第四节业主入住的治理.docx

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第四节业主入住的治理

第四节　业主入住的治理

　　一、业主（住户）入住前筹备工作

　　竣工验收时间是在楼宇入住前一至三个月进行的，接着是住户入往时间。

（一）附典型的业主入住筹备时刻表

　　1.完工验收前三个月，公司录用治理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成治理处新的筹建班子；其

他人员依照工作进展需要，采取分步到位的方法，业主（住户）入住时，治理处各类人员必需全数到位。

　　2.治理处各类人员可按以下程序和时刻到位，但应依照小区条件和实际情形进行调整（以下人员名额按

建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）：

　　Ａ.入住前三个月，录用治理处主任，房管员2人（收款1人）到位，投入入住前的各项预备工作；

　　Ｂ.完工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现场，与机电

维修工程部人员一路，参与机电设备安装调试的监理工作，把握大厦设备设施的大体情形和操作规程；

　　C.完工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加

完工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。

　　Ｄ.完工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所同意的物业守卫工作；

　　Ｅ.入住前一个月，治理处治理层人员到位，治理处挂牌办公；

　　Ｆ.入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐；

　　Ｇ.入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；

　　Ｈ.入住前半个月，全数保安人员配齐上岗

　　Ｉ.入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位；

（二）入住工作方案制订

　　治理处成立后，治理处主任负责依照物业治理部编写的《物业治理方案》，编写治理处入住工作方案，

入住工作方案的内容包括以下内容：

　　1.核实《物业治理方案》中拟定的治理处人员配备情形；

　　2.依照小区的实际情形和《物业治理方案》中对小区治理的要求和要达到的标准，拟定小区入住后在

增强治安、车辆治理、垃圾清运等方面的配套改良意见或整改方法，如下所示：

（1）治安方面：

小区周围种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；

（2）车辆治理：

增设区间道路标志；封锁小区由多个出入口到一进一出或二进二出等；增设自行车棚；

加固架空层车库；

　　（3）垃圾清运：

增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等

　　（4）楼道灯：

改用节能灯（如：

温感、声控或角摸式等）

　　3.拟定治理办公用房和员工宿舍的装修方案；

　　4.依照《物业治理方案》的开办采购打算，拟定分步购买打算；

　　5.制定入住流程；

　　6.印刷入住表格；

　　（三）和谐工作

　　1.与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位弄好联系工作，保证住户入住后的水、电、气

等的供给。

　　2.代业主与公司联系安装事宜，争取现场放号，方便业主。

　　3.与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，和有关联系，入住

时公告。

　　二、业主、利用权人入住

　　业主、使用权人的入住是物业销售或租赁工作完成后，物业公司面临的又一项具体工作。

物业公司应根

据自己对物业的了解和熟悉的情形，拟定合理的入住程序，使业主、利用权人方便入住。

并配合业主及利用

权人对物业状况进行验收。

另外，为了清楚地界定业主与物业公司的权利、责任与义务，使业主、利用权人

更好地遵守物业治理的标准，还须认真推敲和制定物业治理合同与物业治理公约。

从而成立物业公司与业主

、利用权人的新型关系，使各方面形成“合力”，推动小区或楼宇的物业治理水平。

（一）业主、利用权人入住的程序

　　业主及利用权人的入住，有些房地产公司适应地称之为“入伙”。

它是指业主或利用权人依照购买或承

租物业的契约规定，在交付各项费用和款项后，领取钥匙、向购买或承租的物业迁入或进驻。

它是业主产权

或利用权人利用权的行使与表现。

作为物业治理公司应制造条件，为业主及利用权人的顺利入住提供方便。

业主及利用权人入住的程序包括以下几个环节。

　　1.向业主或利用权人发放“入伙通知书”及“入伙手续书”

　　“入伙通知”应包括：

入伙时刻、入伙须知、收楼须知等，并别离约定日期，分批地请业主或利用权人

带齐有关证件和费用，到指定地址办理入住手续。

“入伙手续”包括进驻之前需要提供的资格审查文件；需

缴纳的费用和相关款项；需要签署的相关文件领取钥匙等。

　　2.业主、利用权人验楼，并最终取得认可

　　验楼是业主或利用权人的一项大体权利，也是其入住的秘要程序。

物业治理公司应派专人接待地向业主

或利用权人介绍物业。

业主或利用权人最终取得认可，才补交购买物业或承租物业的余（欠）款，再进行下一

步程序。

　　3.签定“物业治理合同”和“物业治理公约”

　　签约之前应给业主或利用权人必然的时刻，让其细细阅读和认真推敲物业治理合同及物业治理公约的各

项条款。

经充分考虑在不存在疑义的情形下缴纳各项治理费用。

　　4.组织搬迁入住

　　在业主或利用权人办理完各项入住手续后，物业治理公司帮忙其联系专门的搬家公司或自行组织力量帮

助业主及利用权人搬迁入住，为其尽可能提供各类方便。

　　5.进行装修治理

　　由业主或利用权人提出书面申请，依照报批程序进行申报，物业公司经审核同意后，业主或利用权人方

可进行物业的装修或二次装修。

但装修进程中仍需执行建设部统一的装修治理要求及业主或利用权人与物业

治理签定的“物业治理合同”及“物业治理公约”中的约定。

（二）业主、利用权人入住的有关手续、文件

　　1.入伙通知书

　　入伙通知书应直接寄往业主或利用权人处，须载明以下事项：

①入伙时刻；②前来办理入伙手续的时刻

和地址；③办理入伙时应携带的证件和款项等。

入伙通知书例如

入伙通知书

　　女士／先生：

　　您好！

咱们热忱欢迎您入住××公寓！

　　您所认购的××公寓　　　区　　　栋　　　单元　　　室，经建设单位，施工单位及市有关部门的联

合验收合格，现已交付利用准予入住。

现将有关情形通知如下：

（一）请您按入伙通知书、收楼须知等办理入住手续，办理地址在　　　楼　　　室。

届时房地产开发公

司地产部、财务部、物业治理公司等有关部门和单位将到现场集中办公。

（二）为了您在办理进程中能顺利而快捷地办好入伙手续，请您按规按时刻前来办理各项手续。

各楼各层

次办理入伙手续的时刻表（略）。

阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办

法。

联系：

　　特此通知

　　××房地产工发公司

　　××物业治理公司　

　　年　　月　　日

　　2.入伙手续书

　　应与“入伙通知书”一并寄往业主或利用权人处，讲明入住本物业段办理的手续及前后顺序，使业主或

利用权人清楚、明了，有所预备。

入伙手续例如：

入伙手续书

　　女士／先生：

　　您认购的　　　区　　　栋　　　单元　　　室楼宇，现已交付利用具有入住条件。

请认真阅读收楼须

知，按以下顺序办理入住手续：

　　1.在房地产公司财务部付清楼款，与销售部验楼，签署验楼文件。

　　盖章：

　　　　　　　　　　签字

　　2.在房地产公司地产部进行入伙资格审查，审查合格出具证明。

　　盖章：

　　　　　　　　　　签字

　　3.在物业治理公司财务部交付各项入伙费用，结清手续、出具证明。

　　盖章：

　　　　　　　　　　签字

　　4.在物业治理公司治理处签定物业治理公约，领取和查验钥匙，办理完毕，签具证明。

　　盖章：

　　　　　　　　　　签字

××房地产开发公司

××物业治理公司

年　　月　　日

　　3.收楼须知

　　收楼是业主或利用权人经对物业的验收、认可，并缴纳各项购楼余（欠）款、租金和治理费以后，接收楼

房（单元、楼盘）的活动。

它是物业出售和出租环节的终止和物业治理环节的正式开始。

作为物业治理公司，

应在收楼须知中载明业主或利用权人在办理入住手续进程中须注意的事项及应携带的各类有效证件、合同文

书及款项，幸免客户的遗漏和来回及由此造成的不便。

　　作为业主或利用权人，应认真阅读收楼须知，遇有不明事项及时向在场的工作人员询问。

收楼须知例如：

收楼须知

　　欢迎阁下成为××公寓的新业主：

　　我公司愿为您提供良好的治理效劳，现介绍有关收楼事项和程序，幸免您在收楼时发生遗漏而引致不便

。

　　1.业主在接到入伙通知书起1个月内，到本公司办理产权记录和入伙手续。

超期办理者每超期一天应缴

纳人民币元；超过半年不办理记录手续的房产，由房产治理单位代管；超过三年不办理记录手续，视为无主

房产，交由有关部门依法处置。

　　2.收楼时请认真查验室内设备、土建、装修等是不是损坏或未尽妥帖。

如有投诉，请在收楼时书面告知管

理处。

治理处将代表业主利益就提出的投诉与进展商及施工单位进行交涉、协商解决。

　　3.依照本公寓的承建合同，保修期为1年，保修期间，如因工程质量所致故障，施工单位将为业主免费

维修。

如因业主利用不妥，那么由业主自行支付费用。

　　4.业主有权对您的住宅进行装修和维修，但应保证绝对不阻碍楼宇结构和公共设施。

装修、维修前，业

主须向治理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、承修者向治理处缴纳必然的装修治理费。

　　5.办理各项入伙手续的程序详见“入伙手续书”。

　　××房动产开发公司

　　××物业治理公司

　　年　　月　　日

　　（三）物业公司迎接业主、利用权人入住要进行的工作

　　1.物业公司自身应先期进驻，熟悉物业，了解情形

　　具有条件的物业公司可通过物业的前期介入，来熟悉物业的各方面情形；而没能在前期开发时期介入的

物业治理公司那么必需在业主、利用权人入住之前的一段时刻进驻物业内，唯此才能熟悉本物业、了解相关的

情形，为工作的衔接和和谐做好预备。

在这方面切忌物业公司与业主同时进驻物业，业主不清楚的物业公司

也不清楚，业主不熟悉的物业公司也不熟悉。

必需有个“提早量”，才能在熟悉情形的基础上做好效劳，使

业主及利用权人中意。

　　2.预备、推敲和制定相应的入住手续

　　入住的手续既关系到业主、利用权人的入住是不是便利、顺利，又关系到物业公司、进展商及业主或利用

权人的权利、责任与义务。

因此，物业公司要认真地推敲，作出明确的规定。

对某些问题不准时可向有关法

律及财务方面的专家进行咨询，尽可能幸免各类手续、文件的含混和歧义。

　　3.做好相应的组织和谐工作，表现效率、标准和周到热情

　　一样地说，接纳业主、利用权人入住的整个进程，最能表现物业治理公司的组织水平、治理效率和效劳

质量。

因这一进程要面对多户。

有通知、接待、办理手续、现场实地考察、签署有关文件、缴纳相关款项甚

至联系搬家公司等诸多环节的工作，哪个环节工作不力或缺乏和谐都会给业主或利用权人带来不便，哪个环

节上显现态度生硬、冷漠、不负责任等都会给业主或利用权人带来不快。

因此，物业公司应在此之前进行充

分的动员，在进程中不断进行和谐减少过失和脱节，并有专门的人员巡查各个环节的效劳。

把所有的麻烦和

不便留给物业公司自己，把更多的方便留给业主和利用权人。

　　（四）搬迁入伙

　　在完成以上程序以后，住户才能签领钥匙，预备搬迁。

在用户搬迁进程中，物业治理公司应做如下的工

作：

　　1.协助用户搬迁

　　物业治理公司一样能够通过两种方式协助用户搬迁。

（1）代请搬迁公司。

（2）提供搬迁效劳。

　　2.维持搬迁秩序

　　在用户搬迁进程中，应尽可能幸免由于时刻集中而造成的混乱，对搬运车辆应有专人指挥出入停放，以避

免交通事故及损坏花草公物的事件发生。

　　3.收取搬迁押金

　　在发放入住通知时，物业治理公司一样都会向用户收取搬迁押金。

若是搬迁进程中发生损害公物的事件

，那么视情形扣除部份或全数押金，若是未发生事故、押金应如数退还。

　　三、业主、利用权人对物业的验收

（一）对物业的验收是业主、使用权人的权利

　　对任何一名业主，置下一处房产往往是一生中重要的“长期投资”，要倾大半生的积蓄、乃至还要向银

行机构或亲友借贷部份资金才能凑齐。

因此，业主一旦置下物业，便具有受法律爱惜的各类权益。

为了使自

己的权益不受讹诈与损害，业主在入住前乃至在办理最后一笔购房款缴纳事宜之前，就有权要求房地产开发

公司（销售部）或物业治理公司的人员带其到现场，查验所购物业的状况。

这是业主的一项大体权利，也是业

主或利用权人进入物业前的一项程序。

那个程序对业主是不可少的。

有了那个程序，即可在专门大程度上减少

乃至幸免房地产开发公司及物业治理公司在销售或租赁环节上实行“黑箱操作”，及对业主的讹诈和对业

主其它方面权益的损害和踩踏。

　　通过现场查验，业主可直接了解所购买的物业的状况，发觉问题或瑕疵，请销售人员或有关人员当场作

出说明或说明，不能取得清楚和中意回答的，业主可拒绝在后面的手续和文件上签字及其余款项的交付。

要

求开发商或施工单位依照购房合同及施工图纸规定的技术指标，从头进行局部返修，直至达到图纸、合同的

要求为止。

因此，有体会的业主在感到自己对物业的状况和技术指标把握不准时，往往请一些房地产或建筑

、装饰方面的专业人员来一道查验，帮自己把关。

　　而作为物业公司，在接待业主现场查验物业时，要认真地和业主介绍物业的全数情形，及物业与合同条

款、与施工图的对照的地方，说明业主提出的问题。

对不能说清或即刻回答的问题做好记录，请公司的相关业

务人员对业主进行回答。

对物业确实存在问题的，要及时向进展商及施工单位反馈，并组织必要的返修直至

业主中意。

（二）业主、利用权人对物业进行验收的参照系

　　1.对照图纸和技术标准进行验收

　　如图纸标明的利用面积、墙体厚度、建筑材料；室内净高、内部格局、阂窗尺寸及材料；各类管线的分

布、走向；各设备、设施的落位情形；各面积、结构及设备设施的几何误差等。

通常上述内容有较强的专业

色彩，业主如不清楚图纸的情形，可请有关专业人员帮自己把关。

　　2.对照销售（承租）合同及物业治理合同来进行验收

　　如物业座落的位置（要有相对固定的坐标，不能用10分钟车程等含混概念）；物业开发、出售、（出租）的

手续即“五证”是不是俱全；物业的面积（衡宇面积与分摊面积，分摊面积是不是按建设部统一规定）及误差（小

于合同面积的误差应操纵在必然的范围内，不然是对业主经济权益的侵犯；大于合同面积的误差在必然范围

内业主不须再缴房款，而应由进展商承担；超过合同面积必然范围内，那么进展商有“强卖”之嫌，业主也有

权拒付或两边协商按较低的价钱水准补齐多出的差价）；另外，还包括物业的结构与内部份隔，物业设备、

设施的产地（如卫生洁具是入口的仍是国产的，是“美标”仍是“TOTO”）、规格（型号）、档次；装修的用料

与施工等。

　　（三）住户对物业的验收

　　住户在迁入所选择的物业之前，应付其衡宇质量进行验收。

现在，物业治理公司应有专人受理住户对房

屋质量提出的问题，如确属物业治理公司接管验收时的疏漏，那么应当即通知施工单位予以解决。

住户对物业

的查验应专门认真，尽可能把问题都解决在入住之前。

一样从以下几个方面检查：

　　1.给排水系列。

包括水管、水龙头是不是完好，没有漏水和锈蚀的情形，下水道是不是有建筑垃圾堵塞，抽

水马桶、地漏、浴缸的排水是不是通畅、有无泛水现象等。

　　2.门窗系列。

包括框架是不是平整、牢固、平安；门窗是不是密实、贴合，开闭是不是灵活；门锁是不是启闭灵

活、合用，门的开关可否自如；玻璃是不是有防水密封等。

　　3.供电系列。

包括电灯、电线（管线）是不是有质量问题，开关所控是不是是火线，电表的流量大小是不是能满

足安装空调及微波炉等大功率家用电器的要求（北京市已将住户电表的容量由原先的5Ａ增至20Ａ，应检查本

楼宇是不是执行新的标准）。

　　4.地面、屋顶及地板系列。

包括是不是平整、起壳、起砂、剥落，是不是裂痕、渗水；次砖、地砖和墙砖贴

面的平整、间隙、虚实（听敲击声）等。

　　5.公共设施及其它。

查验水表、电表、煤气表（天然气表）是不是都是从“0”开始或仅有少量试电、试水

、试气所通过流量和数值（一样为0.Ｘ或Ｘ），对超出数值过大的用户有权要求物业公司从头换表。

另外

，还需查验垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗、电线、天线、信箱等。

对高层建筑除检查电梯的运

行外，还要检查步行楼梯的延时触摸照明系统是不是能正常利用等。

　　另外，验收实践中还发觉有的施工单位人员素养较低，在施工中即在住户的洗手间如厕等。

此种情形，

物业公司应通过接管和提早进入，将这种缺憾“找补”回来，不要让业主或利用权人留下遗憾。