商业综合体项目物业承接查验工作方案.docx
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商业综合体项目物业承接查验工作方案
某项目物业承接查验工作方案
承接查验及向物业交付前置条件
1、建筑结构等主体工程及所有相关机电水暖燃气等安装工程，以及人防、道路、园林景观、装饰装修、附属工程等工程基本竣工（99.9%）,允许有零星整改、返工。
2、总包之开荒工作全部完成（100%）。
3、所有钥匙齐备（100%），编号与实物一一对应，且能正常开启、锁闭。
4、资料（证件、竣工图纸以及其他类资料等）齐全；
5、如有分期施工，应有明显界限或完整有效的围挡隔离分区。
第一章资料移交部分
一、立项及审批资料
A、项目立项审批文件；
B、国有土地使用权证（含用地红线图）；
C、建设用地规划许可证；
D、建设工程规划许可证；
E、建设工程施工许可证；
F、环境报告书及环保审批合格意见书；环保验收合格意见书；
G、消防建审合格意见书；消防验收合格意见书；消防安全检查合格意见书；
H、人防查验意见表；
I、竣工验收备案表；
J、规划总平面图；
二、生活保障资料
K、供用电合同；
L、供用水合同；
M、供用天然气合同；
N、污水排放协议；
M、通讯协议；
N、其它：
三、技术资料
A、各专业设计说明；
B、各专业施工说明；
C、各专业设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；
D、竣工图——总平面、建筑、给排水、电气、暖通、园林景观、道排、弱电智能化、电梯、装饰装修工程等图纸，图纸格式包括纸质版本及电子版本。
E、地质勘察报告；
F、工程合同及开竣工报告；
G、工程预决算；
H、图纸会审记录及设计交底记录；
I、设计变更及技术核定单（含质量事故处理记录）；
J、隐蔽验收记录；
K、沉降观察记录；
L、饮用水检测证书；
M、钢材、水泥等主材质量保证书；
N、新材料、构配件的鉴定合格证书；
0、水电、空调采暖、卫生器具、电梯等设备、设施：
✧机电设备出厂合格证
✧设备清单：
包括名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单（及其配件/工具）
✧机电设备安装、使用说明书（要求中文）
✧机电设备安装、调试报告
✧机电设备保修卡、保修协议
✧采购合同
✧设备进场查验记录
✧机电设备供应商、施工单位资料
✧维保合同及供货单位、生产单位明细表。
P、砂浆、混凝土试块、试压报告；
Q、供水、供暖、空调试压报告；
R、水平衡、风平衡测试报告；
S、高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告；
T、避雷系统测试报告；
U、接地系统测试报告；
V、排水系统试验报告；
W、楼宇自控试验报告；
X、安保系统（监视、对讲、巡更、安全防范等）查验、测试报告；
Y、其他系统测试报告。
第二章质量与使用功能的检验标准规范
一、机电设备承接查验参照规范：
A、GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及查验规范。
B、GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及查验规范。
C、GBJ（243-82）通风与空调工程施工及查验规范。
D、GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。
E、GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。
F、GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准
G、GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。
二、使用功能的检验：
A、无故障运行的检验
规范查验是静态查验，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：
（1）热交换系统：
72小时
（2）供配电系统：
48小时
（3）垂直运输系统：
72小时
（4）空调系统：
72小时
（5）生活冷水系统：
72小时
（6）热水系统：
72小时
（7）消防水系统：
出水试验
（8）其它
B、完善使用功能
根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能，根据季节与功能变化，在使用中进行动态调试，直至达到设计指标，满足物业运行需要。
（1）根据国务院第279号令，《建筑工程质量条例》要求，建设工程最低保修期限内完善设施的安全运行工作。
（2）基础设施工程，房屋建筑的地基工程和主体结构工程均以监理、建筑工程质量监督站的签署文件为依据。
第三章工作安排
一、项目概况
本项目位于襄阳市东津新区，东临南山路、南临金源街、西临五一路、北临金源路。
项目业态有商业、写字楼、酒店及公寓。
周边配套有：
。
1.1项目基本建筑情况
序号
类型
数据
序号
类型
数据
1
规划用地面积
11
绿地面积
2
总占地面积
12
绿地率
3
总建筑面积
13
容积率
4
地下室建筑面积
14
出入口数量
5
基底建筑面积
15
地面停车位数量
6
消控/消控中心面积
16
地下停车位数量
7
商业面积
17
物业管理用房面积
8
写字楼面积
18
物业管理费标准
9
酒店面积
19
10
公寓面积
20
1.2项目基本设备设施情况
序号
类别
系统
基本情况描述
1
主体结构
桩基工程
2
钢筋混凝土工程
3
砖石工程
4
钢结构工程
5
木结构工程
6
外墙面工程
7
消防楼梯
8
室内外装修工程
9
其它
10
电气工程
变配电系统
11
电气线路
12
照明系统
13
动力设备系统
14
电量计量
15
防雷系统
16
接地系统
17
应急发电机系统
18
垂直运输
客用电梯
19
消防/货用电梯
21
给排水工程
给排水系统
24
污水处理系统
25
卫生间设施
26
给排水设备
27
生活热水
28
雨水排放
29
餐饮费水排放系统
30
市政雨污接驳
31
其它
32
暖通工程
燃气采暖工程
36
中央空调工程
37
水质处理系统
38
一般通风系统
39
餐饮油烟排放系统
40
其它：
41
42
消防工程
消火栓系统
43
喷淋系统
44
火灾自动报警系统
45
火灾补风、强排烟系统
46
正压送风系统
47
应急广播系统
48
挡烟垂璧
49
弱电智能化工程
视频监视
50
五方对讲
51
报警及巡更
54
楼宇监控系统（BAS）
56
综合布线系统（SCS）
57
公共广播
58
门禁系统
59
车场管理
60
能耗计量
62
可视对讲
63
其它：
64
户外工程
围墙
65
车行道/人行道路
66
消防通道
67
交通管理设施
68
沟渠
69
园林景观
70
广场照明
71
泛光照明
72
地面停车场
73
绿化水源
74
其它：
75
地下工程
地下停车场
76
设备机房
77
集水井
二、承接查验实施计划
2.1时间安排2020年月日---月日9:
00-18:
00
2.2人员安排
序号
人员
工作内容
2.3物料安排
序号
物料（工具）名称
配备数量
用途
1
对讲机
组员联络
2
两极验电插头
插座验电
3
三极验电插头
插座验电
4
胶管
引水试验地漏
5
水桶
提水试验地漏
6
打压机
水管打压测试
7
线号笔
校验电表
8
可写胶布
核对钥匙
9
日常工具
检查
10
安全帽
安全防护
11
橡胶锤
检查空鼓
12
彩色粉笔
质量缺陷位置标注
13
电笔
试电
14
小手电筒
照明
15
井盖钩
检查沟渠
16
水平仪、尺
检查水平或尺寸
17
照相机
现场拍照记录
18
笔
记录用
19
其他
2.4其他安排：
三、承接查验流程
3.1职责
序号
部门（人员）
职责
1
建设方：
2
物业方：
3
施工方：
3.2工作流程
3.2.1承接查验的准备
（1）查验小组督促地产开发团队提供相关竣工图纸，查验前小组成员需熟悉图纸；
（2）根据不同查验区域准备好相应工具，进入施工现场必须戴安全帽；
（3）承接查验前需对小组成员进行专业培训。
3.2.2承接查验的实施
（1）查验小组依据计划、标准，按专业分工进行承接查验；
（2）在承接查验过程中，检查出未达到标准的以及与设计要求不符的设施设备，提出书面整改报告返回地产开发团队整改；
（3）对在承接查验中未达到要求的设备，整改实施后，查验小组进行检查、验证，整改合格后进行正式查验；
（4）设施设备的实物查验，要做到符合以下几点：
A、设计图纸与设施设备的规格型号、数量符合；
B、主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范；
C、设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《物业移交书》中；
（5）对物业的其它配套系统、设施进行查验，查验结果记录在《物业移交书》的相应的表格内。
第四章记录表格
承接查验表格目录
序号
分类
记录名称
记录编号
1
土建查验表
屋面
2
土建查验表
地下停车场及坡道
3
土建查验表
项目外立面
4
土建查验表
卫生间装修
5
土建查验表
外围广场道路
6
土建查验表
公共区域土建查验表
7
土建查验表
办公区域
8
土建查验表
保洁间
9
土建查验表
会议室
10
土建查验表
楼梯间
11
土建查验表
土建机房
12
土建查验表
内玻璃幕墙
13
土建查验表
外玻璃幕墙
14
土建查验表
石材查验地面
15
土建查验表
石材查验墙面
16
空调给排水
生活水泵房改
17
空调给排水
水泵
18
空调给排水
消防泵房改
19
空调给排水
管井、化粪池
20
空调给排水
污水坑
21
空调给排水
消防系统
22
空调给排水
送（排）风机
23
空调给排水
给排水
24
空调给排水
卫生间及保洁间给排水
25
空调给排水
风机盘管
26
电气系统
避雷装置
27
电气系统
接地保护系统
28
电气系统
强电间
29
电气系统
柴油发电机
30
电气系统
电梯
31
电气系统
扶梯
32
电气系统
低压设备
33
电气系统
高压设备
34
电气系统
信号屏模拟屏
35
电气系统
照明插座部分
36
电气系统
动力配电箱
37
电气系统
公共区域动力配件箱
38
电气系统
照明配电箱
39
消防查验表
消防通讯系统
40
消防查验表
火灾自动报警系统
41
消防查验表
气体灭火联动系统
42
消防查验表
火灾联动控制
43
消防查验表
燃气报警联动系统
44
消防查验表
公共广播与消防广播系统
45
消防查验表
烟（温）探测器
46
消防查验表
消防末端手动报警按钮消火栓
47
消防查验表
消防末端防火阀排烟正压送风
48
消防查验表
卷帘门（垂帘）
49
消防查验表
消防电动防火门
50
消防查验表
消防排烟天窗
51
消防查验表
湿（干）式报警阀、雨淋阀
52
消防查验表
信号蝶阀水流指示器
53
消防查验表
末端泄水设备
54
消防查验表
应急照明安全出口灯（诱导灯）应急警报
55
消防查验表
消防广播设备音量调谐器、喇叭
56
消防查验表
消防水泵
57
消防查验表
排烟机（正压送风机、补风机）
58
消防查验表
消防稳压泵
59
消防查验表
火灾自动报警控制器
60
消防查验表
网络控制器
61
消防查验表
消防模块箱
62
消防查验表
弱电井
63
楼控查验表
智能照明系统
64
楼控查验表
楼宇自控系统
65
楼控查验表
空调机组排风机
67
楼控查验表
污水系统查验表
68
楼控查验表
照明系统查验表
69
安防查验表
巡更系统
70
安防查验表
门禁控制系统
71
安防查验表
楼控设备读卡器
72
安防查验表
楼控设备开门按钮
73
安防查验表
楼控设备电锁
74
安防查验表
电视监控系统
75
安防查验表
电视监控设备
76
安防查验表
电视监控设备修改
78
安防查验表
主控操作键盘
79
安防查验表
硬盘录像机
80
安防查验表
停车场管理系统
81
图纸工具交接
工程资料交接清单
82
图纸工具交接
工程工具交接清单
83
图纸工具交接
工程材料交接清单
84
图纸工具交接
工程图纸（设备）交接清单
85
图纸工具交接
工程图纸（结构）交接清单
86
图纸工具交接
工程图纸（电气）交接清单
87
图纸工具交接
工程图纸（建筑）交接清单
88
图纸工具交接
维修工具交接清单
89
图纸工具交接
机电设备承接查验清单
90
图纸工具交接
配套设施承接查验表
91
图纸工具交接
仪表交接清单
92
图纸工具交接
总能源计量仪表表底记录
93
图纸工具交接
承接查验意见单
94
95
物业承接查验表
类别：
建筑系统/设备/设施：
屋面检查人：
位置/编号：
序号
项目
第一次检查结果
第二次检查结果
第三次检查结果
备注
1
地砖
2
女儿墙
3
防雷设施
4
排水组织
5
雨水地漏
6
爬梯
7
排气口
8
风道檐口
9
排烟口
10
台阶
11
墙面
12
门
13
玻璃幕墙
14
护栏
15
隔栅
16
挑檐外装饰
17
挑檐照明
18
挑檐排水
19
擦窗机轨道
20
航空照明灯
21
卫生
建设方签字：
施工方签字：
物业方签字：
日期：
日期：
日期：
物业承接查验表
类别：
建筑系统/设备/设施：
地下停车场及车道检查人：
位置/编号：
序号
项目
第一次检查结果
第二次检查结果
第三次检查结果
备注
1
地下停车场
交通标线
车位标线
交通标志
指引标志
防光镜
照明
防撞设施
地杆
车位号码
道闸系统
墙面、地面
卷帘门有无破损
防火门
闭门器
门锁
开关是否灵活
划痕
把手
门框
闭门器
风道、风口
消火栓
电气门外观
卫生
2
坡道
地面
墙面
照明
天花
安全灯
建设方签字：
施工方签字：
物业方签字：
日期：
日期：
日期：
物业承接查验表
类别：
建筑系统/设备/设施：
项目外立面检查人：
位置/编号：
序号
项目
第一次检查结果
第二次检查结果
第三次检查结果
备注
1
外立面
缝隙
有无划痕
是否平整
照明
2
雨篷
玻璃有无裂纹
划痕
密封
3
柱子
有无划痕
缝隙
密封
4
墙面
有无破损
色差
缝隙
建设方签字：
施工方签字：
物业方签字：
日期：
日期：
日期：
物业承接查验表
类别：
建筑系统/设备/设施：
卫生间装修检查人：
位置/编号：
序号
项目
第一次检查结果
第二次检查结果
第三次检查结果
备注
1
门面
2
门挡
3
门颌
4
闭门器
5
门锁
6
厕所隔断
7
厕所门
8
厕所门锁
9
厕所门颌
10
天花
11
地面
12
墙面是否有划痕、裂纹
13
卫生洁具
14
洗手台
15
镜子
16
台面石材
17
马桶
18
小便池
19
水池台
20
暖水宝
21
排风扇
22
照明
23
开关面板
24
防水插座
25
残疾人坐便护栏
26
风口
27
水封
28
水嘴
29
八字门
30
电子感应器
31
地漏
32
检查口
33
喷淋头
34
烟感
35
温感
36
阀门
建设方签字：
施工方签字：
物业方签字：
日期：
日期：
日期：
物业承接查验表
类别：
建筑系统/设备/设施：
外围广场道路检查人：
位置/编号：
序号
项目
第一次检查结果
第二次检查结果
第三次检查结果
备注
1
外
围
广场砖
道路
交通标志
交通标线
门卫设施
道闸
护栏
路沿
正门楼
遮雨棚
项目外立柱
花池
雨水槽
井盖
通风口
2
项目外走廊
天花
雨水槽
井盖
通风口
建设方签字：
施工方签字：
物业方签字：
日期：
日期：
日期：
物业承接查验表
类别：
建筑系统/设备/设施：
公共区域检查人：
位置/编号：
序号
检查项目
第一次检查结果
第二次检查结果
第三次检查结果
备注
1
门
门锁
把手
门面
门挡
开关是否灵活
闭门器
顺位器
地弹簧
合页
天地插
2
天花与设施结合部
烟感
温感
摄像头
移动天线
照明灯
风口
检查口
广播扬声器
安全出口灯
喷淋头
3
天花
缝隙
检查口
划痕
平整度
变形
色差
4
墙面
墙面
饰面板
阳角状况
阴角状况
牢固度
轻质隔墙
垂直度
平整度
牢固度
阴角状况
阳角状况
电气开关
外观
声控开关
玻璃墙面
消火栓
安全出口诱导灯
报警灯
升级会员 