校园物业管理方案.docx

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校园物业管理方案

山东省杰安物业管理有限公司

第一章公司简介-------------------------------------------5

第二章前言篇--------------------------------------------14

一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势-----------------------------------------------14

二、学校物业与商住物业的不同之处---------------------14

·对象不同

·管理的模式不尽相同

·管理侧重点不同

·管理服务的目标不同

·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异

三、学校物业管理模式特点-----------------------------15

·顾客的需求为导向，提供个性化的服务

·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本

·重视学校主管部门的领导风格、管理思路

·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度

·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估

·注重服务的专业化

·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备

·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制

第一章管理规划设想--------------------------------------17

第一节总体设想---------------------------------------17

一、管理总目标--------------------------------------17

二、管理内容与标准----------------------------------18

三、管理特色----------------------------------------20

·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式

·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度

·资源有效整合、利用，降低管理成本

·有效培训，不断创新，监督考核

·营造开放、健康、多元化的校区文化

·创立共管、复合模式，与校方共同创建文明、健康、舒适、和谐的大学校园

·手拉手服务，心与心交流

·严格ISO9001、ISO14001质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉

第二节管理方式--------------------------------------23

一、管理流程系统（三大模式系统）---------------------23

二、物业管理部信息流程------------------------------25

第三节管理措施--------------------------------------26

一、管理措施----------------------------------------26

二、管理概要----------------------------------------27

三、服务质量效果------------------------------------41

第四节校区档案资料管理------------------------------42

第五节投诉处理规程----------------------------------43

第四章人员配置------------------------------------------46

第一节配备原则--------------------------------------46

第二节岗位职责--------------------------------------46

第三节员工行为规范----------------------------------48

第四节培训管理机制----------------------------------51

第五章管理制度-----------------------------------------56

投标承诺书

______________________:

据《****物业管理招标文件》提供的条件信息和规定要求，遵照****市物价局、房管局相关文件规定，我司结合自身条件认真研究测算后决定：

愿以人民币****元/年的投标价承担****物业管理任务。

一旦我公司中标，我公司将在接到“中标通知书”后约定期限内与贵校签订校园物业委托管理合同，并按国家、省、市、区有关规定和物业委托管理合同对-------实施规范管理、优质服务，本着安全、人文、高效、舒适的原则，全面总结往年管理经验教训，实现学校后勤管理改革重大胜利。

贵校的招标文件、中标通知书和本投标书，构成约束我们双方的合同。

投标单位（盖章）：

法定代表人（签章）：

年月日

报价分析表

项目编号、包号：

价格单位：

元

序号

报价项目

内容

数量

单价

总价

取费标准说明

备注

1

项目经理

2

维修工

3

保洁工

4

绿化工

5

办公物资费

6

税

合计

总计

投标总价

（大写）元

（小写）元

年月日

备注

第一章公司简介

一、公司概况

山东省杰安物业管理有限公司（以下简称公司）成立于2008年1月4日，注册资金为1000万元，具有独立法人资格。

公司现有资质等级为贰级资质，通过了ISO9001质量管理体系认证。

公司机构健全，管理规范。

公司设有办公室、财务部、质量管理部、物管部、保洁部、保安部、工程技术部等部门和美世界园林绿化公司、美世界农业科技公司两个分公司。

公司管理人员20余名，均经过物业管理从业人员岗位培训，并且均为持证上岗或为工程、财务类专业技术人员，为公司稳步、健康发展奠定了坚实的基础。

员工人数近300人，管理办公住宅面积60多万平方米、绿化养护面积100多万平方米。

在公司理念上，公司始终坚持“人性化服务、规范化管理”的方针，秉承“人本关怀、创造生活”的服务理念，并积极探索，不断开拓，走出了一条科学、规范、严谨、高效的专业物业服务与优质、周到、迅捷、热情的宾馆式服务相结合的发展道路，形成了一整套符合物业发展趋势，并集合不同物业部门特点的全面的系统的经营管理模式。

在短短几年的时间已取得骄人的业绩，所管理服务项目已涉及政府办公、金融银行、高档住宅小区、学校、企业等，受到业主、同行、主管部门的广泛好评。

二、经营宗旨

公司质量目标：

持续超越我们的顾客不断增长的期望。

公司质量方针:

服务至城、精益求精；管理规范、进取创新。

企业中期目标：

以卓越的品牌赢得在山东物业管理行业中的领先地位。

公司文化的核心----杰安物业企业长期目标：

客户：

为客户提供最高质量和最大价值的服务，以得到并且保持他们对杰安物业的认同和信赖。

利润：

争取足够的利润以支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源。

业务：

以规范化、专业化的经营，不断提高公司的服务水平，扩大公司的业务，以满足企业可持续发展的需要。

管理：

倡导企业管理行为规范化，提倡资源共享、沟通顺畅，在明确的目标下给员工最大的发展空间，以鼓励主动性和创新性。

为员工提供良好的工作环境和训练机会，按员工的工作业绩提供就业保障，承认员工的成就，使员工获得对工作满意的成就感。

社会：

在我们有经营业务的任何地区，都可以成为对社会有贡献的组织，以尽我们对社会的义务。

三、公司架构

四、部门职责

人事行政部

负责公司人力资源总体规划，做好选人、用人、育人、考核、留人等工作；维持公司各部门人才的正常供给，后备管理、技术人员等的选拔、培养，加强定编定员工作，负责其管理和技术人员的岗位和全部作业岗位分析、描述及整合等；负责公司人事档案、劳动用工及其合同管理；负责公司招聘和选拔的组织、审核及其它工作；加强与员工沟通和员工个人发展计划的激励管理；负责劳资纠纷、劳动保护及劳动统计；负责部门及员工的考核与评价实施的策划及跟踪；负责公司员工工资的核算及发放工作，确保及时、准确无误；发现问题应及时纠正或沟通；实施企业整体营销工作等。

计划财务部

负责公司财务预算、管理会计、会计核算方法与形式的策划及目标实施；负责公司现金流量、资金管理、财务管理；负责公司财务结构的研究和优化整合的规划，并付诸实施；实施公司资产及资本运作的计划及实施；负责对公司、各管理部等资金正常运行秩序的管理、监控及登帐核帐汇帐等会计核算工作；加强对公司、投资企业及管理处财务出纳人员的选派与调配，并进行业务领导和财经纪律的监管；公司工资福利总额和个人所得税等核算与解缴工作；负责对外联系与沟通；实施企业整体营销工作等。

市场拓展部

协助副总经理师拟订公司战略规划和年度行政目标实施计划、业务流程重组方案和计划、企业重组方案、公司制度安排方案和计划；设计公司总体激励机制、约束机制及淘汰机制方案；负责产业研究与分析,拟订企业竞争战略和职能战略的策划；负责公司供应链与价值链行为的研究与总体策划，并予以实施协调和指导；负责公司指标体系的规划和设计，根据各个部门提供的初步分析数据和信息，定期向总经理提供公司总体的经济和质量信息及其分析；实施企业整体营销工作等。

质量管理部

拟定公司质量管理制度，并严格付诸于实施；定期对各管理部等进行质量评价与报告；拟定公司服务质量信息及其管理制度，严格执行服务质量信息的抽样检查；定期收集、统计、分析、汇总等监督协调工作；牵头负责“***物业”品牌层面的投诉处理事项；对检查不合格的，应开出处罚单，并定期发布报告；协助副总经理负责拟定公司的技术规章制度、标准和预防重大事故的技术措施，参与安全生产事故技术的调查，组织技术力量对事故（伤亡事故、设备事故等）进行技术上的原因分析、鉴定，并提出改进的技术措施；协助总工程师实施公司技术改造、修缮技术应用推广、房屋设备设施安全运行技术及其质量管理、企业标准化管理等方案和工作；负责各个分公司（管理部）年度中大修理计划的审核与督导，负责公司自行工程项目的规划、设计与监督或者外包、联系与协调等及服务公司、分公司（合作子公司）、管理处等对外发包重大技术项目的审核，并实施督导和协调；实施企业整体营销工作等。

物业管理部

负责公司、管理部年度业主接待、维修保养、保安、保洁、保绿、家政和经营项目等质量提升、年度计划预算审核与平衡，并实施目标控制等管理工作；牵头、沟通、协调和处理服务公司、管理部的委托合同、协议或疑难问题；维持服务公司、分公司（合作子公司）、管理处物业管理正常运行秩序；负责公司、管理部所有对外委托或发包项目的审核、把关工作；协同负责做好新接楼盘的接管、验收、前期介入和今后管理的服务项目内容等物业管理和协调工作；定期与投资企业的股东进行沟通与联系，拟订年度计划与项目方案，提供完整而可靠的决策依据；协助做好服务标准与作业标准提升及内部审核或评审工作；负责公司“四防一保”、社会稳定等的检查、指导、协调和应急日常处理；实施企业整体营销工作等。

信息中心（由人事行政部负责）

负责公司内外部整体信息的收集、分类整理、统计分析与预测趋势、二次开发、归档等信息情报工作；草拟公司信息管理制度，严格贯彻公司信息管理制度，并在付诸实施后进行补充、修改，提升其标准的水平；负责公司日常运行管理等计划拟定、实施与监督等工作，维持公司各个工作站等正常运行秩序，确保安全；