地产开发可行性研究报告.docx
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地产开发可行性研究报告
XX地块地产开发可行性研究报告
一、国家宏观经济及房地产行业展望
1、国家经济形势
20XX年，我国国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，继续表现出高速增长的态势；城镇居民人均可支配收入也比上年增长了12.2%，达到13786元。
但受国际经济、国内自然灾害等多重因素叠加影响，20XX年各月度PPI（生产者价格指数）、CPI（消费者物价指数）持续走高，今年1月份，工业品出厂价格同比上涨6.1%，原材料、燃料、动力购进价格上涨8.9%。
全国居民消费价格总水平同比上涨7.1%，涨幅创11年新高。
一般说来当CPI>3%的增幅时，就会出现通货膨胀，而当CPI>5%的增幅时，就是严重的通货膨胀。
因此，20XX年，我国经济有可能出现不稳定情况，央行也会有相应的紧缩货币政策和财政政策的行为，从而造成20XX年经济前景不明朗,经济可能出现波动,影响国民经济的发展速度。
日期
07-1
07-2
07-3
07-4
07-5
07-6
07-7
增幅
2.2%
2.7%
3.3%
3.0%
3.4%
4.4%
5.6%
日期
07-8
07-9
07-10
07-11
07-12
08-1
08-2
增幅
6.5%
6.2%
6.5%
6.9%
6.5%
7.1%
8.7%
2、行业发展情况
20XX年，我国房地产总体运营数据为：
开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。
回顾20XX年全国房地产市场，由于楼市泡沫存在，相对于20XX年，国家对房地产市场的宏观调控不断加大，从土地、信贷、税收、金融、市场秩序等多个方面，相继出台了20多个政策，连续6次加息、10次上调存款准备金率，大力推进经济适用房、限价房、廉租房建设，实施“住房保证政策”，使房价飙升、投机炒作日益严重的现象在一定程度上得到了遏制。
全国绝大部分城市观望情绪加重，房市呈现低迷状态，全国各主要城市房市先后进入“有价无市”的局面，期房和二手房的交易量都大幅萎缩。
至今年初，部分城市开发商已经开始松动，不断打出降价的口号，有楼盘出现了最高57%的让价幅度。
种种迹象表明，20XX年房地产宏观调控将从土地、金融、税收等进一步深化调控，将对房地产开发企业的发展产生一定的影响，房地产利润将逐步降低到合理水平。
但由于城镇化的飞速发展，以及前期观望人员的需求累积，后期商品房需求依然强烈。
房地产企业也将逐步走上规范化、品牌化的发展道路。
二、XX文化及经济状况
1、地理人文
XX市地处XX中南段，属XX省所辖，具有山高谷深、盆地交错的恃点，相对高差3258．5米。
河流属长江水系、境内有大小河流95条，分属于金沙江水系、雅砻江水系。
该市是中国西部最大的钢铁基地，重要的能源、原材料基地，是一个移民城，城市中90%的市民来自全国各地。
下辖东区、西区、仁和区、米易县、盐边县等两县三区。
总人口约114.4万，其中市区人口约50万。
2、经济状况
20XX年XX市实现地区生产总值（GDP）345.6亿元，较上年增幅高达14.2%。
人均GDP达到30203元，超过4000美元，位列XX省第一。
3、气候状况
XX具有夏季长、四季不明显，干、雨季分明，昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照多，太阳辐射强等特点。
年平均气温19.2至20.3摄氏度。
一般最热月出现在5月，最冷月出现在12月。
6月上旬至10月为雨季，11月至翌年5月为干季，无霜期300天以上。
4、科技教育：
全市科技人员众多，门类齐全，现有冶金、煤炭、农业、林业、建筑、规划、交通等各类科研机构29个，全市专业技术人员为职工总数的18.7%。
5、交通情况
XX有通车公路2500公里，108国道贯穿全市。
成昆铁路和川滇西线国道公路纵贯全境，北距成都749公里，南接昆明351公里，XX机场也于20XX年年底建成通航。
6、自然资源
XX市矿产资源得天独厚，铁的储量占全国的20%，钒的储量占全国的64%，钛的储量占全国的93%，钒钛磁铁矿的远景储量达200亿吨，并伴有多种稀贵金属，其潜在经济价值达6万亿美元；金沙江和雅砻江水系汇集XX，境内河谷深切，高差悬殊，形成巨大的水能资源；植物和野生动物种类达2500多种，生物资源丰富；光热资源充足，有利于搞立体开发农业，是建立早熟蔬菜、水果、蚕茧、烟叶、糖料作物等的良好基地。
三、XX房地产市场情况
概述：
●XX房地产行业起步较晚，在迅速发展时期遭遇国家宏观调控，发展被遏止，目前时常表现较冷；
●发展至20XX年初，XX市区均价约为3500元/㎡，仁和区均价为2650元/㎡；
●XX住房保障政策相对完善，经济适用房（目前均价不足1200元/㎡）、廉租房（租金1元/月·㎡）的开发量较大，对房地产市场产生了很大冲击；
●产业结构表现出以矿产开采业为主，以占用资源的集约度来看主要表现为劳动密集型。
XX钢铁厂是其中主要代表，职工数约12万人，加上职工家属，约占总市区人数的1/2以上。
●XX市允许单位集资建房，以解决单位职工住房问题，以攀钢为主要代表的企业，大量集资建房，对当地房地产市场冲击很大。
1、市场发展情况
XX房地产行业于20XX年逐步步入快速发展阶段，在20XX年至20XX年上半年处于市场“黄金期”，使全市商品房均价比20XX年上涨60%以上，全市商品房均价达到2800元/㎡；市中心房价几乎翻了一番，均价达到3500元/㎡左右。
同时，也引入了很多先进的房地产开发理念、现代流行住宅风格及景观配套等，带动了本地居住生活质量和社区品质提升。
20XX年下半年，国家加大对房地产行业的宏观调控力度，XX政府主管部门坚决执行国家宏观调控政策，着力构建住房保障体系，实行限制高端（高档商品房），调控中端（普通商品房），保障低端（经济适用房和廉租住房补贴）的措施。
多项政策的共同作用下，进入20XX年10月，尽管不少楼盘开盘，但成交量却一直持续走低，前9个月的平均成交套数是710套，10月份只交易了304套，市场出现萎缩。
随着国家各项宏观调控政策效应的逐渐显现，目前观望气氛浓厚。
而且，政府主导建设了大量的经济使用房，均价均在1200元/㎡左右，特别是其中多个属于攀钢经济适用房项目的开发，让在该市待收入情况优、最有可能成为商品房购买者攀钢员工被经济适用房市场吸引。
整体来看，20XX年，XX市房地产市场共投放30个商品房预售项目，共计79.09万㎡，房地产投资同比增长59.1％，增幅超过XX市全社会投资增速38.5个百分点。
目前，该市房地产市场运营处于稳定发展状态，近年内，商品房市场仍存在较大的发展空间，价格仍存在一定的上涨幅度。
2、住房保障政策
1）、在满足城市发展规划、土地利用计划和企业经济发展规划的前提下，XX市鼓励企业组织本单位职工，充分利用企业红线范围内的存量土地进行集资建房。
至20XX年，XX市已竣工投入使用集资建房90万平方米、约8400套住宅，另有115万平方米、1.28万套在建。
同时，采取“政府主导、竞争房价、土地划拨、政府回购、定向销售”的方式进行经济适用房开发建设。
现已开工建设4个小区约83万平方米、8582套经济适用房，均价在1200元/㎡左右，其中2702户经济适用房已交付。
2）、20XX年，XX市启动了由政府主导的首批504套廉租住房建设，其中，东区156套、西区204套,仁和区144套，总面积2.38万平方米，总投资约2800万元。
首批廉租住房均为六层砖混结构，每套建筑面积47平方米。
廉租住房租金标准20XX年1月1日起执行，租金暂行标准确定为1．00元/㎡·月。
20XX年，该市还将新建或改建廉租住房1000套，其中，东区300套、西区400套、仁和区300套，总面积约4．7万平方米。
计划截至到20XX年，建设廉租住房20万平方米、约4500套，建设经济适用房105万平方米、13000余套，经济适用房供应量占商品住房供应总量的30%；竣工交付使用普通商品房300万平方米，约30000套。
序号
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
总套数
套平均面积
非住宅面积
销售均价
1
力山·菁华苑
5528.4
12292.2
2.22
132
93.12
0
2
中房·阳光大厦
2789.3
20683.0
7.42
126
105.28
7417.9
3
龙在·蝴蝶花园
9693.4
34425.0
3.55
324
106.25
0
3000元/㎡
4
金色地带
4401.3
13000.0
2.95
108
120.37
0
5
龙江明珠一组团
62251.7
42196.4
0.68
432
96.08
688.9
6
欧郦景苑二期
34886.0
16850.5
0.48
156
108.02
0
7
远达.南山花园
209581.0
69183.7
0.33
2330元/㎡
8
宝岛·花苑
32291.9
33017.0
1.02
196
164.19
835
9
临亚家园
5238.6
10672.5
2.04
82
110.18
1637.7
10
华庭雅居
34674.6
28977.8
0.84
313
92.58
11
宝岛花苑一期
32291.9
11692.8
0.36
96
121.80
12
菁华苑
2667.7
20158.0
7.56
1720
13
紫竹苑
5238.6
26311.6
5.02
4406.2
14
龙江明珠
311261.6
24651.4
0.08
15
上海花园·绿洲康庭
77003.5
51544.7
0.67
2600元/㎡
16
翠屏苑
209581.8
11091.6
0.05
17
金联御林
3852.3
50723.0
13.17
18
华庭雅居
13149.3
6564.9
0.50
72
91.18
19
学府花园
10789.6
34273.0
3.18
292
109.95
2167
20
印象·米兰
21483.1
53707.5
2.50
3500元/㎡
21
金沙西苑
39686.0
54000.0
1.36
600
90.00
22
曼哈顿·蓝钻
14086.6
100908.5
7.16
783
114.33
11390.3
3400元/㎡
20XX年XX部分预售楼盘数据表
3、人口及消费特征
1）、人口特征：
XX以劳动密集型的矿产开采业为主。
这座建立于1965年的年轻工业城市，为保证生产需要，大量从外地移民，以保证城市工业发展需要。
XX市90%以上的人口为外地移民，文化程度相对XX其他城市处于较高水平，因此对生活品质的要求也较高。
从房地产销售角度，XX人口基本
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