商品房买卖合同.docx

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商品房买卖合同

商品房买卖合同指引

注：

请各位合同经办人在填写前仔细阅读各条指引，提交审核时把本指引删除。

1、商品房预售应取得哪些条件？

商品房必须具备以下条件才允许进行预售：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

（四）预售方已向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了《商品房预售许可证》的。

其他规定各地会有差异。

2、商品房预售合同签订中，应注意哪些方面的问题？

我国《房地产管理法》对商品房预售合同的内容并未作统一的规定，目前房地产开发公司使用的预售合同多为标准合同，通常是由预售方单方面拟定的，且由于预售合同的专业性较强，因而购买方往往处于弱势的地位，极易导致不公平现象出现。

因此，为保护预售交易双方的合法权益，应具体、明确合同的价格条款以及质量条款，以确保预售合同的公平性。

合同签订中应注意以下方面：

（一）双方的名称、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。

（二）标的。

即预售商品房的位置、编号、平面图纸。

（三）数量。

预售商品房的数量、面积应以平方米来计算，并明确是建筑面积还是使用面积或其他面积。

因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。

同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围，且规定如果超过一定幅度时，购房者有权解除合同。

此外，在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积，对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。

（四）质量。

包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。

（五）价款即房屋的价金。

由于商品房预售合同是附期限的交易合同。

因此，价格条款在合同确立时已经确定，双方均不得擅自变更。

但是，由于房地产经营变化较大，且商品房的实际交付是在将来的某一日期，在这时期内，遇重大情势变更出现房地产开发商依此价格不能完成施工或获暴利而导致开发商与购买者间出现显失公平的情况时，规定经双方协商达成一致意见后，可适当调整价格条款，并报房地产管理部门备案。

但是，在实践中，有的开发商常以情势变更，显失公平为借口，任意更改价格，因而引发各种纠纷与矛盾。

此外，价格条款必须具体，应避免出现类似“房价暂定某某元，待房屋竣工后按实核算”等具有弹性的、含糊的概念出现，因为按实核算从不同的角度出发，各方的理解是不同的，日后容易产生纠纷。

此外对价格不仅应标明单价，如每平方米多少元，还应标明房屋总价。

（六）交付方式和期限。

既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。

（七）房屋使用性质。

应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。

（八）房屋产权转移的方式、期限。

由于预售商品房时房屋尚在建造之中，开发公司还未取得房屋的所有权证，因此，预售合同中应明确规定在商品房竣工验收合格后，预售方应凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，领取房屋所有权证书，并按预售合同办理房屋交付手续。

房屋交付后，购买人凭（房屋预售合同）及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续，交纳有关税费。

（九）违约责任。

规定一方违约则他方有权请求违约赔偿，直至解除合同。

例如房地产开发公司未能按原定日期完成房屋建设，且耽误相当时间的，或落成的房屋实际使用面积与预售合同所列的实用面积相差太远的，或落成后房屋的材料与预售合同相差甚远，则购买方可提出违约赔偿或解除合同。

3、商品房现售应取得哪些条件？

商品房现售应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

4、在商品房现售中，对售楼广告或宣传资料的内容应注意哪些方面？

商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。

项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。

售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。

房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

预售商品房按套（单元）出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。

销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。

5、商品房现售合同签订中，应注意哪些方面的问题？

（一）开发资质和营业执照；

（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；

（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；

（四）项目及其配套设施的平面示意图；

（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；

（六）预售商品房的价格和付款办法；

（七）商品房预售的专用账户；

（八）物业管理事项；

（九）法律、法规规定的其他事项。

在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

6、商品房交付中，购房者有哪些收房步骤？

购房者收到交房通知单后的收房步骤：

（一）在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：

A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》；C、《竣工验收备案表》；D、面积实测表；E、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）；

（二）购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；

（三）购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；

（四）开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；

（五）购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。

7、商品房交付时应注意哪些方面的问题？

（一）购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。

购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

（二）购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。

因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。

因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

（三）购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。

在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。

在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

（四）商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

8、如果开发商预期交房或交付的房屋有瑕疵，应如何处理？

（一）商品房逾期交付的责任

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。

所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。

如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。

但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。

如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。

这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。

通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。

对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。

当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。

另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。

如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：

按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：

经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。

解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

（二）商品房交付不当的责任

商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。

在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。

如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。

另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。

此时购房者可作如下选择：

或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。

比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。

购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计算一般很难确定，因此需要购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的50％，这样有利于保护购房者，否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。

9、在二手房购买中，对出卖人的主体资格应注意哪些方面的问题？

（一）出卖人必须是房屋的所有权人

非产权所有人不得出卖他人房屋。

实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况，如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的；也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。

作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书，仔细察看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限、期限等，以防被骗。

还有一种情况是房屋的产权人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它监护人出卖其房屋，应注意监护人出卖房屋的目的是否为未成年人的利益，如付其学费、医疗费等等用途。

否则，未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的有关规定主张房屋买卖合同无效。

（二）出卖人作为产权人应具备相应民事主体资格

作为房屋出卖人的产权人，如果签订合同时不具备民事主体资格，除非经其监护人追认，所签合同无效。

具体分为以下两种情形：

（1）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。

根据我国《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，应由其监护人代理实施民事行为，他们不能独立签订房屋买卖合同。

（2）限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的房屋买卖合同。

限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力，进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。

未经监护人同意，限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

10、如果所买卖的房屋是出卖人与他人共有的房屋，应如何处理？

如果所售房屋是共有房屋，出卖房屋时应经产权共有人同意。

我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

实践中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的产权证上只登记为一人，难以辨别是否共有产权。

购买人可以查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书加以了解。

凡属夫妻共有、家庭共有的房屋在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。

部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，买卖行为可能无效。

特别应注意，房改房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外，还需同住人签字同意。

11、如果所买卖的房屋正在租赁状态中，应该如何处理？

对处于租赁中的所售房屋，出卖房屋时不得侵犯优先购买权。

按照法律规定，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，在同等条件下，承租人有优先购买权。

所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。

如果购买已出租房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。

如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

12、在房屋销售中应注意哪些未取得权属证书而买卖的情况？

出卖的房屋必须依法取得权属证书。

这里有三种未取得权属证书而买卖的情况比较常见，一是转让未取得权属证书的“期房”，二是转让未取得权属证书的“回迁房”，三是转让违章建筑的房屋。

前两种情况购买人应慎重处理，如果签订合同时出卖人尚未取得“三证”，而发生纠纷时已经取得，买卖合同有效，如发生纠纷时还未取得“三证”，合同将被认定无效。

如房价上涨，出卖人恶意不办理权证，却主张当初所签合同无效，买受人将因此受到很大损失。

对第三种违章建筑的房屋不得进行买卖，否则买卖无效。

13、哪些房屋因权利限制而不能买卖？

应如何查明？

出卖的房屋不应有权利限制，否则导致房屋买卖无效。

一是设有抵押，如通过按揭购买的房屋。

买卖设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，不能擅自交易过户。

二是司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得进行二手房买卖。

购买人可到房屋所在地的房地产交易部门查询房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

14、对已购房屋，如何办理房屋产权证明？

办理房屋产权证明，一般程序如下：

签订购房合同；

办理合同鉴证；

双方履行合同，付清全部购房款，合同无纠纷；

办理房屋交易；

办理产权登记，进行分层分间测绘，领取测绘成果；

缴清相关费用，领取产权证书；

相关费用如下：

产权交易费、测绘费、契税、产权登记费

合同编号：

【】

商品房买卖合同

甲方：

【】

乙方：

【中国移动通信集团西藏有限公司分公司】

【】年【】月【】日于【】

目录

第一条项目建设依据5

第二条商品房销售依据5

第三条乙方所购商品房的基本情况5

第四条计价方式与价款6

第五条面积确认及面积差异处理6

第六条付款方式及期限7

第七条、乙方逾期付款的违约责任7

第八条、交付期限8

第九条甲方逾期交房的违约责任8

第十条规划、设计变更的约定9

第十一条交接9

第十二条保证9

第十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任10

第十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺10

第十五条关于产权登记的约定10

第十六条保修责任11

第十七条双方可以就下列事项约定11

第十八条该商品房用途11

第十九条通知11

第二十条免责条款12

第二十一条争议的解决12

第二十二条附则13

商品房买卖合同

本合同由以下双方于【】年【】月【】日在【】签订；

出卖人（以下简称甲方）：

【】

地址：

【】

法定代表人（或负责人）：

【】

联系人：

【】

电话：

【】

传真：

【】

邮政编码：

【】

买受人（以下简称乙方）：

【中国移动通信集团西藏有限公司分公司】

地址：

【】

法定代表人（或负责人）：

【】

联系人：

【】

电话：

【】

传真：

【】

邮政编码：

【】

鉴于：

1、甲方拥有出售（预售）商品房主体资格；

2、乙方为发展移动通信事业和从事正常的生产、经营活动，需购买甲方房屋。

3、双方同意根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及其他有关法律、法规规章之规定，并依照本合同的条款和条件由甲方向乙方出售商品房。

在平等、自愿、协商一致的基础上，双方经协商一致，特签订本合同。

第一条项目建设依据　　

1.1甲方以【】方式取得位于【】、编号为【】的地块的土地使用权。

土地使用权出让合同号（土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号）为【】。

1.2该地块土地面积为【】平方米，规划用途为【】，土地使用年限自【】年【】月【】日至【】年【】月【】日。

1.3甲方经批准，在上述地块上建设商品房，【】：

【】，建设工程规划许可证号为【】，施工许可证号为【】。

第二条商品房销售依据　　

2.1乙方购买的商品房为【】。

如果是预售商品房，批准机关为【】，商品房预售许可证号为【】。

第三条乙方所购商品房的基本情况

3.1乙方购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件【】，房号以附件【】上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

3.1.1第【】号房；

3.1.2该商品房的用途为【】，属【】结构，层高为【】，建筑层数地上【】层，地下【】层；

3.1.3该商品房阳台是【】；

3.1.4该商品房【】建筑面积共【】平方米，其中套内建筑面积【】平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积【】平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

第四条计价方式与价款

4.1甲方与乙方约定按下述第【】种方式计算该商品房价款：

4.1.1按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米【人民币元整】，总金额【人民币元整】。

4.1.2按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米【人民币元整】，总金额【人民币元整】。

4.1.3按套（单元）计算，该商品房总价款为【人民币圆整】。

4.1.4双方约定的其他方式【】。

4.2上述房价款均包括购房增值税，其中增值税的计算方法为：

【】。

第五条面积确认及面积差异处理

5.1根据当事人选择的计价方式，本条规定以【】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

5.2当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

5.3合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

5.4商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第【】种方式进行处理：

5.4.1双方自行约定如下：

【】。

5.4.2双方同意按以下原则处理：

5.4.2.1面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

5.4.2.2面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。

乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按【】利率付给利息；乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足；超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。

产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方返还乙方；绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。

面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）/（合同约定面积）×100%

5.4.2.3因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条付款方式及期限

6.1乙方按下列第【】种方式按期付款：

6.1.1一次性付款

【】

6.1.2分期付款

【】

6.1.3其他方式

【】

6.2甲乙双方各自承担因执行合同所发生的银行费用及各项税费。

6.3乙方在甲方支付合同款项时，应按各期付款数额以及甲方的要求向甲方开具符合国家法律法规和标准的增值税专用发票，乙方承诺其开具发票的形式与内容均合法、有效、完整、准确，不开具或开具不合格的，甲方有权迟延支付应付款项直至乙方开具合格票据之日且不承担任何违约责任，且乙方的各项合同义务仍应按合同约定履行。

6.4乙方应在接到甲方开票要求后开具发票，并须在开具发票之日起【5个工作日内】将增值税专用发票送达至甲方，甲方签收发票的日期为发票的送达日期。

乙方开具的增值税专用发票不合格的，应在接到甲方要求后的【5个工作日内】重新开具合格的增值税专用发票并送达至甲方，乙方自行承担相关费用。

6.5如果乙方有赔偿和/或支付违约金的责任，则甲方有权从最近一笔付款中扣除相应金额。

如果最近一笔付款不足以抵扣违约金的，则可从下一笔付款中继续扣除。

6.6由于乙方未足额缴纳应缴税款和开具发票不真实、不合格而引起的一切责任（包括商业责任和法律责任）和损失，由乙方承担。

6.7双方结算相关信息如下：

甲方名称：

【】

国税纳税人识别号：

【】

户名：

【】

开户行：

【】

帐号：

【】

地址：

【】

联系电话：

【】

乙方名称：

【】

国税纳税人识别号：

【】

户名：

【】

开户行：

【】

帐号：

【】

地址：

【】

联系电话：

【】

任何一方如需改变上述账户，应提前十（10）日以书面通知另一方。

如一方未按本合同规定通知而使另一方遭受损失的，应予以赔偿。

第七条违约责任

7.1甲方未按本合同约定开具、送达增值税专用发票的，应按乙方要求采取重新开具发票等补救措施，同时，乙方有权要求甲方支付【相当于合同总价%】的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应予以赔偿；情节严重的，包括不限于出现甲方未按合同约定开具、送达发票次数达【】次的、甲方违约给乙方造成严重损失的、甲方违约致使合同无法继续履行等情况，乙方可终止合同，甲方应赔偿乙方因此遭受的全部损失，甲方在乙方终止合同之日起两年内不得参加甲方及其关联公司相同产品的采购活动。

7.2甲方违反国家法律、法规、规章、政策等规定开具、提供发票的，甲方应自行承担相应法律责任，并承担如下违约责任：

7.2.1甲方应按甲方要求采取重新开具发票等补救措施；

7.2.2甲方应向乙方支付【相当于合同总价%】的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应予以赔偿；

7.2.3甲方已经提交履约保证金的，乙方将不予退还。

7.3甲方提供的增值税专用发票没有通过税务部门认证，造成乙方不能抵扣的，甲方应向乙方支付未通过认证发票中载明的税款金额作为违约金。

违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应予以赔偿。

甲方未按乙方要求支付违约金的，乙方有权终止合同。

7.4乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第【】种方式处理：

7.4.1按逾期时间，分别处理（不作累加）

7.4.1.1逾期在【】日之内，自本合同规定的应付