估价报告.docx

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房地产抵押估价报告

估价项目名称：

成都市龙泉驿区西河镇成洛大道5888号九峰国际1、2栋第4、5层部分商业房地产抵押价值评估

委托人：

成都市XXX公司

估价机构：

四川省成都市XXX房地产评估有限公司

注册房地产估价师：

刘信奇（注册号20090703）张硕（注册号2009070309）

周强（注册号200900703）杨周君（注册号20090703）

冯起（注册号2009070318）

估价作业时期：

2011年9月24II至2011年9月29II

估价报告编号：

ХХХХ（2011）评XX号

目录

一、 致委托人函 4

二、 注册房地产估价师声明 5

三、 估价的假设和限制条件 6

（一） 估价的假设前提 6

（二） 未经调查确认或无法调查确认的资料数据 6

（三） 估价中未考虑的因素及一些特殊处理 7

（四） 估价的限制条件 7

四、 房地产抵押估价结果报告 9

（一） 委托人 9

（二） 估价机构 9

（三） 估价对象 9

（四） 估价目的 9

（五） 估价时点 9

（六） 价值定义 9

（七） 估价依据 10

（八） 估价原则 Ю

（九）估价方法 10

（十）估价结果 11

（^一）估价人员 12

（十二）估价作业期 12

（十三）估价报告适用期 12

（十四）风险提示 12

（十五）变现能力分析 12

五、 房地产抵押估价技术报告 14

（一） 估价对象实物状况描述与分析 14

（二） 估价对象区位状况描述与分析 14

（三） 市场背景分析 14

（四） 最高最佳使用分析 15

（五） 估价方法 15

（六） 估价测算过程 16

（七） 估价结果确定 23

六、 附件 26

致委托人函

成都市XXX公司：

承蒙贵方的委托，我公司对位于成都市龙泉驿区西河镇成洛大道5888号1、2栋4—5层的抵押价值进行评估。

本次评估目的是确定估价对象进行房地产抵押贷款提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价时点为2011年9月29日。

在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》。

在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、基准地价法、等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场单位价值为4366.8元/ПЛ总价值为90302420.9万元。

大写金额为玖千零堂拾万贰千肆佰贰拾点玖元整

成都市XXX房地产评估有限公司

法定代表人：

XXX

二о——年九月二十七II

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

一、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、 我们与本估价报告中得估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。

四、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见〉

进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、 注册房地产估价师XXXXXXXXX已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。

六、 参加本次估价的注册房地产估价师：

刘信奇（注册号20090703） 张硕（注册号2009070309）

周强（注册号200900703） 杨周君（注册号20090703）

冯起（注册号2009070318）

估价的假设和限制条件

一、 估价的假设前提

我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：

1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。

2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。

4.存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。

5.有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。

二、 未经调查确认或无法调查确认的资料数据

1、 房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。

2、 估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的《国有土地使用证》、《成都市城镇国有土地使用权出让证》等文件复印件予以界定，产权人为成都хх有限公司

对象的建筑面积、土地使用面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》、《国有土地使用证》记载的数据为依据。

如与国家有关测绘部门最终确定的面积有差异，本报告结果应做相应调整。

三、 估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1、 本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。

2、 估价对象至今只取得了主体验收合格文件，办理《房屋所有权证》，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。

3、 根据《国有土地使用证》、《成都市城镇国有土地使用权出让证》和《建设工程规划许可证》记载，1号楼和2号楼四、五层总建筑面积55797.25т\根据成都市龙泉驿区国土资源局的资料显示估价对象的土地基准地价为1564元/ПЛ若改变建设用途需补交土地出让金，具体金额应依据成都市地价评审委员会审定结果为准。

四、 估价的限制条件

1、 本报告估价结果为2011年9月29日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。

如适用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。

2、 本报告仅为委托人进行抵押提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。

3、 委托人和成都XXX有限公司提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

4、 报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完整相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

5、 本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。

6、 未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

房地产抵押估价结果报告

一、 委托方；成都市XXX公司

二、 估价机构：

四川省成都市ХХХХ房地产评估有限公司

二、估价对象：

（一） 估价对象界定

估价对象是位于成都市龙泉驿去西河镇成洛大道5888号九峰国际1、2栋第4-5

层商业

（二） 估价对象状况

项目位置：

成都市龙泉驿区西河镇成洛大道5888号 结构：

框架

土地使用类型：

出让 土地使用用途：

商业楼层：

4、5/5

土地使用面积：

55797.25Ш2土地使用权期限：

2008.7.7—2048.7.7

国有土地使用证：

龙国用（2008）第91236号建成年代：

2010年

房屋所有权证：

龙房权证监证字0531701号

房屋所有权人与国土使用权人：

成都九峰汽车汽配商城经营有限公司

装修情况：

简装 房屋他项权：

无

四、 估价目的

为委托方确定估价对象房地产抵押价值提供参考依据而评估其房地产价值

五、 估价时点

2010年9月29日

六、 价值定义

估价对象房地产抵押价值是再估价时点假定未设立优先受偿权下得市场公开价值扣除法定优先受偿款后的余额

七、 估价依据

本次估价对象的估价依据包括国家有关法律法规，委托人提供的有关资料，现场查看资料。

具体资料如下：

《中华人民共和国城市房地产管理办法》

《房地产估价规范》、

《房地产抵押指导意见》

《成都龙泉驿区西河镇基准地价》

八、 估价原则

在估价是遵循以下原则：

1、 合法原则房地产估价必须是在房地产合法使用的前提下

2、 最高最佳原则在法律准许，技术上可能能给房地产鬼将对象带来最高收益的使用

3、 替代原则：

房地产价格遵循替代规律，有相同效用，有替代可能的房地产会相互影响，使其价格相互牵制而趋于一致

4、 估价时点原则;由于房地产是不断变化的，在不同的估价时点，同一宗房地产有不同的价格水平。

对估价对象房地产市场情况及自身情况的变化，均以其在估价时点已知或假设状况为准

九、 估价方法

估价人员在认真分析掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点和实际情况，遵照国家标准《国家估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》，经过反复研究考虑到估价对象的经营特点、产权状况、市场成交可比实例少等情况，故采用成本法和收益法不采用市场比较法。

1、 收益法是预测对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

2、 成本法是求取估价对象在估价时点的重建价格和折旧，然后将重建价格减去折旧来求取估价对象的价值。

3、 利用以上两种方法综合后的出估价结果。

十、估价结果

在整个过程中，房地产估价师本着公平、公正、公开、客观的原则。

在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析影响估价对象市场价格的因素，运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。

最终确定了估价对象在估价时点的公开市场价格，估价对象的公开市场价格为4366.48тс/т2总价为90302420.9元，大写玖千零卷拾万贰千肆佰贰拾点玖元整。

具体如下：

栋号

楼层

面积

总计

1

4

7229.04

31871112.18

5

7171.87

31504590.54

2

4

3853.46

18693134.46

5

3733.33

18233583.72

合计

21987.7

90302420.9

十一、估价人员

刘信奇（注册号20090703） 张硕（注册号2009070309） 周强（注册号200900703）

杨周君（注册号20090703）冯起（注册号2009070318）

十二、估价作业时期

2011年9月24II至2011年9月29II

十三、估价报告使用期限

本报告的使用期限为一年（2011年9月29日至2012年9月28II）

十四、风险提示

1、 估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。

2、 估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象抵押价值减损。

估价报告使用者应合理使用评估价值。

关注处置房地产快速变现费用变化对度价对象抵押价值的影响，关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权

使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

十五、变现能力分析

房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将

抵押房地产转换为现金的可能性