32第八章第7节第8节 其他相关税费及房地产税费调控文件新版.docx

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32第八章第7节第8节其他相关税费及房地产税费调控文件新版

第七节其他相关税费一、营业税、城市维护建设税和教育费附加

（1）营业税是对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人征收的一种税。

销售房地产的税率为5％。

（2）城市维护建设税（简称城建税）以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。

城建税实行地区差别税率。

具体规定为：

纳税人在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。

例题1：

城市维护建设税以纳税人实际缴纳的（）税额为计税依据。

（2010年房地产经纪人制度试题）A．增值税B．所得税C．消费税D．契税E．营业税答案：

ACE解析：

城市维护建设税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。

外商投资企业和外国企业暂不缴纳城建税。

例题2：

甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（）元。

（2009年房地产估价师制度试题）A．1000B．5000C．7000D．10000答案：

B解析：

城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：

纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为l％。

200万元×5%（营业税率）×5%=0．5万元。

例题3：

城市维护建设税是随（）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

（2004年房地产估价师1页

制度试题）A．增值税B．财产税C．消费税D．流转税E．营业税答案：

ACE解析：

城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

（3）教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税，税率为3％。

例题1：

甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收入为500万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为（）万元。

（2009年房地产经纪人制度试题）A．25．0B．27．0C．27．5D．28．5答案：

C解析：

销售不动产（房地产）的营业税税率为5％。

500万元×5%×（1+7%+3%）=27．5万元。

例题2：

国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。

（2011年房地产估价师制度试题）A．土地增值税B．教育费附加C．营业税D．城市维护建设税E．契税答案：

ABCD解析：

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

例题3：

纳税人转让国有建设用地使用权应缴纳的税费有（）。

（2011年房地产经纪人制度试题）A．土地增值税B．耕地占用税2页

C．营业税D．城市维护建设税E．教育费附加答案：

ACDE解析：

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

（4）营业税的有关减免规定：

1）个人自建自用住房销售时免征营业税。

2）自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

3）企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

4）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。

5）自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税。

例题1：

李某于2011年5月10日将其2006年1月10日以52．5万元购买的一套150㎡的住宅以120万元出售，则李某应缴纳营业税（）万元。

（2011年房地产经纪人制度试题）A．0B．3．38C．4．38D．5．38答案：

B解析：

根据：

自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

销售不动产（房地产）的营业税税率为5％。

从2006年1月10日，至2011年5月10日，已超过5年；150㎡的住宅应属于非普通住房。

因此适用：

个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

李某应缴纳营业税=（120－52.5）×5%=3.375万元。

例题2：

从2008年3月1日起，对个人出租住房征收营业税的概率是（）。

（2011年房地产经纪人制度试3页

题）A．1．5％B．3．0％C．5．0％D．5．5％答案：

A解析：

2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。

例题3：

关于住房税收优惠政策的说法，错误的是（）。

（2010年房地产经纪人制度试题）A．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，减半征收营业税B．企事业单位转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税C．对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税D．对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的，免征契税答案：

A解析：

对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

二、企业所得税1．纳税人在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人。

个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

企业分为居民企业和非居民企业。

居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。

居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。

非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。

非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

例题：

个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

（）（2011年房地产估价师4页

制度试题）答案：

√解析：

个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

2．税率企业所得税的税率为25％。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20％。

例题：

企业所得税实行的是（）。

（2009年房地产经纪人制度试题）A．比例税率B．累进税率C．定额税率D．比例税率和定额税率答案：

A解析：

企业所得税的税率为25％。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20％。

3．应税所得额企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

包括：

①销售货物收入；②提供劳务收入；③转让财产收入；④股息、红利等权益性投资收益；⑤利息收入；⑥租金收入；⑦特许权使用费收入；⑧接受捐赠收入；⑨其他收入。

企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

4．应纳税额企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。

企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：

5页

（1）居民企业来源于中国境外的应税所得；

（2）非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。

三、个人所得税1．纳税人个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人。

在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。

2．税目下列各项个人所得，应纳个人所得税：

①工资、薪金所得；②个体工商户的生产、经营所得；③对企事业单位的承包经营、承租经营所得；④劳务报酬所得；⑤稿酬所得；⑥特许权使用费所得；⑦利息、股息、红利所得；⑧财产租赁所得；⑨财产转让所得；⑩偶然所得；⑪经国务院财政部门确定征税的其他所得。

例题：

偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。

（）（2009年房地产估价师制度试题）答案：

×解析：

偶然所得属于个人所有税的税目和征收范围。

3．与房地产相关的个人所得税税率财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额。

财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20％。

4．与转让住房有关的征收个人所得税具体规定

（1）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

（2）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

5．有关减免规定

（1）对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税。

（2）对个人按《廉租住房保障办法》（原建设部等9部委令第l62号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。

（3）自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

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例题1：

个人转让购买满5年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有（）。

（2009年房地产经纪人制度试题）A．土地增值税B．个人所得税C．营业税D．契税E．印花税答案：

ABCE解析：

个人销售住房暂免征收土地增值税。

个人销售或者购买住房暂免征收印花税。

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

例题2：

下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有（）。

（2009年房地产经纪人制度试题）A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为12％；按房产租金收入计征，为1．2％B．城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次C．耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次D．土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30％、40％、50％、60％E．城市维护建设税实行地区差别税率答案：

AB