旅游用地.docx

旅游用地.docx

《旅游用地.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旅游用地.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

旅游用地

问：

旅游用地如何分类？

它们的具体功能是什么？

关于旅游用地的相关法律规定知识旅游用地规划容易遇到哪些问题解决方案一览旅游用地规划存在哪些问题?

如何解决?

（中国旅游用地性质是什么哪些可用于旅游房产开发）

从国内外的土地使用性质而言，都不存在旅游房产用地这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其实质还只是房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的住宿和经营活动来进行定义。

从房地产开发的角度分析，旅游房地产包含两个概念。

一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设；另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。

因此，要确认中国旅游房产的用地性质，需要从政府规定的住宿业用地和房地产开发用地来进行区分。

从住宿业的角度来考虑，只有旅游星级酒店属于旅游商业用地；从房地产开发角度分析，国内房地产开发包括商业（含旅游商业用地）用地、住宅用地、综合用地和工业用地等。

只有旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后，可以以旅游商业用地性质立项。

而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定。

住宿业的经营活动并不受用地性质的限制，但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证，如消防、安保和卫生等。

按照现有的相关政府规定，国内可以用于旅游房产开发的土地用地性质如下：

商业性质用地传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地批租年限为40年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。

国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为40或50年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。

城市商业用地，土地批租年限为40年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束。

商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为。

综合类用地商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为50年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售。

商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设。

国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设。

住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。

住宅用地性质，一般适合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设。

问：

现在旅游用地都容易碰到哪些问题？

北京山合水易规划设计院研究，现在旅游用地存在以下问题：

（一）旅游用地土地集约利用水平较低

旅游用地的开发不但使自身同时具有生产和旅游的多重价值，同时对其周边土地的社会经济价值具有明显的辐射带动作用。

目前，旅游用地开发多重短期收益、局部收益，土地利用效率低。

旅游用地集约利用内涵不但要考虑旅游区土地经济、社会、生态效益的最大化，还要兼顾周边区域土地利用效益的最大化。

实现旅游用地及其周边区域土地整体集约，充分发挥旅游用地的外部效应，这是旅游用地土地集约利用的实质所在。

（二）旅游用地取得方式多样化、产权残缺、开发主体多元化利益矛盾冲突

经营性用地以市场化方式取得已成为一种普遍的做法，操作也比较规范，但是旅游用地的取得，至今仍允许采用协议出让、土地租赁等方式，旅游用地也不断蚕食农业用地数量，加剧了建设用地与农业用地之间的矛盾。

具体而言，旅游用地涉及土地类型繁多，诸如现代农业旅游园区的建设、野外生存拓展基地的开发、大型主题园区的建设等，涉及到国有土地也涉及到集体土地，土地取得方式包括出让、租赁、合作经营等各种方式，在当前旅游用地的开发中，大部分涉及到农用地转用和土地征收，一些地区在进行旅游资源开发时，缺少农用地转用和征地手续，这不符合现行法律的规定，旅游用地开发主体包括中央政府、地方政府、集体、个人、开发企业等，如果在旅游项目开发前期未能解决好土地权属问题，必将导致项目开发完成后甚至在项目开发过程中，出现地区之间、部门之间各自为政，利益纠纷以及管理混乱等问题。

（三）旅游用地规划与土地利用总体规划、城镇规划、社会经济发展规划等各种规划之间，相互脱节的现象也比较突出

其后果主要表现为：

其一由于没有规定规划或规划没有得到有效执行，旅游用地的空间结构、建筑物的风格体量与旅游用地的文脉不协调，降低了原有历史文化的观赏价值，很多旅游景点成为现代城镇中的一个个文化孤岛、环境孤岛，使旅游景点失去了原有的特色；其二旅游用地的开发建设与城市建设不协调，公共基础设施和社会服务设施建设滞后，满足不了实际需求。

（四）旅游用地与农用地配置失衡在我国，土地规划的核心是保护耕地，严格控制建设用地的增长，特别是控制建设占用耕地增长。

对旅游用地的界定在规划方案中是以复区的形式给予认定的，旅游用地几乎被忽略了。

旅游景区（点）的开发一般是依托国有土地或集体土地中的很小部分进行的，一般景区（点）的核心范围都较小，其周边被其他类型的集体土地包围，甚至是农用地包围。

有的景区（点）的土地资源是以租赁的方式来进行开发利用的，这种受控于周边环境状况，使许多景区（点）的核心部分与周边土地只有一墙或一栅之隔，旅游管理非常困难。

此外，还有少数景区（点）特别是世界文化遗产景区（点）在其保护范围之内，或缓冲区内还有不少居民点，其中涉及农民建房或拆迁的矛盾，旅游部门难以自行解决这些问题。

由于土地资源使用权与所有权的交杂，旅游景区（点）与周边农民发生争执的案例常见，甚至危害到游客的安全。

我院专家提出旅游用地的对策及建议：

（一）结合旅游用地时间情况，探索多样化的土地使用权转让方式集体土地所有权的旅游用地可采取不改变土地所有权权属性质的前提下，采用一定年限的租赁、股份入股或置换等方式转让，针对国有土地所有权的旅游用地，如果单纯以盈利为目的，宜采用招标、拍卖、挂牌方式出让，如果是非盈利性公益目的，可采用协议、划拨等方式转让。

（二）协调旅游规划与土地利用总体规划的关系旅游规划编制以土地利用总体规划为依据，土地利用总体规划编制中充分考虑旅游用地规划，建议将旅游用地规划纳入土地利用总体规划体系，并按旅游区的景观质量要求兼顾居民生活需求和旅游活动的需求进行合理开发，旅游规划中旅游用地充分考虑通过土地整理等方式利用存量土地和废弃地，实现以旅游促进土地利用结构的优化，提高土地利用效益。

（三）完善旅游用地土地规划在以往的土地规划中，基本没有重视旅游用地项目。

土地规划要重视目前的产业发展态势，旅游业是未来的强势产业，制定土地规划时要充分考虑规划区的旅游用地问题，特别是要以旅游用地、公共用地为主。

在方向上，要为旅游规划用地问题做出明确的预见性规划，充分考虑旅游用地的特殊性，为旅游业将来发展中出现的各产业争地矛盾做好预见性规划，为将来旅游区的土地利用规划留有余地，避免旅游业在发展过程中产生瓶颈现象。

（四）制定并实施科学的旅游区规划从整体上规范旅游资源开发的规模、项目的投资及旅游产品的宏观调控。

首先，在我国各地区，包括那些非传统旅游区，最大限度开发本地自然、文化、历史等旅游资源的同时，也应当保护旅游资源，促进旅游业的可持续性发展。

其次，要把旅游地的旅游业建设纳入到旅游地的总体发展规划中，正确处理城镇规划、土地利用规划与旅游发展总体规划的关系。

旅游地的开发应进行总体规划，合理设计旅游产品，实现旅游产品多样化。

要严格执行经依法批准的旅游规划，维护旅游规划的权威性、连续性，不允许任何单位和个人随意改变规划。

第三，各地旅游区开发都应进行综合规划，合理设计景区旅游产品，尽量做到长、中、短线相结合，实现旅游产品多样化，正确处理旅游产品开发中的规划与产品策划之间的关系。

同时，也要周密规划旅游用地的基础设施配套，科学确定各地旅游资源开发规模，有计划、有步骤地推动地方旅游业建设。

（五）充分挖掘未利用地的旅游功能，强化未利用地向旅游用地的转化除少量的设施建设用地外，旅游业中所必备的大量游览线路、活动场所、景点，均是对自然资源、土地资源的充分利用。

一般情况下无法在其它领域中利用的溪流、溶洞、岩石、沙漠等等，均可在旅游业中发挥长处．旅游开发对这些天然事物研究、发现它的旅游价值，做出新的诠释，可谓物尽其用。

旅游业的发展必须依托于土地资源，然而，随着经济的发展和城市化水平的提高，旅游用地紧张的局势日益加剧。

因此，提高旅游用地的利用效率，实现土地的集约利用，如何发挥有限旅游用地的最大效益显得尤为重要。

旅游开发中土地利用问题及对策探讨

一、旅游用地的基本概念

土地资源是经济发展最重要的载体，作为当前经济增长的重要方面，旅游业的发展可谓厚积薄发，大到地质公园、森林公园，小到农家乐、渔家乐，形形色色的旅游开发如火如荼。

旅游用地是一种特殊的土地资源类型,一直没有得到应有的重视，如何处理好旅游产业发展中的土地资源利用问题，已成为旅游业健康快速发展的关键。

旅游资源大体可分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类,而自然资源实际就是经保护、改造、开发并升华了土地资源的精华,旅游与土地是密不可分的,这也就产生了旅游用地问题。

旅游用地是一种特殊土地资源类型,是具备一定旅游功能价值的自然和人文资源的总称,包括自然景观中的山、水、气候及人文景观中的城垣、宫殿、寺庙、园林、陵寝、石塔等具有一定地域分布的风景实体。

它是旅游三要素中的重要部分,是旅游业最主要的物质基础,也是用以吸引游客的重要吸引物。

游客对旅游土地资源及土地质量有一定的要求,而旅游地能否激发旅游者是旅游业盛衰的重要条件,构成旅游土地资源类型的因素如气候、水域、地貌、生物、地质等,都可能对旅游者产生求知、审美、抒情、求乐、赏景、养身、狩猎、探险及休闲的种种需求。

旅游用地是具有空间性、物质性、层次性和多功能性的旅游带、区、线、点系列组成的综合体。

旅游用地即土地资源是旅游业发展规模和发展前景的影响和控制条件。

二、旅游用地中的典型问题

（一）旅游用地开发的现状分析

1、景点土地规划与旅游规划不协调

从现有的土地利用规划体系来看,一般都只重视农业用地、工业用地、居民点用地、交通用地、一般水域及建设用地的规划,没有针对旅游用地需求的专门旅游用地规划。

旅游用地规划很少出现在土地利用规划中,最多也仅是提到而已,这已经不合符时代的要求。

因为旅游业已经成为当今最有前景的产业之一,旅游业越来越成为社会经济发展的“重头戏”。

这就形成了土地资源制约旅游业的发展瓶颈,为旅游业的发展带来了政策性和现实的困难,没有相应的土地资源利用规划,旅游景区点的建设就没有政策依据。

虽然在开发旅游景区点之前旅游规划已经完成,但也因为相关的多方机构管理设限现象,特别是土地部门的管制,使旅游业这个多行业的综合产业,带动了当地第三产业的点建设或扩建工作的第一步以后就难以进行,于是出现了土地资源的违规违禁开发现象,这在全国旅游景区点都普遍存在。

有的地方还出现旅游规划与土地规划相矛盾的情况,这一现象在我国旅游大省四川、贵州、云南等地已有不少案例,甚至在个别地区出现因旅游发展而修改交通要道的现象。

旅游用地中景观设计的人为性，在开发利用旅游土地、水资源的过程中,产生了许多人为的破坏,如破坏性的开挖山体、超负荷开发水系、占用耕地建设旅游设施、在生态保护区修建不协调的旅游景观等。

2、旅游开发中土地利用的非持续性旅游活动基本上是以旅游者走进自然、认识自然为主要内容,特别是生态旅游活动更是如此,旅游资源在开发利用过程中环境污染严重。

旅游景区点主要的环境污染为废气、废水、废渣“三废”和噪声污染。

污染主要产生于游客的游、吃、住过程与景区自身营业中及周边居民生活和资源退化问题日益严重。

据有关统计资料表明,在已开展生态旅游活动的全国自然保护区中,有24%的保护对象受到损害、11%的旅游资源退化、44%的自然保护区存在垃圾公害、12%的出现水污染、3%的有大气污染。

严重污染和人为破坏旅游环境使我国旅游景区（点）的土地利用难以持续利用,从而旅游业也难以持续发展。

（二）旅游用地资源的外部延伸问题

旅游景区（点）的开发一般是依托国有土地或集体土地中的很小部分进行的,一般景区（点）的核心范围都较小,其周边被其它类型的集体土地包围,甚至是农用地包围;有的景区（点）的土地资源是以租赁的方式来进行开发利用的,这种受控于周边环境状况,使许多景区（点）的核心部分与周边土地只有一墙或一栅之隔,旅游管理非常困难。

此外,还有少数景区（点）有重点文化遗产景区（点）在其保护范围之内,或缓冲区内还有不少居民点,其中涉及到农民建房或拆迁的矛盾,旅游部门难以自行解决这些问题,这给旅游管理及文物保护等产生了严重影响;还有的遗产景区属几个行政区属管理,其土地产权问题的复杂性也引起了旅游管理的复杂性。

旅游业是个多行业的综合产业,它可以带动第三产业的发展,但由于土地资源使用权与所有权的交杂,旅游景区（点）与周边农民发生争执的案例常见,甚至危害到旅客的安全。

这一问题是制约旅游业发展的最严重问题,有待相关部门协商解决。

三、旅游用地对策研究

（一）在政策上对旅游用地予以支持

旅游用地方面的政策有的已经不适应当前旅游业的发展需要,因此有必要制定有关旅游区土地利用的具体规定来保证和规范当前快速发展的旅游用地。

要出台专项的旅游用地政策,为旅游业的核心资源土地资源的产权关系的理顺提供充足的依据。

（二）对旅游用地进行估价

对旅游业的用地问题进行环境、经济、生态等方向的价值评估研究,为旅游项目投资提供环境保护、生态容量、投资规模等方面的决策依据。

旅游用地是具有公益性的和最有效益的用地,其单位产出在所有用地类型中是最高的。

旅游用地评估可从两个方面来考察:

一是经济指标。

旅游业是典型的服务性行业,旅游产业是即时消费品,用完就消失,对投资方来说旅游产品是可再生性的产品,在适当利用前提下可重复生产、重复利用,其产出率极高;二是生态价值指标。

旅游业被业界称为绿色产业、无烟产业,旅游是人们出于获得精神的、审美的、健康的、和谐的及生态的享受,在消费旅游产品时,没有其它产品能替代它。

同时在人们消费这种产品时,只要管理得当,不会产生污染,也不会消耗别的原材料,因此其生态价值高。

（三）完善土地规划

在以往的土地规划中,基本没有重视旅游用地项目。

土地规划要重视目前的产业发展态势,旅游业是未来的强势产业,制定土地规划时要充分考虑规划区的旅游用地问题,特别是要以旅游用地、公共用地为主。

在方向上,要为旅游规划用地问题做出明确的预见性规划,充分考虑旅游用地的特殊性,为旅游业将来发展中出现的各产业争地矛盾做好预见性规划,为将来旅游区的土地利用规划留有余地,避免旅游业在发展过程中产生瓶颈现象。

（四）严格控制旅游区规划

制定旅游总体规划时,要明确旅游用地的开发主题,周密规划旅游用地的基础设施,科学确定旅游资源开发的规模。

旅游资源的开发与投资规模必须与经济的发展速度相协调,要具有前瞻性,因此必须从实际出发,在市场调查和科学预测的基础上,合理规划旅游用地布局;还要正确处理城镇规划、土地利用规划与旅游发展总体规划的关系。

旅游总体规划与土地利用规划要一致,并与城镇规划协调,要严格执行旅游规划,维护旅游规划的权威性、连续性,不允许任何单位和个人随意改变规划,在旅游规划区内不得修建与旅游规划项目无关的其它建筑设施。

（五）实行用地来源多途径化及统一管理我县几处具备开发潜力的旅游景点中在旅游用地上存在产权纠纷，如白龙山景区规划面积30.88平方公里，景区内既包括国有土地，同时也包括集体土地和农民宅基地，同时还与兴县存在行政区划上的交叉。

如何解决景区建设中的用地问题是景区发展的关键。

借助县委、县政府在全县范围内开展“三地”确权活动，可采取多种途径解决旅游开发中的土地产权纠纷。

具体措施是：

1、在政府的协调下对景区（点）内的集体土地实行长期租赁,或以股份入股,或在安臵好景区点内的居民生活的前提下收购土地,给旅游发展创造和谐的环境。

2、对有行政区划交叉的景区（点）实行统一管理、统一旅游用地政策、统一制定旅游规划及土地规划,为旅游风景区的发展提供长期政策性的依据及法规保障。

3、旅游业是未来最具有前景的产业,开发利用得好就能真正做到经济、社会、生态的可持续发展。

因此,对合理开发利用旅游资源的应给予政策性鼓励,对不合理的或假冒的旅游用地甚至非法用地必须严格控制。

二0一二年七月

农村旅游业用地政策研究

摘要：

乡村旅游的兴起，农村旅游业用地需求大增，政府土地管理部门打着生态保护及农用地保护旗帜，制定一些土地政策，约束和限制农村集体土地用作旅游用地，即农村土地用途管制与农村土地性质规则。

本文从公平与效率的角度，以解决“三农”问题切入点，以发展农村经济为基点，从土地利用政策、土地产权性质政策、土地收益政策三方面对农村集体土地作为旅游用地用途进行分析和探讨。

关键词：

旅游业用地集体土地公平与效率土地政策

近年来，随着旅游业成为国民经济发展的重要产业，各省、各地区都大力发展旅游产业，特别是对于旅游资源丰富，而经济不发达的广大农村地区，开展了大量的生态旅游、乡村旅游、文化旅游、农业旅游、民俗风情旅游等，使得集体土地流转旅游用地，带动农村经济发展。

但由于我国农村土地政策特殊性以及旅游业是一把双刃剑（资源信赖及环境破坏），将农村土地作为旅游用地用用途是否可行，如何发挥土地政策作用，更好地促进农村发展，解决“三农”问题及城乡二元结构等问题，成为当前迫切需要解决的问题。

一、我国旅游业用地含义及农村旅游业用地政策

旅游业用地

旅游业用地是一种新的土地利用方式，目前还没有统一的定义。

通常地，旅游用地指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地,供人们进行旅游活动，具有一定的经济结构和形态的旅游对象的地域组合。

还有一个相近的旅游用地概念为：

凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、保险、猎奇和考察研究等活动的土地。

从上述两定义可以看出，旅游用地的实质都是旅游景区内部的土地利用和功能布局，但这都是仅局限于狭义上的概念。

从广义上来讲，旅游业用地不仅是狭义旅游景区土地，还将考虑有潜在旅游功能建设用地，农用地和未利用地等。

如果仅将旅游用地从狭义上的观点，那就严重制约着我国旅游业的发展。

而且严格的旅游用地规则和土地利用总体规则。

导致了旅游业用地供需矛盾。

本文所指的旅游用地是从广义的层面上的旅游用地。

2、我国现有农村旅游业用地政策

《物权法》建设用地使用权第一百三十七条“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

”

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》推进农业产业结构战略性调整中提到“因地制宜发展特色产业和乡村旅游业”，以及健全严格规范的农村土地管理制度中提到“土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

”

《土地管理法》里规定“集体土地转为建设用地的，要按规定办理农地转用和征用手续。

因而在农村集体土地开发旅游景点，要改变土地用用途和土地利用方向，有些还需改变土地性质，因而要办农地转用和征用手续。

从目前我国农村土地政策而言，我国农村集体土地作为旅游用地政策上不支持，经济成本很大。

二、我国农村旅游业用地政策问题分析

“三农”问题及城乡经济二元结构问题都是制约农村经济发展最重要因素，农村发展旅游经济，是农业结构产业升级的表现，针对我国农村旅游业用地现状，提出在旅游用地利用过程中的问题，并且从农村旅游用地性质、旅游用地利用、旅游用地收益分配角度进行公平与效率分析。

1、农村旅游业用地产权性质的角度，乡村旅游农村旅游业用地性质问题是关键问题，现有的农村旅游包括休闲娱乐型、收获品尝型、运动养生型、观光审美型、认识学习型和复合型。

农地包括建设用地，农用地和未利用地。

而旅游业用地作为一种商业经营用地，由经营性项目一般指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。

农村旅游业用地是在集体土地上将具有旅游功能的土地划定旅游用地。

从农村旅游用地产权的价值目标，农村旅游用地产权政策激励与约束，农村旅游用地产权性质政策公平三条思路分析得出：

1）农村旅游用地价值目标不明。

农村土地是集体的，要成为旅游业用地，有一部分旅游业用地性质仍然还是集体土地，这是农用地要发展为旅游用地，个人认为，要想让农村经济得到发展，从根本上要改变土地性质，先需要被征收，进行农用地转换为国有建设用地，然后变为国有商业经营用地。

当前，政府首要的道德要求和价值目标是维护农村社会公共利益和农村经济发展，兼顾土地生态安全和资源安全。

2）农村旅游用地性质不当。

从农村旅游用地政策激励与约束来看，农村旅游用地本身存在着缺陷。

农村旅游用地与城市旅游用地的差别，城市旅游用地是国有商业经营的，而农村旅游用地是集体商业服务用地，个人认为，这两者所经济效益的差别就表现在土地性质上。

没有考虑到农村旅游用地特殊的特点，经济基础差，交通配套跟不上等。

农村旅游业用地更需要像城市旅游业用地一样，才能发挥更高的经济效益。

（3）农村承包经营权受限制，农村旅游用地政策不公平。

农村的土地只能是集体组织所有，土地流转之后，其它集体组织或者是城市居民到农村来搞承包经营受到限制，也即农村的土地用途管制，土地流转后，不能改变土地的使用用途。

而对农村集体土地承包者来说，并不能达到真正的民有民营，不能按照自己最有效经营方式或者用途去使用自己的承包经营权。

农村旅游业的发展受到限制，制约农村经济的发展。

2、农村旅游业用地利用角度。

从农村旅游用地利用政策效益效率，农村旅游用地利用政策世代义务来看我国农村旅游用地利用：

（1）我国鼓励农村土地流转调整只在规模而不是在产业结构上，农村土地利用效率低。

农村土地的利用效率低，而在土地流转中，只在规模上进行调整，能提高的效益幅度有限，只要产业结构没有调整，因而发展旅游用地的流转难度较大。

在十七届三中全会的《决定》中“土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

”土地承包经营权流转用途的管制，即农村集体土地向经营商业用地转化难度大。

这样农村土地只能用于农业用途，而小产权房的问题同样决定着建设用地的制约，因而，在农村发展旅游用地相当困难，农村土地流转的用途管制，鼓励农村土地流转提高农民进行农业生产的积极性，而不是鼓励农村经济的发展和缩小城乡经济的二元结构。

限定了农民只能在农村进行农业生产，根本的三农问题还是没有解决。

（2）农村旅游业用地与耕地矛盾突出，发民农村旅游业，在一定程度上要使用耕地，而且中国18亿耕地红线不动摇政策，限制了农村土地流转成为旅游业用地。

耕地资源具有不可再生性和使用用途的不可逆性，使得农村旅游业用地受到了极大的限制。

近年来，在一些发达省份的农村经济发展过程中，大量的农村土地转为工业用地，比如建厂房等，大量的农用地的减少和不可恢复性，使得农村建设用地的利用方面难度更大。

因而旅游用地来说，更是难上加难，因为农村旅游用地经济效益不能得到保证，旅游业又具有资源依赖和环境破坏的劣势，因而农村旅游用地的取得难度很大。

农村土地成为旅游用地对后代的义务是不真的很重要？

难道农民的后代只能待在农村进行农业生产。

只要集体土地是集体所有，人们就没有必要担心后代没有土地。

（3）根据土地利用生命周期理论，农村