买房血的教训.docx

1、买房血的教训经过了漫长的找房，和历时2个月的转按揭过程，终于在房管局完税，写着我的名字的房产证也要出来了。可以说基本上已经 曾尘埃落定了，所以是时候找个时间，把一些经验，心得给总结出来了。 先总结下签合同时，一定要在备注上加上去的几项： 1、贷款不到，合同作废，返还订金。 这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合 同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇 之地解除合约，呵呵。一箭双雕。 2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。 这样是保障自己的权益，比如说

2、对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口 袋里面，自己的底气是要更足一点。 3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一 户口问题很重要啊，买这个房子不就是为了户口嘛，sigh。 4、按揭公司可由买方自由选择。 这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司。我这次找中介介绍的按揭公司，给砍了一半的钱。要知道中介 和按揭之间是对半分账的，亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑，比较烂。这次我办按揭的时候，那个按 揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟，而且连电话都没有主动打过一个，tmd。上次在我跟中介投诉 之后，才打过来一个电话，还要态

3、度很差。这个按揭的懒人是x翰按揭的卫x美。大家以后要按揭的话就小心这个女人 了。据行内人介绍，中介介绍的按揭公司，中介和按揭是五五分帐的，等于中介又骗了你几千元！如果自己单独去找 按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂！ 5、首期可选银行托管，买家自由选择 这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。 6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用 这点是稳妥起见，为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介，就能保障自己的权利了。 7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼 对于房子空着的房东，要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长，都没

4、关系了。特别是对 于转按揭的卖家，反正银行要放款给他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。 8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费 要是遇上不好的中介，就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介，你一签合同的时候就叫你交全款，收 钱之后爱理不理，到时你怎么办？这个世界，钱在谁的手里，谁就是大爷啊！ 最重要的是第一条，大家要注意了。这章写完，以后继续。【买房之血的教训之二】艰难的按揭过程。已签合同的买家必看！真正血的教训！ 首先真正接触到“按揭”这个词，是满堂红的一个陈姓中介带看房的时候。 当时看中祈乐苑一套房子，才30多万，在祈乐苑算是相当

5、超值的了，要知道祈乐苑的楼梯楼的单价都在7k8K之间。当时陈姓中介说那套房子有特殊情况，就是还在银行按揭，到时可能要先给足够的钱卖家赎回房产证，然后再进行交易。 当时不懂，给他说得一愣一愣的。后来给我敲价的时候，用亿达按揭的纸板，算了一大堆钱。总下来就是贷款20多万，按揭费用大概5000多。当时吓了一跳，想不到这里钱也这么多。而且还没有计算快放的钱，如果做快放，还会再加0.3%之类的。 其实现在发现不少朋友，都是做按揭的时候给了5k以上的，这些朋友估计大部分是通过中介找的按揭公司，所以给砍到一脖子血就不足为奇了。 到我签了买房合同之后，自己就开始到处了解按揭了。 当时了解按揭是这样考虑的： 1

6、、先了解银行。银行的直客式如果和中介介绍的按揭公司一样价格，那么就给中介介绍的按揭公司做。 2、网上找找网友们做的按揭收费是怎么样的。 我当时忽略了最重要的一点：自己去找按揭公司了解。想来主要是因为对这个行业陌生，而相信银行更甚于相信按揭公司吧，这样就导致了后来自己还是给坑了一笔。 首先是找银行。主要找了中行和交通银行。因为卖家还在按揭，就是交通银行的，而中行就在我公司的楼下。中行的态度很好，我去网点打簿的时候，还主动向我推销按揭。然后后来电话告诉我，是收费1.2个点，但是如果要转按揭，还要加收3个点的点费。这样我就断了中行做按揭的念头，转而去寻找交行。 交行的按揭很难找。包括交行广州总行的电

7、话，贷款部的电话都打了，还有总行那边给的一个经办的电话号码，居然都没有问清楚。唉，失败就是在这里，如果当初直接问到交行，可以省下2k多了。 然后就是凭着中行的1.2个点的按揭费用，给了中原介绍的汇翰去做按揭。结果一肚子火气啊，后悔至极。 首先是后来才知道的，给了汇翰的费用，汇翰和中原对半分了，真是的按揭费用，如果单独找一家按揭公司做的话，1k多绝对可以搞点的。 其次是汇翰的那个经办，卫x美的态度极其恶劣，在我签合同的时候就想方设法要骗我更多的钱，而在签了合同，交钱之后，居然从来没给我来过一个电话！只有一次，我给中介投诉的时候，那女人才懒洋洋地打过一次电话，而且态度还很恶劣，说她很忙云云。当场惹

8、得我很火，经过中介店铺的时候，把中介都狠狠说了一顿。愿赌服输，这次算长经验了。 然后就是快放的问题。在签按揭合同的时候，我居然忘记快放了。那个卫x美也没有说，估计是故意先收我的钱，然后等以后我提出快放的时候再敲诈一笔的。在同贷书出来之后，我想起快放，这个手她说什么都不肯做快放了，借银行不肯为理由。其实她知道已经收不到我的快放的额外的钱，因为故意借银行推托而已。还好的是，业主答应5月底交楼，所以快放不快放，倒也无所谓了。 【买房血的教训之三】：最透明的按揭方式分析！已签合同的买家必看！看完可以省下n多米 言归正传，下面总结一下按揭的几点，给需要的朋友们一点帮助： 1、按揭收费： 1）牢记一条，千

9、万不要通过中介找按揭公司。因为这样的结果就是中介再从你的按揭费用中赚取50%的不劳而获费用！ 2）自己单独去找按揭公司的话，无论贷款额多少，无论贷款年限，费用都在1500元左右全包搞掂。有些超低价打市场的按揭公司，收费只要1000元。其实很简单，按揭这个事情，按揭公司除了帮你跟银行搭钩之外，不会有任何的风险，而按揭借的钱，都是银行借出来的。所以按揭公司基本上等于纯赚。如果是公积金贷款的话，包保险费，有人2200元左右搞掂。这个数据也可以说明目前的按揭市场是多么的混乱，说明信息不对称让买房一族蒙受了多大的损失。 3）转按不会加重按揭手续费的，对于银行来说只是多了一道手续而已，不要相信按揭公司所谓

10、转按手续费一说。 4）快放的话是要加钱。一般价格是0.3%左右。商业贷款最低是500元，转按是1000元。当然，这个0.3%肯定是有价可谈的，具体看自己的本事了。 2、关于银行直客式按揭 1）中行直客式按揭：中行的按揭态度最好，拉业务很积极。不过他们对贷款额在20万以上的客户才更热情点，有朋友反映说他要贷款12万，中行的经办都不怎么理睬他们。中行的按揭费用，是1.2个点，如果是跨行转按收3%的转按费用，不是同行转按的话免转按费。中行直客式还有个好处，就是出同贷书非常迅速。有朋友只用5天，就出了同贷书了。 2）交行直客式按揭：交行直客式按揭的问题就是人很难找。我当初打了7，8个电话，都没有搞清楚

11、交行按揭到底是这么样的。最重要的原因是交行按揭经办没有提成的！这个是后来我和交行按揭经办熟悉了之后，他们告诉我的！因而交行按揭的经办都不怎么努力，没有钱收入啊！不过夜正因为如此，交行的直客式是最便宜的，完全不收费！我在那个交行经办人家里喝茶的时候，他告诉我，如果当初我认识他，叫他帮忙做按揭的话，完全不收费！这样可以省下3K！ 3）工行直客式按揭：工行的按揭收费是1200元全包。这个费用比起中行来说要便宜了。不过他的问题也是对小额贷款不感兴趣。我那个贷款12万的朋友，没法在工行做直客式！ 4）建行按揭：建行不能做直客式，他们建议找按揭公司！-_-!巨汗，这个建行也做得真不像话了。 3、按揭最好的

12、方法推介： 1）业主房产证在手的： 最省钱的方法：做交行直客式。按揭费基本等于0。 最五星级服务的方法：做中行按揭。速度最快，按揭态度最好，手续也最简单。 其他银行暂不推荐。 2）业主同样在按揭中，需要转按的： 唯一的选择：同行按揭，但是推荐做快放，这就需要找按揭公司或者担保公司了。给2k左右，早点收楼，也是可以接受的。这也就是我唯一推荐按揭公司的一点。 4、关于按揭的房产证是否能在自己手上 1）中行：大部分分行，在按揭的房产证都能拿到手。小部分支行不行。而银行手中的是他项权利证，只有6个月不还款的情况下，他项权利证才生效。 2）工行：在按揭的房产证基本都能拿到手。他项权利证也在银行手上。 3

13、）建行：大部分支行不能拿到房产证。汗。再次鄙视一下建行。 4）据说其他银行的那道房产证的很少，5555，我的交行。 5、强烈建议 1）坚决不要买转按的房子。我就是搞转按的房子，结果同贷书花了2个月才下来。我朋友签约比我晚1个多月，结果在中行按揭，5天出来同贷书，比我还早一天！哭啊如果是心理承受能力不强的朋友，就不要碰转按的房子。 2）再次强调不要通过中介找按揭公司。宁愿自己找按揭公司都好，这样一来为自己省钱，二来也少受气。 这章完。需要了解更多按揭情况的朋友也可以咨询我。大家一起努力，普及按揭知识，为可怜的买家节省一下。【买房血的教训之四：转按的二手房不能买的十大理由】 买了一次转按的二手房，

14、可以说是心力交瘁。心理承受能力到了极限。 现在还经常有朋友问我，转按怎么搞，卖家按揭的房子能不能卖，经常回答得我很无语。所以现在总结一下，希望能给大家一点启示吧。 第1条：转按揭的过程漫长而复杂，一般的买家，特别是首次购房的买家，心理会无力承受。 在这里举一个极端的，我自身的实例：3月7日签订了买房合同，3月10日银行评估，3月11日去按揭公司签的按揭合同，4月24日才下来银行的同贷书。历时足足1个半月，才搞掂同贷书。当然，这个过程还有银行的因素，不过最要紧的还是转按过程实在太复杂。前前后后我一共见了银行经办6次！其中有3次是因为转按的合同要签订，虽然是同一间银行，但是要是原来的支行签，还要和

15、要转按去的支行签等等。从开始的每天询问一次进度，到后来的每个星期询问下一次进度，甚至就是坐等按揭公司的电话。已经搞到很麻木，很疲劳了。 第2条：转按揭的出房产证时间太长。 一般来说，卖家房产证在手，无按揭的，是在过户手续搞掂之后的第3个工作日出新房产证。自己给的几十万，在经过这几天的煎熬之后，终于就可以拿到写有自己名字的房产证了，这个时候才能放下心头大石啊！可是转按揭的不是。转按揭的保守估计，需要一个月才能出新房产证！3天和30天！如此大的差距！哎呀，这个月的时间可不好挨。经过同贷书的环节的艰苦折磨，还要继续忍受出房产证的长时间折磨啊！ 第3条：转按揭的银行放款时间长得无法忍受 不是转按揭的房

16、产交易，一般银行会在新房产证出来之后的15个工作日内放款，算相当快速了。但是转按揭的交易，需要在1个半月之后，银行才会放款！当然，这个放款的时间，主要是受新房产证出来时间的影响，不过这么漫长。真是超级折磨啊！ 第4条：转按揭的房子做跨行转按揭，成本太高昂 如果需要转按揭交易，不同行之间还要收取3%的转按点费。贷款50万的话，就是15000元了。多恐怖的一笔费用。中行、工行可以拿到房产证原件，其他行拿到房产证原件的少。但是受限于这个恐怖的跨行转按费，大家就只有默默忍受了。 第5条：转按揭的交房时间长得无法忍受 不少买家在签合同的时候，交房时间可能都是默认条款：卖家收齐楼款时交楼。而一些没有做快放

17、，或者无法做快放的买家，遇上坚持要这样做的卖家的时候，就只有有苦自己噎了。同贷书1个月+递件5天+交税过户出证1个月+放款15天，大概要3个月的时候才能收楼。 第6条：转按揭房子的按揭费用要更高 转按揭交易要做快放的话，要比非转按更高；一些银行也会对转按收取一定的手续费；而一些无良的按揭公司，会利用转按这点，去收取不合理的费用，也往往让人上当。 第7条：转按揭房子是给炒家解套，高位接盘 现在的楼价，就是炒家给炒起来的。而楼价在未来的23年内，都有继续向下的趋势。现在接盘，可以说是高价接盘啊。 第8条：不满2年的转按揭房子的交易费用太高 现在流行卖家实收，买家给全部费用。那么未到2年的转按揭房子

18、，交易费用是差价的5.5%，这里面算下来不少钱。 第9条：一些卖家在无良中介帮助下，坑骗买家 一些中介和卖家勾结，在合同上注明，买家在递件之前先出首期，帮卖家赎回房契。这样给买家带来了巨大的风险。一些无知的买家被骗上当，在交易的漫长过程中担惊受怕，甚至会受到一些无耻的卖家的欺骗。 第10条：有可能无法完成转按贷款 工行早在5年前就停止了公积金转按贷款；建行最近也停止了公积金转按贷款。其他大银行，恐怕也会逐渐步其后尘。所以如果需要做公积金转按的朋友，就要万分注意了！这部分朋友千万不要碰转按的房子！ 总而言之，买转按揭二手房，是有百害而无一利！大家要三思而后行！【买房血的教训之五】集体户口的童鞋买

19、房的准备工作怎样做！一清二楚的全部流程！ 在真正走完这个买房的流程之前，都不知道具体时间到底有多长。特别是走了一个超级复杂的小银行转按揭之后，对买房的时间长度才有了比较透彻的理解。 千万不要低估手续的时间，也千万不要对每一个流程报侥幸心理。这个就是忠告。 1、准备工作 （1）查册：在签合同之前查册是最好的选择，时间就是1个上午。广州的查册只能在珠江新城的市房产交易中心查，那里的人非常多。9点钟开门，但是8点半左右，就已经有几十个个人在排队了。要去前台拿叫号纸，还要走4个窗口才能完成。一般第3个窗口的办公人员会告诉你，等1个小时之后去拿查册结果，但是一般20分钟左右可以拿到。按照正规的时间来算，

20、一个上午，23小时是少不了的。有找中介的，可以叫中介去查，这样节省了自己的时间和麻烦。 （2）去人才市场拿户口卡、开“未婚证”。为集体户口的同学们仔细介绍下。这里要跑的地方很多。首先是人才市场了。人才市场的办事效率比较低，这个事个人感觉。最好在9点开始办公之前就已经到那里，办事人员的态度不怎么好，自己要多问问，主动些。写张借据，把户口卡借出来；要跟他们说明是要购房、办未婚证明；然后他们会给一个盖着红章的复印件。写明用于购房、办未婚证的用途的，还有时效，一般是5天内或者10天内。在人才市场的时间预计会半个小时。记住还要人才市场开一张“没有婚姻登记的证明书”。 拿到户口卡、户口本主页复印件之后，就

21、可以去办“未婚证”了。这个“未婚证”要跑2个地方：先是去居委会，凭借户口卡、人才市场开具的“未婚证明”，开一个居委会的“要求出具流动人口婚育证明”的一张纸。这张纸要跑死人啊，汗。还好居委会的大妈一般态度还好。时间为0.51个小时左右，主要是在路上跑的时间。 拿到居委会大妈开的证明之后，就要跑去街道办了。街道办的地址又鬼死难找。汗。在路上又要耗去0.51小时。去到街道办了之后倒是很容易。只要户口卡、居委会的证明纸，交1张自己的1寸照片，5分钟搞掂。有一个“流动人口婚育证明”的证，拿胶水沾上你的照片，盖一个骑缝章。OK。 办以上的这些事情，如果一大早就去的话，还是有可能在一个上午完成的。 （3）户

22、口不在广州的同学，在家里还算好办。父母拿着户口本，去街道搞一个证明就行了。然后快递过来，要省事很多。但是有个朋友的户口在读书的城市，没人能帮忙的，那就很郁闷了。 （4）公司出具的收入证明、银行流水账。这两样东西都相对好办，银行去打本就行了。注意的是如果是无折的银行卡，打出流水账之后，还需要银行盖红章。无语；公司收入证明开的时候一般要开高点，超过月供的2倍，一般是2.53倍以上的为好，因为银行贷款的比例是根据评估的比例，不一定能够评估到自己的理想价位的嘛。【买房血的教训之六】从签合同起的买房商业贷款办事时间、流程！（卖家无按揭的情况）彻底解决买房人的疑惑！请大家做好足够的心理准备！ 卖家无按揭，

23、房产证在手的时间流程： 1签合同（第1天） | 2和按揭公司签按揭合同（可以与银行评估同步，或者提早，或者稍晚） | 3银行评估（银行接到申请起第2个工作日，一般是评估第2天，评估价就可以出来了） | 4自己准备办按揭的材料（12天，主要是看自己的准备，详情可以看【菩提买房血的教训之五】） | 5与卖家一起，签署银行的房产交易合同（有些人是和按揭公司签合同的时候一起签订） | 6银行审核（资料齐全的话，一般是5个工作日出“同意贷款书”，简称“同贷书”） | 7同贷书出来的第2天，就去递件（在房管局搞掂，一般预计0.5天） 递件完毕交首期给卖家（房管局旁边的银行就行，需要排队的话预计12个小时）

24、 | 8房管局审核交易（看房管局收到的交易单数有多少，一般是38个工作日之间不等。我当时遇上“小阳春”，结果足足等了8个工作日，中间还要隔着一个“五一”，汗，等煞人了。同时bs一下房管局的办事效率） | 9交税，过户（广州的要先去珠江新城进行契税查册，然后再去交税。我是海珠区的，查册完毕之后还要回到宝岗大道的海珠房管局交税，跑n远，郁闷。时间要留0.5天1天） | 10出新房产证（交税过户之后，3个工作日） | 11房产证归档，银行入押（总共15个工作日左右） | 12银行放款 | 13交楼，水电煤过户（这个需要1天左右，如果卖家在交首期之后就过户，那是最好的） 这样算下来，业主无贷款的交易，

25、顺利的情况下，需要的时间为： 1+2+1+5+1+5+3+15+1=34个工作日，折合成正常时间的话，大概就是34+（34/5)=41天 这样就是说，在顺利的情况下，从签合同到银行放款，大概需要1个半月的时间。 当然，还有不少不顺利的情况的，大家要预留更多的时间，特别是自己的资料准备，根据个人的实际情况会略有变化。 而转按揭的朋友，用的时间需要成倍地增长！ 转按揭是强烈推荐买家找按揭公司的，其利有三： 1）做阴阳合同。一般都是这样做的了，为自己节省开支啊。这个稍后会继续详谈。 2）手续非常麻烦。注意，是“非常麻烦”，不是一般的麻烦。这个时候要按揭公司跑跑腿。 3）跟卖家之间有很多牵涉不清的，也

26、需要按揭公司出出面。 下面通过自己的经验和总结，介绍一下转按揭的时间流程 1签合同（第1天） | 2和按揭公司签按揭合同（可以与银行评估同步，或者提早，或者稍晚） | 3银行评估（银行接到申请起第2个工作日，一般是评估第2天，评估价就可以出来了） | 4自己准备办按揭的材料（12天，主要是看自己的准备，详情可以看【菩提买房血的教训之五】） | 5与卖家一起，签署银行的房产交易合同（有些人是和按揭公司签合同的时候一起签订） | 6银行审核,出“同意贷款书”，简称“同贷书”。（1540天!)中间乱七八糟的时间损耗， （1）包括有：转按金额不符合银行的要求，将要重签转按协议。时间大概需要5个工作日！

27、 （2）同一个银行，但不同支行之间的转按手续、签协议，时间大概需要10个工作日！ （3）终于转到自己要贷款的那个支行了，审核需要5个工作日！ (4)不同银行，不同支行，时间不一定一样。我是从3月10日搞到4月18日才出的同贷书！-_-! 7同贷书出来的第2天，就去递件（在房管局搞掂，一般预计0.5天） 递件完毕交首期给卖家（房管局旁边的银行就行，需要排队的话预计12个小时） | 8房管局审核交易（看房管局收到的交易单数有多少，一般是38个工作日之间不等。我当时遇上“小阳春”，结果足足等了8个工作日，中间还要隔着一个“五一”，汗，等煞人了。同时bs一下房管局的办事效率） | 9交税，过户（广州的

28、要先去珠江新城进行契税查册，然后再去交税。我是海珠区的，查册完毕之后还要回到宝岗大道的海珠房管局交税，跑n远，郁闷。时间要留0.5天1天） | 10出新房产证（这里又要等！时间大概要1个月才能搞掂！1个月啊！同比之下，卖家无按揭的，之需要5天就能出新房产证！我的天！我恨转按！） | 11房产证归档，银行入押（总共15个工作日左右） | 12银行放款 | 13交楼，水电煤过户（这个需要1天左右，如果卖家在交首期之后就过户，那是最好的） 这样算下来，需要的时间为： 1+2+1+1+5+15+1=26个工作日+60天，折合成正常时间的话，大概就是26+（26/5)+60=91天 换而言之，转按揭的商

29、业贷款，大概需要3个月的时间才能搞掂 相比卖家无按揭的时间足足慢了一倍！我的天！ 其实我的因为银行、资料等原因，拖了更久！加起来大概用4个月！120天啊！几乎等于公积金贷款的饿时间了。无语。 所以，还是那句话，奉劝大家不要买转按的房子！【菩提买房血的教训之七】二手房阴阳合同达成方法及注意事项！彻底解决买房人的疑惑！请大家做好足够的心理准备！ 这次来讲一讲大家比较关注的阴阳合同。强调一下：纳税是大家的义务。所以如果大家预算比较多，还是不要搞阴阳合同的好，为国家多做一点贡献！ 一、定义 所谓的“阴阳合同”，就是买家和卖家签2次合同，一次用于真正的合同签订，另一次用于房管局递件的时候用。 二、意义 省钱啊！因为业主一般流行“卖家实收”，意思就是买家给全部的税，包括卖家的税也给！非常的黑！所以买家就要想办法去保障自己的利息，少交点钱了。 三、能省多少钱？ 这里分2种情况分析： 1、卖家证已过2年 这个时候要交的税是1%的卖家个人所得税+买家1%的税。如果报税低1万左右，就能够低200元。有个朋友买了54万的房子，报税27万，结果税费少交了（54-27）*200=5400元，很大的一笔了。