国际名园暂定营销方案.docx
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国际名园暂定营销方案
国
际
明园
营
销
策
划
推
广
方
案
国际明园20万平米大型社区
前言
第一篇---阿克苏整体规划
第二篇---阿克苏地区房地产市场分析
第三篇---本项目户型设计建议
第四篇---本项目SWOT分析
第五篇---本案目标市场推广
第六篇---本案价格定位与操作
第七篇---项目目标客户群
第八篇---项目宣传推广
第九篇---项目销售进度
第十篇---销售执行方案
第十一篇---本项目人员配备
第十二篇---全程销售中开发商所需配合事项
前言
非常感谢公司给我们提供这次良好的合作的机会，我们将以“精诚合作、共创双赢”的原则，本着“永远把开发公司的利益放在首位，永远把客户的需求放在第一位”的宗旨，尽我们最大的努力为公司创造最大的财富。
我们坚信，我们强强联合，携手共进，互惠互利，为公司今后的开发销售奠定良好基础，形成长期的战略性合作伙伴，共谋发展。
相信本次合作会为公司提供最好的服务，创造最大的经济效益与社会声誉。
第一篇----阿克苏整体规划
【阿克苏地区20年规划方案】
阿克苏20年总体规划方案
阿克苏地区介绍
阿克苏地区地处新疆维吾尔自治区中部，天山山脉中段南麓、塔里木盆地北缘，位东邻巴音郭楞蒙古自治州，西接克孜勒苏柯尔克孜自治州，西南与喀什地区接壤，南与和田地区相望，北与伊犁哈萨克自治州毗邻，西北以天山山脉中梁与吉尔吉斯斯坦共和国、哈萨克斯坦共和国交界。
东西最长处513千米，南北最宽处约386千米。
总面积13.25万平方公里，占新疆面积的8%。
全地区地形北高南低,北部众多山峰,南部是浩瀚无垠的塔克拉玛干沙漠,中部为山麓砾质扇形地、冲积平原区、戈壁、绿洲相间。
阿克苏地区地处新疆南北疆交通要冲，是南疆重镇和交通枢纽，国道314线贯通全境，217线独库公路连接南北疆，县、乡公路已基本柏油化，形成国道、省道和县、乡公路纵横交错的公路交通网络。
全地区总人口214万人，其中少数民族155万，占总人口的75.5%。
是一个以维吾尔族为主体，38个民族聚居的地区。
全地区辖库车、新和、沙雅、拜城、温宿、阿瓦提、乌什、柯坪8个县和阿克苏市，82个乡（镇），45个地方农林牧场，1137个行村。
地区驻阿克苏市。
农一师属的16团场分布在阿克苏地区境内。
阿克苏市与库车民航机场与乌鲁木齐有定期航班。
阿克苏市是全地区政治、经济、文化的中心，是地区党政军和农一师领导机关所在地。
一、行政区划
阿克苏地区辖1个县级市、8个县。
阿克苏地区：
面积128099平方千米，人口260万人。
阿克苏市：
面积14450平方千米，人口57万人。
邮编843000。
温宿县：
面积14376平方千米，人口23万人。
邮编843100。
库车县：
面积14529平方千米，人口41万人。
邮编842000。
沙雅县：
面积31887平方千米，人口21万人。
邮编842200。
新和县：
面积5831平方千米，人口15万人。
邮编842100。
拜城县：
面积15917平方千米，人口21万人。
邮编842300。
乌什县：
面积9065平方千米，人口19万人。
邮编843400。
阿瓦提县：
面积13067平方千米，人口22万人。
邮编843200。
柯坪县：
面积8977平方千米，人口4万人。
邮编843600。
一、规划期限和范围
（一）规划期限
本规划期限为2010-2030年，其中近期为2010-2015年，远期为2016-2030年，远景考虑至本世纪中叶。
（二）规划范围
城镇体系规划范围即阿克苏市行政管辖范围，总面积13526.47平方千米，城市规划区总面积493平方千米，包括市区五个街道、依干其乡、良种场、建化厂、轻纺城、建材化工区全部及地区红旗坡农场的场部及农田二队、三队、八村、托普鲁克乡的2个村、阿依库勒镇的1个村和部分戈壁。
二、城市发展目标和发展战略
（一）城市发展目标
在南疆地区率先实现跨越式发展和长治久安，率先实现新型工业化、农牧业现代化和新型城镇化。
其中近期至2015年经济快速发展、社会民生快速改善、生态环境有所改良，生产总值比2010年翻二番，人均生产总值达到全国平均水平，综合实力上一个大台阶；远期至2020年实现全面建设小康社会目标，至2030年实现初步现代化，城市产业发达、功能完善、宜业宜居、安全生态、特色显著。
总体而言，城市由低质消费服务城市向高质功能和特色城市转变。
（二）总体发展战略
（1）区域开放融合战略
积极融入西部大开发国家战略，成为新疆经济发展的重要增长极；不断促进向西开放，成为南疆对外开放的重要窗口；着力接轨东部沿海，成为承接东部沿海产业转移的重要平台。
（2）新型工业化战略
产业发展集约、高效、安全和绿色，产业结构三产并举、适度重化、突出新兴能源、轻纺、农产品等资源加工、三产服务等产业集群，产业组织内生资源型与外源非资源型，资金、技术和劳动密集型，转移和自主创新、创业，大企业引进和中小企业培育兼顾，产业空间集聚型、园区化、高集约，地市、阿温、地方和兵团共享，产业准入突出节能减排尤其是严控高耗水产业；
三、城市的性质和规模
（一）城市性质
我国向西开放前沿，南疆区域性中心城市、交通枢纽和纺织基地，水韵森林宜居城市。
（二）城市规模
四、市域城镇体系规划
（一）市域城镇化水平预测
（2）城镇空间结构规划
按照核轴模式、城镇化地区、三级体系形成“一主二副五点三轴”的城镇空间布局结构，其中城镇化地区采取主副城组合模式，同时温宿县城也应作为副城之一，三级体系指中心城市、重点镇（含独立工矿）、一般镇，三轴指314国道和乌喀高速公路、207国道、208省道三条主次城镇发展轴。
（3）城镇职能结构规划
五、中心城区用地布局规划
（一）城市发展方向
主要向西，其次为东北，局部向南、向东，即东优、南扩、北联、重点向西。
（二）总体布局结构
规划形成“三核五轴、一环五区”，其中三核指旧城中心、城西中心和新城中心；五轴指五条城市发展轴，分别依托东西向的虹桥路-东西大街-迎宾路、水韵路-文化路和南北向的西中环、杭州大道、解放路形成；一环指一个城市快速交通环；五区指城东、城中、城西新区、城西新城四个功能片区和一个外围城北组团。
（三）空间景观结构
规划形成“一心一湖二河、八群多轴、四入城口”，其中一心即三城围合沿阿克苏河营造大型生态绿心；一湖指即西湖；二河指沿多浪河、阿克苏河二条主要河道的滨水景观带；八群指八个公建景观群落，由公共设施布局结构中的三个功能各有侧重的综合公共中心和五个特色公建区构成；多轴指多条城市人文景观轴，主要依托城市主干路构成；四入城口指库车、温宿、阿拉尔、乌什四个方向主要入城口。
（四）分区发展功能引导
（1）城东片区通过整合、改造、配套打造以产业、人居和特色生产服务为特色的城市功能区。
（2）城中片区通过提升、更新、活力打造以综合公共中心、人居、交通换乘和形象展示的城市综合功能活力片区。
（3）城西新区片区通过扩容、营核、精致打造以城市新区中心、人居和多浪景观带为特色的城市近中期综合品质新区。
（4）城西新城片区通过高端、强核、滨河打造以未来城市综合中心、特色人居、现代生产服务和阿克苏河景观休闲带为特色的城市远期、远景标志性高端功能新城。
（5）城北组团通过接轨、临空、品质打造以特色人居、商务商贸为特色的城市功能组团。
（五）公共设施用地
规划形成“三核二带、五特一区”，其中三核指三个功能、时序有所分工的综合公共中心，分别为旧城中心、城西中心、新城中心，其中城西中心是近中期引导城市向西发展的重要引擎，由市民中心、文化会展、商业商务、体育健身四个特色版块构成，新城中心是远期城市跨越式发展高端功能的提升区，由时尚商街、现代商务、大型文体中心、科教研发、高档旅游设施五个特色版块构成；二带指沿多浪河和阿克苏河形成二条公建发展带；五特指五个特色公建区，分别为乌喀公路以东的区域市场集群区、火车站北侧的站前商务商贸区、沿阿克苏河的景观总部区、城东北（阿温新区）的坡地文化休闲区及远景机场商务商贸区；一区指西湖外围的旅游度假区。
（六）工业和仓储用地
工业用地布局结构为东西二区+旧城转型，城东工业区保留及适量增加工业用地，逐步转化为一类工业用地；城西科技工业区布置在新城临近高速外环东侧，以一类工业用地、科技创新孵化为主的城西科技工业区；旧城内工业用地逐步置换成其它商住、绿地、停车等功能用地，某些具有时代特征的如棉纺厂、砖厂等，可保留部分工业遗产并作商业或文化创意空间再利用。
仓储用地布局结构为物流基地+物流中心+物流点，物流基地结合现铁路沿线的原农产品铁路专用线综合性储运基地设置；物流中心分别设置在城东南与城东工业区、区域市场集群区二处；物流点可结合产业布局及主要出入口设置。
六、综合交通规划
（一）规划策略
强化国际性运输通道，打造南疆重要交通枢纽城市；突出区域交通对接，构建公、铁、空一体化的对外交通体系；以对外通道和枢纽建设为重点，引导城市内外交通和城市功能布局协同发展；未来形成一条东西向国际运输通道、周边地市对接成网、航空地位突出的对外交通新格局。
（二）铁路
新增阿勒泰-克拉玛依-伊宁-昭苏-阿克苏西部边境铁路和阿克苏-阿拉尔-和田铁路联系线，提升南疆铁路，并预留中心城区段南迁线位，建设两工业区铁路专用线；改造提升客运站至二等站（中型）并预留跨线式站场综合体位置，强化集铁路、公路及城市公交、旅游交通等为一体的客运主枢纽功能；现有货运站东迁并与编组站和轻纺城物流区结合。
（三）公路
乌喀高速公路城区段近期保留，新建绕城高速外环；一级公路3条，其中新建阿克苏-昭苏-伊宁西部边境公路，另二条为314国道绕城高速外围段、207省道；二级公路3条，包括208、209、306省道，其中306省道应按二级公路标准与别迭里口岸对接；客运站4处。
（四）航空
由支线机场逐渐向支线枢纽机场发展，适时开通杭州、北京、西安、成都、兰州及上海、广州等疆外航线。
（五）城市道路
形成“三环八射、四横七纵”路网格局，城市主干路为西湖大道、虹桥路-西大街-东大街-迎宾路、水韵路-文化路、交通路、江南大道（暂名）、杭州大道、阿温大道-栏杆路-健康路、塔中路-塔南路、解放路、柯柯牙路。
（六）公共交通
形成“一横一纵”快速公交走廊，一横起于建材化工区经虹桥路、东西大街止于乌喀路；一纵起于温宿县城向南经解放路止于轻纺城，总长约13km。
常规公交线路达35条以上，线网密度不低于3km/km2，线路重复系数不大于1.4，并逐步推广公共自行车系统建设。
第二篇---阿克苏地区房地产市场分析
一、阿克苏近年房地产市场发展概述
价量齐升——火爆的2007年
基本平衡——平淡的2008年
平稳上升——2009年投资者趋于理性
逐步上升——2010年下半年住房市场稳步上升
持币观望——2011年1季度开始房地产市场价高房难买明显下滑
望问观质——2012年房地产市场价格虚高难售变相降价纯商业销售明显上升
供大于求——2013年市场明升暗降刚性需求少量进入且择居范围较广
阿克苏地区将继续把稳定住房价格和解决低收入群众住房困难作为今年工作的重点，进一步完善住房保障体系，强化房地产市场监管，防止房价过快上涨。
阿克苏市、库车县将增加中低价位、中小套型普通商品供应，积极开展“限套型、限房价”普通商品房建设试点工作，地区各相关部门也积极配合，严格执行第二套住房信贷管理的有关规定，抑制投资性购房和大套型住房消费，促进闲置住房流通，稳定住房价格。
按照地区《解决低收入家庭住房困难工作实施意见》的要求，地区将加大廉租住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房建设力度，所有新建廉租住房面积将严格控制在50平米以下，新建经济适用房单套面积在60平方米左右。
1.阿克苏市房地产市场的发展从2005年开始逐渐升温，经过近几年的发展，逐步走向了开发多元化，住宅及商业项目纷纷等台，正步进入一个相对理性的发展阶段，在国家各项政策出台的宏观因素影响下，房市逐渐转行用家市场，作为四线城市，阿克苏的房地产市场由于特殊的地理原因，发展空间广阔，消费潜力巨大，房价同比上涨按9%左右增速。
但现在的在建及新建项目已经开始下降，房地产市场开发呈现观望状态。
2.2010开始阿克苏的城市规划正在处于老城功能换代升级改造阶段，逐渐向大中型城市的发展模式靠拢，先优化城区，一大批新兴住宅项目实现功能升级换代，老式建筑正在退出舞台，同时城市中心区大量的高层的兴建，使得城市化进程进一步加快。
3.由于阿克苏城市的规模，房地产市场的发展呈百花齐放状态，房市的区域性特征明显，购房户选择余地比较广泛，城市东南西北均是他们置业的目标，具有一定规模的大型社区是客户的购买主导，如金桥现代城、新农时代花园、绿景星光苑、黄金海岸、水韵明珠、天山名苑、成就御景湾等具有一定规模的大型小区。
4.根据房市发展特征，我们大致将阿市划分为以下几个板块：
以多浪河改造带为基础兴起的多浪河高端板块（西部板块），代表项目有黄金海岸、水韵明珠、金石园和苑、怡和浪琴阳光、成就御景湾等；以中心城区为主兴起的高层板块区，代表项目有金鼎华府、紫荆花园、金鼎华府、金桥现代城杰座、尚座、城市花园、金富康城、鑫大公寓等；以314国道兴起的国道板块，如方正花园、多浪之韵、阳光新城、都市怡景花园、银三角小区等、四季花园、乾丰花园等2013年新建的开发新小区多达5-7个；以城市东部兴起的东部板块，代表项目有学府一号、百合名居、都市好桃园、水韵花苑，翡翠园、盛世嘉园等；
5.阿克苏以农业兴市，以农业经济的发展带动城市的发展，所以近年来通过广泛招商引资及国家的对新疆扶持建设等，旨在加快阿克苏地区的整体发展步伐，城市基础设施建设全面起动，城区内道路规划立项的多达10多条，在这样的宏观背景下，本市的房地产市场具有广阔的空间。
6.2010年全市上市项目总体量约350万㎡，其中以高层上市量居多，达156万㎡，占总上市量的85%，后期有望持续增加，竞争加剧互相争夺客源不可避免，高层住宅已被消费者所接受并广泛认同。
7.2013年高层销售的均价区间在3600元/㎡——4200元/㎡之间，平均价位集中在均价3600元/㎡---4000元/㎡左右，销售均价超过4300元/㎡的左岸明珠/香邸和御景湾，主要是根据开发商开发项目的定位及人为炒作等因素抬高了售价，导致众多项目纷纷效仿，尽力拉高售价；多层住宅销售均价在3600—4900元/㎡之间，处于高价线，相比去年同期有了明显的上涨空间。
8.目前房地产市场整体供大于求，根据目前现状，处于供求不平衡阶段，面对中央对西部的经济援助，未来市场还是具备一定的发展潜力和更多的机会。
9.国家宏观调控，对多套房施行限制，对买方市场将造成一定影响，后期营销主要面对真正的用家，即第一次置业者占具主意；
10.阿克苏未来3—5年内，城市人口规划达到80万人口，目前人口为57万，23万人口册差额将带来较大的机遇；
11.竞争项目同质化严重，差异化住房在未来将形成新兴卖点；
12.对房地产营销行为的要求日益提高，系统营销已成为发展必然趋势；
二、商业板块特征分析
根据现在阿克苏发展方向，大致将阿市商业划分为以下五个板块：
以纺织、建材为主、食品加工业和塑料化工为辅，城市发展方向主要向西，其次为东北，局部向南、向东，即“东优、南扩、北联、重点向西”。
形成“三核五轴、一环五区”的布局
1）以多浪河改造带为基础兴起的商业（西部板块）：
代表项目有1.黄金海岸、2.金石园和苑、3.水韵明珠、4.怡和浪琴阳光、5.银河花园、6.金桥凤凰城、7.金桥凤凰时代广场、8.财富广场、9.成就御景湾、10.米兰花园、11.苏杭佳苑、12.友好花园、13.多浪小镇、14.南疆农贸市场、天山名苑等；
2）以中心城区商业为主板块区：
代表项目有1.金鼎华府、2.鑫大公寓、3.金桥现代城商业、4.金都阳光城、5.金桥小商品城、6.金富康城下的步行街、7.国大商贸城、8.天龙地下街、9.金龙地下街、10.抚顺地下街等；
3）以314国道商业的南板块：
如1.华鑫商贸市场、2.都市怡景花园、3.阳光新城、4.义务小商品汽车维护市场、5.四季花园、6.丁香园、7.学士名府、8.金土地农贸市场、祥云汽车城等；
4）以城市东部的板块：
代表项目有1.银三角小区、2.华能市场苑、3.美家物流园、4.兴隆街苏杭吧水文化美食城、5.百合名居、6.学府一号等；
5）以城市北部的板块：
代表项目有1.时代风尚城、2.新域华庭、3.金茂世纪城、4.波兰多商业街、5.大欣国际汽车城、6.翰沃国际建材市场、7.义务小商品批发城等；
三、经营业态分划：
序号
地域
经营项目
地段
1
东板块
（商业）
东特色产业园区、汽车汽配、水果批发、建材批发、日用百货、家用电器、五金副食品零售、美食娱乐等
2
国道南板块（商业）
汽车、电动车、三轮车销售、汽车配件、汽车维修、农用机械、农资农药、水果批发、食品批发零售，南轻工纺织城等
3
西板块
（商业））
西城重工业园区、农机、农资、农药、化工、民族服饰、特色餐饮、娱乐休闲、待开店面居多，属于宜居住区域
4
中心块
（商业）
服装批发零售、数码电器、特色餐饮、娱乐休闲等
5
北板块
（商业）
建材批发、轿车销售、汽车配件、汽车维修等、汽车配件、汽车维修、小商品批发、水果批发、食品批发零售等
四、2013年房地产市场调研一览表：
2014年2月房地产市场调研表
序号
楼盘名称
开发商
项目地址
楼层
起价
每层加价
最高价
均价
优惠政策
备注
1
元/㎡
元/㎡
元/㎡
元/㎡
一次性
按揭
2
金洲万象城
金洲房地产
中原路
28F
3750
4100
3850
10000
6000
3
康泰公寓
缇睦房地产
乌拉路重庆大酒店旁
11F
3700
未开盘
3400
3568
200
100
2层起步
4
6F
3400
未开盘
4100
3800
150
100
多层
5
华能玉秀家园
华能房地产
民主路华能商贸城对面
17F
3950
60
4350
4150
3%
1%
3层起步
6
乾和园
乾丰房地产
乌喀路与塔北路交汇
28F
4110
20
4530
4370
200
100
4层起步
7
学府一号
金桥房地产
迎宾路友谊宾馆处
6F
4150
5100
4700
60
30
多层
8
22F
3800
20
4350
4150
2千抵1万
70
9
景城府
玖大房地产
档案馆对面
24F
3800
20
4200
4000
300
200
2层起步
10
名居*丁香园
名居房地产
阿塔公路天康饲料厂对面
6F
3306
4099
3845
300
300
多层
11
华锦花园
汇众房地产
塔南路石油公司旁
19F
3598
30
4108
3878
3%
1%
12
金桥凤凰城
金桥房地产
晶水西路多浪河
24F
3800
4800
4300
180
80
13
成就御景湾
成就房地产
杭州大道多浪河
24F
4608
5100
4800
400
200
14
天山名苑
巨鹰房地产
多浪河边
22F
3800
4800
4300
400
180
15
欧洲国际社区
毅海胜房地产
乌喀路地区二中东侧
17F
3660
未开盘
4100
3860
300
120
16
仁和春天
宁都房地产
民主路兴隆街对面
22F
4120
20元-50元
4480
4200
180
100
4层起步
17
金鼎华府
金鼎房地产
团结西路电力公司旁
24F
3980
10元-20元
4500
4200
150
100
18
朝阳佳园
市政规划
朝阳街
27F
3870
50
4200
4070
350
200
五层一价
19
米兰国际
通程房地产
杭州大道五小旁
24F
3700
4280
3900
4%
2%
十层一价
20
城投广场
通力房地产
杭州大道与西大街交汇
27F
4060
10元-20元
4560
4360
300
200
21
苏杭佳苑
杭州大道五小旁
24F
3750
20
4200
3950
200
100
22
中天星河湾
中天房地产
乌喀路
24F
3600
10元
4100
3600
23
七星花园
滨河路
24F
3850
50元
4350
4100
250
150
备注：
2014年2月开始，阿克苏大部分房地产公司已经明显暗降一个平方150元---300元左右。
六、阿克苏商业市场经营业态一览表
阿克苏市场商铺调研明细
序号
项目名称
项目地址
开发商
经营项目
1
翰沃国际建材城
温宿县阿温大道
北京翰沃
五金器材、建材、仓储、加工、物流、瓷器，酒店、餐饮等
灯具、家具、家电、家居装饰（2013年一期使用中）
2
大欣国际汽车城
温宿县阿温大道
轿车、面包车销售、4S店等（2011年已建成）
义务小商品批发城
温宿县阿温大道
日用百货、小商品等批发零售（待建项目）
3
世纪城波尔多商业街
国防团对面
上海金茂集团
餐饮、娱乐、休闲、购物（待建项目）
4
华能建材市场
迎宾路地质大队对面
华能房地产
五金器材、建材、家具、家电、灯具、物流、家居用品等
（2006年成型项目）
5
美家物流园
迎宾路地质大队对面
安广夏房地产
五金器材、建材、家具、家电、物流、灯具、家居用品等
农用器材、消防器材等（2009年成型项目）
6
义务小商品城
汽车养护市场
教育东路
新城投资开发
汽车配件、维护、维修、日用百货、小商品批发、副食品等（2011年在建项目）
7
兴隆街苏杭吧水文化美食城
迎宾路兴隆街
新城投资开发
鑫荣房地产
1F:
干鲜水果、小吃、日用百货等2F：
大型餐饮
3F：
大型娱乐休闲（2011年在建项目）
8
新城农贸产品市场
乌喀路东路
干鲜水果、农副产品、餐饮、宾馆（2010年成型项目）
9
金土地农资市场
火车站对面
金土地房地产
农机、农资、农药、三轮车、摩托车、轿车等
（2008年成型项目）
10
众源水果市场
石油公司站对面
干鲜水果、农副产品等（2009年使用中）
11
怡和国际大巴扎
原人民市场
怡和房地产
针织鞋帽、五金日用百货、干鲜水果等批发
（2008年待建烂尾楼项目）
12
银三角农贸市场
三角地对面
华龙房地产
日用百货，农副产品、宾馆、餐饮等
13
金桥凤凰广场
西大街红桥旁
金桥房地产
餐饮、娱乐、休闲、购物（2009已型项目）2013招商完毕
14
南疆综合农贸市场
乌喀西路
金桥房地产
农药、农机、农资（2009年已型项目）
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华龙玉石一条街
迎宾路联通公司
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