买二手房购房合同上是母亲的名字办房产证可以办儿子名字吗.docx

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买二手房购房合同上是母亲的名字办房产证可以办儿子名字吗

买二手房购房合同上是母亲的名字,办房产证可以办儿子名字吗?

　　篇一：

房产证写孩子名字先办个啥

　　房产证写孩子名字先办个啥？

　　最近，不少父母到福州市公证处咨询如何办理监护权公证。

小强（化名）的母亲陈女士就是其中一个。

　　小强前两天刚过完5周岁生日，陈女士就盘算着在福州市中心买一套120多平方米的商品房，房产证上直接写小强的名字，让儿子成为堂堂正正的小房东。

　　陈女士说，去年她离婚了，前夫给了她几十万元。

前段日子，经人介绍，她认识了一位姓刘的男子。

两人相处一段日子后，彼此觉得挺合适的，决定结婚。

　　“现金放在手上，我总觉得不放心。

我思前想后，还是想把现金变成不动产安心些。

而且孩子很快就到上学的年龄了，买套房子也可以解决读书划片问题。

”此外，陈女士坦承，除了考虑到孩子的教育问题，以孩子名义购房还可以避开将来要开征的遗产税。

若房产证上是自己的名字，将来要牵扯到产权过户等一系列问题，不仅手续麻烦，而且还要交纳房产评估费、过户费等税费，如果现在就直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。

　　不过，陈女士到福州房地产交易中心一问，被告知还得办个公证才行。

　　普及一下：

　　中国目前法律没有规定不能给孩子购买房子，所以只要父母是自愿的，以孩子名义购买房产同样受法律保护。

而且，按照中国人的传统观念，房子作为一份家产留给孩子是天经地义的。

　　我国《民法通则》第十二条规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。

10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。

所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。

对于购房这种标的巨大的合同，只能由其监护人代理进行交易。

　　因此，父母首先要到公证处办理一份法定监护权的公证书，以确认自己对子女的监护人身份。

其次，未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以如果不是一次性付款，未成年人的父母必须和未成年的孩子共同向银行申请按揭贷款，银行要求按揭贷款合同也要办理公证。

　　同时，“娃娃房东”也限制了父母自由行使处置财产的权利，特别是在出售、抵押房屋方面。

根据《民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

”如果父母需要大笔资金，又或者是要将房产进行增值再投资，都很难在房子上打主意。

　　篇二：

房产证上加减名字手续如何办？

　　房产证上加减名字手续如何办？

　　最近，有不少友向小e咨询，“想在房产证上加上（去掉）一个名字，怎么办理呢？

”在日常情况下，一般会碰到两种情况：

一是夫妻间加减名字，二是直系血缘亲属间加减名字。

小e就分这两种情况给大家介绍下。

　　第一类情况夫妻间加减名字

　　一、房子没有贷款

　　这种情况加减名字是非常方便的，不需缴纳任何税费，只要80元的工本费就可搞定。

　　步骤：

　　1.带好五证（结婚证、身份证、土地证、房产证、契证）正本及复印件。

　　2.去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加（减少）配偶姓名事宜的，工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个序号，然后凭序号去相关窗口办理。

　　二、房子有贷款

　　这种情况，不能加减名字。

须在贷款都还清之后才可办理。

第二类情况直系血缘亲属间加减名字

　　这种情况一般是通过“买卖”和“赠与”两种方式。

　　案例一：

房子在北仑，母亲的房产证上要加儿子名字

　　微信友“黄亚敏”：

北仑人，母亲的房产证上添加儿子名字该怎么办手续？

如何收费？

北仑住房和城乡建设局回复：

可以通过一般买卖或赠与的方式，将父母的房产证加子女的名字。

　　采用赠与，赠与协议须到房屋所在地公证处公证。

　　办理转移登记需提供以下主要材料：

　　1.申请书；

　　2.申请人身份证明；

　　3.转让合同（赠与协议书）；

　　4.房屋所有权证及土地使用权证；

　　5.税费缴纳证明；

　　6.其他必要材料。

　　双方带全上述材料亲自到房屋所在地房管所（中心）办理。

登记费80元/件，交易手续费6元/平方米。

　　北仑地方税务局：

母亲的房产证上加儿子名字，税收方面有两种方法：

　　1.父母将住房的部分产权赠与子女（需要提供赠与公证证明）。

　　对于父母：

不征收营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税，按照赠与比例房产价值的%缴纳产权转让书据印花税。

　　对于子女：

需要按照受赠比例房产价值3%的税率缴纳契税，按照受赠比例房产价值的%缴纳产权转让书据印花税，另外房产证、土地使用证每本按5元缴纳印花税（贴花）。

　　2.父母将住房部分产权转让给子女。

　　营业税方面：

个人购买未超过2年的住房，需要按照转让份额成交价的%缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；个人购买超过2年非普通住房需要按照转让份额差价的%缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；个人购买超过2年的普通住房免征营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；

　　个人所得税方面：

如果是个人自用5年以上的家庭唯一生活用房可以免征个人所得税。

如果不是个人自用5年以上的家庭唯一生活用房，需要按照成交价全额的1%或者所得额的20%缴纳个人所得税。

　　契税方面：

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1%税率征收契税。

对个人购买建筑面积90平米以上至140平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按%税率征收契税。

如果您购买普通商品住房不能提供家庭唯一住房证明，或者购买的非普通住房或非住房，按3%税率征收契税。

印花税方面：

个人买卖住房免征产权转移书据印花税，新办的房产证、土地使用证每本按5元缴纳印花税（贴花）。

　　案例二：

房产证上去掉一个名字，怎么办理？

　　友“nazi81”：

房产证上有我妈妈和我两个人的名字，但是没有写比例，目前已没有贷款。

如果把我的名字从房产证上去掉，该怎么办理？

怎么收费？

宁波（楼盘）市住建委：

办理房产证“去名”手续，有两种方式：

买卖或赠予。

你与母亲作为房屋的共同权利人，由于当时未约定产权份额，因此视为等额享有，即各占产权50%。

　　1.买卖：

需提供房屋买卖交易合同、交易双方身份证、房产证等必要材料；

　　2.赠与：

除必要材料外，另需提交房产赠与合同。

　　买卖和赠与房产登记收费标准为住宅交易费6元/平方米、工本费80元/本，

　　由于你是50%产权转移，因此收费减半。

　　其他土地收费、缴纳税费，可参考案例一的标准，也可咨询12366。

　　算算账

　　转让和赠与，哪个更合算？

　　我们应该选择“转让方式”还是“赠与方式”呢？

　　小e给大家算了一笔账！

　　过户代价=契税＋个税＋营业税=（1%或3%）＋（差额的20%或者全额的1%）＋（%）

　　赠予代价=契税＋公证费=3%＋（%～%）＋（赠与、继承的房屋再出售，按差额征收20%）

（1）如果是超过2年的家庭唯一生活用房，则转让所需为总额1%（90㎡以下）或%（90㎡以上140㎡以下），而赠与所需税率3%＋（%～%），所以转让比赠与合算；

（2）如果是超过2年的非家庭唯一生活用房，则转让所需=总额的1%（90㎡以下）或%（90㎡以上140㎡以下）＋全额1%，赠与所需税率3%＋（%～%），所以转让比赠与合算；

　　（3）如果是购买2年内的生活用房，则转让需要缴纳一个%的营业税，那就远远超过了赠予的%，所以赠予比转让合算。

　　同时，还有两个非常重要的注意点不要忘了。

（1）赠予房屋还可能有一个后续的费用：

赠与、继承的房屋再出售，按差额的20%征收。

（2）宁波契税减半的大福利：

XX年7月1日至XX年6月30日期间，在宁波购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。

商品房购房时间以合同备案日期为准，二手房购房时间以产权登记受理日期为准。

　　篇三：

房产证上的名字不一定就是“房主”

　　法院认定，当事人提供证据证实不动产登记确有错误的，不能以不动产权属证书作为证明不动产权属的唯一依据

　　儿子张先生去世后，其母亲丁某却要求将女儿张女士名下的一套房屋作为张先生的遗产予以继承，这是为什么呢？

近日，苏州中院二审审结一起房屋所有权确认、继承纠纷案，根据高度盖然性地证据认定原则，判决认定涉案房屋属张先生所有，由母亲丁某继承。

　　张女士和张先生是姐弟关系。

XX年3月，张女士与张先生签订房屋转让合同、房地产买卖契约，约定张先生将其所有的一套房屋出售给张女士，成交价为24万元。

3月29日，张女士取得该房屋的所有权证，并于同日以购房为由向银行申请14万元贷款。

贷款获批后，张女士随即将14万元交给张先生。

之后，该房屋一直由张先生居住，银行贷款也由张先生归还。

　　XX年底，张先生去世，没有留下任何遗嘱。

作为唯一的第一顺序法定继承人，其母丁某要求将涉案房屋作为张先生的遗产进行继承。

而张女士认为，根据我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此她拥有该房屋的所有权，不能作为张先生的遗产。

双方协商未果，诉至法院。

　　一审法院认为，双方为姐弟关系，虽办理了房屋产权登记变更手续，但张女士未支付首付款，房屋未实际交接，仍由张先生居住，且银行贷款一直是由张先生归还的，可以认定房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，真正的目的在于为张先生向银行申请贷款，该房屋的所有权人为张先生，并由唯一的第一顺序继承人丁某继承。

　　张女士不服一审判决，上诉至苏州中院。

二审法院认为，如果当事人提供证据证实不动产登记确有错误的，不能以不动产权属证实作为证明不动产权属的唯一依据。

本案中房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，房屋一直由张先生居住、贷款由张先生归还、房屋权属证书由张先生持有，且张女士未能提供其向张先生支付10万元购房款的直接证据。

　　根据证据的高度盖然性认定原则，苏州中院于近日作出终审判决：

驳回上诉，维持原判。

参考资料徐州律师/xuzhou

　　【法官点评】

　　该案二审法官表示，根据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

在绝大多数不动产物权变动中,一旦发生登记,则登记记载的权利人就被推定为法律上的权利人。

然而现实生活中,不动产登记薄上记载的权利人（名义权利人）与实际权利人不相符的情形依然存在,如果直接依据登记推定力和登记公信力来判定司法实践中不动产物权的归属,将会给实际权利人造成极大损害。

因此，如果当事人提供证据证实不动产登记确有错误的，不能以不动产权属证书作为证明不动产权属的唯一依据。

本案中房屋出卖后，房屋仍由出卖人居住、贷款由出卖人归还、房屋权属证书由出卖人持有，且买受人未向出卖人支付购房款，从以上事实可以推定房屋买卖合同并非双方真实意思表示，真实情况是买受人借购买房屋为由为出卖人申请银行贷款，故法院根据案件证据及客观事实判决房屋的实际产权人为出卖人。

　　篇四：

二手房屋买卖合同（产权证办理中,买方版,仅参考）

　　房屋转让协议NO：

　　卖方：

身份证号码（营业执照号码）：

身份证地址：

通讯地址：

代理人（代表人）：

身份证号码：

身份证地址：

通讯地址：

　　经纪方：

经办人：

地址：

电话：

　　买方：

身份证号码（营业执照号码）：

身份证地址：

通讯地址：

代理人（代表人）：

身份证号码：

__________________________________身份证地址：

________________________________通讯地址：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础