买房血的教训.docx
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买房血的教训
经过了漫长的找房，和历时2个月的转按揭过程，终于在房管局完税，写着我的名字的房产证也要出来了。
可以说基本上已经
曾尘埃落定了，所以是时候找个时间，把一些经验，心得给总结出来了。
先总结下签合同时，一定要在备注上加上去的几项：
1、贷款不到，合同作废，返还订金。
这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。
这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合
同，暗里是为了自己铺垫好后路。
假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇
之地解除合约，呵呵。
一箭双雕。
2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。
这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。
始终还有些钱在口
袋里面，自己的底气是要更足一点。
3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一
户口问题很重要啊，买这个房子不就是为了户口嘛，sigh。
4、按揭公司可由买方自由选择。
这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司。
我这次找中介介绍的按揭公司，给砍了一半的钱。
要知道中介
和按揭之间是对半分账的，亏死了。
而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑，比较烂。
这次我办按揭的时候，那个按
揭公司的人居然没有出现过一次。
就是叫小弟跑过2趟，而且连电话都没有主动打过一个，tmd。
上次在我跟中介投诉
之后，才打过来一个电话，还要态度很差。
这个按揭的懒人是x翰按揭的卫x美。
大家以后要按揭的话就小心这个女人
了。
据行内人介绍，中介介绍的按揭公司，中介和按揭是五五分帐的，等于中介又骗了你几千元！
如果自己单独去找
按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂！
5、首期可选银行托管，买家自由选择
这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。
6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用
这点是稳妥起见，为自己做的保障。
遇到赖皮的房东和中介，就能保障自己的权利了。
7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼
对于房子空着的房东，要加上这点。
这样能够保证自己尽快搬进房子。
后面的手续无论多长，都没关系了。
特别是对
于转按揭的卖家，反正银行要放款给他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。
8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费
要是遇上不好的中介，就只有靠这个条款保障自己的利益了。
要不有些烂中介，你一签合同的时候就叫你交全款，收
钱之后爱理不理，到时你怎么办？
这个世界，钱在谁的手里，谁就是大爷啊！
！
最重要的是第一条，大家要注意了。
这章写完，以后继续。
【买房之血的教训之二】艰难的按揭过程。
已签合同的买家必看！
！
真正血的教训！
！
首先真正接触到“按揭”这个词，是满堂红的一个陈姓中介带看房的时候。
当时看中祈乐苑一套房子，才30多万，在祈乐苑算是相当超值的了，要知道祈乐苑的楼梯楼的单价都在7k~8K之间。
当时陈姓中介说那套房子有特殊情况，就是还在银行按揭，到时可能要先给足够的钱卖家赎回房产证，然后再进行交易。
当时不懂，给他说得一愣一愣的。
后来给我敲价的时候，用亿达按揭的纸板，算了一大堆钱。
总下来就是贷款20多万，按揭费用大概5000多。
当时吓了一跳，想不到这里钱也这么多。
而且还没有计算快放的钱，如果做快放，还会再加0.3%之类的。
其实现在发现不少朋友，都是做按揭的时候给了5k以上的，这些朋友估计大部分是通过中介找的按揭公司，所以给砍到一脖子血就不足为奇了。
到我签了买房合同之后，自己就开始到处了解按揭了。
当时了解按揭是这样考虑的：
1、先了解银行。
银行的直客式如果和中介介绍的按揭公司一样价格，那么就给中介介绍的按揭公司做。
2、网上找找网友们做的按揭收费是怎么样的。
我当时忽略了最重要的一点：
自己去找按揭公司了解。
想来主要是因为对这个行业陌生，而相信银行更甚于相信按揭公司吧，这样就导致了后来自己还是给坑了一笔。
首先是找银行。
主要找了中行和交通银行。
因为卖家还在按揭，就是交通银行的，而中行就在我公司的楼下。
中行的态度很好，我去网点打簿的时候，还主动向我推销按揭。
然后后来电话告诉我，是收费1.2个点，但是如果要转按揭，还要加收3个点的点费。
这样我就断了中行做按揭的念头，转而去寻找交行。
交行的按揭很难找。
包括交行广州总行的电话，贷款部的电话都打了，还有总行那边给的一个经办的电话号码，居然都没有问清楚。
唉，失败就是在这里，如果当初直接问到交行，可以省下2k多了。
然后就是凭着中行的1.2个点的按揭费用，给了中原介绍的汇翰去做按揭。
结果一肚子火气啊，后悔至极。
首先是后来才知道的，给了汇翰的费用，汇翰和中原对半分了，真是的按揭费用，如果单独找一家按揭公司做的话，1k多绝对可以搞点的。
其次是汇翰的那个经办，卫x美的态度极其恶劣，在我签合同的时候就想方设法要骗我更多的钱，而在签了合同，交钱之后，居然从来没给我来过一个电话！
只有一次，我给中介投诉的时候，那女人才懒洋洋地打过一次电话，而且态度还很恶劣，说她很忙云云。
。
。
当场惹得我很火，经过中介店铺的时候，把中介都狠狠说了一顿。
愿赌服输，这次算长经验了。
然后就是快放的问题。
在签按揭合同的时候，我居然忘记快放了。
那个卫x美也没有说，估计是故意先收我的钱，然后等以后我提出快放的时候再敲诈一笔的。
在同贷书出来之后，我想起快放，这个手她说什么都不肯做快放了，借银行不肯为理由。
其实她知道已经收不到我的快放的额外的钱，因为故意借银行推托而已。
还好的是，业主答应5月底交楼，所以快放不快放，倒也无所谓了。
【买房血的教训之三】：
最透明的按揭方式分析！
已签合同的买家必看！
！
看完可以省下n多米~~~
言归正传，下面总结一下按揭的几点，给需要的朋友们一点帮助：
1、按揭收费：
1）牢记一条，千万不要通过中介找按揭公司。
因为这样的结果就是中介再从你的按揭费用中赚取50%的不劳而获费用！
2）自己单独去找按揭公司的话，无论贷款额多少，无论贷款年限，费用都在1500元左右全包搞掂。
有些超低价打市场的按揭公司，收费只要1000元。
其实很简单，按揭这个事情，按揭公司除了帮你跟银行搭钩之外，不会有任何的风险，而按揭借的钱，都是银行借出来的。
所以按揭公司基本上等于纯赚。
如果是公积金贷款的话，包保险费，有人2200元左右搞掂。
这个数据也可以说明目前的按揭市场是多么的混乱，说明信息不对称让买房一族蒙受了多大的损失。
3）转按不会加重按揭手续费的，对于银行来说只是多了一道手续而已，不要相信按揭公司所谓转按手续费一说。
4）快放的话是要加钱。
一般价格是0.3%左右。
商业贷款最低是500元，转按是1000元。
当然，这个0.3%肯定是有价可谈的，具体看自己的本事了。
2、关于银行直客式按揭
1）中行直客式按揭：
中行的按揭态度最好，拉业务很积极。
不过他们对贷款额在20万以上的客户才更热情点，有朋友反映说他要贷款12万，中行的经办都不怎么理睬他们。
中行的按揭费用，是1.2个点，如果是跨行转按收3%的转按费用，不是同行转按的话免转按费。
中行直客式还有个好处，就是出同贷书非常迅速。
有朋友只用5天，就出了同贷书了。
2）交行直客式按揭：
交行直客式按揭的问题就是人很难找。
我当初打了7，8个电话，都没有搞清楚交行按揭到底是这么样的。
最重要的原因是交行按揭经办没有提成的！
这个是后来我和交行按揭经办熟悉了之后，他们告诉我的！
因而交行按揭的经办都不怎么努力，没有钱收入啊！
不过夜正因为如此，交行的直客式是最便宜的，完全不收费！
我在那个交行经办人家里喝茶的时候，他告诉我，如果当初我认识他，叫他帮忙做按揭的话，完全不收费！
这样可以省下3K！
！
！
3）工行直客式按揭：
工行的按揭收费是1200元全包。
这个费用比起中行来说要便宜了。
不过他的问题也是对小额贷款不感兴趣。
我那个贷款12万的朋友，没法在工行做直客式！
4）建行按揭：
建行不能做直客式，他们建议找按揭公司！
-_-!
!
巨汗，这个建行也做得真不像话了。
3、按揭最好的方法推介：
1）业主房产证在手的：
最省钱的方法：
做交行直客式。
按揭费基本等于0。
最五星级服务的方法：
做中行按揭。
速度最快，按揭态度最好，手续也最简单。
其他银行暂不推荐。
2）业主同样在按揭中，需要转按的：
唯一的选择：
同行按揭，但是推荐做快放，这就需要找按揭公司或者担保公司了。
给2k左右，早点收楼，也是可以接受的。
这也就是我唯一推荐按揭公司的一点。
4、关于按揭的房产证是否能在自己手上
1）中行：
大部分分行，在按揭的房产证都能拿到手。
小部分支行不行。
而银行手中的是他项权利证，只有6个月不还款的情况下，他项权利证才生效。
2）工行：
在按揭的房产证基本都能拿到手。
他项权利证也在银行手上。
3）建行：
大部分支行不能拿到房产证。
。
。
汗。
再次鄙视一下建行。
4）据说其他银行的那道房产证的很少，5555，我的交行。
。
。
5、强烈建议
1）坚决不要买转按的房子。
我就是搞转按的房子，结果同贷书花了2个月才下来。
我朋友签约比我晚1个多月，结果在中行按揭，5天出来同贷书，比我还早一天！
哭啊~~如果是心理承受能力不强的朋友，就不要碰转按的房子。
2）再次强调不要通过中介找按揭公司。
宁愿自己找按揭公司都好，这样一来为自己省钱，二来也少受气。
这章完。
需要了解更多按揭情况的朋友也可以咨询我。
大家一起努力，普及按揭知识，为可怜的买家节省一下。
【买房血的教训之四：
转按的二手房不能买的十大理由】
买了一次转按的二手房，可以说是心力交瘁。
。
。
心理承受能力到了极限。
现在还经常有朋友问我，转按怎么搞，卖家按揭的房子能不能卖，经常回答得我很无语。
所以现在总结一下，希望能给大家一点启示吧。
第1条：
转按揭的过程漫长而复杂，一般的买家，特别是首次购房的买家，心理会无力承受。
在这里举一个极端的，我自身的实例：
3月7日签订了买房合同，3月10日银行评估，3月11日去按揭公司签的按揭合同，4月24日才下来银行的同贷书。
历时足足1个半月，才搞掂同贷书。
当然，这个过程还有银行的因素，不过最要紧的还是转按过程实在太复杂。
前前后后我一共见了银行经办6次！
其中有3次是因为转按的合同要签订，虽然是同一间银行，但是要是原来的支行签，还要和要转按去的支行签等等。
从开始的每天询问一次进度，到后来的每个星期询问下一次进度，甚至就是坐等按揭公司的电话。
。
。
已经搞到很麻木，很疲劳了。
第2条：
转按揭的出房产证时间太长。
一般来说，卖家房产证在手，无按揭的，是在过户手续搞掂之后的第3个工作日出新房产证。
自己给的几十万，在经过这几天的煎熬之后，终于就可以拿到写有自己名字的房产证了，这个时候才能放下心头大石啊！
可是转按揭的不是。
。
。
转按揭的保守估计，需要一个月才能出新房产证！
3天和30天！
如此大的差距！
哎呀，这个月的时间可不好挨。
经过同贷书的环节的艰苦折磨，还要继续忍受出房产证的长时间折磨啊！
第3条：
转按揭的银行放款时间长得无法忍受
不是转按揭的房产交易，一般银行会在新房产证出来之后的15个工作日内放款，算相当快速了。
但是转按揭的交易，需要在1个半月之后，银行才会放款！
当然，这个放款的时间，主要是受新房产证出来时间的影响，不过这么漫长。
。
真是超级折磨啊！
！
第4条：
转按揭的房子做跨行转按揭，成本太高昂
如果需要转按揭交易，不同行之间还要收取3%的转按点费。
。
。
。
贷款50万的话，就是15000元了。
。
。
多恐怖的一笔费用。
中行、工行可以拿到房产证原件，其他行拿到房产证原件的少。
。
。
但是受限于这个恐怖的跨行转按费，大家就只有默默忍受了。
。
。
第5条：
转按揭的交房时间长得无法忍受
不少买家在签合同的时候，交房时间可能都是默认条款：
卖家收齐楼款时交楼。
而一些没有做快放，或者无法做快放的买家，遇上坚持要这样做的卖家的时候，就只有有苦自己噎了。
同贷书1个月+递件5天+交税过户出证1个月+放款15天，大概要3个月的时候才能收楼。
。
。
第6条：
转按揭房子的按揭费用要更高
转按揭交易要做快放的话，要比非转按更高；一些银行也会对转按收取一定的手续费；而一些无良的按揭公司，会利用转按这点，去收取不合理的费用，也往往让人上当。
第7条：
转按揭房子是给炒家解套，高位接盘
现在的楼价，就是炒家给炒起来的。
而楼价在未来的2~3年内，都有继续向下的趋势。
现在接盘，可以说是高价接盘啊。
第8条：
不满2年的转按揭房子的交易费用太高
现在流行卖家实收，买家给全部费用。
那么未到2年的转按揭房子，交易费用是差价的5.5%，这里面算下来不少钱。
第9条：
一些卖家在无良中介帮助下，坑骗买家
一些中介和卖家勾结，在合同上注明，买家在递件之前先出首期，帮卖家赎回房契。
这样给买家带来了巨大的风险。
一些无知的买家被骗上当，在交易的漫长过程中担惊受怕，甚至会受到一些无耻的卖家的欺骗。
第10条：
有可能无法完成转按贷款
工行早在5年前就停止了公积金转按贷款；建行最近也停止了公积金转按贷款。
其他大银行，恐怕也会逐渐步其后尘。
所以如果需要做公积金转按的朋友，就要万分注意了！
这部分朋友千万不要碰转按的房子！
总而言之，买转按揭二手房，是有百害而无一利！
大家要三思而后行！
【买房血的教训之五】集体户口的童鞋买房的准备工作怎样做！
一清二楚的全部流程！
在真正走完这个买房的流程之前，都不知道具体时间到底有多长。
特别是走了一个超级复杂的小银行转按揭之后，对买房的时间长度才有了比较透彻的理解。
千万不要低估手续的时间，也千万不要对每一个流程报侥幸心理。
这个就是忠告。
1、准备工作
（1）查册：
在签合同之前查册是最好的选择，时间就是1个上午。
广州的查册只能在珠江新城的市房产交易中心查，那里的人非常多。
9点钟开门，但是8点半左右，就已经有几十个个人在排队了。
要去前台拿叫号纸，还要走4个窗口才能完成。
一般第3个窗口的办公人员会告诉你，等1个小时之后去拿查册结果，但是一般20分钟左右可以拿到。
按照正规的时间来算，一个上午，2~3小时是少不了的。
有找中介的，可以叫中介去查，这样节省了自己的时间和麻烦。
（2）去人才市场拿户口卡、开“未婚证”。
为集体户口的同学们仔细介绍下。
这里要跑的地方很多。
首先是人才市场了。
人才市场的办事效率比较低，这个事个人感觉。
最好在9点开始办公之前就已经到那里，办事人员的态度不怎么好，自己要多问问，主动些。
写张借据，把户口卡借出来；要跟他们说明是要购房、办未婚证明；然后他们会给一个盖着红章的复印件。
写明用于购房、办未婚证的用途的，还有时效，一般是5天内或者10天内。
在人才市场的时间预计会半个小时。
记住还要人才市场开一张“没有婚姻登记的证明书”。
拿到户口卡、户口本主页复印件之后，就可以去办“未婚证”了。
这个“未婚证”要跑2个地方：
先是去居委会，凭借户口卡、人才市场开具的“未婚证明”，开一个居委会的“要求出具流动人口婚育证明”的一张纸。
这张纸要跑死人啊，汗。
还好居委会的大妈一般态度还好。
时间为0.5~1个小时左右，主要是在路上跑的时间。
拿到居委会大妈开的证明之后，就要跑去街道办了。
街道办的地址又鬼死难找。
。
汗。
在路上又要耗去0.5~1小时。
去到街道办了之后倒是很容易。
只要户口卡、居委会的证明纸，交1张自己的1寸照片，5分钟搞掂。
有一个“流动人口婚育证明”的证，拿胶水沾上你的照片，盖一个骑缝章。
OK。
办以上的这些事情，如果一大早就去的话，还是有可能在一个上午完成的。
（3）户口不在广州的同学，在家里还算好办。
父母拿着户口本，去街道搞一个证明就行了。
然后快递过来，要省事很多。
但是有个朋友的户口在读书的城市，没人能帮忙的，那就很郁闷了。
（4）公司出具的收入证明、银行流水账。
这两样东西都相对好办，银行去打本就行了。
注意的是如果是无折的银行卡，打出流水账之后，还需要银行盖红章。
。
。
无语；公司收入证明开的时候一般要开高点，超过月供的2倍，一般是2.5~3倍以上的为好，因为银行贷款的比例是根据评估的比例，不一定能够评估到自己的理想价位的嘛。
【买房血的教训之六】从签合同起的买房商业贷款办事时间、流程！
（卖家无按揭的情况）彻底解决买房人的疑惑！
请大家做好足够的心理准备！
卖家无按揭，房产证在手的时间流程：
1签合同（第1天）
|
2和按揭公司签按揭合同（可以与银行评估同步，或者提早，或者稍晚）
|
3银行评估（银行接到申请起第2个工作日，一般是评估第2天，评估价就可以出来了）
|
4自己准备办按揭的材料（1~2天，主要是看自己的准备，详情可以看【菩提买房血的教训之五】）
|
5与卖家一起，签署银行的房产交易合同（有些人是和按揭公司签合同的时候一起签订）
|
6银行审核（资料齐全的话，一般是5个工作日出“同意贷款书”，简称“同贷书”）
|
7同贷书出来的第2天，就去递件（在房管局搞掂，一般预计0.5天）
递件完毕交首期给卖家（房管局旁边的银行就行，需要排队的话预计1~2个小时）
|
8房管局审核交易（看房管局收到的交易单数有多少，一般是3~8个工作日之间不等。
我当时遇上“小阳春”，结果足足等了8个工作日，中间还要隔着一个“五一”，汗，等煞人了。
同时bs一下房管局的办事效率）
|
9交税，过户（广州的要先去珠江新城进行契税查册，然后再去交税。
我是海珠区的，查册完毕之后还要回到宝岗大道的海珠房管局交税，跑n远，郁闷。
时间要留0.5天~1天）
|
10出新房产证（交税过户之后，3个工作日）
|
11房产证归档，银行入押（总共15个工作日左右）
|
12银行放款
|
13交楼，水电煤过户（这个需要1天左右，如果卖家在交首期之后就过户，那是最好的）
这样算下来，业主无贷款的交易，顺利的情况下，需要的时间为：
1+2+1+5+1+5+3+15+1=34个工作日，折合成正常时间的话，大概就是34+（34/5）=41天
这样就是说，在顺利的情况下，从签合同到银行放款，大概需要1个半月的时间。
当然，还有不少不顺利的情况的，大家要预留更多的时间，特别是自己的资料准备，根据个人的实际情况会略有变化。
而转按揭的朋友，用的时间需要成倍地增长！
转按揭是强烈推荐买家找按揭公司的，其利有三：
1）做阴阳合同。
一般都是这样做的了，为自己节省开支啊。
。
。
这个稍后会继续详谈。
2）手续非常麻烦。
注意，是“非常麻烦”，不是一般的麻烦。
这个时候要按揭公司跑跑腿。
3）跟卖家之间有很多牵涉不清的，也需要按揭公司出出面。
下面通过自己的经验和总结，介绍一下转按揭的时间流程
1签合同（第1天）
|
2和按揭公司签按揭合同（可以与银行评估同步，或者提早，或者稍晚）
|
3银行评估（银行接到申请起第2个工作日，一般是评估第2天，评估价就可以出来了）
|
4自己准备办按揭的材料（1~2天，主要是看自己的准备，详情可以看【菩提买房血的教训之五】）
|
5与卖家一起，签署银行的房产交易合同（有些人是和按揭公司签合同的时候一起签订）
|
6银行审核,出“同意贷款书”，简称“同贷书”。
（15~40天!
!
）中间乱七八糟的时间损耗，
（1）包括有：
转按金额不符合银行的要求，将要重签转按协议。
时间大概需要5个工作日！
！
（2）同一个银行，但不同支行之间的转按手续、签协议，时间大概需要10个工作日！
！
（3）终于转到自己要贷款的那个支行了，审核需要5个工作日！
！
（4）不同银行，不同支行，时间不一定一样。
我是从3月10日搞到4月18日才出的同贷书！
！
-_-!
!
7同贷书出来的第2天，就去递件（在房管局搞掂，一般预计0.5天）
递件完毕交首期给卖家（房管局旁边的银行就行，需要排队的话预计1~2个小时）
|
8房管局审核交易（看房管局收到的交易单数有多少，一般是3~8个工作日之间不等。
我当时遇上“小阳春”，结果足足等了8个工作日，中间还要隔着一个“五一”，汗，等煞人了。
同时bs一下房管局的办事效率）
|
9交税，过户（广州的要先去珠江新城进行契税查册，然后再去交税。
我是海珠区的，查册完毕之后还要回到宝岗大道的海珠房管局交税，跑n远，郁闷。
时间要留0.5天~1天）
|
10出新房产证（这里又要等！
时间大概要1个月才能搞掂！
1个月啊！
同比之下，卖家无按揭的，之需要5天就能出新房产证！
我的天！
我恨转按！
）
|
11房产证归档，银行入押（总共15个工作日左右）
|
12银行放款
|
13交楼，水电煤过户（这个需要1天左右，如果卖家在交首期之后就过户，那是最好的）
这样算下来，需要的时间为：
1+2+1+1+5+15+1=26个工作日+60天，折合成正常时间的话，大概就是26+（26/5）+60=91天
换而言之，转按揭的商业贷款，大概需要3个月的时间才能搞掂
相比卖家无按揭的时间足足慢了一倍！
我的天！
其实我的因为银行、资料等原因，拖了更久！
加起来大概用4个月！
120天啊！
几乎等于公积金贷款的饿时间了。
。
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无语。
。
。
所以，还是那句话，奉劝大家不要买转按的房子！
【菩提买房血的教训之七】二手房阴阳合同达成方法及注意事项！
彻底解决买房人的疑惑！
请大家做好足够的心理准备！
这次来讲一讲大家比较关注的阴阳合同。
强调一下：
纳税是大家的义务。
。
所以如果大家预算比较多，还是不要搞阴阳合同的好，为国家多做一点贡献！
一、定义
所谓的“阴阳合同”，就是买家和卖家签2次合同，一次用于真正的合同签订，另一次用于房管局递件的时候用。
二、意义
省钱啊！
因为业主一般流行“卖家实收”，意思就是买家给全部的税，包括卖家的税也给！
非常的黑！
所以买家就要想办法去保障自己的利息，少交点钱了。
三、能省多少钱？
这里分2种情况分析：
1、卖家证已过2年
这个时候要交的税是1%的卖家个人所得税+买家1%的税。
如果报税低1万左右，就能够低200元。
有个朋友买了54万的房子，报税27万，结果税费少交了（54-27）*200=5400元，很大的一笔了。
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