路南区地方税务局房地产行业税收调研报告.docx
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路南区地方税务局房地产行业税收调研报告
路南区地方税务局房地产行业税收调研报告
近期，随着国家对房地产行业一系列调控政策的实施，房地产市场发生了重大变化，改变了房价快速上涨的趋势。
为了及时掌握我区房地产行业的经营形势及税源变化情况，根据市局要求，组成了专门调研小组，由副局长赵佑民带队，利用一周的时间，对辖区内的房地产企业进行了调研。
现将调研情况汇报如下：
一、房地产行业概况
（一）行业特点
路南区地处唐山市区的老城区。
自2008年以来，随着老城区的改造和南湖生态公园的落成，由过去开采塌陷造成的废弃贫瘠区域，一跃变为另国内外知名企业开发的黄金宝地。
房地产企业的落户，使得我区的开发项目由3年前的三、四个项目增加到的几十个，使我局的税收也呈跳跃式增长。
（二）经营状况
1、基本情况
截止2011年10月底，我局共有房地产开发企业房地产企业107户，其中办理登记户，注册登记户；有项目的36户，项目主要集中在南湖和新华道沿线区域。
在办理登记户数中企业所得税在国税管理户，在地税管理的户。
所得税实行查帐征收户，核定征收户。
2、销售情况
（1）商品房销售情况
2011年以前开工延续到本年的在建项目有个，比去年同期增加个项目，总建筑面积平米,比去年同期增加平米，增长%；2011年1-10已售面积平米，比去年同期增加平米，增长%；成交均价每平米元，比去年同期增加元，增长%，实现销售收入万元，比去年同期增加元，增长%。
2011年10月份已售面积平米，比上月减少平米，减少%；成交均价每平米元，与上月基本持平；实现销售收入万元，比上月减少元，减少%；
住宅和商业用房销售情况统计表见下图：
年度
2010年
2011年
项目
1月-10月
11月-12月
合计
1月-10月
比上期增减%
已售面积
商业房
面积
77356.47
8484.93
80796.40
134904.82
0.74
户数
446.00
67.00
492.00
1002.00
1.25
普通住宅（小于140平米）
面积
364756.88
129031.81
493788.69
223498.71
-0.39
户数
3059.00
1317.00
4376.00
2131.00
-0.30
非普通住宅（大于140平米）
面积
0.00
11325.00
11325.00
91061.69
1.00
户数
0.00
85.00
85.00
384.00
1.00
合计
面积
413148.90
148841.74
558210.64
404501.99
-0.02
户数
3512.00
1469.00
4960.00
3213.00
-0.09
（2）二手房成交情况
2011年1-10月共销售套，比去年同期减少套，减少%；成交均价每平米元，比去年同期每平米减少元，减少%。
2011年10月份销售套，比去年同期减少套，减少%；成交均价每平米元，比去年同期每平米减少元，减少%。
二手房销售情况明细表
2010
2010
2011
1月-10月
11月-12月
合计
1月-10月
同比增减%
住宅成交数量
普通
4347
863
5210
3235
-0.26
非普通
101
20
121
90
-0.11
合计
4448
883
5331
3325
-0.25
商品房成交数量
49
9
58
50
0.02
从以上数字分析，房地产市场商业用房成交量增加，住宅和二手房成交呈萎缩趋势。
3、税收收入及税负情况
2011年1-10月份房地产入库税款万元，占总体入库税款万元的%，比年同期增长万元，增长%；税收负担率，比去年同期增长；2011年10月份入库税款万元，占本月总税收收入万元的%，比9月份增长万元，增长%。
其中：
商品房1-10入库税款万元，比年同期增长万元，增长%；税收负担率，比去年同期增长；2011年10月份入库税款万元，比9月份增长万元，增长%。
二手房1-10入库税款万元，比年同期增长万元，增长%；税收负担率，比去年同期增长；2011年10月份入库税款万元，比9月份增长万元，增长%。
；2011年10月份入库税款万元，比9月份增长万元，增长%。
房地产行业税收收入占总体税收比重情况统计表
4、重点税源情况
我局100万元以上重点企业户，占有项目总户数的%，2011年1-10入库税款万元，占房地产行业1-10入库税款的%，欠税万元，比去年同期%。
详细指标见附表:
房地产行业重点税源统计表
二、房地产市场形势分析
（一）国家调控房地产政策影响
目前，国家及各地政府调控房地产政策及行政手段主要有限贷、限购、限价，但影响唐山房地产市场的只有限贷政策。
首先，贷款金额超过2000万，要经总行审批。
贷款权限的收紧，增加企业正常贷款的手续，延长了取得贷款的时间；其次，准备金率的提高，影响贷款供给金额，限贷政策使房地产企业的资金链受到影响。
第三贷款利率的提高，增加了房地产的开发费用，增加了购房者贷款买房的购房成本。
2011年1-10投资额万元，比去年同期增加万元，增长%，企业的资产负债率在之间，从以上数字看，企业的资金链暂时未受到较大影响。
（二）房地产形势
本次我们分别对商品房的公寓、写字楼、商业用房、住宅和二手房进行了调查。
1、公寓、写字楼、商业用房项目
唐山市城投房地产开发南湖休闲美食广场、温商房地产开发的五金城、万科开发的南湖万科郡项目、天泽地产开发的南湖瑞宫项目、万达开发广场等别墅及商业用房项目，在目前房地产市场中，成交均价和销售量基本未受影响。
其主要原因：
一是这些项目的消费人群是高消费者，高消费者拥有足够的资金，房贷成本对高消费者几乎起不到影响作用。
二是这些项目资金在限贷政策之前已投入项目，并且在市场形成相持阶段之前已销售部分房产，已回收了部分资金，限贷政策对这些项目资金链未产生影响。
2、住宅
冀东水泥南湖房产开发的红堡和金岸世铭、绿城房产开发的南湖项目、昌隆房产开发的金色和园和雅居等住宅项目，成交均价截止目前走势平稳，但成交量自9月份以来呈明显萎缩之势。
成交均价维持平稳的主要原因是：
（1）目前大部分开发商资金周转还可营运一段时间，有些规模比较大的开发商可在集团内部调剂。
（2）近两年唐山房价与一、二线城市房价相比增幅不大。
（3）人工费、原材料、地价等一系列开发成本不断上涨（4）现在房地产市场观望气氛较浓，大部分购房者从众心理，买涨不买落，房地产商对这一点可谓心知肚明，因此，只要不是资金链出现问题，是不会考虑降价促销的。
（5）降价销售，对以前购买业主不公平，容易引发争端，造成不稳定局面。
（6）唐山市民还是有相当的购买力（7）2016年的园艺博览会是南湖地区房地产吸引购房者并且预期房产保值增值的一个因素。
（8）房地产行业是国家的主要经济支柱，牵一发而动全身。
前几次对房产的调控只是维稳，每次调控后都有比较大的反弹。
开发商基于这一点，大部分正在处于观望阶段，以期盼政策的回暖。
成交量萎缩的原因
（1）一线城市房价是房地产市场的风向标，网络信息传播速度快，近期，购房者受一线城市降价的影响媒体导向影响较大，观望气氛较浓，购房信心不足。
（2）自2008年以来，新房投放市场量急遽增加。
（2）老城区的改造及平改，削弱了一部分购买力，并且将多余的房产推向市场，增加了房产供给量。
路南区2011年1-10月商品房成交均价折线图
从上述住宅和商业用房销售数字及走访调研情况看，商业用房成交价和成交量受调控政策影响不明显，住宅成交量受调控政策影响较大。
预期住宅今年后两个月绝对成交价格变化不大，明年在资金紧张情况下，也只是相对价格有所变化，开发商为了促销会采取赠精装、电器、物业费等手段，吸引购房者，增大销售量。
后期房价将随经济发展，呈现稳定小幅上涨走势。
成交量会呈现逐月缓慢实现，不大可能出现开盘即售罄的现象。
三、对后两个月及明年税收收入预测
基于上述对房地产市场的走势分析，房地产收入和税收会随成交量逐月缓慢成交而缓慢实现。
2011年11-12月份预计实现税收万元，比去年同期减少万元，减少%；其中：
商品房预计销售平米，比去年同期减少平米，减少%；实现销售收入万元，比去年同期减少万元，减少%；预计实现税收万元，比去年同期减少万元，减少%；二手房预计成交套，比去年同期减少套，减少%；实现税收万元，比去年同期减少万元，减少%。
2012年预计实现税收万元，比2011年减少万元，减少%；其中：
商品房预计销售平米，比2011年减少平米，减少%；实现销售收入万元，比2011年减少万元，减少%；实现税收万元，比2011年减少万元，减少%；二手房预计成交套，比2011年减少套，减少%；实现税收万元，比2011年减少万元，减少%。
四、现行征管措施及完成计划的针对性措施
（一）加强税源监控，强化项目管理。
一是改变管理模式，实行精细化管理。
对房地产开发项目从立项、招标、建设、竣工验收、工程决算等诸多环节，进行全程监控，从税源管理着手，建立税源管理台账，逐户建立完整的房地产税收征管档案，完善税源信息的传递机制，增加税源信息获取渠道。
二是加强对房地产企业的日常巡查，强化对房屋销售的税收监控。
对房地产企业各个开发项目的可售面积、可售收入、销售收入逐项监控，定期实地检查，及时控制经营收入，实现了由“管户”向“管房”的转变。
（二）是规范纳税人用票行为，严格执行“以票控税”。
加大以票管税力度，全面推广使用电脑版不动产发票。
对房地产企业严格按自开票规定，进行资格认定，以房地产软件为依托，将项目情况录入征管程序，利用微机开票交税与收入相匹配方式，实现以票控税。
主管地税机关定期对纳税人使用发票（收据）情况进行检查，要通过对纳税人使用预收款收据及开据销售不动产发票的严格审核和控制，确保不动产销售环节做到“以票控税”。
（三）加强合作，建立信息共享机制
积极与发改、规划、住建、房产、国土等部门的联系，建立信息沟通机制，不定期进行信息交换和分析比对，以便及时了解房地产开发企业工程整体情况，全面掌握房地产开发企业的第一手基础信息资料..二手房征收厅积极与产权处结合,获得纳税人拥有住房信息,严把唯一住房的优惠政策关.
四、将落实政策到位，做到应收尽收
认真落实预收款征收营业税、企业所得税和土地增值税预征政策，确保房地产在周期较长情况下及时组织入库。
对满足清算条件的项目,及时进行土地增值税的清算。
五、及时做好收入分析，为领导决策提供依据。
做好每个月销售情况台帐，时刻掌握企业经营情况，测算税收收入情况,动态的为领导决策提供依据。
六、加强纳税评估管理，及时跟进税务稽查.
检查根据房地产行业特点，对房地产企业信息、开发产品信息及税款征收、开票数据进行分析比对，从中发现疑点，确定评估对象，进行有针对性的评估，对有偷税的，及时提出稽查建议，移交稽查进行检查。
（二）完成计划的针对性措施
一是针对房地产行业涉税环节多、隐藏性强的特点，深入开展调查研究，加强税源分析，牢牢把握房地产税收工作主动权。
密切关注房地产经济运行走势，关注价格波动轨迹，争取工作主动权。
二是加强房地产宏观经济与税收关系的研究，加强经济税源分析，宏观上作分析，微观上找原因，征管上排措施。
通过房地产业宏观税负和税收弹性分析，对重点税源
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