恩施州城市规划管理技术规定版.docx
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恩施州城市规划管理技术规定版
恩施土家族苗族自治州城市规划
管理技术规定
（2018年版）
恩施土家族苗族自治州人民政府
2017年12月
第1章总则
第1条为规范城市规划建设管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。
第2条恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展城市规划设计与管理应当遵守本规定。
涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。
其他县、市可参照执行。
第3条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。
第4条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实施，国土、住建、交通运输、公安、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作。
第2章建设用地管理
第5条建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划及土地利用总体规划，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。
特殊区域的建设项目选址还应当符合下列要求：
（一）符合城市总体规划的“三区四线”空间管制要求；
（二）在历史文化街区范围内，应当以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；
（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等，对自然排水通道和蓄水设施进行改造的，应当专题论证；
（四）临近保护山体、水体周边区域（以下简称“两边”区域）的建设项目选址，应当符合专项规划要求。
第6条规划区内的建设用地管理，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。
各类建设用地使用性质的划分，应当按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的按附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。
控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的5%；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。
城市新区和有实施条件的旧城区应当按照商住分离的模式布局。
临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建（构）筑物总建筑面积不应大于2000平方米。
第7条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，建设用地最小开发单元为5000平方米。
不满足最小开发单元的建设用地，有下列情形之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空及建筑间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可批准建设：
（一）公益性项目和市政设施项目；
（二）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；
（三）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的；
（四）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；
（五）经规划论证可以进行建设的。
第8条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（或建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、居住项目配套设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护（含非保护山体利用情况）、绿化控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。
按照国家、省、州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑，并将相关要求纳入规划条件。
建设项目主要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。
建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由城乡规划主管部门确定代征范围及面积。
工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。
成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。
第9条建设单位报送的建设工程设计方案应当包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织、消防设施布局、建筑外观效果、夜景亮化、绿色建筑规划及相关规划指标等内容。
用地规模达20000平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施项目，以及具有特殊功能的建设项目，应当编制修建性详细规划。
第10条新建居住类建设项目应当按要求配套物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站、公共厕所、小型消防站等设施，建成后将产权移交相关主管部门（其建筑面积不计入容积率）。
1000户以上的居住小区还应当按要求配建超市、医疗卫生和文化服务等设施。
居住项目主要配套设施配建标准按表2.1控制。
表2.1 居住项目主要配套设施配建标准控制表
序号
项目
配建标准
是否
计容
建设要求
1
物业服务用房
不低于项目总建筑面积的2‰，且最少不低于100㎡
否
分期建设的物业服务用房，首期交付使用时物业服务用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业服务用房应当全部交付。
物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供临时物业服务用房。
2
社区公共服务用房
不低于住宅总建筑面积的3‰，且最少不低于60㎡
社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应设置在建筑物地平面以上的1-3层，并开设独立的出入口。
按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置，并保证一楼有不低于80㎡的一站式服务大厅。
3
体育健身用房/场地
配建建筑按0.1㎡/人或配建场地按0.3㎡/人
包括各种室外球场、泳池、器械场地、铺地广场、游步道以及室内运动场馆；可设置于建筑架空层、地下室、半地下室或多低层建筑屋顶、裙房屋顶，但应方便居民自由进出，且场地尺寸、净高等应满足相关要求；运动设施宜结合中心绿地集中设置，且不得对居民生活造成较大干扰。
4
居家养老服务用房
不低于20㎡/100户，且最少不低于20㎡
应设置在小区位置适中、交通便捷地段，主要生活用房应有良好的朝向，冬至日满窗日照不宜小于1小时；宜靠近幼儿园、会所、超市、中心绿地和运动设施；居家养老服务用房不应设置在建筑地下室、半地下室、四层及以上楼层，二层以上的应设置担架电梯或无障碍坡道。
5
垃圾收集站房（点）
站房（点）面积按项目计容建筑面积配建，5万㎡以下的≥20㎡，5-10万㎡的≥40㎡；10万㎡以上的应当会同环卫部门进行专项设计
单个收集点服务半径不应大于70m；应设置为固定式封闭垃圾收集站房，站房内转运容器应根据此区域环卫部门收集、转运方式确定；站房前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围建筑及环境相协调，宜设置一定宽度的绿化隔离带。
6
公共
厕所
按居住户数每1000户不低于6个蹲位、建筑面积不小于30㎡配建。
不足1000户的按1000户计算
单处公厕服务半径不宜超过60m，且必须配置明显的指（导）向牌。
独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。
附属式公共厕所应建于建筑物底层，并设置直接通至室外的单独出入口。
公共厕所必须满足通风、采光等要求，同时应配建国标三级化粪池且满足疏通车辆通行条件。
推广建设“第三卫生间”。
7
小型消防站
商业建筑面积超过10万㎡或住宅（含商住）项目建筑面积超过30万㎡的项目应当配套至少1处小型消防站
小型消防站应设在项目内便于车辆迅速出动的临街地段，其用地应满足业务训练要求，单个站点建筑面积不应小于300㎡，且设2个“长10m×宽4.5m×净高4m”的消防车库及便于执勤的生活场所。
1000户以下的居住项目应当结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。
1000户以上的居住项目应当配建幼儿园，幼儿园每班按30座计，配建面积按表2.2控制。
表2.2居住项目配套幼儿园建设标准
居住项目规模（户）
1000—1250
1251—1500
1501—2250
2251—3000
3001—3750
3751以上
幼儿园设置规模
2班、
60人
3班、
90人
6班、
180人
9班、
270人
12班、
360人
按标准设置2个或2个以上幼儿园
幼儿园用地面积（㎡）
900
1350
2700
4050
5400
幼儿园建筑面积（㎡）
600
900
1800
2700
3600
幼儿园配建要求应当在地块规划条件中明确，其产权无偿移交，幼儿园建筑面积不计入容积率。
原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目，其产权不移交，幼儿园建筑面积计入容积率。
配建幼儿园应当位于接近公共绿地，便于接送幼儿的地段，服务半径不宜大于300米。
托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2小时的日照标准；活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。
第11条用地建设强度指标应当依据控制性详细规划，并结合城市设计（规划策划方案）和专项规划的要求确定。
编制控制性详细规划应当参照表2.3并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。
旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。
单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，相关指标无法满足表2.3要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。
表2.3 建设容量指标控制表
类 别
城市新建区
旧城改造区
建筑密度（%）
建筑系数（%）
容积率
绿地率
（%）
建筑密度
（%）
容积率
绿地率
（%）
居住用地
低层住宅
≤40
≥1.2
≥35
≥25
多层住宅
≤30
≤2.0
≤30
≤2.0
高层住宅
≤25
≤2.5
≤25
≤3.0
商业用地
多低层
≤45
≤3.0
≥15
≤45
≤3.0
≥10
高层
≤40
≤4.0
≤45
≤5.0
商住混合用地
≤30
≤3.0
≥30
≤40
≤4.5
≥20
办公用地
多层
≤35
≤2.0
≥25
≤40
≤2.5
≥20
高层
≤30
≤4.0
≤40
≤4.0
工业用地
40-60
≥1.0
10-15
仓储用地
40-60
≥1.0
8-15
第12条建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：
（一）先期建设的计容建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%；
（二）先期建设的各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道等相关要求；
（三）满足先期建设部分所需的社区公共服务用房、物业服务用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求，优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。
第13条同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：
（一）各地块用地边界相接；
（二）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求；
（三）建筑密度、容积率等规划控制指标不突破原批准总指标；
（四）若各地块规划用地性质或控制要求不同，合并后各使用性质建筑面积的比例应当不变，且符合相关规划控制要求。
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