区的现有业委会称为“伪业委会”。
张小姐说，当时成立业委会是由物管公司发起的，7个委员中有4人或是物管企业代表、或与发展商有紧密联系。
“所以业委会两年来基本不作为”。
张小姐说，本来规定每月接待业主的活动，要求公布物管公司收支情况，小区道路、孩子读书问题等，业委会统统不管。
“7人会”中的3名“纯业主”虽然想做事，但物管公司要求过半数才可以签名。
张小姐说，于是她与其他业主们要求换届。
但这个诉求受到很大的阻挠，比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来，对“主要业主”进行跟踪、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。
为了防止遭到打击，业主购置了DV机，但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。
业主们也分成了两派，一方是热情支持，另一方则担心“斗不过对方”。
张小姐说：
“我们只是希望用不冒险、不激进的态度，来促成问题的解决。
”
问题：
1、该小区业主委员会是否履行了其义务？
2、张小姐该通过什么途径进行维权？
一天，某小区居委会贴出了一纸通告，告知全体业主不要再向物业管理公司交付物业服务费，而改交到居委会。
同时，该小区的物业公司接到法院的传票及起诉书。
在起诉书中，居委会列出了物业公司的几大罪状。
其中有：
物业管理公司不请自来；违反政府有关规定只收费不服务，影响小区内业主的正常生活；物业管理公司员工有偷盗行为等。
经过法院调查核实，大家了解了事实真相。
（1）关于物业公司不请自来，当地房地产行政主管部门作证予以否认。
该小区建成后，因无人管理，随着业主的入住，小区环境、卫生、治安等问题频频发生。
房地产行政主管部门委派该物业公司接管，接管时物业公司与开发商签署了前期物业服务协议。
接管半年后，该小区业主委员会成立，经过业主大会讨论，一致认为该物业公司管理服务到位，即正式与其签了物业服务合同。
（2）关于只收费不服务，业主代表证明也是不实之词。
自从物业公司对本小区实施管理后，小区环境有了很大的改观。
如原来的垃圾山清走了，并铺上了草坪，小区整洁优雅，到处焕发着勃勃生机
（3）关于物业公司员工有偷盗行为一说，因为居委会拿不出证据，因此不能成立，最后此案以居委会败诉而告终。
那么，居委会为何要有此举呢？
主要原因是：
一是居委会成员以自己是最基层的政府组织为由，拒交管理费；其次是看到物业公司因管理有方获取了一定收益，居委会便想利用职权剥夺物业公司的管理工作，坚守“肥水不流外人田”；再有，居委会成员因有一些违规行为，如私搭乱建，违章占道，而受到物业管理企业的批评，便伺机报复。
事实虽然最终大白于天下，但物业公司为此牵涉了大量的时间与精力，如果你是该物业公司的经理，你会从这件事得到什么启发，物业公司该如何避免类似的事情发生？
王华所在的小区居民对物业管理服务还是比较满意的。
但是在业主委员会对物业管理公司财务收支进行审核时，发现该物业公司把维修、保安费、绿化费一次性划转到其他专业公司，并不是像业主想象的这些专业服务人员都属物业公司所有。
王华等部分业主认为，如果维修工人不归属于物业公司，那么其上门服务维修时，业主如何能够放心？
那么，王华等业主的担心有没有必要呢？
物业公司能否自行决定选择专业服务公司？
某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点是开发商能否进入业主委员会。
一部分业主意见是：
开发商应该进入业主委员会。
该幢大楼共计50000平方米，目前开发商手里还有近10000平方米未售出去，数量极大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大楼；
另一部分业主意见是：
开发商不能进入业主委员会。
其理由是虽然还有10000平方米未售出去，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的角色。
你怎么认为，说说你的看法和理由。
小张新近买了一套商品房，按规定在办理入住手续时交纳了公共设施维修基金，每月按时缴纳物业管理费。
但小张觉得自己作为业主除了缴费，好像也没有什么其他的权利义务。
你认为是这样吗？
如果你认为不是这样，能否给他一个令人信服的答复？
笑星李先生人缘好，威望高，因常给物业公司提各种建议，反映业主的呼声，在业主大会上，被大家选举为小区业主委员会主任。
此后，李先生更加热心于公益事业，为沟通业主与物业管理企业的关系，做了大量工作。
可是李先生毕竟不是物业管理方面的专业人士，在处理一些重大问题时，经常感到把握不准尺度，特别是对业主委员会与物业管理企业的关系问题，始终含混不清。
那么，业主委员会与物业管理企业到底应该是一种什么样的关系呢？
1、某房产开发企业与某物业服务企业（系由该房产企业设立）签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理，委托期限为8年，每平方米收费2.5元（同等物业收费1.2元）。
业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比同等其他物业高出许多，业主因此不满，矛盾纠纷不断产生。
问题：
此前期物业管理合同有效吗？
业主的合法权益受到侵犯了吗？
2、业主人身或财产受到损害，物业服务企业是否应当承担责任？
夏某某系上海市“康桥半岛”小区业主，“新独院”公司为该小区物业服务企业。
2005年5月7日下午，杨冰等人因在夏某某处观看房屋装修而与夏某某及其家人产生纠纷。
在小区保安闻讯赶来随同夏某某寻找杨冰等人时，一群打手冲来将夏父打成重伤，并将夏某某所有一辆轿车砸坏。
夏某某等人遂提出诉讼，认为“新独院”公司违约，没有尽到保安责任，要求“新独院”公司赔偿医疗费用、伤残损害费及轿车损失费用。
一审法院认为，双方签订的《物业管理合同》未明确“新独院”公司对夏某某等在小区内遭受的人身、财产损失承担赔偿责任，“新独院”公司也未曾承诺确保业主的人身、财产安全。
故“新独院”公司只承担一般意义上的保安责任。
综合现有证据，“新独院”公司的保安人员已完成了《物业管理合同》所约定的保安责任，未构成违约，故判决驳回夏某某等人的诉讼。
夏某某等人不服，提出上诉。
二审法院认为在双方没有就保安义务作特别约定的情况下，物业服务企业只承担保安注意义务，根据现有证据，可以证明“新独院”公司已尽到保安注意义务，故对夏某
（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用6万元
合计：
120万元
若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：
120万元x（1+10%）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月
若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：
（120万元+12万元）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月
第五章
李小姐于去年3月在广州某花园购买了一套新商品房，合同约定今年8月30日前交楼，在8月交楼前李小姐收到了《收楼通知书》，但《收楼通知书》注明“由合同约定交楼日期起收取管理费”。
对此项李小姐不太认同，因为当时签合同时根本没有这一条款，只在补充协议列有：
如因买受人提供联系地址不详实或发生变更造成出卖人未能寄出《收楼通知书》，则视为买受人已验收、交付使用。
《商品房买卖合同》中明确出卖人必须如期交楼，但根本没有要求业主在约定交楼日期起具体期限内必须收楼，并开始缴交物业管理费，而且直至现在李小姐也没有签署过《物业管理服务协议》，所以李小姐认为这属于“霸王条款”理应拒绝。
李小姐提出质疑：
难道11月收楼，前两个月的管理费都要补交吗？
究竟物业管理费是否应从办理收楼手续后，业主与物业管理处签署《物业管理服务协议》才开始缴交？
到入伙的当天李小姐提出一些疑问而物业工作人员却一问三不知，并且客服助理对入伙流程非常的不熟悉，导致李小姐未入住就对物业管理公司很反感。
任务一：
物业管理费应该从何日起计收？
任务二：
熟悉业主入伙办理程序
第六章
1.维修费该由谁承担？
2003年，林先生在郑州市某小区购买了一套商品房，刚入住的时候没什么问题，但半年后，房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。
林先生随即与开发商联系，但开发商称已交房，不承担维修责任。
建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》对各种情况的保修期作了明确规定。
分析：
关于屋面防水工程。
在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。
电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。
供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期（供冷期）。
其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。
如室内地面空鼓、开裂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房地面泛水、积水，阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。
如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题，即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任。
2.业主客户对再收户内维修费不理解怎么办？
昌宁大厦入伙，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动优惠，对户内维修采取了无偿的方式（若当初就把这
一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。
入伙满一年后，管理处决定按法规规定，据实收取户内维修费。
然而，却遇到了不小阻力。
为了突破阻力，管理处在公告栏张贴了《致业主的一封公开信》，引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围，并说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主客户消除了误解，对户内维修有偿服务表示认同。
3.业主拒交维修费怎么办？
平安大厦维修工小杜接到报修电话，很快来到业主家，经了解房间刚装修完，经常跳闸。
小杜用万用表检测出照明线和插座线都短路，需要查线。
经仔细检查发现了两处故障，当即进行了处理，并将线盒、配电箱等恢复原状，又请业主把电器打开试了一遍，在得到业主一切正常的认同后，向业主收取50元维修费。
“这还收什么钱？
这么简单的活我都会，还用着你，我们每个月的管理费都干什么去了，干点活还要收费。
”业主一听，声音立刻升高了一倍，很不满意的对小杜发了一顿火。
4.住户拒交室内维修费用怎么办？
住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费。
5.黄小姐最近租了一套一室一厅的房屋，但是发现外墙有渗水现象，想自己找人修一下，但听朋友讲，租客维修房屋要经过房东的同意。
而且他们说，这套房子出现问题，维修是应该由房东负责。
在出租期间，房屋的维修该由谁负责？
6.出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。
出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须报有关部门批准。
案例六：
白小姐购入某花园小区一套二手房，可搬进去不久发现，家中卫生间墙面上出现裂缝，阳台上窗户变形，关闭不严，白小姐直接找物业管理公司帮助解决问题，物业管理公司明确表示说，业主家中出现问题应由业主自己承担维修费用，不属于公共设施的维修，如果业主需要物业管理公司帮助，则物业管理公司愿意帮助，但业主要承担相应的费用。
白小姐心存疑问：
国家规定的保修期是否落实?
保修期内的房屋质量问题该向谁要求赔偿?
【案情结果】由于该二手房超过了国家规定的保修期期限，且不属于物业管理公司承担维修责任的范围，白小姐只有自己承担房屋维修责任。
【案例点评】国家规定的住房保修期是指房地产开发建设的新建的商品房，而白小姐是与前业主换房入住的，属二手房屋，前面已有业主住过。
如果该房超过了国家规定的保修期期限，建筑商和开发商是不应承担保修责任的。
如果不在保修期，且不屑于物业管理公司承担维修责任的范围，就应当由业主自己负责维修。
国家明确规定，个人购买商品房之后又实行了物业管理，若房屋超过保修期后，其维修责任如下：
凡是购买的产权房屋的自用部位、自用设施、设备，其维修由业主自己承担，房屋的主体承重结构部位、共用设施设备的维修，则由同幢房屋内全体业主共同承担维修责任，由物业管理公司在维修基金中支出。
业主房屋出现的问题是在自己家中的自用部位，应由自己承担维修责任。
从本案例的分析来看，白小姐只有自己承担房屋维修责任。
如果白小姐想要在入住半年内或按标准规定的时间内享受保修期的优惠服务，只有一个方法，即在与前任业主商谈购房时，将其作为必要条件写入购房条款中。
这样在白小姐房屋出现问题时，不是由物业管理公司承担维修责任，而是由前任业主承担维修责任。
2009年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。
出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。
而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。
两人只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。
事发后，物业管理企业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。
而事主方则宣称，他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。
出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?
李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。
从本例中看：
物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。
具体表现在：
①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。
②物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。
因此，物业管理企业也存在明显过错，应承担损害赔偿的主要责任。
当然，李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。
孙某（男，10岁）在家里玩耍时发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。
孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。
法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，由10千伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。
本案例判决：
电力公司应当承担赔偿责任。
物业管理公司没有维修养护高压电线的义务，不负损害赔偿责任。
物业管理的功能在于保障物业的正常使用，维护小区的公共秩序。
物业管理的管理范围应当限制在建筑物及与建筑物密不可分的附属配套设施。
如果物业服务合同没有约定由物业管理企业对有关事项进行管理，而法律法规又没有规定由物业管理企业相应的义务，那么物业管理企业自然无从承担法律责任。
本案中高压电线不属于案发小区建筑物的配套设施，物业服务合同没有约定物业管理企业维护高压线的正常使用的功能，因而不应当属于物业管理事项的范围。
根据《电力设施保护条例》以及《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，物业管理公司对高压电线漏电造成的损害，不承担赔偿责任。
案例：
小区弱电设备遭雷击事件案例
2011年11月8日南昌市突降暴雨，9日凌晨4:
03左右开始频繁打雷。
为保护监控设备的安全，安全值班队长通知队员关闭监控中心的电源。
11月9日早上6:
00左右，天气状况趋于稳定，当班安全队员打开电源时，发现部分监控设备仍被雷击损坏，已无法正常工作，值班班长立刻通知维修技术人员到现场进行处理。
通过维修技术人员检查发现，损坏的设备包括高层消防智能系统、小区云台31个、固定镜头11个、y苑和z苑的对讲主机2部、部分红外报警系统、部分门禁线路以及现场的安全岗亭用电线路等。
此次雷击事件造成的设备损坏影响之大是132物业所服务社区所少见的。
案例分析：
1、南昌132花城南区安防系统2003年开始逐期投入运行，从成本因素考虑，采用的是常规防雷设计。
南昌132花城所在的z湖地区属于落雷区，并且z湖周边地区气候湿润，地势平坦，只有五期高层地势突出，这3栋高层无形中就成为了一个巨大的"引雷天线"将周围地区的雷电全部吸引过来，造成高层附近成为感应雷的高危地区，高层附近区域的落雷频率和雷击程度加大。
对于这种情况，物业公司在项目前期介入阶段应该充分考虑弱电设备的防雷需要，提请地产公司提高弱电设备的防雷等级，积极防范雷电破坏弱电设备的风险；
案例分析：
2、小区防雷系统需要定期检查维护，每年应定期检查建筑防雷接地的可靠性，检查设备避雷器等防雷设备的完好程度，确保在发生雷电侵袭时起到应有的保护作用；
3、对于存在较高雷电风险的项目，应该为弱电设备购买保险以规避不确定的风险。
案例启示：
虽然目前还不能完全避免雷电造成的危害，但采取有效措施和完善的防范机制是可以将雷电损失降到最低的，目前关于雷电预测和损失预防的技术已经构成完整的体系。
由于雷电伤害是一种经常性现象，作为为社区提供物业服务的专业机构，我们应该建立对雷电和雷电危害防范的基础知识，在项目前期介入阶段积极协助和提示地产公司在权威机构的帮助下了解项目今后受雷击伤害的几率。
在充分了解情况的基础上，物业公司应提示地产公司按照国家《建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）》要求设计和配备弱电设备的防雷系统。
万科**项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？
我们已足额缴纳物业费！
[刘津煜]于2007-8-3114:
02:
12加贴在**项目为什么我们多次反映到物业都没有解决，从交房开始到现在将近一周了，怎么都没有人管呢？
问物业，物业说，我们也不知道。
有这么回复业主的吗？
我们每天从楼下提水到7楼，自来水都没有了，还让人怎么生活？
！
回复：
万科**项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？
我们已足额缴纳物业费！
[**市万科客户服务中心]于2007-9-314:
01:
20加贴在**项目
尊敬的业主：
您好！
26日**地区普降暴雨，路面积水严重，27日导致您所在的组团泵房被雨水浸泡，线路故障，我们经过抢修，已于31日现场恢复用水。
虽然在此期间我们也采取了一些送生活用水等临时应急措施，但给您造成的不便，还请您原谅！
后续此类事件，服务中心将加大信息沟通力度，确保您能及时了解情况，如您生活中遇到其他问题，欢迎同我们联系！
事件过程：
8月26日，该地区突发暴雨，来势急，雨量大，地下水位升高。
8月27日早晨，物业工程巡视五期八组团设备泵房进水，积水深1.5米，水泵房所有设备都浸泡在水中。
8月27日到31日期间紧急采购设备，临时安装一台中水泵和生活水泵，部分恢复供水，期间停水五日之久。
初步评估，该事故造成直接经济损失5万元。
事故原因：
1、前期没有遇见风险，导致水泵房被泡由于地下设备房管道及线缆桥架4-5处过墙眼处渗漏。
在前期介入和接管验收过程中，没有发现隐患并预见风险。
2、水泵房巡视不及时，8月26日连续不断下暴雨，下午四点曾对水泵房进行巡查，以后再没有巡视过，以后再没巡视过，直至第二天早晨发现水泵房被水浸1.5米。
3、排水设备故障。
在前期接管验收时，发现水泵房排污泵不能使用，曾向地产提出，但没有采取措施解决，发生水浸事故时排污泵不能自然动作。
第七章
案例题
丽清花园别墅的绿地率达50%以上，环境非常优美。
去年7月的一天，某业主突然找到物业管理公司的总经理提意见，反映最近他家房屋附近的草坪一片黄、一片绿，非常难看。
总经理找到绿化部主管，该主管并不了解这一情况。
总经理严厉批评了他，并让他立即处理此事。
请问，绿化部主管失职在什么地方？
以后他怎样做才能避免类似的事情发生？
答案要点：
1、绿化部主管没有能够很好地实施绿化管理制度。
在绿化看管巡视方面出现了漏洞，所以，没有能够及时发现草地的变化。
2、以后要加强看管巡视。
对居住区的绿地，每周至少巡视一遍，并做好绿化巡视记录。
对发现的问题及时通知绿化养护部门处理。
每月汇总绿化巡视记录，提交管理处主管审阅。
管理出主管对绿化巡视记录应进行分析，对重大问题和经常发生的问题，要制定并采取相应措施予以处理。
第八章
某房地产企业自行开发建设了“庐山花园”住宅小区，为实施规范的物业管理，决定成立“物业管理部”负责对该小区的物业管理，由于该部门工作认真，服务态度好，收费合理，业主们都十分满意。
一年以后，市房管部门来小区检查，发现该部门一无营业执照，二无资质管理等级，三无专业技术人员。
对此房管部门责令该物业部停业经营活动，尽快补办相关手续。
问题：
此情况是否合法？
如何解决？
在物业管理企业的权利与义务当中，保安工作人员的职权到底有多大呢？
2006年3月某个夜晚，广州市某住宅小区发生了盗窃案件，小偷在离开小区时，保安人员尽无人抓住小偷，他们的回答是，我们只有看护小区的义务，没有逮捕小偷的义务，这样的说法对吗？
在失窃一个月后，小区保安人员已经对小偷的情况有了深入了解，并早已加强了值勤，果然，小偷又出现了，当小偷再次做案时，被早已埋伏好的保安人员抓了个正着。
在小偷落网后，保安人员并没有立即送当地派出所，而是被他们扣留半个月，在这半个月当中，小偷多次受到保安人员的殴打。
一物业公司已成立一年多，拟向省人民政府建设主管部门申报二级资质，此物业公司目前管理各类物业的房屋建筑面积分别情况如下：
1）多层住宅50万平方米。
2）高层住宅30万平方米。
3）独立式住宅（别墅）5万平方米。
请问此物业公司在物业管理各项目及管理面积上是否达到二级资质条件？
为什么？
请说明原因。
（假设该物业公司其他条件均已达到）
第九章
业主江某擅自将空地改成车棚案
原告：
物业管理企业
被告：
业主江某
（一）案情
2003年5月，江某新买了一辆汽车，由于小区
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