蟠龙新区189亩项目可行性研究报告住宅.docx
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蟠龙新区189亩项目可行性研究报告住宅
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、2005年国内经济及房地产市场回眸
二、南宁市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、蟠龙新区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、蟠龙新区消费者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第一章 前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、南宁市规划局规划方案；
2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、南宁市房产局提供资料；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
三、项目概况
项目地块位于蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留的办公用地，实际开发面积为159亩，该地块基本较为平整，经文件批准通过，该地块主要用途为商住用地，类别代号，容积率不大于2.0，
建筑密度不大于，绿化率不小于。
建筑限高多层不超过（约米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过层（约米左右）；
本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除30亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积159亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：
其中的99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房小区；建筑形式采用组合式：
多层，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：
106000平方米，约合159亩。
②容积率：
2.0
③总建筑面积：
212000M2公建面积：
5000M2
④建筑密度：
（暂无设计方案无法计算出，建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。
⑤绿化率：
35%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起的一个中等规模小区。
项目建设内容：
1、多层公寓及连排别墅
多层公寓的总建筑面积约72000平方米，建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。
宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。
2、小高层公寓
小高层公寓的总建筑面积约120000平方米。
3、配套商业面积（包括车库）
建筑面积约15000平方米
4、公共生活设施
总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。
5、物业管理
实行封闭式现代化物业管理。
⏹供电系统：
采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；
⏹通讯系统：
每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；
⏹电视系统：
每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；
⏹邮政系统：
每户设有信、报箱并实行专递服务；
⏹周界防护系统：
周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；
第二章 项目开发经营环境分析
一、2005前三季度南宁市经济状况简析
经济运行情况
[GDP]2005年1-3季度，南宁市经济发展继续保持稳健的增长态势，全市GDP达477.02亿元，同比增长13.2%，增速比去年同期加快0.38个百分点。
其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增长7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增长17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增长12.6%。
[财政金融]财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。
1-9月，全市组织的财政收入71亿元，同比增长16.57%，其中一般预算收入31.43亿元，同比增长20.30%。
一般预算支出47.77亿元，同比增长18.16%。
其中基本建设支出4.82亿元，同比增长36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增长29.49%；科技三项费用支出0.47亿元，同比增长31.63%。
[投资]全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。
今年以来，全市投资虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推动下，增幅一直保持在28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。
1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增长38.10%。
其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增长39.81%；基本建设投资102.49亿元，增长26.61%；更新改造投资37.09亿元，增长60.71%；房地产业投资68.97亿元，增长61.17%。
[国内贸易]社会消费品零售额稳步增长。
1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增长13.63%。
其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增长13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增长15.25%。
小结：
持续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实的经济基础。
二、南宁市房地产市场分析
1、南宁市成交情况分析
1-1、整体市场供求情况
a）季度供应情况
2005年3季度商品房类别供求状况表
时间
单位:
万㎡
住宅
商业
办公
合计
2005年7月份
批准预售面积
9.6
1.5
0
11.1
合同备案面积
34.6
1.8
0.5
36.8
供求比
1:
3.6
1:
1.2
/
1:
3.3
2005年8月份
批准预售面积
28.4
3
2.1
33.5
合同备案面积
32.5
1.7
0.1
34
供求比
1:
1.1
1:
0.6
/
1:
1.0
2005年9月份
批准预售面积
62.3
15
0.2
77.5
合同备案面积
37.8
1.2
0.9
39.8
供求比
1:
0.6
1:
0.1
1：
4.5
1:
0.5
合计
批准预售面积
100.3
19.5
2.3
122.1
合同备案面积
104.9
4.7
1.5
110.6
供求比
1：
1.0
1：
0.2
1：
0.7
1：
0.9
◎2005年3季度商品房供应量为122.1万㎡，去化量为110.6万㎡，整体呈现供大于求的态势，供求相比上个季度有大幅度提升。
◎商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严峻形式进一步加深。
办公房的供求形势依然没有得到改变。
b）同期比较情况
2005年3季度供求关系环比、同比对比表
时间
批准预售面积（万㎡）
合同登记备案面积（万㎡）
供求比
2005年3季度
122.1
110.6
1：
0.9
2005年2季度
56.1
62.3
1：
1.1
2004年3季度
72.95
73.4
1：
1.1
◎2005年3季度供应量122.1万㎡。
环比上季度增长117.6%，比去年同期增长67.4%，本季销售备案登记110.6㎡，环比上季度增长78.3%，比去年同期增长51.4%。
本季度的供求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，主要是受商业类产品影响。
1-2、各区域市场供求情况
a）各区域商品房供求状况分析
2005年3季度各区域商品房供求关系状况表
各板块
批准预售面积
比重
登记备案面积
比重
供求比
青秀区
16.6
13.60%
14.1
12.75%
1:
0.8
琅东板块
36.4
29.81%
35.3
31.92%
1:
1.0
仙葫板块
8.6
7.04%
15.3
13.83%
1:
1.8
江南区
6.2
5.08%
13.4
12.11%
1:
2.2
西乡塘区
30.1
24.65%
16.5
14.92%
1:
0.5
兴宁区
18.2
14.91%
4.3
3.89%
1:
0.2
良庆区
6
4.91%
11.7
10.58%
1:
2.0
南宁市
122.1
100.00%
110.6
100.00%
1:
0.9
◎2005年3季度南宁市商品房供求比为1：
0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区呈现供大于求的状况。
琅东板块供求基本持平，其他城区供小于求。
整体来讲，供求关系仍处于良好状况。
◎琅东板块供应量达到全市29.81%，去化量达到全市31.92%，虽然供求仍是全市的首位，但比重已经有所降低；西乡塘区的供应量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。
b）各区域住宅供求状况分析
2005年3季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情况一览
各板块
批准预售面积（万㎡）
比重
合同登记备案面积（万㎡）
比重
供求比
青秀区
13.3
13.26%
13
12.44%
1:
1.0
琅东板块
31.4
31.31%
34.1
32.63%
1:
1.1
仙葫板块
7.9
7.88%
14.8
14.16%
1:
1.9
江南区
5.1
5.08%
12.2
11.68%
1:
2.4
西乡塘区
22.4
22.33%
15.7
15.02%
1:
0.7
兴宁区
14.7
14.66%
3.5
3.35%
1:
0.2
良庆区
5.5
5.48%
11.2
10.72%
1:
2.0
南宁市
100.3
100.00%
104.5
100.00%
1:
1.0
◎2005年3季度，南宁市商品房住宅的供求比是1：
1.0，供求基本持平。
西乡塘区和兴宁区呈现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基本平衡；其他城区呈现供小于求。
◎琅东板块依旧占据着供应量和去化量第一的位置，供应量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。
西乡塘区供应量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。
江南区和良庆区供应量较少，而兴宁区去化量最低。
c）各区域商业供求状况分析
2005年3季度各区域商业批准预售及合同登记备案情况一览
各板块
批准预售面积（万㎡）
比重
合同登记备案面积（万㎡）
比重
供求比
青秀区
2.7
13.85%
0.8
16.67%
1:
0.3
琅东板块
3.3
16.92%
0.7
14.57%
1:
0.2
仙葫板块
0.7
3.59%
0.3
6.25%
1:
0.4
江南区
1.1
5.64%
1.2
25.00%
1:
1.1
西乡塘区
7.7
39.49%
0.8
16.67%
1:
0.1
兴宁区
3.5
17.95%
0.5
10.42%
1:
0.1
良庆区
0.5
2.56%
0.5
10.42%
1:
1
南宁市
19.5
100.00%
4.8
100.00%
1:
0.2
◎2005年3季度，南宁市商品房商业供应量为19.5万㎡，去化量为4.8万㎡，供求比为1：
0.2。
◎各区均有供应量和去化量，西乡塘区的供应量最高，达到39.49%。
去化量方面，江南区占据着第一的位置。
◎全市商业的供应量较上季度增长较多，去化量变化较小，商业供过于求的情况进一步加深。
d）各区域办公供求状况分析
2005年3季度各区域办公批准预售及合同登记备案情况一览
各板块
批准预售面积（万㎡）
比重
合同登记备案面积（万㎡）
比重
供求比
青秀区
0.6
26.09%
0.3
23.08%
1:
0.5
琅东板块
1.7
73.91%
0.5
38.46%
1:
0.3
仙葫板块
0
0.00%
0.2
15.38%
/
江南区
0
0.00%
0
0.00%
/
西乡塘区
0
0.00%
0
0.00%
/
兴宁区
0
0.00%
0.3
23.08%
/
良庆区
0
0.00%
0
0.00%
/
南宁市
2.3
100.00%
1.3
100.00%
1:
0.6
◎2005年3季度南宁市办公只有青秀区和琅东板块有供应量，去化量为1.3万㎡。
◎全市办公成交情况不够理想，每个区域成交量都较少，可比较性不大。
1-3、价格分析
a）成交价格分析
2005年3季度南宁市住宅均价状况表
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
2821
2742
2964
2863
2781
2700
2223
2548
2674
◎2005年3季度，南宁市商品房住宅均价2486元/㎡，较05年2季度均价2780元/㎡相比，下降10.6%。
3季度价格走势呈上升趋势，8月较7月上升14.6%，9月较8月上升4.9%，7月时均价低于3季度均价，同时，7月份均价也是1-9月份价格最低的月份。
b）成交总价分析
（根据南宁市房产产品形态与总价的区分，我们将总价划分四个档：
15万以下为低端产品、15-30万为中低端产品、30-45万为中高端产品、45万以上为高端产品。
）
2005年3季度南宁市成交总价分析表
15万以下
15-30万
30-45万
45万以上
合计
青秀区
280
405
439
130
1254
琅东板块
70
672
940
730
2412
仙葫板块
85
656
166
91
998
江南区
549
578
150
61
1338
西乡塘区
562
694
311
102
1669
兴宁区
191
185
55
20
451
良庆区
556
613
37
5
1211
南宁市
2293
3803
2098
1139
9333
总面积（㎡）
129718.99
385171.31
303253.85
229888.41
1048032.56
◎从成交量上看，15-30万价格段为成交峰值，占全南宁市总成交量的41%，15万以下产品成交量位居第二，占全南宁市总成交量的25%。
◎从成交面积上来看，15-30万所占份额最大，占37%，其次是30-45万，占29%。
◎无论是从成交量上来看，还是从成交面积上来看，与二季度相比，各总价段的序位没有发生变化，供求维持着一个相对稳定的状态。
◎3季度南宁市15万以下的产品成交主要集中在西乡塘区，成交量最大的项目是迷你新景小区，其次是良庆区和江南区。
◎3季度15-30万的产品成交较为分散，除青秀区和兴宁区外，其他各区域所占比重相差无几。
◎30-45万的产品成交主要集中在琅东板块，占全市44%，成交量最大的项目是城市花园和建兴苑。
其次是青秀区，占全市21%。
西乡塘区排在第三位。
◎45万以上的产品成交主要集中在琅东板块，占全市的65%，成交主要集中在城市花园和万昌·南湖景园，其他城区此档产品销售仍较少。
小结：
◎2005年前3季度，除2季度受国八条影响，供应及去化量收缩比较严重外，1、3季度供求关系正常，总量增加趋势明显。
◎住宅物业在市场上受到追捧，商业、办公物业现状堪忧。
◎琅东板块称雄楼市，价格、开发规模、项目品质等成为南宁楼市的风向标。
三、有利投资经济形势成因分析
1、中国东盟自由贸易区的形成
南宁以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。
南宁—凭祥的高速公路已基本建成。
对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的国际市场。
2、西南大通道的形成
从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的全通也将为时不远，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。
南宁对中国西部和南部地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配.自然，市场对房地产的需求将会增加。
3、国内会展中心城市的定位成功
随着南宁国际会展中心的落成以及“两节一会”的举措,定位于国内会展中心城市的南宁,会展业的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用.南宁对全国市场的辐射能力也将得到提高。
4、城市化进程的顺利
作为省会城市,作为城市化程度较低的广西的首府，随着城市化进程的逐步加快，南宁的人口数将从目前的150万人，2020年增加到300万人的中期规划要求。
广西的城市化程度将从目前的20%提高到20年后的50%。
显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。
国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。
对比国内其他一些城市高达50%的外地居民购房的现象，南宁目前约40%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。
5、南宁“中国绿城”计划的实施成功
将推动南宁城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。
小结：
南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国—东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达28亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的180亩荣宝华商城等。
加剧了房地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。
本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，蟠龙半岛区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，蟠龙半岛住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于南宁市蟠龙半岛，现在先对蟠龙半岛房地产市场作简要的概述。
一、投资地块的地理环境
土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。
土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位置综述
地块面积：
净用地面积106000平方米，近似不规则的三角形，较平整。
该地块位于蟠龙新区，远为农田，整个地块较平整，无丘陵、小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原
2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
以下为地块四个方向的环境情况：
1.南向：
规划水系，多宗尚未开发的住宅用地。
2.北向：
邕江水系，柳沙半岛。
3.东向：
南宁大桥及规划道路。
4.西向：
规划中的市政公园。
地块周边地势平坦，自然环境优美，邕江蜿蜒而过，无工业污染。
尚未进行大规模地产开发，堤园路南岸绿化美化工程及市政规划的绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。
二、蟠龙区域分析
1.基础设施状况分析
1．1交通状况
目前蟠龙新区道路建设中，南宁大桥也尚未通车，从市中心过蟠龙新区必须绕行江南区才能到达，路程较远。
正在根据目前规划路网图显示，蟠龙新区主路网由环半岛提园路及三横三纵组成，预计在南宁大桥通车后，主要道路建设将同期全部竣工，这将大大缩短蟠龙新区与市中心的距离，车程约在20分钟左右，距离城市副中心金湖广场的距离也将缩短到车程10分钟左右。
但由于新区建设过程将有3年左右时间才能达到基本居住需求，预计公交配套至少在2008年前后才能基本完善。
1．2人文环境及生活配套设施
目前蟠龙新区的人文环境及生活配套设施尚属空白。
三、项目周边主要物业分析
1．项目地区总体规划及土地出让情况
（附图）
2．项目地区开发现状及态势
蟠龙新区目前尚无开发项目，根据自然条件及区域环境，柳沙半岛是目前南宁市市场上具有一定可比性的区域。
柳沙半岛与蟠龙新区一桥之隔，由于历史原因多年来未进行房地产开发。
去年以来开始进行开发，柳沙半岛首个项目半岛香隔里拉以全高层建筑中大户型入市，销售情况良好，每平米销售均价2800元左右，实现了柳沙半岛房地产开发的开门红，在此区域的后续项目也加快进度，整个柳沙半岛成为南宁又一方高档居住区的开发热点。
蟠龙新区与柳沙半岛自然条件相似，规划条件更佳，估计在2、3年之内道路交通，配套逐渐完善之后，新区房地产项目将以较高的姿态进入南宁楼市，但以目前条件来支撑房地产开发，实际价值难以体现，初期价格将比较低。
四、蟠龙区域消费者调查分析
在后期市场推广中，将对目标消费群体作具体的分析了解。
目前只能依据从事房产多年经验加以粗浅的判断。
项目依托于地理位置优势及周边优异的景观条件，结合整个项目的时尚、高档定位，我们主要对住宅部分的目标客户进行分类分析，营造出清晰的市场形象。
自用型客户
由使用用途可分为纯居住型和自住投资结合型。
纯居住型：
可分为原住型（南宁市的客户）、外来型客户（区内外欲移居南宁的客户）。
A、原住型
1）客户特征
●年龄在30—45岁之间的事业成功人士，是同龄人中的佼佼者；
●个性独立、思想前卫、乐于接受新事物；
●社会地位与文化层面较高，闲暇时间多；
●追求高品质的居住环境与生活环境；
●目前居住区域以新城区居多。
B、外来客户
1）客户特征
●区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力,认可本项目的生活理念；
●家庭居住人口多且居住人数经常变动的外
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