山东聊城某大型生态旅游度假区项目建设可行性研究报告.docx
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山东聊城某大型生态旅游度假区项目建设可行性研究报告
中国聊城·马颊河生态旅游度假区项目
可行性研究报告
山东XX工程咨询有限公司
二〇一〇年七月
附表
附表1：
总投资估算一览表
附表2：
项目总投资与资金筹措表
附表3：
项目主要建筑物建筑面积一览表
附表4：
建设工程投资估算表
附表5：
流动资金估算表
附表6：
固定资产折旧表
附表7：
无形及递延资产摊销估算表
附表8：
总成本费用估算表
附表9：
人均消费水平预测表
附表10：
营业收入估算表
附表11：
项目营业收入和税金及附加估算表
附表12：
利润和利润分配表
附表13：
项目投资现金流量表
附表14：
项目资本金现金流量表
附表15：
借款还本付息表
附表16：
财务计划现金流量表
附表17：
资产负债表
第一章总论
第一节项目基本情况
一、项目名称
世界运河之窗·中国聊城马颊河生态旅游度假区项目
二、项目承办单位
单位名称：
聊城市XX旅游投资发展有限公司
法定代表人：
四、项目选址
聊城市与冠县交汇处马颊河林场内
五、项目投资
项目总投资：
104548万元人民币，其中：
建设投资94946.4万元；建设期贷款利息8585.2万元；铺底流动资金1046万元。
六、项目简介
拟建的马颊河生态旅游度假区项目为山东省聊城市重点招商引资项目，位于聊城市与冠县的交汇处马颊河林场内，目前建有一座以温泉为特色的五星级度假酒店（天沐温泉度假村），水系、湿地资源丰富，自然环境优美，已被列入国家4A级风景区，开发潜力巨大。
项目建设以“世界运河之窗”为主题，以“运河、湿地、水库、温泉”为特色，集观光旅游、休闲度假、康疗运动、购物餐饮、演绎娱乐、文化创意、会议展示、生活体验为一体，区域一体化、环境生态化、产品多元化、产业集群化、服务全面的综合性旅游度假区。
项目开发坚持以人为本、与自然相融合的开发理念，统一规划、分期开发、滚动发展。
第二节可行性研究的依据及方法
一、可行性研究报告的编制依据
1、相关法规、规范及目标
（1）《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月
（2）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
（3）《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180-93）（2002年版）
（4）《城市道路规划设计规范》（GBJ50220-95）
（5）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）
（6）《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）
（7）《城市电力规划规范》（GB50293-1999）
（8）《聊城市城市规划管理技术规定》聊政发〔2000〕320号
（9）其他有关法规、规章、技术标准、技术规范
2、相关规划
（1）《聊城市城市总体规划（2001－2020年）》（2004年）
（2）《冠县旅游产业发展总体规划》（2006年）
（3）《马颊河生态文化旅游度假区概念性规划》（2009年）
（4）《马颊河生态旅游度假区综合开发项目策划方案》（2009年）
（5）《马颊河生态旅游度假区控制性详细规划》（2010年）
3、其他
（1）当地自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
（2）《建设项目经济评价方法与参数》
二、可行性研究的程序与方法
本项目研究的程序如下：
本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等三大理论板块以及处于中心位置的规划理论板块（如下图所示），分析了中国聊城·马颊河生态旅游度假建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。
第三节项目承办单位概况
一、项目承办单位
1、单位名称：
聊城市XX旅游投资发展有限公司
2、法定代表人：
3、成立日期：
4、注册资本：
5、单位地址：
冠县马颊河林场内
6、经营范围：
马颊河旅游项目的投资、开发、建设施工（凭资质证书经营）；建材、装饰材料销售。
二、法定代表人简介
三、主要股东介绍
聊城市马颊河旅游投资发展有限公司由浙江巨马投资有限公司、浙江巨马游艺机有限公司共同出资成立，其中巨马投资有限公司占90%股份。
浙江巨马集团长期从事大型游艺机、酒店、旅游、房地产、金融、投资、大鲵养殖等行业，下属企业有巨马投资有限公司、诸暨市巨马游艺机制造厂、诸暨市五泄置业有限公司、诸暨市民惠投资担保有限公司、上海锦江之星诸暨连锁店、诸暨市园林工程处、诸暨市特种养殖场等企业。
现有总资产10亿多人民币，公司员工600多人，公司拥有自营进出口权，被认定为国家游艺机标准起草单位。
巨马集团紧跟时代潮流，不断开发新产品，先后成功开发了迪斯科、金星、翻江倒海、穿梭时空、飞龟、赛艇、大型海盗船（50）人、72米观览车等新产品，产品质量全部合格，均通过国家游艺机监督检测部门验收合格。
近年来，先后承接了全国各大省市游乐园工程的设计和施工项目。
同时，产品已走出国门，远销亚、非、欧等60多个国家和地区。
2007年、2008年，总投资9800万美元的世界第一轮——北京朝天轮落户巨马，总投资近5亿元的上海世博会标志性建筑——世博和谐塔，巨马一举中标，2009年再次杀入上海世博园中标中国馆展示项目“有轨游览车”工程，企业实力得到进一步增强。
巨马投资公司是面向全国无区域限制的投资公司，是集团主要的核心公司之一。
四、开发内容
2009年5月17日，公司与聊城市签订了《马颊河旅游度假区项目合作协议》，主要负责国家AAAA级旅游区的规划建设，投资管理、产权经营，并对马颊河生态旅游度假区项目进行市场化运作。
公司将以挖掘聊城冠县深厚的历史文化为基础，与聊城冠县自然生态相配套，与聊城整个经济发展相协调，立足聊城、面向全国，综合各类优势，全力打造一个自然生态和人文气息共存的休闲、运动、旅游、度假、居住胜地，成为全国乃至世界生态文化旅游区的典范。
度假区以“世界运河之窗”为主题，以“运河、湿地、水库、温泉”为特色，集观光旅游、休闲度假、康疗运动、购物餐饮、演艺娱乐、文化创意、会议展示、生活体验为一体，是区域一体化、环境生态化、产品多元化、产业集群化、服务全面化的综合性旅游度假区。
项目建设期五年，通过建设基础设施、休闲度假旅游项目和旅游集镇，实现打造十大运河风景带、九大旅游片区、七大旅游小镇等目标。
第四节可行性研究报告编制单位
编制单位名称：
工程咨询资质证书编号：
资格等级：
发证单位：
第五节简要的研究结论
一、主要建设内容
项目包括基础设施、旅游配套设施、房地产开发三方面的建设内容：
1、基础设施：
包括道路、桥梁、堤防、水域治理、运河整理、生态湿地保护、鸟类保护区、马颊河生态休闲带、迎宾大道景观带、拓展休闲带、瀑布广场、换乘中心、变电站、换热站、污水处理厂、游艇码头、广场、水电气管网环保设施、绿化景观改造。
2、旅游配套设施：
国际温泉度假酒店、会展中心、温泉会所、管理中心、休闲娱乐会所、科普天地、爱情宫殿、湿地会所、国际时尚运动俱乐部、第九会所、赛马场、观景台、巴拿马运河风情带、休闲体育公园、生态湿地公园等。
3、房地产开发：
七大旅游小镇、欧洲名品街、风情社区、湿地庄园、活化康疗中心、社会服务中心、幼儿园等住宅、商业配套建筑。
二、项目建设规模
项目规划总用地722.68公顷，其中城市建设用地553.79公顷，水域和其他用地（含林地、水库大坝）101.50公顷，发展备用地（含预留主题游乐公园）67.39公顷；项目总建筑面积21.6万平方米，包括酒店、娱乐、休闲以及商业等各类功能的建筑。
三、项目总投资及资金筹措方式
项目总投资104548万元人民币，其中：
建设投资94946.4万元；建设期贷款利息8585.2万元；铺底流动资金1016万元。
项目总投资1045480万元，拟申请银行贷款60000万元，企业自筹资金44548万元。
四、主要经济技术指标
主要经济技术指标如下表
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
开发规模
总规划占地面积
公顷
722.68
总建筑面积
万平方米
21.6
2
项目总投资
万元
104548
其中：
建设投资
万元
94946.4
建设期贷款利息
万元
8585.2
铺底流动资金
万元
1016
3
营业收入
万元/年
30135
年均
4
总成本
万元/年
17367
年均
5
利税
万元/年
2781.5
年均
6
利润
万元/年
11125.9
年均
8
投资利税率
%
2.7
9
投资利润率
%
10.6
10
资本金净利润率
%
18.73
11
财务内部收益率
%
12.3
税后
12
财务净现值
万元
1262
税后
13
投资回收期
年
10
含建设期、税后
第二章项目建设的背景和必要性
第一节项目开发的背景
我国是旅游资源极其丰富的国家。
改革开放以来，旅游事业得到长足的发展，成为第三产业中的重点行业和非贸易外汇收入的重要来源，旅游业也被许多地区确立为当地的支柱产业或主导产业。
发展旅游业的根本目的是围绕以人为本，构建和谐社会的目标，繁荣经济、增加就业、致富百姓，不断满足人们日益增长的物质文化生活需要，愉悦人们的身心，实现人的全面发展。
一、党的十七大明确提出生态文明建设。
我国过去在发展经济的过程中，带来了社会的文明、社会的进步、经济的发展。
在这个过程中，也存在一些问题，就是环境问题，比如水环境的污染，大气层的污染，还有对地表的污染，这是发展经济过程中人与自然不和谐的现象。
这些年来，我国积极提倡落实科学发展观，以科学发展观发展经济，提倡一种建设环境友好型的社会。
十七大报告更是指出：
“建设生态文明,基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式。
”并强调要“生态文明观念在全社会牢固树立”。
十七大报告中提出了建设生态文明的理念，将生态建设放到一个文明的高度，这是一个创举，说明我们国家既重视经济建设、经济发展，同时又要保护生态环境。
生态文明是以可持续发展为核心观念，在物质生产和精神生产中充分发挥人的主观能动性，按照自然生态系统和社会生态系统运转的客观规律建立起来的人与自然、人与社会的良性运行机制，和谐协调发展的社会文明形式。
生态旅游与生态文明建设有许多共同点。
进行生态旅游开发的目的就是为了实现旅游业的可持续发展，一切受益于生态旅游的人都应该坚持可持续发展的观点。
因此，应把生态发展理论作为生态旅游开发的每一个环节、每一个系列中的基本准则。
生态文明建设的重要标志是资源的永续利用和良好生态环境的保持。
在发展中实现发展与环境资源的协调，并达到以发展促进环境资源的开发、保护，又以环境资源的开发、保护而更加推动经济发展。
即：
实现生态、经济、社会的良性循环。
二、休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体。
中国旅游业在经历了二十多年以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。
休闲度假旅游业作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，休闲度假产业已进入“掘金时代”。
当前，随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化，休闲旅游度假逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融入自然的时尚之选。
据统计，在世界旅游市场构成中，休闲旅游度假占62％，发达国家已经进入休闲时代。
专家预测，21世纪观光旅游将让位休闲旅游度假，观光旅游是有限的，休闲旅游度假是无限的。
中国休闲经济和休闲产业起步较晚，但发展很快，休闲旅游度假正在成为旅游业发展的新趋势。
休闲旅游度假是一种高水准、高品位的需求，对以观光型旅游产品为主导的城市旅游，只有在现有旅游资源基础上建立完整的休闲旅游度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场前景。
目前深
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